부동산정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 (시계열분석과 회귀분석 중심으로) A Study about the Real Estate' Policy Impact on house prices (Focusing on the time series analysis and regression)원문보기
본 연구는 1986년부터 2009년까지 24년 동안 한국의 부동산정책과 부동산 관련 시계열자료를 세밀하게 분석한 후에, 주택가격에 영향을 미치는 부동산 지수 변수와 거시경제 지수 변수가 주택 가격에 미치는 영향에 대한 회귀분석을 실시하여 얼마만큼 영향이 있는지 분석하고자 한다. 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 한국의 부동산 정책은 후행정책이며, 정권별 부동산 정책은 서로 일관성이 없었다. 둘째, 정산적인 국면에서 부동산 문제가 발생할 때마다 규제 강화와 경기 회복 대책만 주기적으로 반복하고 이었다. 셋째, 정책에 대한 시기와 수단은 부적절하였고, 부동산 정책 시행할 때마다 부동산 경기가 더 나빠지곤 하였다. 넷째, 24년 동안 주택 유형중 주택가격 증감량이 가장 만이 오른 주택유형은 아파트였으며 가장 인가 좋았다. 정권별 주택 가격지수 증감량은 노태우(65.0%)-김대중(42.5%)-노무현(32.8%) 순으로 나타났다. 다섯째, 회귀분석을 실시한 결과 : 주택가격에 가장 많은 영향을 미치는 독립변수는 건설기 성액-1인당 국민소득-주택 전세가 지수-동행종합지수-후행종합지수-청약통자 가입자-선형종합지수 순으로 나타났다.
본 연구는 1986년부터 2009년까지 24년 동안 한국의 부동산정책과 부동산 관련 시계열자료를 세밀하게 분석한 후에, 주택가격에 영향을 미치는 부동산 지수 변수와 거시경제 지수 변수가 주택 가격에 미치는 영향에 대한 회귀분석을 실시하여 얼마만큼 영향이 있는지 분석하고자 한다. 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 한국의 부동산 정책은 후행정책이며, 정권별 부동산 정책은 서로 일관성이 없었다. 둘째, 정산적인 국면에서 부동산 문제가 발생할 때마다 규제 강화와 경기 회복 대책만 주기적으로 반복하고 이었다. 셋째, 정책에 대한 시기와 수단은 부적절하였고, 부동산 정책 시행할 때마다 부동산 경기가 더 나빠지곤 하였다. 넷째, 24년 동안 주택 유형중 주택가격 증감량이 가장 만이 오른 주택유형은 아파트였으며 가장 인가 좋았다. 정권별 주택 가격지수 증감량은 노태우(65.0%)-김대중(42.5%)-노무현(32.8%) 순으로 나타났다. 다섯째, 회귀분석을 실시한 결과 : 주택가격에 가장 많은 영향을 미치는 독립변수는 건설기 성액-1인당 국민소득-주택 전세가 지수-동행종합지수-후행종합지수-청약통자 가입자-선형종합지수 순으로 나타났다.
This study was to analyze the past regime's real estate policy and the time-series data on real estate price index from 1986 to 2009 in 24 years. Also, the real estate index and macroeconomic variables, the impact on house price index variable conducted to regression analysis and to analyze whether ...
This study was to analyze the past regime's real estate policy and the time-series data on real estate price index from 1986 to 2009 in 24 years. Also, the real estate index and macroeconomic variables, the impact on house price index variable conducted to regression analysis and to analyze whether and how much is affected. Analyzed as follows: First, Korea's real estate policy was the post-policy and the past regime's real estate policy was inconsistent with each other. Second, in the normal phase whenever real estate issues, the measures of the strengthening regulation and of the economic recovery were only to repeat periodically. Third, the timing and means of policy enforcement was an inappropriate and Real estate market was getting worse at the time whenever a real estate policies performed. Fourth, The apartments prices index of the housing types rose the highest and were the most popular for 24 years. Increase or decrease the amount of the price index for apartments, Roh Tae-woo(65.0%) - Kim Dae-jung (42.5%) - Roh Moo-hyun (32.8%) were in order. Fifth, the results of the regression analysis carried out: The impact on housing prices among independent variables were followed by Cap Construction- one per capita income - Housing consumer price index - Accompanying Composite Index - Trailing Composite Index - Home subscription Subscriber account - Leading Composite Index.
This study was to analyze the past regime's real estate policy and the time-series data on real estate price index from 1986 to 2009 in 24 years. Also, the real estate index and macroeconomic variables, the impact on house price index variable conducted to regression analysis and to analyze whether and how much is affected. Analyzed as follows: First, Korea's real estate policy was the post-policy and the past regime's real estate policy was inconsistent with each other. Second, in the normal phase whenever real estate issues, the measures of the strengthening regulation and of the economic recovery were only to repeat periodically. Third, the timing and means of policy enforcement was an inappropriate and Real estate market was getting worse at the time whenever a real estate policies performed. Fourth, The apartments prices index of the housing types rose the highest and were the most popular for 24 years. Increase or decrease the amount of the price index for apartments, Roh Tae-woo(65.0%) - Kim Dae-jung (42.5%) - Roh Moo-hyun (32.8%) were in order. Fifth, the results of the regression analysis carried out: The impact on housing prices among independent variables were followed by Cap Construction- one per capita income - Housing consumer price index - Accompanying Composite Index - Trailing Composite Index - Home subscription Subscriber account - Leading Composite Index.
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문제 정의
간접적으로 영향을 주는 모든 변수들이 어느 순간 일시에 또는 하나씩 상호작용하면서 얻어지는 결과이다. 그러나 변수에 대한 막연한 추측보다는 구체적으로 어떤 변수들이 더 직접적인 영향을 주는 결정요인인지 그리고 어떤 영향을 미치고 있는지에 대한 연구결과를 도출하게 되었다.
따라서 본 연구는 부동산 정책이 부동산가격에 미치는 영향에 관한 연구를 위하여, 본론에서는 역대 정권별 부동산 주요 부동산 정책을 고찰하고, 역대정권 별 주택 매매가격지수 시계열자료 분석과 주택가격에 영향을 미치는 부동산 인자들과 EXCEL 프로그램과 SPSS 12.0 버전을 사용하여 회귀분석을 실시하였고, 마지막 장에서 결론을 도출하고자 한다.
본 연구는 1986년부터 2009년 말까지 정권별 부동산 정책과 시계열 분석을 통하여 부동산 정책이 주택가격에 미치는 영향을 파악하였다. 또 부동산가격에 777 영향을 미치는 독립변수(x)에 대한 회귀분석을 실시하여 독립변수들이 주택 매매가격지수가 얼마만큼 영향을 미치고 있는지를 분석하였다.
본 연구는 부동산 정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구를 위하여 우선 부동산 정책과 부동산 정책의 산물인 주택가격지수 시계열 자료들을 분석하고, 그 다음에 주택가격에 영향을 미치는 부동산관련지수와 거시경제지수에 대한 회귀분석으로 한정하고자 한다. 연구의 시간적 범위로는 주택가격지수 시계열자료가 확보된 1986년 1월부터 2009년 12월까지로 하며, 부동산 관련지수와 거시경제 지수도 시간적 범위는 동일하게 설정하였다.
본 연구는 전자인 부동산경기가 부동산정책에 미치는 영향요인을 사실적 측면에서 실증적으로 분석하고 그 결과를 제시하는 것이 우리나라 부동산시장의 안정에 기여할 것이라는 관점에서 구체적으로 본 연구의 목적을 정리하면, 다음과 같다.
본 연구는 향후 주택가격지수에 영향을 미치는 변수들에 대하여 SPSS와 데이터 분석을 통해 요인분석, 상관분석 및 시계열분석을 통해 계량적 수치를 확보할 예정이며, 본 연구결과가 부동산 정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구를 하는데 유용한 정보로 활용할 수 있도록 계량적 수치를 제공하는데 의미를 두고자 한다.
이러한 결과를 토대로 각 정권에서 입안한 부동산 정책들이 부동산 시장의 안정을 위하여 제역할을 하고 있는지, 어떤 인자들이 가장 큰 영향을 미치고 있는 지를 분석하여 향후 보다 효율적인 부동산 정책을 입안하기 위한 방안을 모색하기 위한 목적으로 본 연구를 수행한 결과 다음과 같은 결과를 도출 하였다.
제안 방법
첫째, 역대 부동산 정책과 주택가격지수를 이용하여 부동산 정책의 입안배경과 정권별 규제내용, 시행 결과를 정리하여 부동산 시장의 흐름을 이해하고자 한다. 둘째, 주택가격지수를 이용하여 지역별, 정권별, 주택 유형별 부동산 가격 지수 증감률을 분석하고자 한다. 셋째, 주택가격에 영향을 미치는 부동산 경기 변수 집단들이 어느 정도 영향을 미치고 있는 지 회귀분석을 통하여 실증적 분석을 하고자 한다.
본 연구는 1986년부터 2009년 말까지 정권별 부동산 정책과 시계열 분석을 통하여 부동산 정책이 주택가격에 미치는 영향을 파악하였다. 또 부동산가격에 777 영향을 미치는 독립변수(x)에 대한 회귀분석을 실시하여 독립변수들이 주택 매매가격지수가 얼마만큼 영향을 미치고 있는지를 분석하였다.
선행연구 사례를 종합하여 시계열자료가 확보된 주택매매가격지수에 영향을 미치는 것으로 추정되는 한국은행에서 제공하는 연간지표(2005년 기준) 지수 4개와, 통계청에서 제공하는 경기종합지수인 거시경제지수 7개, 그리고 금융감독원, 국토해양부 그리고 국민은행에서 제공하는 부동산관련지수 5개 등 총 16개 독립변수(x)를 와 같이 선정하여 회귀분석을 실시하였다.
둘째, 주택가격지수를 이용하여 지역별, 정권별, 주택 유형별 부동산 가격 지수 증감률을 분석하고자 한다. 셋째, 주택가격에 영향을 미치는 부동산 경기 변수 집단들이 어느 정도 영향을 미치고 있는 지 회귀분석을 통하여 실증적 분석을 하고자 한다. 넷째는 본 연구를 통해 얻어진 계량적인 실증분석 연구 결과는 정부의 부동산 정책 입안시 또는 다른 연구자들에게 중요한 자료로 활용하기 위함이다.
첫째, 역대 부동산 정책과 주택가격지수를 이용하여 부동산 정책의 입안배경과 정권별 규제내용, 시행 결과를 정리하여 부동산 시장의 흐름을 이해하고자 한다. 둘째, 주택가격지수를 이용하여 지역별, 정권별, 주택 유형별 부동산 가격 지수 증감률을 분석하고자 한다.
대상 데이터
연구의 시간적 범위로는 주택가격지수 시계열자료가 확보된 1986년 1월부터 2009년 12월까지로 하며, 부동산 관련지수와 거시경제 지수도 시간적 범위는 동일하게 설정하였다. 부동산 관련지수로는 국토해양부, 국민은행, 한국토지주택공사에서 제공한 주택매매가격지수와 주택전세가격 지수, 주택건설 실적, 지가변동률, 청약통장 가입현황, 미분양 현황 등으로 한정하였으며, 거시경제지수도 통계청에서 발표하는 경기종합지수와 한국은행에서 발표하는 연간지표로 한정하였다. 그 이유는 역대 정부의 부동산 정책은 상호 일관성도 없고 반복되는 규제로 주택가격에 미치는 영향을 분석하기란 매우 어려운 일이지만 향후 신규 정책을 입안하기 위해서는 그 영향 효과를 파악할 필요가 있기 때문이다.
본 연구는 부동산 정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구를 위하여 우선 부동산 정책과 부동산 정책의 산물인 주택가격지수 시계열 자료들을 분석하고, 그 다음에 주택가격에 영향을 미치는 부동산관련지수와 거시경제지수에 대한 회귀분석으로 한정하고자 한다. 연구의 시간적 범위로는 주택가격지수 시계열자료가 확보된 1986년 1월부터 2009년 12월까지로 하며, 부동산 관련지수와 거시경제 지수도 시간적 범위는 동일하게 설정하였다. 부동산 관련지수로는 국토해양부, 국민은행, 한국토지주택공사에서 제공한 주택매매가격지수와 주택전세가격 지수, 주택건설 실적, 지가변동률, 청약통장 가입현황, 미분양 현황 등으로 한정하였으며, 거시경제지수도 통계청에서 발표하는 경기종합지수와 한국은행에서 발표하는 연간지표로 한정하였다.
성능/효과
다섯째, 회귀분석을 실시한 결과 종속변수(y)인 주택매매가격지수에 비교적 큰 영향을 주는 독립변수(x)는 건설기성액, 1인당 국민소득, 주택 전세가지수, 동행종합지수, 후행종합지수, 청약통장가입자, 선행종합지수 순으로 나타나, 주로 거시경제지수 중 동행지수와 주택전세가격지수가 주택매매가격에 큰 영향을 주는 것으로 나타났다.
1986년부터 2009년 말까지 주택매매가격지수를 이용하여 전국 주택가격매매지수 증감량을 분석한 결과[그림. 3]과 와 같이 아파트(269.9%)-연립(106.5%)-단독(40.9%)순으로 나타나, 조사기간 동안 아파트가 주택매매가격 지수 증감량이 가장 큰 주택 유형임을 확인할 수 있었다.
각 정권마다 부동산 정책 입안 배경, 부동산 정책, 주택가격지수 시계열자료, 정책 시행 결과를 세밀하게 분석하여 보면 각 정권별 부동산 정책의 효용성과 경기의 흐름을 이해할 수 있었다. 24년 동안 시행한 부동산 정책을 간략히 정리하면 다음과 같다.
또 부동산 규제강화책 중 가장 효과가 있었던 해는 1991년 주택공급 확대정책과 2004년 강력한 부동산 규제 강화책 단 두 차례였다. 나머지 부동산 관련 대책과 방안들은 부동산 정책 강도에 비해 효력이 미미하여 부동산시장이 과열 또는 침체등 문제가 발생할 때마다 긴급 처방전으로 응급처리하고 있다는 사실을 확인할 수 있었다. IMF와 글로벌 금융위기와 같은 비정상적인 국면에서 정부의 부동산 정책은 완전히 무방비 상태로 방치되어 있었다.
넷째, 시계열자료가 확보된 1986년부터 2009년까지 24년 동안 주택 유형별로 전국 주택매매가격지수 증감량은 아파트(271.8%), 연립(107.2%), 단독(41.1%)순으로 나타났다. 또 24년 동안 주택 유형별 연평균 상승률은 아파트(11.
주로 거시경제지수와 주택전세가격지수가 주택매매가격에 큰 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 거시경제지수 중에는 선행지수보다 동행지수, 후행지수, 선행지수순으로 주택매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 셋째, 주택매매가격지수에 비교적 큰 영향을 주는 독립변수(x)는 회귀 방정식 y = a + b*x를 분석한 결과 b값(기울기 : slope )은 양의 상관관계를 갔고 있었다.
둘째, 정상적인 국면에서 정권별 부동산 정책은 규제 강화와 경기 활성화 방안을 주기적으로 반복하고 있었으며, 규제내용 측면에서는 일관성은 없었다. 또 부동산 규제강화책 중 가장 효과가 있었던 해는 1991년 주택공급 확대정책과 2004년 강력한 부동산 규제 강화책 단 두 차례 뿐이였다.
마지막으로 종속변수도 변화률로 전환하여 회귀분석을 실시한 결과 종속변수에 영향을 미치는 정도인 R2은 지가변동률, 전세가변화율, 건설성장률 순으로 나타났다.
셋째, IMF와 글로벌 금융위기와 같은 비정상적인 국면에서 정부의 부동산 정책은 완전히 무방비 상태로 방치되어 있었다.
전국 가격증감량을 기준으로 지역별 증감량 비교해보면 와 같이 아파트와 단독인 경우는 서울 강남지역이 높게 증가하였으며, 연립인 경우는 광역시에서 가장 높게 증가하였다.
전두환 정권을 기준으로 정권별 증감량을 비교해 보면 와 같이 단독인 경우는 노태우 정권 시절에만 지수가 상승하였으며, 연립인 경우는 지수 증감량은 노태우, 노무현, 김대중 순으로 나타났다, 특히 김영삼 정권인 경우는 모든 주택유형에서 가격지수가 안정적이었을 보여주고 있었다.
첫째, 회귀분석을 실시한 결과 주택매매가격지수에 비교적 큰 영향을 주는 독립변수(x)는 건설기성액, 1인당 국민소득, 주택 전세가지수, 동행종합지수, 후행종합지수, 청약통장가입자, 선행종합지수 순으로 나타났다. 주로 거시경제지수와 주택전세가격지수가 주택매매가격에 큰 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 거시경제지수 중에는 선행지수보다 동행지수, 후행지수, 선행지수순으로 주택매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.
6배 크게 나타났다. 주택 유형 중 다른 주택 유형보다 주택매매가격지수 증감량이 가장 가파르게 상승한 아파트 매매가격지수 증감량은 노무현(90.6%), 노태우(77.4%), 김대중(74.6%), 이명박(12.6%), 전두환(10.5%), 김영삼(6.1%) 정권 순으로 나타나, 아파트 가격은 주로 노무현, 노태우 김대중 정권 순으로 가파르게 상승하였음을 보여주었다.
7%)순으로 나타나 아파트가 부동산가격을 주도 하고 있었음을 알 수 있었다. 지역별인 경우는 아파트와 단독인 경우는 서울 강남지역이 높게 증가하였으며, 연립인 경우는 광역시에서 가장 높게 증가하였다. 특히 강남지역 아파트인 경우는 무려 459%로 나타나, 전국대비 1,7배 강북대비 1.
첫째, 우리나라의 부동산 정책은 부동산경기지수에 따라 입안하는 후행정책이었으며, 부동산 정책의 시기와 수단이 부적절함으로서 순기능보다 역기능이 더 컸다. 오히려 부동산 경기 안정화보다는 부동산 경기가 더 불안정하게 하였다.
후속연구
셋째, 주택가격에 영향을 미치는 부동산 경기 변수 집단들이 어느 정도 영향을 미치고 있는 지 회귀분석을 통하여 실증적 분석을 하고자 한다. 넷째는 본 연구를 통해 얻어진 계량적인 실증분석 연구 결과는 정부의 부동산 정책 입안시 또는 다른 연구자들에게 중요한 자료로 활용하기 위함이다.
부동산 정책의 시행측면에서 전자는 부동산 경기로부터 후행정책이며, 후자는 선행정책을 의미한다. 이런 부동산경기와 부동산정책에 관한 실증적 연구는 우리나라 부동산시장의 안정화에 초석을 제공할 것이라고 판단된다.
IMF와 글로벌 금융위기와 같은 비정상적인 국면에서 정부의 부동산 정책은 완전히 무방비 상태로 방치되어 있었다. 향후 부동산 정책 수립시 정부는 지금까지 경험을 바탕으로 사전에 부동산 경기- 건설경기-내수경기-세계경기로 이어지는 모든 변수들, 지금 현재 시행하고 있는 각종 규제 및 정책, 그리고 부동산 시장의 심리적 요인까지 반영한 정책을 입안하여 시행착오를 줄이도록 노력하도록 권고해 본다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
부동산 정책에 대한 시행착오가 계속 진행되는 이유는 무엇인가?
이러한 부동산정책의 적절성과 그 효과를 설명하기 위해서는 부동산경기 변화의원인, 부동산경기의 변화에 대한 정책 대응시기와 부동산정책의 효과 등에 대한 실증적 연구가 전제되어야 한다. 이와 같이 부동산 정책에 대한 시행착오가 계속 진행되는 이유는 부동산 정책은 특성적으로 정성적이기 때문에 계량적인 실증분석모형 연구가 용이하지 않고, 거시경제 지수나 부동산경기관련 지수를 이용한 실증적 연구가 최근에야 진행되면서 연구결과가 축적되지 아니한데서 그 원인을 찾을 수 있다. 최근에 진행되고 있는 실증분석의 유형은 부동산경기로부터 영향을 받아 시행되는 부동산정책에 관한 연구와 부동산정책으로부터 영향을 받는 부동산경기에 관한 연구로 나누어볼 수 있다.
부동산 지수 변수와 거시경제 지수 변수가 주택 가격에 미치는 영향에 대해 회귀 분석한 결과는 어떠한가?
분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 한국의 부동산 정책은 후행정책이며, 정권별 부동산 정책은 서로 일관성이 없었다. 둘째, 정산적인 국면에서 부동산 문제가 발생할 때마다 규제 강화와 경기 회복 대책만 주기적으로 반복하고 이었다. 셋째, 정책에 대한 시기와 수단은 부적절하였고, 부동산 정책 시행할 때마다 부동산 경기가 더 나빠지곤 하였다. 넷째, 24년 동안 주택 유형중 주택가격 증감량이 가장 만이 오른 주택유형은 아파트였으며 가장 인가 좋았다. 정권별 주택 가격지수 증감량은 노태우(65.0%)-김대중(42.5%)-노무현(32.8%) 순으로 나타났다. 다섯째, 회귀분석을 실시한 결과 : 주택가격에 가장 많은 영향을 미치는 독립변수는 건설기 성액-1인당 국민소득-주택 전세가 지수-동행종합지수-후행종합지수-청약통자 가입자-선형종합지수 순으로 나타났다.
주택매매가격지수 증감률은 무엇을 통한 결과인가?
이와 같이 주택매매가격지수 증감률은 부동산 관련 인자나 거시경제 변수 어느 한 요인에 의해 결정되는 것이 아니라, 부동산 시장 주변에 직. 간접적으로 영향을 주는 모든 변수들이 어느 순간 일시에 또는 하나씩 상호작용하면서 얻어지는 결과이다. 그러나 변수에 대한 막연한 추측보다는 구체적으로 어떤 변수들이 더 직접적인 영향을 주는 결정요인인지 그리고 어떤 영향을 미치고 있는지에 대한 연구결과를 도출하게 되었다.
참고문헌 (14)
이원곤, 부동산정책이 부동산관련 가치에 미치는 영향에 관한 연구, 인천대 행정학박사학위논문, pp.51-75, 2008.
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