재건축 개발이익환수제도의 실태와 개선방안에 관한 연구 본 연구의 목적은 재건축에서의 개발이익환수제도에 대해 분석하고 다양한 환수방안 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 의해 부과되는 ‘재건축부담금’에 대한 서울시에서의 부과사례에 대해 비교하면서 문제점을 알아보고 이에 대한 합리적인 개선방안을 찾고자 하는데 있다. 재건축은 노후ㆍ불량주택의 소유자들이 주거환경개선과 토지의 효용을 극대화하기 위해 사회적 필요에 의해 추진되는 사업이다. 그런데 정부는 그동안 재건축에 대한 규제일변도의 정책만 추진하여 재건축이 심각하게 위축되어 왔다...
재건축 개발이익환수제도의 실태와 개선방안에 관한 연구 본 연구의 목적은 재건축에서의 개발이익환수제도에 대해 분석하고 다양한 환수방안 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 의해 부과되는 ‘재건축부담금’에 대한 서울시에서의 부과사례에 대해 비교하면서 문제점을 알아보고 이에 대한 합리적인 개선방안을 찾고자 하는데 있다. 재건축은 노후ㆍ불량주택의 소유자들이 주거환경개선과 토지의 효용을 극대화하기 위해 사회적 필요에 의해 추진되는 사업이다. 그런데 정부는 그동안 재건축에 대한 규제일변도의 정책만 추진하여 재건축이 심각하게 위축되어 왔다. 여러 가지 규제정책으로 인해 조합원의 부담금이 증가되어 재건축자체가 어려워지도록 시장을 왜곡해 왔으며 이는 결국 주택공급량을 감소시켜 주택가격의 상승을 부추기는 역할을 해 온 것도 사실이다. 정부에서는 2000년 이후 재건축이 추진된 일부단지에서 재건축사업을 통한 막대한 이익이 발생하게 되면서 재건축시장을 중심으로 주택가격이 상승하고 투기장처럼 변질되어 가는 등 부작용이 발생하게 되자 그동안 기부채납 등의 간접적인 환수제도만으로는 한계가 있음을 인식하고 임대주택의무건립과 재건축초과이익환수와 같은 직접적인 환수방법을 도입하게 되었다. 개발이익은 개발을 통한 이익이다. 그것은 이익이 실현되었을 때, 즉 재건축조합원이 소유한 주택을 매도하여 현금화 되었을 때 비로소 개발이익이 발생하고 결정된다. 그러나 그동안 시행되었거나 현재 시행되고 있는 개발이익환수제도는 현금화되었을 경우를 가정하여 미리 부담금을 내도록 하고 있는 제도이다. 이는 조세의 형평성에도 문제가 있다. 이에 본 연구에서는 이명박정부가 들어서면서 차례대로 해제되었거나 완화되고 있는 재건축규제정책 중 ‘재건축부담금’에 대해 서울지역의 실제부과사례를 조사하여 비교 분석함으로서 문제점과 앞으로의 개선방안에 대해 다음과 같이 제안하고자 한다. 첫째, 재건축부담금의 부과기준이 ‘3천만원 이상 차액이 발생한 경우’로 규정되어 있으나, 부과기준을 금액(조합원 1인당 평균이익)으로 하기 보다는 재건축 전과 재건축 후의 평가액을 근거로 하여 준공 후 주택가격이 재건축 전 대비 일정비율이상 상승하였을 경우 재건축부담금을 부과하는 방향으로 변경하는 것이다. 둘째, 재건축부담금의 부과기준시점을 기존의 ‘추진위원회승인일’에서 ‘재건축조합설립인가일’로 변경하여 법령상의 시점을 통일할 필요가 있을 것으로 판단된다. 셋째, 종전의 재건축규제의 일환으로 제정된 「재건축초과이익환수에 관한 법률」이 규제완화조치가 시행되고 있는 재건축시장의 변화된 실정에 맞도록 합리적인 개정노력이 있어야 할 것이다. 재건축 초과이익은 재건축이 완료된 후의 공동주택의 가치상승분에 대한 평가액으로 결정하도록 규정되어 있어, 양도소득세처럼 실현이익에 대한 부과는 아니며, 가치상승에 대한 부담금으로서 미실현이익에 대한 부과로서 과잉부과조치라는 논란을 불러왔으며, 보다 신중한 접근이 요구됨에도 불구하고 입법당시의 시대적 상황에 따라 지나치게 한쪽으로만 치우친 결정이라고 할 수 있다. 물론 지나치게 과도한 재건축 개발이익의 환수에는 국민적 공감대가 형성되어 있으나, 국민들에게 지나친 부담을 안겨주어 재건축 추진을 위축시키는 결과를 가져왔다면 이에 대한 완화조치가 필요할 것으로 판단된다. 그나마 연구대상이 된 3개 단지가 모두 100세대 미만의 소규모 단지들로서 서울시 전체의 재건축단지를 대표하는 데는 분명한 한계가 있으므로, 앞으로 강남구 도곡동의 도곡진달래아파트(372세대) 및 송파구의 반도아파트(794세대)와 가락시영아파트(8,106세대) 등의 중ㆍ대형 단지의 재건축이 완료되고 이러한 단지들에 ‘재건축부담금’이 부과된 후 이 제도의 적정성 및 개선방안에 대한 다른 각도에서의 연구가 필요할 것으로 판단된다.
재건축 개발이익환수제도의 실태와 개선방안에 관한 연구 본 연구의 목적은 재건축에서의 개발이익환수제도에 대해 분석하고 다양한 환수방안 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 의해 부과되는 ‘재건축부담금’에 대한 서울시에서의 부과사례에 대해 비교하면서 문제점을 알아보고 이에 대한 합리적인 개선방안을 찾고자 하는데 있다. 재건축은 노후ㆍ불량주택의 소유자들이 주거환경개선과 토지의 효용을 극대화하기 위해 사회적 필요에 의해 추진되는 사업이다. 그런데 정부는 그동안 재건축에 대한 규제일변도의 정책만 추진하여 재건축이 심각하게 위축되어 왔다. 여러 가지 규제정책으로 인해 조합원의 부담금이 증가되어 재건축자체가 어려워지도록 시장을 왜곡해 왔으며 이는 결국 주택공급량을 감소시켜 주택가격의 상승을 부추기는 역할을 해 온 것도 사실이다. 정부에서는 2000년 이후 재건축이 추진된 일부단지에서 재건축사업을 통한 막대한 이익이 발생하게 되면서 재건축시장을 중심으로 주택가격이 상승하고 투기장처럼 변질되어 가는 등 부작용이 발생하게 되자 그동안 기부채납 등의 간접적인 환수제도만으로는 한계가 있음을 인식하고 임대주택의무건립과 재건축초과이익환수와 같은 직접적인 환수방법을 도입하게 되었다. 개발이익은 개발을 통한 이익이다. 그것은 이익이 실현되었을 때, 즉 재건축조합원이 소유한 주택을 매도하여 현금화 되었을 때 비로소 개발이익이 발생하고 결정된다. 그러나 그동안 시행되었거나 현재 시행되고 있는 개발이익환수제도는 현금화되었을 경우를 가정하여 미리 부담금을 내도록 하고 있는 제도이다. 이는 조세의 형평성에도 문제가 있다. 이에 본 연구에서는 이명박정부가 들어서면서 차례대로 해제되었거나 완화되고 있는 재건축규제정책 중 ‘재건축부담금’에 대해 서울지역의 실제부과사례를 조사하여 비교 분석함으로서 문제점과 앞으로의 개선방안에 대해 다음과 같이 제안하고자 한다. 첫째, 재건축부담금의 부과기준이 ‘3천만원 이상 차액이 발생한 경우’로 규정되어 있으나, 부과기준을 금액(조합원 1인당 평균이익)으로 하기 보다는 재건축 전과 재건축 후의 평가액을 근거로 하여 준공 후 주택가격이 재건축 전 대비 일정비율이상 상승하였을 경우 재건축부담금을 부과하는 방향으로 변경하는 것이다. 둘째, 재건축부담금의 부과기준시점을 기존의 ‘추진위원회승인일’에서 ‘재건축조합설립인가일’로 변경하여 법령상의 시점을 통일할 필요가 있을 것으로 판단된다. 셋째, 종전의 재건축규제의 일환으로 제정된 「재건축초과이익환수에 관한 법률」이 규제완화조치가 시행되고 있는 재건축시장의 변화된 실정에 맞도록 합리적인 개정노력이 있어야 할 것이다. 재건축 초과이익은 재건축이 완료된 후의 공동주택의 가치상승분에 대한 평가액으로 결정하도록 규정되어 있어, 양도소득세처럼 실현이익에 대한 부과는 아니며, 가치상승에 대한 부담금으로서 미실현이익에 대한 부과로서 과잉부과조치라는 논란을 불러왔으며, 보다 신중한 접근이 요구됨에도 불구하고 입법당시의 시대적 상황에 따라 지나치게 한쪽으로만 치우친 결정이라고 할 수 있다. 물론 지나치게 과도한 재건축 개발이익의 환수에는 국민적 공감대가 형성되어 있으나, 국민들에게 지나친 부담을 안겨주어 재건축 추진을 위축시키는 결과를 가져왔다면 이에 대한 완화조치가 필요할 것으로 판단된다. 그나마 연구대상이 된 3개 단지가 모두 100세대 미만의 소규모 단지들로서 서울시 전체의 재건축단지를 대표하는 데는 분명한 한계가 있으므로, 앞으로 강남구 도곡동의 도곡진달래아파트(372세대) 및 송파구의 반도아파트(794세대)와 가락시영아파트(8,106세대) 등의 중ㆍ대형 단지의 재건축이 완료되고 이러한 단지들에 ‘재건축부담금’이 부과된 후 이 제도의 적정성 및 개선방안에 대한 다른 각도에서의 연구가 필요할 것으로 판단된다.
The purpose of the research is to analyze the restitution of the development profit of the reconstruction, study and compare the cases of 'development impact fees' based on the 「Reconstruction Excess-Profits Act」of Seoul city and find a reasonable improvements. Reconstruction is a project with socia...
The purpose of the research is to analyze the restitution of the development profit of the reconstruction, study and compare the cases of 'development impact fees' based on the 「Reconstruction Excess-Profits Act」of Seoul city and find a reasonable improvements. Reconstruction is a project with social need to improve the living and maximize the utilization of the land driven by the old home owners. The government policy has been restricting the reconstruction therefore the market has severely weakened. A number of restrictions increased the impact fees of the cooperating members of the project resulting the market distortion and decreased number of new homes lead the rising housing pricing. The reconstruction projects after the year 2000 made a lot of profit. The government recognized the indirect restitution policy is not sufficient through the reconstruction lead side effects like sudden rise of the housing prices and the speculations in the market. The direct restitution policy like building the compulsory leased houses and reconstruction profit fees were introduced. The development profit is from the development itself. The project is only realized if the home owner sell the developed houses. However the current policy is based on the assumption that the reconstruction cooperating members have the value of the house in cash. Therefore the policy have issues of fair taxation. This study has analyzed and compared the cases of the 'Reconstruction Impact Fees' in Seoul which is one of the appeasement policies since the beginning of the present government, define the problems, and finally propose the following improvements: First, the baseline of the reconstruction impact fees is the profit over 30 million won, but it is unclear where the 30 million won came from. The baseline profit, however, should be reconsidered with the agreed value before and after the reconstruction rather than the baseline value (average profit per person). Therefore, if the house value has increased in certain portion after the completion, it is more reasonable to change the policy to apply the reconstruction impact fees. Second, the point of time of reconstruction fees is the date when the committee is approved. This needs to be changed and unified in the bills to the date of establishing the reconstruction association. Third, the government should try to amend the reconstruction restriction policy of the「Reconstruction Excess-Profits Act」 introduced before to reflect current reconstruction environment. The reconstruction excess-profit is decided by the value changes after construction. It has been argued that the impact fees is too much for the unrealized profits not like the capital gained tax of realized value of the sold real-estate. At the time of creation, it was necessary but the Act wasn't created after carefully examining the many aspects of taxations, therefore some improvement should be made since the Act has been impacting the Public. Three cases in the study is less than 100 houses that doesn't represent the entire Seoul city. The reconstruction projects of bigger scales of 300 or more houses that are on the way such as Dogok Jindalae Apartment Complex(372 houses), Bando Apartment Complex(794 houses), and Garak Apartment Complex(8,106 houses). After the projects are completed and also the 'Reconstruction Impact Fees' are billed, the future studies of the policy and improvement should be done with different angles.
The purpose of the research is to analyze the restitution of the development profit of the reconstruction, study and compare the cases of 'development impact fees' based on the 「Reconstruction Excess-Profits Act」of Seoul city and find a reasonable improvements. Reconstruction is a project with social need to improve the living and maximize the utilization of the land driven by the old home owners. The government policy has been restricting the reconstruction therefore the market has severely weakened. A number of restrictions increased the impact fees of the cooperating members of the project resulting the market distortion and decreased number of new homes lead the rising housing pricing. The reconstruction projects after the year 2000 made a lot of profit. The government recognized the indirect restitution policy is not sufficient through the reconstruction lead side effects like sudden rise of the housing prices and the speculations in the market. The direct restitution policy like building the compulsory leased houses and reconstruction profit fees were introduced. The development profit is from the development itself. The project is only realized if the home owner sell the developed houses. However the current policy is based on the assumption that the reconstruction cooperating members have the value of the house in cash. Therefore the policy have issues of fair taxation. This study has analyzed and compared the cases of the 'Reconstruction Impact Fees' in Seoul which is one of the appeasement policies since the beginning of the present government, define the problems, and finally propose the following improvements: First, the baseline of the reconstruction impact fees is the profit over 30 million won, but it is unclear where the 30 million won came from. The baseline profit, however, should be reconsidered with the agreed value before and after the reconstruction rather than the baseline value (average profit per person). Therefore, if the house value has increased in certain portion after the completion, it is more reasonable to change the policy to apply the reconstruction impact fees. Second, the point of time of reconstruction fees is the date when the committee is approved. This needs to be changed and unified in the bills to the date of establishing the reconstruction association. Third, the government should try to amend the reconstruction restriction policy of the「Reconstruction Excess-Profits Act」 introduced before to reflect current reconstruction environment. The reconstruction excess-profit is decided by the value changes after construction. It has been argued that the impact fees is too much for the unrealized profits not like the capital gained tax of realized value of the sold real-estate. At the time of creation, it was necessary but the Act wasn't created after carefully examining the many aspects of taxations, therefore some improvement should be made since the Act has been impacting the Public. Three cases in the study is less than 100 houses that doesn't represent the entire Seoul city. The reconstruction projects of bigger scales of 300 or more houses that are on the way such as Dogok Jindalae Apartment Complex(372 houses), Bando Apartment Complex(794 houses), and Garak Apartment Complex(8,106 houses). After the projects are completed and also the 'Reconstruction Impact Fees' are billed, the future studies of the policy and improvement should be done with different angles.
주제어
#Reconstruction Reconstruction Charges Restitution of Development Profit
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