부동산 경매현장을 들여다보면 시가보다 훨씬 높은 가격으로 낙찰을 받아서 경쟁에서는 이겼으나 결과에 있어서는 손해를 보는 이른바 승자의 저주(winner's curse)현상을 심심치 않게 발견할 수 있다. 때로는 시가에 비하여 터무니없이 낮은 가격으로 낙찰됨으로써 물건의 소유자가 손해를 보기도 한다. 이처럼 부동산 경매에서 흔히 나타나는 비합리적이고 비현실적인 현상들은 합리적 이성이나 주류경제학적 이론만으로는 설명하기 어려운 측면이 있으며, 오히려 최근 새로운 트렌드로 떠오르고 있는 행동경제학(behavioral economics)적 접근으로 보다 잘 설명될 수 있다. 행동경제학은 경제학과 심리학이 만나는 공간으로서 합리적 이성에 의한 이상적 인간보다는 현실세계의 실제적 인간을 바탕으로 경제현상을 바라보는 입장이다. 불확실한 사상(事象)에 대하여 판단을 할 때 사람들은 관념적으로 ...
부동산 경매현장을 들여다보면 시가보다 훨씬 높은 가격으로 낙찰을 받아서 경쟁에서는 이겼으나 결과에 있어서는 손해를 보는 이른바 승자의 저주(winner's curse)현상을 심심치 않게 발견할 수 있다. 때로는 시가에 비하여 터무니없이 낮은 가격으로 낙찰됨으로써 물건의 소유자가 손해를 보기도 한다. 이처럼 부동산 경매에서 흔히 나타나는 비합리적이고 비현실적인 현상들은 합리적 이성이나 주류경제학적 이론만으로는 설명하기 어려운 측면이 있으며, 오히려 최근 새로운 트렌드로 떠오르고 있는 행동경제학(behavioral economics)적 접근으로 보다 잘 설명될 수 있다. 행동경제학은 경제학과 심리학이 만나는 공간으로서 합리적 이성에 의한 이상적 인간보다는 현실세계의 실제적 인간을 바탕으로 경제현상을 바라보는 입장이다. 불확실한 사상(事象)에 대하여 판단을 할 때 사람들은 관념적으로 비교대상이 되는 선행자극에 영향을 받는 경향이 있다. 경매에 있어서도 참여자들은 객관적 가치와 부합여부를 떠나서 법원이 설정한 최저매각가격(reserve prices)에 심리적으로 구속되며, 입찰가격은 대개 그 수준에서 크게 벗어나지 못하게 된다. 이와 같이 현재의 평가대상은 물론 비교대상이 되는 선행자극과의 전후관계를 바탕으로 의사결정에 이르는 의존효과와 어떤 형태로든 일정한 기준점이 제시되어 마음속에 일단 각인되고 나면 그 이후의 가치판단이 처음 출발점에서 좀처럼 벗어나지 못하는 한계를 기준점 효과(reference effects)라고 한다. 본 연구는 경매시장에서 나타나는 위와 같은 심리적 현상에 대한 행동경제학적 이론을 배경으로 서울의 아파트 경매에서도 과연 최저매각가격에 의한 기준점 효과가 나타나고 있는지, 최저매각가율의 변화 및 아파트 자산규모에 따라 기준점 효과에 차이가 있는지, 그리고 아파트 시장환경의 변동 및 시간의 경과에 따라 기준점 효과에도 변화가 있는지 등 세 가지 관점에 대한 분석을 중심으로 진행하였다. 패널 데이터 분석(panel data analysis) 결과 서울시 전체는 물론 그 하위시장인 5대 기본생활권에서도 최저매각가격은 매각가격에 크게 영향을 미쳤으며, 분산분석(ANOVA)과 t-검정을 실시한 결과 최저매각가율 수준에 따라 구분한 5개 자산그룹들은 매각가율의 평균값에 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 비교정태적 분석을 위해 자산규모에 따라 7개 자산그룹으로 나누어 Log OLS 모형을 이용해 회귀분석을 실시한 결과 자산규모에 따라 민감도에 차이가 있는 것으로 분석되었다. 서울시 전체 및 5대 기본생활권별로 구분하여 실시한 반응표면분석(RSM)과 등고선도를 이용하여 시뮬레이션을 실시한 결과 같은 비율의 최저매각가율 변화에 대해 등고선도의 폭이 다르게 나타났으며, 이는 최저매각가율에 의한 기준점 효과가 입찰자수, 지역 또는 최저매각가율 구간에 따라 다르게 나타난다는 사실을 의미한다. 기준점 효과의 동태적 분석을 위해 서울시 전체와 기본생활권별로 나누어 충격반응분석(impulse-response)을 실시한 결과 최저매각가격이 설정되면 초기에 기준점 효과가 크게 나타나 매각가율에 강하게 영향을 미치지만, 그 효과는 단발성으로 종료되지 않고 일정기간 지속되다가 0에 수렴하여 소멸되는 것으로 분석되었다. 마지막으로 최저매각가격의 기준점 효과는 아파트 매매시장과 경매시장의 변동에 따라 다르게 나타나며, 시장환경이 변화하는 경우 최저매각가격에 의한 기준점 효과는 즉각적으로 나타나는 것이 아니라 일정한 시차를 두고 발생하는 것으로 나타났다. 본 연구는 경제학적․심리학적 요소들을 함께 고려하는 행동경제학적 이론을 바탕으로 경매현상에 대한 학제적(學際的) 접근을 시도하였다는 점과 연구방법론적 측면에서 시계열적․횡단면적 성격을 함께 지니는 경매자료의 특성을 고려하여 패널모형, VAR 모형 등의 분석방법론을 적용하였다는 점에서 학술적 의미가 있다. 분석결과 최저매각가격은 기준점 효과로 인하여 매각가격에 크게 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구결과는 법원이 최저매각가격을 설정함에 있어서는 경매를 둘러싼 이해관계인 중 어느 일방에게 부당한 불이익이 돌아가지 않도록 최저매각가격 설정수준의 적정성과 감정평가의 적정성이 담보되어야 하며, 유찰 시 최저매각가율의 저감비율(20%-30%)이 적정한가에 대한 검토가 필요하다는 점을 시사한다.
부동산 경매현장을 들여다보면 시가보다 훨씬 높은 가격으로 낙찰을 받아서 경쟁에서는 이겼으나 결과에 있어서는 손해를 보는 이른바 승자의 저주(winner's curse)현상을 심심치 않게 발견할 수 있다. 때로는 시가에 비하여 터무니없이 낮은 가격으로 낙찰됨으로써 물건의 소유자가 손해를 보기도 한다. 이처럼 부동산 경매에서 흔히 나타나는 비합리적이고 비현실적인 현상들은 합리적 이성이나 주류경제학적 이론만으로는 설명하기 어려운 측면이 있으며, 오히려 최근 새로운 트렌드로 떠오르고 있는 행동경제학(behavioral economics)적 접근으로 보다 잘 설명될 수 있다. 행동경제학은 경제학과 심리학이 만나는 공간으로서 합리적 이성에 의한 이상적 인간보다는 현실세계의 실제적 인간을 바탕으로 경제현상을 바라보는 입장이다. 불확실한 사상(事象)에 대하여 판단을 할 때 사람들은 관념적으로 비교대상이 되는 선행자극에 영향을 받는 경향이 있다. 경매에 있어서도 참여자들은 객관적 가치와 부합여부를 떠나서 법원이 설정한 최저매각가격(reserve prices)에 심리적으로 구속되며, 입찰가격은 대개 그 수준에서 크게 벗어나지 못하게 된다. 이와 같이 현재의 평가대상은 물론 비교대상이 되는 선행자극과의 전후관계를 바탕으로 의사결정에 이르는 의존효과와 어떤 형태로든 일정한 기준점이 제시되어 마음속에 일단 각인되고 나면 그 이후의 가치판단이 처음 출발점에서 좀처럼 벗어나지 못하는 한계를 기준점 효과(reference effects)라고 한다. 본 연구는 경매시장에서 나타나는 위와 같은 심리적 현상에 대한 행동경제학적 이론을 배경으로 서울의 아파트 경매에서도 과연 최저매각가격에 의한 기준점 효과가 나타나고 있는지, 최저매각가율의 변화 및 아파트 자산규모에 따라 기준점 효과에 차이가 있는지, 그리고 아파트 시장환경의 변동 및 시간의 경과에 따라 기준점 효과에도 변화가 있는지 등 세 가지 관점에 대한 분석을 중심으로 진행하였다. 패널 데이터 분석(panel data analysis) 결과 서울시 전체는 물론 그 하위시장인 5대 기본생활권에서도 최저매각가격은 매각가격에 크게 영향을 미쳤으며, 분산분석(ANOVA)과 t-검정을 실시한 결과 최저매각가율 수준에 따라 구분한 5개 자산그룹들은 매각가율의 평균값에 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 비교정태적 분석을 위해 자산규모에 따라 7개 자산그룹으로 나누어 Log OLS 모형을 이용해 회귀분석을 실시한 결과 자산규모에 따라 민감도에 차이가 있는 것으로 분석되었다. 서울시 전체 및 5대 기본생활권별로 구분하여 실시한 반응표면분석(RSM)과 등고선도를 이용하여 시뮬레이션을 실시한 결과 같은 비율의 최저매각가율 변화에 대해 등고선도의 폭이 다르게 나타났으며, 이는 최저매각가율에 의한 기준점 효과가 입찰자수, 지역 또는 최저매각가율 구간에 따라 다르게 나타난다는 사실을 의미한다. 기준점 효과의 동태적 분석을 위해 서울시 전체와 기본생활권별로 나누어 충격반응분석(impulse-response)을 실시한 결과 최저매각가격이 설정되면 초기에 기준점 효과가 크게 나타나 매각가율에 강하게 영향을 미치지만, 그 효과는 단발성으로 종료되지 않고 일정기간 지속되다가 0에 수렴하여 소멸되는 것으로 분석되었다. 마지막으로 최저매각가격의 기준점 효과는 아파트 매매시장과 경매시장의 변동에 따라 다르게 나타나며, 시장환경이 변화하는 경우 최저매각가격에 의한 기준점 효과는 즉각적으로 나타나는 것이 아니라 일정한 시차를 두고 발생하는 것으로 나타났다. 본 연구는 경제학적․심리학적 요소들을 함께 고려하는 행동경제학적 이론을 바탕으로 경매현상에 대한 학제적(學際的) 접근을 시도하였다는 점과 연구방법론적 측면에서 시계열적․횡단면적 성격을 함께 지니는 경매자료의 특성을 고려하여 패널모형, VAR 모형 등의 분석방법론을 적용하였다는 점에서 학술적 의미가 있다. 분석결과 최저매각가격은 기준점 효과로 인하여 매각가격에 크게 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구결과는 법원이 최저매각가격을 설정함에 있어서는 경매를 둘러싼 이해관계인 중 어느 일방에게 부당한 불이익이 돌아가지 않도록 최저매각가격 설정수준의 적정성과 감정평가의 적정성이 담보되어야 하며, 유찰 시 최저매각가율의 저감비율(20%-30%)이 적정한가에 대한 검토가 필요하다는 점을 시사한다.
In the field of real estate auctions, it is anything but a strange happening that the winners who made an overbidding are likely to suffer from the extreme losses. This situation is what is called winner's curse in terms of economics. On the other hand, the owners sometimes get losses against their ...
In the field of real estate auctions, it is anything but a strange happening that the winners who made an overbidding are likely to suffer from the extreme losses. This situation is what is called winner's curse in terms of economics. On the other hand, the owners sometimes get losses against their will on account of the low sold prices which below the real value of the articles. These phenomena are not easy to accept from the viewpoint of rational human beings. Winner's curse is stemmed from the incomplete information of real estate auction system. The seemingly irrational or unrealistic situations mentioned above are frequently occurring in the real estate auctions. However it is difficult to willingly give an entire consent from the angle of traditional economic theories because they believe in human being's rational reason and the principle of maximum utility through Adam Smith's invisible hands. The approach from behavioral economics, which recently spreads its foundation widely would rather do more effectively than that of traditional economics in describing real estate auction situations. Common people tend to be influenced by prior stimuli when they make decisions under the uncertain phenomena. Similarly, the participants of auctions are bounded to the reserve prices psychologically regardless of the article's objective and real values. Accordingly, the sold prices also do not deviate far away from the reserve prices. The dependence effects which lead to decision makings in comparison with the prior stimuli as well as the comparative things are designated to be reference effects. In addition, reference effects contain the limitation of decision process that resulted from the starting lines by established reference points after engraving into one's mind. This study was carried out for the purpose of analysing the effect of reserve prices on the sold prices so-called reference effects in real estate auctions. In order to accomplish this goal, three subdivided analyses were performed as follows: 1)the analysis of main effects of reference effects whether reserve prices have effects on the slod price rates, and whether the difference of reserve price levels make some meaningful gaps or not; and 2)static analysis on the reference effects whether there are any important differences according to the change of asset sizes and reserve price levels; and 3) dynamic analysis on the reference effects whether price fluctuations in real estate markets and shocks on reserve price variances make any meaningful change of the effects. The results of panel data analysis show that reserve prices influence plus (+) effects on the sold price rates in Seoul City as a whole as well as in the five main zones of life. ANOVA test revealed that the difference of starting point made some meaningful gaps in the degree of sold price rates. Sensitivity analysis indicated that the strength of reference effects is different according to the asset sizes and reserve price levels. Dynamic analysis indicated that reference effects are influenced by the fluctuations of real estate markets. The Impulse-response analysis showed that the extents and lasting periods of reference effects are different with the stream of time. This study has a significant value in the academic aspects because it is the first attempt from the standpoint of behavioral economics in the field of real estate court auctions. The results of this study will facilitate the diversity of interdisciplinary approaches in real estate auctions. However the results of this study strongly suggest some important tasks which should be solved urgently because reserve prices influence on the sold price rates absolutely through reference price effects. Reserve price levels are to be set properly and the value appraising of the articles ought to be carried out appropriately for the safe of the interested parties. Upon this opportunity, it may be desirable if we are able to reform and improve some problems in the branch of real estate auctions as follows: setting up optimal reserve price levels, adjusting the reducement rates, and appraising the articles in accordance with their objective values.
In the field of real estate auctions, it is anything but a strange happening that the winners who made an overbidding are likely to suffer from the extreme losses. This situation is what is called winner's curse in terms of economics. On the other hand, the owners sometimes get losses against their will on account of the low sold prices which below the real value of the articles. These phenomena are not easy to accept from the viewpoint of rational human beings. Winner's curse is stemmed from the incomplete information of real estate auction system. The seemingly irrational or unrealistic situations mentioned above are frequently occurring in the real estate auctions. However it is difficult to willingly give an entire consent from the angle of traditional economic theories because they believe in human being's rational reason and the principle of maximum utility through Adam Smith's invisible hands. The approach from behavioral economics, which recently spreads its foundation widely would rather do more effectively than that of traditional economics in describing real estate auction situations. Common people tend to be influenced by prior stimuli when they make decisions under the uncertain phenomena. Similarly, the participants of auctions are bounded to the reserve prices psychologically regardless of the article's objective and real values. Accordingly, the sold prices also do not deviate far away from the reserve prices. The dependence effects which lead to decision makings in comparison with the prior stimuli as well as the comparative things are designated to be reference effects. In addition, reference effects contain the limitation of decision process that resulted from the starting lines by established reference points after engraving into one's mind. This study was carried out for the purpose of analysing the effect of reserve prices on the sold prices so-called reference effects in real estate auctions. In order to accomplish this goal, three subdivided analyses were performed as follows: 1)the analysis of main effects of reference effects whether reserve prices have effects on the slod price rates, and whether the difference of reserve price levels make some meaningful gaps or not; and 2)static analysis on the reference effects whether there are any important differences according to the change of asset sizes and reserve price levels; and 3) dynamic analysis on the reference effects whether price fluctuations in real estate markets and shocks on reserve price variances make any meaningful change of the effects. The results of panel data analysis show that reserve prices influence plus (+) effects on the sold price rates in Seoul City as a whole as well as in the five main zones of life. ANOVA test revealed that the difference of starting point made some meaningful gaps in the degree of sold price rates. Sensitivity analysis indicated that the strength of reference effects is different according to the asset sizes and reserve price levels. Dynamic analysis indicated that reference effects are influenced by the fluctuations of real estate markets. The Impulse-response analysis showed that the extents and lasting periods of reference effects are different with the stream of time. This study has a significant value in the academic aspects because it is the first attempt from the standpoint of behavioral economics in the field of real estate court auctions. The results of this study will facilitate the diversity of interdisciplinary approaches in real estate auctions. However the results of this study strongly suggest some important tasks which should be solved urgently because reserve prices influence on the sold price rates absolutely through reference price effects. Reserve price levels are to be set properly and the value appraising of the articles ought to be carried out appropriately for the safe of the interested parties. Upon this opportunity, it may be desirable if we are able to reform and improve some problems in the branch of real estate auctions as follows: setting up optimal reserve price levels, adjusting the reducement rates, and appraising the articles in accordance with their objective values.
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