본 논문에서는 CAPM 및 Fama and French의 3요인모형을 이용하여 투자 대상으로서의 서울시 아파트시장을 분석하였다. 일반적으로 주택시장은 효율적이지 않고 증권시장에서 사용하는 모형을 주택시장에서 사용하는 것은 적합하지 않다고 생각된다. 그러나 한국의 아파트시장은 지역적으로 상당히 동질적이고 빈번한 거래가 있으며 가격정보가 공개되는 등의 독특한 특성을 지니고 있다. Hwang, Quigley, and Son(2006)의 연구는 서울의 아파트시장이 상당히 합리적이라는 실증적 결과를 보여주고 있다. 이에 본 연구에서는 아파트 평형 및 건축경과년수 등의 측면에서 동질성이 높은 아파트시장 표본을 구성하고, 투자 대상으로서의 아파트시장을 세 가지 주제로 나누어 분석을 하였다. 첫째로, CAPM이 추구하는 이론적 균형과 현실의 서울 아파트시장 사이에 어느 정도의 괴리가 있는지 알아보기 위하여 Black, Jensen and Scholes(1972)의 연구방법론을 이용하여 실증분석을 시도하였다. 미시자료인 개별아파트의 가격 데이타를 활용하여 강남을 대표하는 강남구와 강북을 대표하는 노원구를 대상으로 하여 CAPM 적용여부에 대한 기초 검증을 실시한 결과 두 구 모두 엄밀한 의미에서의 CAPM이 적용되지는 않았지만 베타와 ...
본 논문에서는 CAPM 및 Fama and French의 3요인모형을 이용하여 투자 대상으로서의 서울시 아파트시장을 분석하였다. 일반적으로 주택시장은 효율적이지 않고 증권시장에서 사용하는 모형을 주택시장에서 사용하는 것은 적합하지 않다고 생각된다. 그러나 한국의 아파트시장은 지역적으로 상당히 동질적이고 빈번한 거래가 있으며 가격정보가 공개되는 등의 독특한 특성을 지니고 있다. Hwang, Quigley, and Son(2006)의 연구는 서울의 아파트시장이 상당히 합리적이라는 실증적 결과를 보여주고 있다. 이에 본 연구에서는 아파트 평형 및 건축경과년수 등의 측면에서 동질성이 높은 아파트시장 표본을 구성하고, 투자 대상으로서의 아파트시장을 세 가지 주제로 나누어 분석을 하였다. 첫째로, CAPM이 추구하는 이론적 균형과 현실의 서울 아파트시장 사이에 어느 정도의 괴리가 있는지 알아보기 위하여 Black, Jensen and Scholes(1972)의 연구방법론을 이용하여 실증분석을 시도하였다. 미시자료인 개별아파트의 가격 데이타를 활용하여 강남을 대표하는 강남구와 강북을 대표하는 노원구를 대상으로 하여 CAPM 적용여부에 대한 기초 검증을 실시한 결과 두 구 모두 엄밀한 의미에서의 CAPM이 적용되지는 않았지만 베타와 초과수익률이 선형성을 보이는 등 서울의 아파트시장이 비교적 합리적인 모습을 보이고 있음을 발견할 수 있었다. 둘째로, 첫 번째 분석을 바탕으로 CAPM의 응용을 시도하였다. 서울시 25개 자치구에 투자한다는 가정 하에서 자치구의 특성을 파악하고, 이를 통한 투자 대상으로서의 아파트시장을 유형화하였다. 서울시 각 자치구에 CAPM을 적용한 결과 많은 구에서 CAPM의 선형성을 확인할 수 있었다. CAPM 선형성 여부 및 수익률, 베타 값, 베타 값 대비 수익률 비율이라는 3가지 요소를 기준으로 고위험-고수익 구와 저위험-저수익 구로 나누어 본 결과 CAPM을 이용하여 동질적인 하위 주택시장을 가려낼 수 있음이 확인 되었다. 세 번째는 Fama and French(1993)의 3요인모형을 이용하여 서울시 주택시장을 분석하였다. 시장의 체계적 위험(베타)외에 주택의 가격수준과 매매가 대비 전세가 비율이 아파트의 초과수익률을 설명하는 요인으로 활용되었다. 아파트 가격의 등락이 심하였던 2004-2008년의 기간을 연 단위로 분석한 결과 3요인 모두 서울시 아파트시장의 초과수익률을 설명하는데 유의한 변수라는 결론을 내릴 수 있었다. 즉 아파트의 수익률은 시장수익률(베타), 가격수준과는 양의 상관관계가, 매매가 대비 전세가 비율과는 음의 상관관계가 있었다. 세 가지 주제 분석을 통하여 서울 아파트 시장이 동질성 및 효율성의 정도가 높다는 것을 확인하였고, 향후 좀 더 많은 측면에서 증권시장 분석모형을 아파트 시장에 적용하는 것이 가능함을 알 수 있었다.
본 논문에서는 CAPM 및 Fama and French의 3요인모형을 이용하여 투자 대상으로서의 서울시 아파트시장을 분석하였다. 일반적으로 주택시장은 효율적이지 않고 증권시장에서 사용하는 모형을 주택시장에서 사용하는 것은 적합하지 않다고 생각된다. 그러나 한국의 아파트시장은 지역적으로 상당히 동질적이고 빈번한 거래가 있으며 가격정보가 공개되는 등의 독특한 특성을 지니고 있다. Hwang, Quigley, and Son(2006)의 연구는 서울의 아파트시장이 상당히 합리적이라는 실증적 결과를 보여주고 있다. 이에 본 연구에서는 아파트 평형 및 건축경과년수 등의 측면에서 동질성이 높은 아파트시장 표본을 구성하고, 투자 대상으로서의 아파트시장을 세 가지 주제로 나누어 분석을 하였다. 첫째로, CAPM이 추구하는 이론적 균형과 현실의 서울 아파트시장 사이에 어느 정도의 괴리가 있는지 알아보기 위하여 Black, Jensen and Scholes(1972)의 연구방법론을 이용하여 실증분석을 시도하였다. 미시자료인 개별아파트의 가격 데이타를 활용하여 강남을 대표하는 강남구와 강북을 대표하는 노원구를 대상으로 하여 CAPM 적용여부에 대한 기초 검증을 실시한 결과 두 구 모두 엄밀한 의미에서의 CAPM이 적용되지는 않았지만 베타와 초과수익률이 선형성을 보이는 등 서울의 아파트시장이 비교적 합리적인 모습을 보이고 있음을 발견할 수 있었다. 둘째로, 첫 번째 분석을 바탕으로 CAPM의 응용을 시도하였다. 서울시 25개 자치구에 투자한다는 가정 하에서 자치구의 특성을 파악하고, 이를 통한 투자 대상으로서의 아파트시장을 유형화하였다. 서울시 각 자치구에 CAPM을 적용한 결과 많은 구에서 CAPM의 선형성을 확인할 수 있었다. CAPM 선형성 여부 및 수익률, 베타 값, 베타 값 대비 수익률 비율이라는 3가지 요소를 기준으로 고위험-고수익 구와 저위험-저수익 구로 나누어 본 결과 CAPM을 이용하여 동질적인 하위 주택시장을 가려낼 수 있음이 확인 되었다. 세 번째는 Fama and French(1993)의 3요인모형을 이용하여 서울시 주택시장을 분석하였다. 시장의 체계적 위험(베타)외에 주택의 가격수준과 매매가 대비 전세가 비율이 아파트의 초과수익률을 설명하는 요인으로 활용되었다. 아파트 가격의 등락이 심하였던 2004-2008년의 기간을 연 단위로 분석한 결과 3요인 모두 서울시 아파트시장의 초과수익률을 설명하는데 유의한 변수라는 결론을 내릴 수 있었다. 즉 아파트의 수익률은 시장수익률(베타), 가격수준과는 양의 상관관계가, 매매가 대비 전세가 비율과는 음의 상관관계가 있었다. 세 가지 주제 분석을 통하여 서울 아파트 시장이 동질성 및 효율성의 정도가 높다는 것을 확인하였고, 향후 좀 더 많은 측면에서 증권시장 분석모형을 아파트 시장에 적용하는 것이 가능함을 알 수 있었다.
This thesis uses CAPM and a three-factor asset-pricing model to analyze several aspects of investment in the Seoul housing market. It is broadly understood that the housing market is not very efficient, and methodology that has been developed to analyze the stock market does not seem suitable for st...
This thesis uses CAPM and a three-factor asset-pricing model to analyze several aspects of investment in the Seoul housing market. It is broadly understood that the housing market is not very efficient, and methodology that has been developed to analyze the stock market does not seem suitable for studying the housing market. However, the market for owner-occupied, multi-story houses in Korea, which are locally termed 'apartments' and are remarkably homogeneous, functions smoothly. Hwang, Quigley, and Son(2006) offer empirical evidence that the Seoul apartment market is fairly efficient. To further ensure the homogeneity of the sample, we selected a subset of apartments in terms of size and life-cycle. In the first essay, we apply a version of CAPM from Black, Jensen and Scholes(1972) to determine whether CAPM is applicable to two representative submarkets of the Seoul apartment market？one located south of the Han River area and the other located north of the river. Although the results show that CAPM is not strictly applicable to both submarkets, the markets are rational to a limited degree, as suggested by a fairly linear relationship between beta and the excess rate of return. In the second essay, we test another application of CAPM in delineating homogeneous submarkets in the broader Seoul apartment market. We estimate coefficients on security market lines for each of 25 autonomous districts in Seoul, again using the methodology of Black, Jensen and Scholes(1972) and we identify a range of investment characteristics for each district. We find that the linearity assumption in CAPM is applicable to most but not all of the districts under study. We then group homogeneous districts in terms of investment characteristics by using CAPM linearity, beta, excess-earnings, and the ratio of earnings rates to beta. The results show that we can divide the 25 districts into a high risk-high return group, a low risk-low return group, and a few outliers. In the third essay, we apply a modified version of the three-factor asset-pricing model used by Fama and French(1993) to the Seoul apartment market. In addition to beta, two other variables are considered : (a) apartment price, which affects liquidity and thus the excess rate of return from apartment investments, and (b) the ratio of Chonsei deposit to sales price, which reveals the extent to which market participants expect future price movements. Our results show that apartment price has a positive effect, while the ratio of Chonsei price to sale price has a negative effect. Together with beta, all three factors exhibit significant and expected relationships with excess rates of return.. The three independent but related essays that comprise this thesis indicate that a high degree of homogeneity and efficient infrastructure supporting the market allows us to apply methodologies developed to analyze security markets to the Seoul apartment market.
This thesis uses CAPM and a three-factor asset-pricing model to analyze several aspects of investment in the Seoul housing market. It is broadly understood that the housing market is not very efficient, and methodology that has been developed to analyze the stock market does not seem suitable for studying the housing market. However, the market for owner-occupied, multi-story houses in Korea, which are locally termed 'apartments' and are remarkably homogeneous, functions smoothly. Hwang, Quigley, and Son(2006) offer empirical evidence that the Seoul apartment market is fairly efficient. To further ensure the homogeneity of the sample, we selected a subset of apartments in terms of size and life-cycle. In the first essay, we apply a version of CAPM from Black, Jensen and Scholes(1972) to determine whether CAPM is applicable to two representative submarkets of the Seoul apartment market？one located south of the Han River area and the other located north of the river. Although the results show that CAPM is not strictly applicable to both submarkets, the markets are rational to a limited degree, as suggested by a fairly linear relationship between beta and the excess rate of return. In the second essay, we test another application of CAPM in delineating homogeneous submarkets in the broader Seoul apartment market. We estimate coefficients on security market lines for each of 25 autonomous districts in Seoul, again using the methodology of Black, Jensen and Scholes(1972) and we identify a range of investment characteristics for each district. We find that the linearity assumption in CAPM is applicable to most but not all of the districts under study. We then group homogeneous districts in terms of investment characteristics by using CAPM linearity, beta, excess-earnings, and the ratio of earnings rates to beta. The results show that we can divide the 25 districts into a high risk-high return group, a low risk-low return group, and a few outliers. In the third essay, we apply a modified version of the three-factor asset-pricing model used by Fama and French(1993) to the Seoul apartment market. In addition to beta, two other variables are considered : (a) apartment price, which affects liquidity and thus the excess rate of return from apartment investments, and (b) the ratio of Chonsei deposit to sales price, which reveals the extent to which market participants expect future price movements. Our results show that apartment price has a positive effect, while the ratio of Chonsei price to sale price has a negative effect. Together with beta, all three factors exhibit significant and expected relationships with excess rates of return.. The three independent but related essays that comprise this thesis indicate that a high degree of homogeneity and efficient infrastructure supporting the market allows us to apply methodologies developed to analyze security markets to the Seoul apartment market.
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