서울시에서 도시환경정비사업은 30여년의 오랜 시간동안 도심부의 노후화된 건축물의 정비와 불규칙한 도로망의 정비 등 도심부 환경을 개선하기위하여 시행되어왔다. 그동안의 도시환경정비사업은 주로 민간개발사업자가 주체가 되어 시행되었기 때문에 공공에서는 도심부의 공공성 확보와 바람직한 도심부의 환경 조성을 위한 민간의 행위를 유도할 수 있는 방안이 필요하게 되었다. 따라서 도시환경정비사업에서의 인센티브 정책은 공공의 20여년의 역사를 가지고 공공의 입장에서 쾌적하고 지속가능한 도시환경을 조성하기 위하여 정비사업의 시행시 민간사업시행자로 하여금 정비사업시행시 공공성확보의 행위를 유도하기 위하여 시행되어왔다.
하지만 도심부에 있어 인센티브 정책 실제 사업대상지에 어떻게 적용되고 있는지에 대한 평가나 정책의 실효성의 검증 및 효과에 대한 논의 들은 필요함에도 불구하고 관련연구는 미비한 것으로 나타났다.
따라서 이 연구에서는 도심부에 적용되었던 도입초기부터 현재까지의 계획사항들을 살펴보고, 인센티브 적용지역들의 특징을 면밀히 검토하여 그 성향을 파악하고, 인센티브 사항을 화폐적가치로 환산하여 얼마의 효과가 있었는지 평가하여 보았다.
이 연구에서 밝히고자 했던 것은 크게 세 가지이며 각각의 방법에 의해 연구를 진행하였다.
첫째, 도심부에 적용되었던 인센티브정책의 변천과 실제 적용실적, 그리고 인센티브정책이 적용되었던 지구의 특성을 도심재개발연혁집(2000) 및 도시환경정비기본계획 등의 관련논문과 자치구 도시환경정비지구 관리대장을 통하여 인센티브 정책의 변천과 실태를 파악하였다.
둘째, 도시환경정비사업에서 사업시행자가 인센티브를 선택하게 되는 과정에서 사업지구의 물리적 특성과 공간적 특성의 요소가 인센티브 선택에 있어 어떻게 영향을 미치고 있는지에 대한 인센티브 선택의 유형을 자치구 도시환경정비지구 관리대장 및 서울시 도시환경정비지구관련 내부 자료를 통하여 ...
서울시에서 도시환경정비사업은 30여년의 오랜 시간동안 도심부의 노후화된 건축물의 정비와 불규칙한 도로망의 정비 등 도심부 환경을 개선하기위하여 시행되어왔다. 그동안의 도시환경정비사업은 주로 민간개발사업자가 주체가 되어 시행되었기 때문에 공공에서는 도심부의 공공성 확보와 바람직한 도심부의 환경 조성을 위한 민간의 행위를 유도할 수 있는 방안이 필요하게 되었다. 따라서 도시환경정비사업에서의 인센티브 정책은 공공의 20여년의 역사를 가지고 공공의 입장에서 쾌적하고 지속가능한 도시환경을 조성하기 위하여 정비사업의 시행시 민간사업시행자로 하여금 정비사업시행시 공공성확보의 행위를 유도하기 위하여 시행되어왔다.
하지만 도심부에 있어 인센티브 정책 실제 사업대상지에 어떻게 적용되고 있는지에 대한 평가나 정책의 실효성의 검증 및 효과에 대한 논의 들은 필요함에도 불구하고 관련연구는 미비한 것으로 나타났다.
따라서 이 연구에서는 도심부에 적용되었던 도입초기부터 현재까지의 계획사항들을 살펴보고, 인센티브 적용지역들의 특징을 면밀히 검토하여 그 성향을 파악하고, 인센티브 사항을 화폐적가치로 환산하여 얼마의 효과가 있었는지 평가하여 보았다.
이 연구에서 밝히고자 했던 것은 크게 세 가지이며 각각의 방법에 의해 연구를 진행하였다.
첫째, 도심부에 적용되었던 인센티브정책의 변천과 실제 적용실적, 그리고 인센티브정책이 적용되었던 지구의 특성을 도심재개발연혁집(2000) 및 도시환경정비기본계획 등의 관련논문과 자치구 도시환경정비지구 관리대장을 통하여 인센티브 정책의 변천과 실태를 파악하였다.
둘째, 도시환경정비사업에서 사업시행자가 인센티브를 선택하게 되는 과정에서 사업지구의 물리적 특성과 공간적 특성의 요소가 인센티브 선택에 있어 어떻게 영향을 미치고 있는지에 대한 인센티브 선택의 유형을 자치구 도시환경정비지구 관리대장 및 서울시 도시환경정비지구관련 내부 자료를 통하여 로지스틱회귀분석을 통하여 분석하였다.
셋째, 도시환경정비사업 시행에 있어 인센티브의 제공이 민간사업시행자에게 있어 얼마큼의 효과가 있었는지 부동산 114의 오피스임대료자료(2004)와 오피스텔분양가격(2005)자료, 한국은행 콜금리, 생산자물가지수, 서울시 지가자료(2004) 등을 사용하여 B/C분석을 통하여 화폐가치로 환산하여 평가해보았다.
이 연구에서 통하여 얻어진 결과를 정리하여 보면 다음과 같다.
첫째, 인센티브 정책은 용적률, 층수, 높이 등의 물리적인 조건완화의 방법으로 다양한 인센티브 완화조항의 특징을 보이고 있으나, 하지만 실제 적용상황을 살펴보았을 때 주로 용적률완화의 형태로 이루어져온 것을 알 수 있었다. 인센티브 확보방법으로는 도심공동화방지, 도심활성화, 친환경개발, 역사보존 등의 항목이 있었으나, 지금까지는 주로 공공용지설치, 공개공지조성, 주거복합용도의 항목이 적용되어 온 것으로 알 수 있었다.
또한, 도시환경정비지구의 대상지를 물리적 특성, 인문적 특성, 공간적 입지 특성으로 구분하여 특징을 살펴보면, 인센티브 적용지구와 미적용지구로 구분하여 보았을 때, 인문적 특성에서는 사업시행주체에서는 조합시행과 건축물의 용도에서는 주상복합용도가 특징적으로 나타났으며, 물리적인 특성에서는 도시환경정비사업의 시행용적률에서 200%정도의 차이를 보이는 것으로 나타났으며, 공간적 입지특성의 경우 사업시행완료지구가 인접하지 않았을 때, 간선도로가 인접하는 경향을 보이는 것으로 나타났다. 따라서, 그 동안의 인센티브 정책은 실제로 일반적인 인센티브 항목에 편중되는 특징을 보이고 있으며, 도심부정책과 관련해서는 주거복합용도 도입에만 한정되어 적용되어 왔다. 또한, 주로 용적률완화의 인센티브 제공형태로 적용이 된 것으로 나타났기 때문에, 도심부의 특성을 유도 발전시키기 위한 다양한 인센티브 항목이 시행되기 위해서는 구체적이고 합리적인 대안이 필요하다.
둘째, 도시환경정비사업에서 사업시행자가 인센티브를 선택하게 되는 선택유형분석 결과를 정리하여 보면, 도시환경정비사업 시행시 용적률과 건축면적, 그리고 사업시행완료지구 인접의 상황에 따라 인센티브 적용의 선택에 있어 영향을 미치는 것으로 밝혀졌다. 또한 모형을 해석하여 보면 사업시행 용적률의 크기가 커질 수 록, 건축면적(바닥 건축면적)이 커질수록, 사업시행완료지구 인근에 인접하지 않을수록 인센티브 선택을 하게 되는 것으로 나타났다. 따라서 사업시행자가 인센티브를 선택하는 것에 있어서 개발의 사업성이 중요한 것으로 판단되며, 지구의 개발 여건이 양호할수록 개발한계의 극대화를 통한 사업이익을 찾는 경향을 가진다고 해석할 수 있다.
셋째, 인센티브량에 대한 비용편익분석결과 지구별 B/C Ratio, 순편익(NB)의 분석 값의 결과 편익 비용비가 1이상(1≥B/C), 평균 6.6으로 나타났으며 순편익은 355.4억으로 나타났다. 또한, 인센티브 제공항목인 공공용지, 공개공지, 주거확보 별로 나누어 분석한 결과 지구의 특성별로 타 지구와 B/C값과 순편익이 차이가 나는 것으로 나타났다. 이는 사업대상지 용적률 특성상 인센티브 산정방식에 있어서, 인센티브 항목을 모두 충족시켜도 지역적여건 및 건축심의에 의하여 적용되지 않는 체계에 의하여 인센티브 항목별 B/C Ratio와 순편익의 량이 차이가 있는 것으로 판단된다.
따라서 연구결과에 의하여 이 논문에서 주장하고 싶은 내용은 첫째, 도심부의 역사성과 지역적 특수성에 따라 인센티브 항목인 용적률형태의 물리적인 면적중심의 인센티브에서 세제 및 건설비용 등 다양한 인센티브 제공방법이 필요하다. 둘째, 인센티브 선택에 대한 지역적 특성이 나타났으므로, 인센티브 제공이 되지 않는 지구에 대해서도 도심부 환경의 공공성을 확보의 시각에서 다양한 지구특성을 고려한 인센티브 정책이 필요하다고 판단된다.
서울시에서 도시환경정비사업은 30여년의 오랜 시간동안 도심부의 노후화된 건축물의 정비와 불규칙한 도로망의 정비 등 도심부 환경을 개선하기위하여 시행되어왔다. 그동안의 도시환경정비사업은 주로 민간개발사업자가 주체가 되어 시행되었기 때문에 공공에서는 도심부의 공공성 확보와 바람직한 도심부의 환경 조성을 위한 민간의 행위를 유도할 수 있는 방안이 필요하게 되었다. 따라서 도시환경정비사업에서의 인센티브 정책은 공공의 20여년의 역사를 가지고 공공의 입장에서 쾌적하고 지속가능한 도시환경을 조성하기 위하여 정비사업의 시행시 민간사업시행자로 하여금 정비사업시행시 공공성확보의 행위를 유도하기 위하여 시행되어왔다.
하지만 도심부에 있어 인센티브 정책 실제 사업대상지에 어떻게 적용되고 있는지에 대한 평가나 정책의 실효성의 검증 및 효과에 대한 논의 들은 필요함에도 불구하고 관련연구는 미비한 것으로 나타났다.
따라서 이 연구에서는 도심부에 적용되었던 도입초기부터 현재까지의 계획사항들을 살펴보고, 인센티브 적용지역들의 특징을 면밀히 검토하여 그 성향을 파악하고, 인센티브 사항을 화폐적가치로 환산하여 얼마의 효과가 있었는지 평가하여 보았다.
이 연구에서 밝히고자 했던 것은 크게 세 가지이며 각각의 방법에 의해 연구를 진행하였다.
첫째, 도심부에 적용되었던 인센티브정책의 변천과 실제 적용실적, 그리고 인센티브정책이 적용되었던 지구의 특성을 도심재개발연혁집(2000) 및 도시환경정비기본계획 등의 관련논문과 자치구 도시환경정비지구 관리대장을 통하여 인센티브 정책의 변천과 실태를 파악하였다.
둘째, 도시환경정비사업에서 사업시행자가 인센티브를 선택하게 되는 과정에서 사업지구의 물리적 특성과 공간적 특성의 요소가 인센티브 선택에 있어 어떻게 영향을 미치고 있는지에 대한 인센티브 선택의 유형을 자치구 도시환경정비지구 관리대장 및 서울시 도시환경정비지구관련 내부 자료를 통하여 로지스틱회귀분석을 통하여 분석하였다.
셋째, 도시환경정비사업 시행에 있어 인센티브의 제공이 민간사업시행자에게 있어 얼마큼의 효과가 있었는지 부동산 114의 오피스임대료자료(2004)와 오피스텔분양가격(2005)자료, 한국은행 콜금리, 생산자물가지수, 서울시 지가자료(2004) 등을 사용하여 B/C분석을 통하여 화폐가치로 환산하여 평가해보았다.
이 연구에서 통하여 얻어진 결과를 정리하여 보면 다음과 같다.
첫째, 인센티브 정책은 용적률, 층수, 높이 등의 물리적인 조건완화의 방법으로 다양한 인센티브 완화조항의 특징을 보이고 있으나, 하지만 실제 적용상황을 살펴보았을 때 주로 용적률완화의 형태로 이루어져온 것을 알 수 있었다. 인센티브 확보방법으로는 도심공동화방지, 도심활성화, 친환경개발, 역사보존 등의 항목이 있었으나, 지금까지는 주로 공공용지설치, 공개공지조성, 주거복합용도의 항목이 적용되어 온 것으로 알 수 있었다.
또한, 도시환경정비지구의 대상지를 물리적 특성, 인문적 특성, 공간적 입지 특성으로 구분하여 특징을 살펴보면, 인센티브 적용지구와 미적용지구로 구분하여 보았을 때, 인문적 특성에서는 사업시행주체에서는 조합시행과 건축물의 용도에서는 주상복합용도가 특징적으로 나타났으며, 물리적인 특성에서는 도시환경정비사업의 시행용적률에서 200%정도의 차이를 보이는 것으로 나타났으며, 공간적 입지특성의 경우 사업시행완료지구가 인접하지 않았을 때, 간선도로가 인접하는 경향을 보이는 것으로 나타났다. 따라서, 그 동안의 인센티브 정책은 실제로 일반적인 인센티브 항목에 편중되는 특징을 보이고 있으며, 도심부정책과 관련해서는 주거복합용도 도입에만 한정되어 적용되어 왔다. 또한, 주로 용적률완화의 인센티브 제공형태로 적용이 된 것으로 나타났기 때문에, 도심부의 특성을 유도 발전시키기 위한 다양한 인센티브 항목이 시행되기 위해서는 구체적이고 합리적인 대안이 필요하다.
둘째, 도시환경정비사업에서 사업시행자가 인센티브를 선택하게 되는 선택유형분석 결과를 정리하여 보면, 도시환경정비사업 시행시 용적률과 건축면적, 그리고 사업시행완료지구 인접의 상황에 따라 인센티브 적용의 선택에 있어 영향을 미치는 것으로 밝혀졌다. 또한 모형을 해석하여 보면 사업시행 용적률의 크기가 커질 수 록, 건축면적(바닥 건축면적)이 커질수록, 사업시행완료지구 인근에 인접하지 않을수록 인센티브 선택을 하게 되는 것으로 나타났다. 따라서 사업시행자가 인센티브를 선택하는 것에 있어서 개발의 사업성이 중요한 것으로 판단되며, 지구의 개발 여건이 양호할수록 개발한계의 극대화를 통한 사업이익을 찾는 경향을 가진다고 해석할 수 있다.
셋째, 인센티브량에 대한 비용편익분석결과 지구별 B/C Ratio, 순편익(NB)의 분석 값의 결과 편익 비용비가 1이상(1≥B/C), 평균 6.6으로 나타났으며 순편익은 355.4억으로 나타났다. 또한, 인센티브 제공항목인 공공용지, 공개공지, 주거확보 별로 나누어 분석한 결과 지구의 특성별로 타 지구와 B/C값과 순편익이 차이가 나는 것으로 나타났다. 이는 사업대상지 용적률 특성상 인센티브 산정방식에 있어서, 인센티브 항목을 모두 충족시켜도 지역적여건 및 건축심의에 의하여 적용되지 않는 체계에 의하여 인센티브 항목별 B/C Ratio와 순편익의 량이 차이가 있는 것으로 판단된다.
따라서 연구결과에 의하여 이 논문에서 주장하고 싶은 내용은 첫째, 도심부의 역사성과 지역적 특수성에 따라 인센티브 항목인 용적률형태의 물리적인 면적중심의 인센티브에서 세제 및 건설비용 등 다양한 인센티브 제공방법이 필요하다. 둘째, 인센티브 선택에 대한 지역적 특성이 나타났으므로, 인센티브 제공이 되지 않는 지구에 대해서도 도심부 환경의 공공성을 확보의 시각에서 다양한 지구특성을 고려한 인센티브 정책이 필요하다고 판단된다.
This Article's purpose is to valuate effectiveness of incentive in Renewal Project in Downtown Area of Seoul.
Renewal Project in Downtown Area of Seoul has been contributed to improve on infrastructure and environment of old-Downtown Area since 1976. But, Private sector mainly has redeveloped in Do...
This Article's purpose is to valuate effectiveness of incentive in Renewal Project in Downtown Area of Seoul.
Renewal Project in Downtown Area of Seoul has been contributed to improve on infrastructure and environment of old-Downtown Area since 1976. But, Private sector mainly has redeveloped in Downtown Area. So Seoul government need to control Private sector that can be lead encourage public space by Seoul Government and Incentive policy was begun in Redevelopment in Down Area.
But, we approximately study on Incentive effect in Redevelopment Area in Downtown Area of Seoul. We don’t have information about how Private sector choose Incentive Policy, and how much incentive they get.
So This article decide to choice three subject, First, study Incentive policy’s history and make on analysis of the achievements of Incentive Policy with Redevelopment record and Plan.
Second, what pattern have private developer with Logistic Regression Model that private developer chosen on Physical factor or Non-physical factor or Space factor in Redevelopment zone.
Third, analysis to cash-value of incentive policy that use Benefit-Cost analysis and Net value with Call interest rates, Producer price, Office rent, land price.
This article get three result. First, Incentive policy has three kinds tool that are floor area ratio, floor, building high as long as Private developer choose prescriptions of Incentive item land for public utilization, public space, Mixed-use Residential Building, built culture facility, auditorium etc. But until now private developer choose only land for public utilization, public space, Mixed-use Residential Building. And they choose mainly floor area ratio Incentive.
Incentive chosen redevelopment zone have featured Main developer is association, main use is Mixed-use Residential Building, 200% Floor area ratio differ greatly between redevelopment incentive zone and redevelopment non-incentive zone, redevelopment incentive zone is non-adjoined finished redevelopment zone. And main-street adjoined.
Second, Logistic Regression Model is Y(incentive choosing probability) = 14.6001floor area ratio+ 16.6682(building coverage area)- 4.0847 (adjoined non-finished redevelopment zone) redevelopment zone of choosing movement is floor area ratio (+14.60)and building coverage area(16.67) and adjoined non-finished redevelopment zone(-4.08). so It can explain that private developer tend to prefer Maximum development income.
Third, Analyze to cash-value of incentive policy that used Benefit-Cost analysis and Net value. So the output uses to valuate of incentive effect. The result of analysis prove that incentive policy effective for private sector's developer, almost district on the Renewal Project of Downtown Area of Seoul that is accounted for B/C≥1, and Net value average valuate 35,540 million won.
Consequencely, this article insist two opinion. First, Downtown area have many valuable things for conservation of old-building and old-place so we have to study various, practical Incentive policy that has to change the method for guiding of Private sector's developer (Ex, reducing tax burden etc.). Second, Incentive Policy will have to changed for that considers redevelopment zone’s various characters.
This Article's purpose is to valuate effectiveness of incentive in Renewal Project in Downtown Area of Seoul.
Renewal Project in Downtown Area of Seoul has been contributed to improve on infrastructure and environment of old-Downtown Area since 1976. But, Private sector mainly has redeveloped in Downtown Area. So Seoul government need to control Private sector that can be lead encourage public space by Seoul Government and Incentive policy was begun in Redevelopment in Down Area.
But, we approximately study on Incentive effect in Redevelopment Area in Downtown Area of Seoul. We don’t have information about how Private sector choose Incentive Policy, and how much incentive they get.
So This article decide to choice three subject, First, study Incentive policy’s history and make on analysis of the achievements of Incentive Policy with Redevelopment record and Plan.
Second, what pattern have private developer with Logistic Regression Model that private developer chosen on Physical factor or Non-physical factor or Space factor in Redevelopment zone.
Third, analysis to cash-value of incentive policy that use Benefit-Cost analysis and Net value with Call interest rates, Producer price, Office rent, land price.
This article get three result. First, Incentive policy has three kinds tool that are floor area ratio, floor, building high as long as Private developer choose prescriptions of Incentive item land for public utilization, public space, Mixed-use Residential Building, built culture facility, auditorium etc. But until now private developer choose only land for public utilization, public space, Mixed-use Residential Building. And they choose mainly floor area ratio Incentive.
Incentive chosen redevelopment zone have featured Main developer is association, main use is Mixed-use Residential Building, 200% Floor area ratio differ greatly between redevelopment incentive zone and redevelopment non-incentive zone, redevelopment incentive zone is non-adjoined finished redevelopment zone. And main-street adjoined.
Second, Logistic Regression Model is Y(incentive choosing probability) = 14.6001floor area ratio+ 16.6682(building coverage area)- 4.0847 (adjoined non-finished redevelopment zone) redevelopment zone of choosing movement is floor area ratio (+14.60)and building coverage area(16.67) and adjoined non-finished redevelopment zone(-4.08). so It can explain that private developer tend to prefer Maximum development income.
Third, Analyze to cash-value of incentive policy that used Benefit-Cost analysis and Net value. So the output uses to valuate of incentive effect. The result of analysis prove that incentive policy effective for private sector's developer, almost district on the Renewal Project of Downtown Area of Seoul that is accounted for B/C≥1, and Net value average valuate 35,540 million won.
Consequencely, this article insist two opinion. First, Downtown area have many valuable things for conservation of old-building and old-place so we have to study various, practical Incentive policy that has to change the method for guiding of Private sector's developer (Ex, reducing tax burden etc.). Second, Incentive Policy will have to changed for that considers redevelopment zone’s various characters.
AI-Helper
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