전·월세 계약 비율의 변화와 대출규제가 전월세전환율에 미치는 영향에 관한 연구 Studies on changes in Chonsei to monthly rent contract ratio and effect of borrowing restriction on conversion rate원문보기
과거 전세 위주였던 우리나라의 전월세 시장은 2008년 국제 금융위기 이후 보증부월세의 비중이 지속적으로 증가하는 추세를 보이다가 2016년 이후 주택 가격 상승 시기와 맞물려 전세의 비중이 다시 상승하는 형태를 띠고 있다. 이러한 주택 임대 시장의 변화는 서민 주거비용과 관련된 중요한 현상이다. 이와 관련하여 본 연구에서는 선행연구들을 바탕으로 변화하는 전월세 시장에 대한 분석을 진행하고 정부의 대출 규제가 전월세 시장의 주요 요소인 전월세 전환율에 미치는 영향을 살펴보았다. 첫 번째 주제에서는 전·월세 계약 비율의 변화에 대한 연구를 진행하였다. 우선 장기 균형 분석을 위해서 기존의 연구의 이론적 논의를 토대로 ARDL모형을 활용한 ...
과거 전세 위주였던 우리나라의 전월세 시장은 2008년 국제 금융위기 이후 보증부월세의 비중이 지속적으로 증가하는 추세를 보이다가 2016년 이후 주택 가격 상승 시기와 맞물려 전세의 비중이 다시 상승하는 형태를 띠고 있다. 이러한 주택 임대 시장의 변화는 서민 주거비용과 관련된 중요한 현상이다. 이와 관련하여 본 연구에서는 선행연구들을 바탕으로 변화하는 전월세 시장에 대한 분석을 진행하고 정부의 대출 규제가 전월세 시장의 주요 요소인 전월세 전환율에 미치는 영향을 살펴보았다. 첫 번째 주제에서는 전·월세 계약 비율의 변화에 대한 연구를 진행하였다. 우선 장기 균형 분석을 위해서 기존의 연구의 이론적 논의를 토대로 ARDL모형을 활용한 시계열 분석을 진행하였다. ARDL모형은 각 변수들이 I(0)이거나 I(1)이라면 변수들 간의 장기 균형 분석이 가능하다는 장점을 지니고 있다. 설명변수들의 단기 변동에 의한 효과를 통제하고 장기 균형의 영향을 살펴본 결과 장기균형관계에서 주택매매가격 예상 상승률은 양(+)영향을, 전월세전환율은 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났으며 매매가격 대비 전세가격 비율의 경우 이론적으로 그 방향성을 확인하기 어려우나 통계적으로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 한 달에 약 33% 속도로 장기균형 상태로 수렴하는 것을 확인하였다. 한편 주택임대시장 구조에 대한 일련의 연구를 통해 전·월세 계약 비율을 결정하는 설명 변수들 간의 연관관계가 존재하고 있음을 확인할 수 있다. 이에 기존 관련 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려한 분석을 진행하였다. 이를 위해 전·월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하고 3단계 최소자승법으로 전·월세 계약 비율 결정요인을 추정하였다. 분석 결과, 주택매매가격 예상 상승률은 전·월세 계약 비율에 양(+)의 영향을 미치며 전월세 전환율과 주택매매가격 대비 보증금 비율은 음(-)의 영향을 주는 직접 효과가 존재하였다. 또한 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율은 주택매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율에 의해 영향을 받는 것으로 추정되어, 매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율이 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율을 경유하여 전·월세 계약 비율에 영향을 미치는 간접 효과도 존재하였다. 이러한 결과는 관련 변수들 간의 연관관계에 대한 고려 없이 전·월세 임대수익률 구성요인을 설명변수로 사용하는 단일 방정식 모형은 관련 변수들의 영향력을 과소 추정할 수 있음을 제시한다. 두 번째 주제에서는 임대인과 임차인의 차입 규모가 증가함에 따라 평균 차입 이자율이 상승한다는 가정 하에 이론적 모형을 정리하고 분석을 통해 주택 임대 계약에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인의 추가 차입 이자율에 의해 결정된다는 결과를 제시하였다. 이를 통해 전월세 전환율이 시장 이자율보다 높게 형성되는 이유를 설명하고 보증금의 결정과 이에 따른 전월세 전환율 결정 과정을 살펴보았다. 또한 대출 규제가 임대인의 차입 이자율 곡선을 상승시킴으로써 보증금의 비중을 증가시키고 전월세 전환율을 상승시킬 수 있음을 보였다. 실증분석에서는 이중 차분법을 활용하여 서울시 아파트를 대상으로 대출 이자율의 변화와 DTI 규제 강화가 전월세 전환율에 미치는 효과를 추정하였다. 추정 결과, 대출 이자율의 변화는 전월세 전환율의 변화에 양(+)의 영향을 미치며 대출규제의 강화는 전월세 전환율을 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다.
과거 전세 위주였던 우리나라의 전월세 시장은 2008년 국제 금융위기 이후 보증부월세의 비중이 지속적으로 증가하는 추세를 보이다가 2016년 이후 주택 가격 상승 시기와 맞물려 전세의 비중이 다시 상승하는 형태를 띠고 있다. 이러한 주택 임대 시장의 변화는 서민 주거비용과 관련된 중요한 현상이다. 이와 관련하여 본 연구에서는 선행연구들을 바탕으로 변화하는 전월세 시장에 대한 분석을 진행하고 정부의 대출 규제가 전월세 시장의 주요 요소인 전월세 전환율에 미치는 영향을 살펴보았다. 첫 번째 주제에서는 전·월세 계약 비율의 변화에 대한 연구를 진행하였다. 우선 장기 균형 분석을 위해서 기존의 연구의 이론적 논의를 토대로 ARDL모형을 활용한 시계열 분석을 진행하였다. ARDL모형은 각 변수들이 I(0)이거나 I(1)이라면 변수들 간의 장기 균형 분석이 가능하다는 장점을 지니고 있다. 설명변수들의 단기 변동에 의한 효과를 통제하고 장기 균형의 영향을 살펴본 결과 장기균형관계에서 주택매매가격 예상 상승률은 양(+)영향을, 전월세전환율은 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났으며 매매가격 대비 전세가격 비율의 경우 이론적으로 그 방향성을 확인하기 어려우나 통계적으로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 한 달에 약 33% 속도로 장기균형 상태로 수렴하는 것을 확인하였다. 한편 주택임대시장 구조에 대한 일련의 연구를 통해 전·월세 계약 비율을 결정하는 설명 변수들 간의 연관관계가 존재하고 있음을 확인할 수 있다. 이에 기존 관련 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려한 분석을 진행하였다. 이를 위해 전·월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하고 3단계 최소자승법으로 전·월세 계약 비율 결정요인을 추정하였다. 분석 결과, 주택매매가격 예상 상승률은 전·월세 계약 비율에 양(+)의 영향을 미치며 전월세 전환율과 주택매매가격 대비 보증금 비율은 음(-)의 영향을 주는 직접 효과가 존재하였다. 또한 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율은 주택매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율에 의해 영향을 받는 것으로 추정되어, 매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율이 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율을 경유하여 전·월세 계약 비율에 영향을 미치는 간접 효과도 존재하였다. 이러한 결과는 관련 변수들 간의 연관관계에 대한 고려 없이 전·월세 임대수익률 구성요인을 설명변수로 사용하는 단일 방정식 모형은 관련 변수들의 영향력을 과소 추정할 수 있음을 제시한다. 두 번째 주제에서는 임대인과 임차인의 차입 규모가 증가함에 따라 평균 차입 이자율이 상승한다는 가정 하에 이론적 모형을 정리하고 분석을 통해 주택 임대 계약에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인의 추가 차입 이자율에 의해 결정된다는 결과를 제시하였다. 이를 통해 전월세 전환율이 시장 이자율보다 높게 형성되는 이유를 설명하고 보증금의 결정과 이에 따른 전월세 전환율 결정 과정을 살펴보았다. 또한 대출 규제가 임대인의 차입 이자율 곡선을 상승시킴으로써 보증금의 비중을 증가시키고 전월세 전환율을 상승시킬 수 있음을 보였다. 실증분석에서는 이중 차분법을 활용하여 서울시 아파트를 대상으로 대출 이자율의 변화와 DTI 규제 강화가 전월세 전환율에 미치는 효과를 추정하였다. 추정 결과, 대출 이자율의 변화는 전월세 전환율의 변화에 양(+)의 영향을 미치며 대출규제의 강화는 전월세 전환율을 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다.
This study analyzes two important issues about the Korean rental housing market: Determinants of the changes in the distribution of Chonsei contracts to monthly rent contracts and the effect on deposit-to-rent conversion rate of borrowing restriction on housing purchase. Regarding the first them...
This study analyzes two important issues about the Korean rental housing market: Determinants of the changes in the distribution of Chonsei contracts to monthly rent contracts and the effect on deposit-to-rent conversion rate of borrowing restriction on housing purchase. Regarding the first theme, a long-run equilibrium relationship between the Chonsei-to-Monthly Rent contract ratio and the relevant variables was explored using the Autoregressive Distributed Lag(ARDL) model which is useful to incorporate I(0) as well as I(1) variables into the analysis. Estimation results showed that the contract ratio was closely linked to expected housing price appreciation rate, deposit-to-rent conversion rate, and the ratio of Chonsei deposit to housing price. It was also found that about 33% of disequilibrium was eliminated a month. Because inclusion of the ratio of Chonsei deposit to housing price and the deposit-to-rent conversion rate as explanatory variables in the Chonsei-to-Monthly Rent contract ratio estimation may be subject to endogeneity issues, structural equations were additionally estimated, which captures the casual relationships among the relevant variables and analyzes both direct and indirect effects of a variable on the distribution of rental contract types. Empirical results showed that Chonsei deposit to housing price ratio, deposit-to-rent conversion rate, and expected housing price appreciation rate directly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent contracts in the same directions as our theoretical model predicts. It was also found that expected housing price appreciation rate and the deposit-to-rent conversion rate indirectly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent contracts by way of the Chonsei deposit to housing price ratio variable. Market interest rate, channelled through deposit-to-rent conversion rate, had a minor effect. Regarding the second theme, the theoretical model is derived based on the assumption that the average borrowing rate increases as landlords and tenants increase their borrowing size. Theoretical result shows that deposit-to-rent conversion rate is determined by the equilibrium marginal borrowing rate. This result explains the reason that the conversion rate has been maintained at a higher level than the market interest rate. It is also shown that borrowing restriction on housing purchase causes conversion rate to increase by way of shifting up the borrowing rate curve. Applying the difference-in-differences(DID) method on the local district(Gu)-level panel data of Seoul, the effect of borrowing restriction to deposit-to-rent conversion rate was estimated. Estimation results showed that borrowing restriction led to a significantly higher conversion rate, confirming the theoretical prediction.
This study analyzes two important issues about the Korean rental housing market: Determinants of the changes in the distribution of Chonsei contracts to monthly rent contracts and the effect on deposit-to-rent conversion rate of borrowing restriction on housing purchase. Regarding the first theme, a long-run equilibrium relationship between the Chonsei-to-Monthly Rent contract ratio and the relevant variables was explored using the Autoregressive Distributed Lag(ARDL) model which is useful to incorporate I(0) as well as I(1) variables into the analysis. Estimation results showed that the contract ratio was closely linked to expected housing price appreciation rate, deposit-to-rent conversion rate, and the ratio of Chonsei deposit to housing price. It was also found that about 33% of disequilibrium was eliminated a month. Because inclusion of the ratio of Chonsei deposit to housing price and the deposit-to-rent conversion rate as explanatory variables in the Chonsei-to-Monthly Rent contract ratio estimation may be subject to endogeneity issues, structural equations were additionally estimated, which captures the casual relationships among the relevant variables and analyzes both direct and indirect effects of a variable on the distribution of rental contract types. Empirical results showed that Chonsei deposit to housing price ratio, deposit-to-rent conversion rate, and expected housing price appreciation rate directly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent contracts in the same directions as our theoretical model predicts. It was also found that expected housing price appreciation rate and the deposit-to-rent conversion rate indirectly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent contracts by way of the Chonsei deposit to housing price ratio variable. Market interest rate, channelled through deposit-to-rent conversion rate, had a minor effect. Regarding the second theme, the theoretical model is derived based on the assumption that the average borrowing rate increases as landlords and tenants increase their borrowing size. Theoretical result shows that deposit-to-rent conversion rate is determined by the equilibrium marginal borrowing rate. This result explains the reason that the conversion rate has been maintained at a higher level than the market interest rate. It is also shown that borrowing restriction on housing purchase causes conversion rate to increase by way of shifting up the borrowing rate curve. Applying the difference-in-differences(DID) method on the local district(Gu)-level panel data of Seoul, the effect of borrowing restriction to deposit-to-rent conversion rate was estimated. Estimation results showed that borrowing restriction led to a significantly higher conversion rate, confirming the theoretical prediction.
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