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문제 정의
- 본 연구에서는 현행 공동주택 공사비 산정 방식의 문제점을 분석하고, 이에 대한 개선방안으로 공동주택을 대상으로 부위별개략공사비 분류표를 제시하였다. 이를 위해 사례 H사의 공동주택을 대상으로 부위별 개략공사비를 산정하였다.
- 앞에서 설명한 현행 공동주택 공사비 산정방식의 문제점에 대한 개선방안으로 부위별 공사비 산정방식을 제시하고자 한다. 부위별 공사비 산정방식은 건축물을 부위별로 분류하고 이에 따라 소요되는 공사비를 산정하는 방식이다.
- 첫째, 현행 공사비 산정방식에 대해 고찰한다.
제안 방법
- 공동주택 부위별 분류 체계는 국내에서 가장 많이 적용되는 내력벽 구조에 맞추어 분류 하였다 먼저 최하층, 기준층, 최상층으로 분류하고, 그리고 지하주차장공사, 골조공사, 코어공사, 마감공사, 설비공사, 기타공사로 분류하였다.
- 활용된다. 그리고 건설공사에서 발생하는 계약시점의 차이로 인한 단가변동을 분석한다. 이와 같이 건설공사비지수는 단가변동에 의한 건설 자재의 가격을 통계적 수법을 적용하여 변동 폭을 제시한다.
- 단지배치 계획이 작성 된다. 그리고 세대별 표준설계 타입을 적용하여 기본적인 공사설계금액을 산정한다. 다음으로 공종별 공사물량을 산출하고, 산출된 물량에 따라 공사비를 산정하여 실행내역서를 작성한다.
- 넷째, 사례대상 공동주택에 대한 부위별 분류 체계를 설정한 후 부위별 공사비를 산정한다.
- 둘째, 부위별로 산출된 물량에 사례 H사의 실행단가를 적용하여 부위별 공사비 분류표를 제시한다.
- 둘째, 현행 공사비 산정방식의 문제점을 분석하고, 이에 따른 부위별 공사비 산정의 필요성을 제시한다.
- 산정하였다. 또한 E당, 평당 공사비를 산정하고 각각의 부위에 따라 차지하는 공사비의 비율을 분석하였다.
- 최하층은 1층~2층, 기준층은 3층~14층, 최상층은 15층으로 분류하였고, 코어 부분은 1층~15층의 전체층에 대해 분류하였다. 또한 마감, 설비, 기타공사에 대해서도 분류하였다.
- 분석하였다. 또한 설비공사는 전기, 소방, 배관, 난방에 대해 공사비를 분석하며, 기타공사는 세대별로 포함하는 자재 금액을 분석하였다. 다음으로 1개동에 대한 부위별 공사비는 골조공사에 지붕과, 1개동 전체에 대한 코어공사비를 포함하였다.
- 또한 설비공사와 기타공사에 대한 부위별 항목을 추가하여 nf당 공사비와 평당 공사비 그리고 공사비가 차지하는 비율의 분류표를 작성하였다.
- 4m2로 H회사가 시공한 사례를 적용하였다. 또한 현실적인 공사비 산정을 위해 하도급업체와 거 래한 실행단가를 적용하였다.
- 산정한다. 먼저 1개 세대에 대한 골조공사 부위별 공사비를 산정하였다. 분류 순서는 외벽, 내벽, 슬래브, 조적벽으로 분류하였다.
- 분류한 부위별 체계는 다음과 같다. 먼저 사례대상 아파트 1개 동에 대해 최하층, 기준층, 최상층, 코어 순으로 분류하였다. 최하층은 1층~2층, 기준층은 3층~14층, 최상층은 15층으로 분류하였고, 코어 부분은 1층~15층의 전체층에 대해 분류하였다.
- 본 절에서는 위의 공사비 분석 자료 중 기준층을 바탕으로 1개 세대와 1개 동에 대한 부위별 공사비 분류표를 작성 하였다. 또한 설비공사와 기타공사에 대한 부위별 항목을 추가하여 nf당 공사비와 평당 공사비 그리고 공사비가 차지하는 비율의 분류표를 작성하였다.
- 분류 순서는 외벽, 내벽, 슬래브, 조적벽으로 분류하였다. 부위별 공사비는 각각 산출한 물량에 실행단가를 적용하여 금액을 산정하였다. 적용된 실행단가는 2003년도의 물가수준과 공사비 지수를 기준으로 산정 하였다.
- 먼저 1개 세대에 대한 골조공사 부위별 공사비를 산정하였다. 분류 순서는 외벽, 내벽, 슬래브, 조적벽으로 분류하였다. 부위별 공사비는 각각 산출한 물량에 실행단가를 적용하여 금액을 산정하였다.
- 사례 공동주택의 1세대에 대한 부위별 공사비를 분석하기 위하여 골조공사는 외벽, 내벽, 조적벽, 슬래브에 대해 공사비를 분석하고, 마감공사는 천정, 바닥, 벽, 화장실, 베란다에 대해 공사비를 분석하였다. 또한 설비공사는 전기, 소방, 배관, 난방에 대해 공사비를 분석하며, 기타공사는 세대별로 포함하는 자재 금액을 분석하였다.
- 사례대상 공동주택을 부위별로 분류하기 위해 호주에서 발간되는 Roleans Australian Construction Hand book을 참고하여, 국내의 공동주택 현황에 맞게 다시 분류체계를 정립하였다. 분류한 부위별 체계는 다음과 같다.
- 사례대상 아파트에서 코어 부분은 엘리베이터 홀과 계단 홀을 포함하여 최하층에서 최상층a~15층)까지 분류하였다.
- 상기에서 제시한 부위별 분류기준과 같이, 세대별, 동별 공사비를 산정하였다. 또한 E당, 평당 공사비를 산정하고 각각의 부위에 따라 차지하는 공사비의 비율을 분석하였다.
- 분류표를 제시하였다. 이를 위해 사례 H사의 공동주택을 대상으로 부위별 개략공사비를 산정하였다.
- 그러나 위에서 산정된 마감 공사비는 마감자재의 품질 정도에 따라 혹은 마감자재의 고급화로 인해 가격의 변동 폭이 크게 나타나는 경향이 있다. 이와 같이 마감 공사에 대한 금액 변동 요인을 고려하여, 본 사례 대상 아파트의 1세대에 대한 부위별 마감 공사비는 기본적인 마감을 적용하여 개략적 인마감공종 공사비를 산정하였다.
- 부위별 공사비는 각각 산출한 물량에 실행단가를 적용하여 금액을 산정하였다. 적용된 실행단가는 2003년도의 물가수준과 공사비 지수를 기준으로 산정 하였다.
대상 데이터
- 본 사례대상은 서울특별시에 위치한 공동주택으로 선정하였다. 선정조건으로는 선호도가 높은 92.
- 선정조건으로는 선호도가 높은 92.4m2로 H회사가 시공한 사례를 적용하였다. 또한 현실적인 공사비 산정을 위해 하도급업체와 거 래한 실행단가를 적용하였다.
- 셋째, 공동주택의 부위별 공사비를 산정하기 위하여 사례 대상을 설정한다.
성능/효과
- 그리고 부위별 공사비 개산견적의 현실성과 활용방안에 대해 고찰하였으며, 이러한 부위별 개산견적의 정착으로 인해 공동주택사업의 체계적이 원가관리 계획의 수립이 가능하다. 그러나 본 연구에서는 특정지역의 공동주택을 대상으로 부위별 공사비를 제시하였으며, 지역별 편차와 물가변동에 따른 단가 보정계수를 감안하였다. 따라서 건물 종류에 따른 지역별 편차와 단가 보정 계수를 고려한 연구가 필요하다.
- 과정을 통하여 부위별 공사비를 산정하였다. 그리고 부위별 공사비 개산견적의 현실성과 활용방안에 대해 고찰하였으며, 이러한 부위별 개산견적의 정착으로 인해 공동주택사업의 체계적이 원가관리 계획의 수립이 가능하다. 그러나 본 연구에서는 특정지역의 공동주택을 대상으로 부위별 공사비를 제시하였으며, 지역별 편차와 물가변동에 따른 단가 보정계수를 감안하였다.
- 또한 원가관리체계의 기술력 확보 및 VE/LCC 분석에 활용됨으로서 투자비용에 대한 가치를 극대화할 수 있다. 그리고 원가관리의 신속한 의사 결정지원이 가능하다.
- 분석 결과 1개 세대를 구성하기 위한 총공사비는 내벽 골조공사(16%), 바닥 마감공사(14%), 난방 설비공사(9%), 그리고 싱크대 기타공사(3.3%)의 순으로 가장 높은 비율을 나타났다. 아래[표 12]는 사례대상 아파트의 지하주차장과 지붕을 포함한 1개 동에 대한 부위별 공사비 분류표이다.
후속연구
- 인해 발생하는 효과를 정 리하면 다음과 같다. 첫째 발주자의 합리적인 개략공사비 추정, 둘째, 적정한 건설시장 가격형성, 셋째, 원가관리의 기술력 향상, 넷째, 합리적인 원가 산정으로 인한 경제성 검토자료 활용으로 요약할 수 있다. 이와 같이 건축물에 대한 부위별 공사비 산정방식이 필요하다.
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