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문제 정의
- 이러한 문제인식을 바탕으로 본 연구는 그간 미분양주택의 해결방안으로 제시되었던 방법과 최근 사회적으로 대두되고 있는 해결방안을 종합하여, 미분양주택의 수요자와 부동산, 주택분야의 전문가들을 대상으로 미분양주택의 해소 및 완화를 위해 적합한 방법에 대해 의식분석을 실시하였다. 그리고 그 결과를 바탕으로 미분양주택의 효율적인 해소방안에 대한 수요자와 전문가의 의식차이와 정책적 쟁점에 대해 제시해보고자 하였다.
- 다음으로 종합화된 기존 도시구성요소 및 지표들은 주택 및 부동산 전문가들을 대상으로 적합성 검토를 실시하였다(2차). 또한 적합성 검토과정에서 설문대상자인 전문가를 대상으로 1차로 선정된 미분양 해소요인으로 고려되지 못한 항목이 존재하는지 조사하였다. 이상의 과정을 거쳐 선정된 분석모형의 기본적 틀은 다음 Table 2와 같다.
가설 설정
- 가설설정은 대립가설(H1 : μ1 >3)에 대조하여 영가설(H0 : μ1 ≤3)을 검증하였다.
제안 방법
- 본 논문의 연구방법으로는 1차적으로 미분양주택의 발생원인 및 그에 따른 해결방안을 제시한 문헌 및 보도자료 등 기존자료를 조사하여 미분양주택 해소방안을 계층화하고, 상위항목과 하부 요인들로 분류하여 미분양주택 해소방안이 틀을 구축하였다. 2차적으로는 미분양주택 구매의사가 있는 수요주체와 부동산, 주택분야의 전문가들을 대상으로 설문을 통해 집단별로 미분양주택 해소를 위해 가장 효율적인 방안이 무엇인지에 대해 분석하였다. 여기서 효율성의 척도는 컨조인트(Conjoint Analysis) 분석을 통해 측정하였으며, 분석도구로는 통계 패키지인 SPSS 18.
- 설문대상은 수요자 그룹으로 수도권 내 위치한 부동산 마케팅 및 분양대행사에 주택구입을 목적으로 방문한 사람들을 대상으로 미분양주택에 대해 구매의사가 있는 사람을 설문대상으로 설정하였으며, 전문가 그룹은 대학교수, LH공사 및 건설산업 연구원, 부동산 분야 경력 5년 이상의 전문가를 대상으로 하였다. 각 집단별로 설문의 취지와 평가항목들을 상세설명 후 1:1로 설문하였다. 그 결과 수요자 그룹은 총 122부를 회수하였으며, 전문가 그룹은 36부를 회수하였다.
- 정진원(2009)은 미분양주택의 해소방안으로 마케팅방법에 초점을 맞춰 연구를 진행하였는데, 기획단계에서 미분양을 최소화하는 개발방향 설정 및 상품 구성이 중요함을 제시하였다. 그리고 마케팅 측면에서는 시장조사 및 분석을 통해 판매전략 수립, 능동적이고 다양한 판매기법의 활용을 제시하였다. 박재룡 외 1명(2010)은 글로벌 금융위기 이후 발생한 미분양은 구매력 저하가 원임이며, 경기침체의 영향으로 미분양주택의 규모와 적체기간이 증가하였다고 제시하였다.
- 미분양주택 해소를 위한 연구모형 구축을 위해 해소요인으로 적합한 요인을 구성하기 위해 앞서 검토한 선행연구를 토대로 기존 미분양주택 해소방안 요인들을 종합화하였다(1차). 다음으로 종합화된 기존 도시구성요소 및 지표들은 주택 및 부동산 전문가들을 대상으로 적합성 검토를 실시하였다(2차). 또한 적합성 검토과정에서 설문대상자인 전문가를 대상으로 1차로 선정된 미분양 해소요인으로 고려되지 못한 항목이 존재하는지 조사하였다.
- 안동훈(2009)은 미분양주택의 해소방안으로 세금감면(취득세, 양도세 등), LTV, DTI 등의 금융조건 완화, 공공의 미분양 주택매입, 분양전환 임대주택 활용 등의 제도적 방안을 제시하였다. 또한 주택을 실수요자와 투자자가 지분을 정하여 공동으로 분양 및 처분하는 지분형제도의 도입이 미분양 주택에 대한 중요 해소요인으로 제시하였다. 김은경(2009)은 주택수요자를 대상으로 미분양주택의 발생원인 및 해소방안에 관해 연구하였는데, 미분양주택 해소방안으로 세금규제 완화, 분양권 전매제한 완화, 대출규제 완화, 정부 매입 후 임대주택 활용 등 13개의 방안을 제시하였다.
- 미분양주택 해소를 위한 연구모형 구축을 위해 해소요인으로 적합한 요인을 구성하기 위해 앞서 검토한 선행연구를 토대로 기존 미분양주택 해소방안 요인들을 종합화하였다(1차). 다음으로 종합화된 기존 도시구성요소 및 지표들은 주택 및 부동산 전문가들을 대상으로 적합성 검토를 실시하였다(2차).
- 본 논문의 연구방법으로는 1차적으로 미분양주택의 발생원인 및 그에 따른 해결방안을 제시한 문헌 및 보도자료 등 기존자료를 조사하여 미분양주택 해소방안을 계층화하고, 상위항목과 하부 요인들로 분류하여 미분양주택 해소방안이 틀을 구축하였다. 2차적으로는 미분양주택 구매의사가 있는 수요주체와 부동산, 주택분야의 전문가들을 대상으로 설문을 통해 집단별로 미분양주택 해소를 위해 가장 효율적인 방안이 무엇인지에 대해 분석하였다.
- 본 연구는 최근 수도권을 중심으로 미분양주택이 다시 증가 추세에 들어서 효과적인 해소방안에 대한 정책방안 모색이 필요한 시점에서 그간 미분양주택의 해결방안으로 제시되었던 방법과 FGI를 통해 최근 사회적으로 대두되고 있는 해결방안을 종합하여 미분양주택의 수요자와 부동산, 주택분야의 전문가들을 대상으로 미분양주택 해소를 위한 분석을 실시하여, 수요자와 전문가의 의견을 고려한 정책방안에 대해 컨조인트분석을 활용하여 분석하였다.
- 본 연구의 분석방법은 미분양주택 해소방안에 대해 미분양주택 수요자그룹과 전문가 그룹을 대상으로 미분양주택 해소에 효과가 큰 요인을 분석하는 것이며, 이를 위해 컨조인트 분석을 활용하였다. 컨조인트 분석의 과정은 우선 선정된 미분양주택 해소요인을 바탕으로 해소요인 조합 및 계획요소 설정이 이루어지고 설문 실시, 분석을 통한 응답자의 선호특성 효용(크기) 도출의 순서로 이루어진다.
- 적합성 검증은 부동산 및 주택분야 전문가 20인(대학교수, LH공사 및 건설산업 연구원, 부동산 회사 등)을 대상으로 실시하였다. 설문내용은 지표들에 대한 적합성 결과가 용이하게 응답될 수 있도록 5점 리커드 척도로 구성하였다. 5점 척도에서 지표의 적합성은 SPSS 18.
- 이러한 문제인식을 바탕으로 본 연구는 그간 미분양주택의 해결방안으로 제시되었던 방법과 최근 사회적으로 대두되고 있는 해결방안을 종합하여, 미분양주택의 수요자와 부동산, 주택분야의 전문가들을 대상으로 미분양주택의 해소 및 완화를 위해 적합한 방법에 대해 의식분석을 실시하였다. 그리고 그 결과를 바탕으로 미분양주택의 효율적인 해소방안에 대한 수요자와 전문가의 의식차이와 정책적 쟁점에 대해 제시해보고자 하였다.
- 이상 본 연구의 미분양주택 해소방안 요인은 1차로 총 16개로 도출되었으며, 미분양 해소요인들은 각 요인들의 성격에 따라 5개의 상위항목(세제지원, 금융지원, 공공매입, 신규정책, 건설사 자구책 유도)으로 분류하였다. 이중 14개는 선행연구에서 중복적으로 제시된 요인이며, 2개의 요인(전세물량 전환, 수도권 주택공급 억제)은 전문가를 대상으로 적합성 검토(FGI)를 실시하는 과정에서 미분양 해소요인으로 포함될 필요가 있다고 제시된 항목이다.
- 임완주(2011)는 미분양주택 발생 원인으로부터 해소방안을 찾고자 하였는데, 주택건설업자 구조조정, 분양가격의 유연성 제고 및 간접투자시장 전문화, 대출 및 지원금 제도, 세금(취득세, 양도세 등) 감면 등을 제시하였다. 특히 미분양주택을 간접투자상품으로 활용하기 위해 공공기관 보증, 마스터신탁 금융구조 활용, 건설사 채권안정펀드 활용 등을 제시하였다. 이외에 운영지(2012)는 미분양주택을 임대주택으로 활용, 미분양 주택의 자산유동화 등의 방안들을 사용하는 것이 효과적일 것으로 분석하였다.
대상 데이터
- 각 집단별로 설문의 취지와 평가항목들을 상세설명 후 1:1로 설문하였다. 그 결과 수요자 그룹은 총 122부를 회수하였으며, 전문가 그룹은 36부를 회수하였다.
- 본 연구는 공간적 범위는 전국을 대상으로 미분양 문제가 지방지역 보다 심각한 수도권 지역을 연구의 설문대상으로 하였으며, 시간적 범위는 2005년부터 2013년까지이다.
- 설문의 설계는 이렇게 조합된 12개의 유형 중 선호하는 조합유형을 1위부터 12위까지 설문하는 것으로 구성되며, 설문조사는 2013년 6월 10일∼21일까지 실시하였다. 설문대상은 수요자 그룹으로 수도권 내 위치한 부동산 마케팅 및 분양대행사에 주택구입을 목적으로 방문한 사람들을 대상으로 미분양주택에 대해 구매의사가 있는 사람을 설문대상으로 설정하였으며, 전문가 그룹은 대학교수, LH공사 및 건설산업 연구원, 부동산 분야 경력 5년 이상의 전문가를 대상으로 하였다. 각 집단별로 설문의 취지와 평가항목들을 상세설명 후 1:1로 설문하였다.
- 설문의 설계는 이렇게 조합된 12개의 유형 중 선호하는 조합유형을 1위부터 12위까지 설문하는 것으로 구성되며, 설문조사는 2013년 6월 10일∼21일까지 실시하였다.
- 적합성 검증은 부동산 및 주택분야 전문가 20인(대학교수, LH공사 및 건설산업 연구원, 부동산 회사 등)을 대상으로 실시하였다. 설문내용은 지표들에 대한 적합성 결과가 용이하게 응답될 수 있도록 5점 리커드 척도로 구성하였다.
데이터처리
- 설문내용은 지표들에 대한 적합성 결과가 용이하게 응답될 수 있도록 5점 리커드 척도로 구성하였다. 5점 척도에서 지표의 적합성은 SPSS 18.0을 활용하였으며, 척도 값 3이상의 등급이 다소 적합, 매우 적합을 나타내기 때문에 t-검정 결과 3 보다 큰 값의 지표들이 임계값(critical rating)으로 고려되어지도록 제시하였다. 가설설정은 대립가설(H1 : μ1 >3)에 대조하여 영가설(H0 : μ1 ≤3)을 검증하였다.
- 가설설정은 대립가설(H1 : μ1 >3)에 대조하여 영가설(H0 : μ1 ≤3)을 검증하였다. 결정기준은 95% 신뢰수준에서 일표본 t-검정 결과의 유의수준(p-value)을 기준으로 하였으며, SPSS에서는 양측검정의 결과물만을 제시하므로 각 평가항목의 평균값을 기준으로 평균값 보다 우향하는 경우는 p-value/2로, 평균값 보다 좌향하는 경우에는 1-(p-value/2)로 보정한 단측검정의 결과를 제시하였다(정광섭, 2010). 적합성 검토결과는 다음 Table 3과 같다.
- 앞서 1차 미분양주택 해소요인 설정 과정을 통해 검토된 요인들에 대한 적합성 검증을 수행하였으며 그 방법은 일표본 t-검증을 활용하였다. 여기서, 적합성 검토란 1차로 선정한 미분양주택 해소요인들이 현실적으로 적용가능하고 미분양 해소에 효과적일 것으로 적합한 정도를 의미한다.
- 2차적으로는 미분양주택 구매의사가 있는 수요주체와 부동산, 주택분야의 전문가들을 대상으로 설문을 통해 집단별로 미분양주택 해소를 위해 가장 효율적인 방안이 무엇인지에 대해 분석하였다. 여기서 효율성의 척도는 컨조인트(Conjoint Analysis) 분석을 통해 측정하였으며, 분석도구로는 통계 패키지인 SPSS 18.0을 활용하였다.
성능/효과
- 넷째, LH공사가 미분양주택을 매입하여 공공목적(임대주택 등)으로 활용하는 방안은 미분양 해소에 효과적이지만 근본적인 원인 해결에는 크게 효과적이지 않다. LH공사가 미분양주택을 인수하여 활용하는 방안은 기존 연구들의 분석결과와 동일하게 효과적인 것으로 나타났다. 그러나 이는 건설사의 도산을 막기 위해 LH공사, 궁극적으로는 정부의 재정상황을 악화하는 위험성도 있기 때문에 전문가 그룹에서는 효율성이 크지 않다고 평가되었다.
- 본 연구의 데이터는 서열척도로 질적변수로 구성되어 있기 때문에, 켄달의 타우값을 통해 적합성을 판단해 볼 수 있다. 검증결과 수요자 측면 분석모형의 신뢰성은 켄달 타우(Kendall`s tau)의 값이 0.723으로 적합한 것으로 나타났으며 유의확률은 0.014로 95%신뢰수준에서 유의한 것으로 나타났으며, 전문가 측면 분석모형의 신뢰성 역시 0.618(0.009)로 유의한 것으로 나타났다.
- 공공매입 측면에서는 수요자와 전문가 모두 공공매입 측면에서 미분양주택 해소방안으로 LH공사가 미분양주택을 매입하여 공공목적(임대주택 등)으로 활용하는 방안이 지자체가 지역 내 미분양주택을 매입해 공공목적(임대주택 등)으로 활용하는 방안에 비해 효율적이라고 판단하는 것을 나타났다. 이는 부동산 거래 활성화를 위해 취득세 등 세금이 감면되면서 세수가 감소한 지자체보다는 LH공사의 매입이 보다 현실성이 높기 때문으로 판단된다.
- 금융지원 측면에서는 수요자와 전문가 모두 금융지원 측면에서 미분양주택 해소방안으로 미분양주택 구입자를 대상으로 기존 기준에 비해 완화된 LTV, DIT 적용하는 방안이 미분양 주택구입자 및 생애최초 주택구입자에게 일정수준의 미분양주택 구입자금을 지원하는 방안에 비해 효율적이라고 판단하는 것으로 나타났다.
- 넷째, LH공사가 미분양주택을 매입하여 공공목적(임대주택 등)으로 활용하는 방안은 미분양 해소에 효과적이지만 근본적인 원인 해결에는 크게 효과적이지 않다. LH공사가 미분양주택을 인수하여 활용하는 방안은 기존 연구들의 분석결과와 동일하게 효과적인 것으로 나타났다.
- 다음으로 세제지원 측면에서 전문가와 수요자 그룹 모두 공통적으로 미분양주택 해소방안으로 미분양주택 구입자를 대상으로 일정기간 양도소득세를 감면해주는 것보다는 취득세 및 보유세 감면, 소득수준별 저금리 대출이 보다 효율적이라고 판단하였다.
- 마지막으로 ‘건설사 자구책 유도’의 분석결과를 살펴보면, 관련 요인(2개)인 구매조건 완화(분양가 인하, 이자면제 등), 품질 향상이 수요자 측면에서는 각각 0.091, -0.091로 평가되었으며, 전문가 측면에서는 각각 0.089, -0.089로 분석되었다.
- 마지막으로 건설사 자구책 유도 측면에서는 수요자와 전문가 모두 구매조건 완화(분양가 인하, 이자면제 등)로 미분양주택 구매 유도방안이 미분양주택의 마감재나 옵션, 발코니 확장 등 품질향상부분 무상 지원에 비해 효율적이라고 판단하는 것을 의미한다.
- 수요자의 경우 신규정책 측면에서 전세물량 전환과 수도권 주택 공급 억제가 효율적이라고 생각하는 것으로 나타났으며, 전문가의 경우 양도소득세 감면보다는 취득세 및 보유세 감면이 보다 효율적이라고 판단함을 의미한다. 미분양 유동화 활용(REITs 및 펀드 등), 수도권 주택 공급 억제가 효율적이라고 판단하는 것으로 나타났다.
- 미분양주택 해소방안의 효율성 분석결과, 우선 수요자 측면에서는 ‘세제지원’ 속성의 중요도는 19.087, ‘금융지원’ 속성의 중요도는 25.092, ‘공공매입’ 속성의 중요도는 18.492, ‘신규정책’ 속성의 중요도는 14.225, ‘건설사 자구책 유도’ 속성의 중요도는 23.104로 나타나 5가지 속성 중 ‘금융지원’ 속성의 선호도가 가장 높게 나타났고, 2순위 ‘건설사 자구책 유도’, 3순위 ‘세제지원’, 4순위 ‘공공매입’, 5순위 ‘신규정책’ 순으로 나타났다.
- 반면 전문가 그룹에서는 장기적인 관점에서 미분양주택을 꾸준히 줄이는데 기여할 수 있는 ‘신규 정책’과 ‘공공매입’에 대한 효율성을 높게 평가하였으며, 미분양 해소에 효과적이긴 하지만 근본적인 해결책은 아닌 ‘세제지원’과 ‘건설사 자구책 유도’ 등과 관련된 요인에 대한 효율성은 낮게 평가하였다는 차이를 보였다.
- 본 연구에서 미분양주택 해소방안의 효율성을 구매의사가 있는 수요자그룹과 전문가 그룹별로 분석해본 결과, 수요자 입장에서는 미분양주택 해소방안들 가운데 미분양주택 구입시 직접적인 해택을 받을 수 있는 ‘금융지원’과 ‘건설사 자구책 유도’, ‘세제지원’ 등과 관련된 해소방안을 보다 중요하게 고려하고 판단한다는 것을 의미한다.
- 마지막으로 건설사는 미분양 물량을 처분하기 위한 자구책 마련에 있어 분양가 인하, 이자면제 등의 분양가 인하 방안에 초점을 두고 운영할 필요가 있다. 분석결과 미분양주택의 무상 품질 향상(마감재나 옵션, 발코니 확장 등)에 비해 분양가 인하가 보다 효율성이 큰 것으로 나타났다.
- 첫째, 미분양주택에 대해서는 기존 기준에 비해 완화된 LTV, DIT 적용하는 기준이 마련될 필요가 있다. 분석결과 수요자와 전문가 모두 미분양주택 구입자를 대상로 LTV와 DTI를 완화하는 것이 효과적이라는 결과가 제시되었다.
- 183으로 분석되었다. 수요자의 경우 신규정책 측면에서 전세물량 전환과 수도권 주택 공급 억제가 효율적이라고 생각하는 것으로 나타났으며, 전문가의 경우 양도소득세 감면보다는 취득세 및 보유세 감면이 보다 효율적이라고 판단함을 의미한다. 미분양 유동화 활용(REITs 및 펀드 등), 수도권 주택 공급 억제가 효율적이라고 판단하는 것으로 나타났다.
- 신규정책과 관련된 4개의 요인들 가운데에서는 ‘정부의 건설업체 관리’ 요인과 건설사 자구책 유도와 관련된 3개의 요인 중 ‘지분형 분양 도입’요인의 적합성이 떨어지는 것으로 나타났다.
- 우선, ‘세제지원’의 하위속성(3개) 중 취득세 및 보유세 감면, 대출이자 감면에 대한 효율성은 수요자 측면에서는 각각 0.141, 0.102로 긍정적으로 평가된 반면, 양도소득세 감면에 대한 효율성은 -0.243으로 분석되었다.
- 이상 적합성 검토결과 세제지원과 관련된 3개의 요인, 금융지원 관련 2개 요인, 공공매입 관련 2개 요인, 신규 정책 관련 3개 요인, 건설사 자구책 유도 관련 2개 요인등 총 5개 분야 12개의 요인이 최종 분석모형으로 설정되었다.
- 이상 적합성 검토결과 세제지원과 관련된 3개의 요인, 금융지원 관련 2개 요인, 공공매입 관련 2개 요인, 신규 정책 관련 3개 요인, 건설사 자구책 유도 관련 2개 요인등 총 5개 분야 12개의 요인이 최종 분석모형으로 설정되었다.
- 243으로 분석되었다. 전문가 그룹의 분석결과를 살펴보면, 취득세 및 보유세 감면, 대출이자 감면에 대한 효율성은 각각 0.068, 0.055로 평가되었으며, 양도소득세 감면에 대한 효율성은 -0.123으로 나타났다. 이는 효율적이라고 생각하는 정도의 차이가 존재하지만 미분양주택 수요자와 전문가 모두 세제지원 측면에서 미분양주택 해소방안으로 양도소득세 감면보다는 취득세 및 보유세 감면이 보다 효율적이라고 판단함을 의미한다.
후속연구
- 또한 수도권을 중심으로 하여 전국을 대상으로 하였을 경우와 분석결과에 차이가 존재할 수 있다. 둘째, 지표선정의 한계로 본 연구에서 고려한 미분양주택 해소방안 외에 효과적인 방안이 존재할 수 있다. 주택은 정책의 영향에 민감하고 또 시장의 흐름에 영향을 받는다.
- 특히 수도권지역의 미분양주택 물량은 총량적으로 최대였던 ‘08년 이후에도 해소되지 않고 ’12년 들어 크게 증가되는 추세임을 알 수 있으며, 수도권 내에서도 서울의 미분양 물량이 크게 증가하였음을 알 수 있다. 따라서 현재의 미분양주택 문제는 지방보다 수도권이 심각한 상태이며, 향후 미분양주택 문제를 해결하기 위해서는 수도권 물량을 타겟으로 추가적인 정책적인 조치가 필요함을 알 수 있다.
- 마지막으로 건설사는 미분양 물량을 처분하기 위한 자구책 마련에 있어 분양가 인하, 이자면제 등의 분양가 인하 방안에 초점을 두고 운영할 필요가 있다. 분석결과 미분양주택의 무상 품질 향상(마감재나 옵션, 발코니 확장 등)에 비해 분양가 인하가 보다 효율성이 큰 것으로 나타났다.
- 첫째, 미분양주택에 대해서는 기존 기준에 비해 완화된 LTV, DIT 적용하는 기준이 마련될 필요가 있다. 분석결과 수요자와 전문가 모두 미분양주택 구입자를 대상로 LTV와 DTI를 완화하는 것이 효과적이라는 결과가 제시되었다.
- 본 연구의 한계는 다음과 같다. 첫째, 자료수집의 한계로 본 연구에서는 미분양주택에 대한 수도권 수요자와 전문가를 대상으로 분석하였으나, 이 수치가 수도권의 미분양주택 수요자를 충분히 대표하는 수치라고 할 수 없다는 한계가 있다. 그러나 미분양주택에 대한 수요자의 전체 규모를 파악할 수 없는 상황에서 미분양주택 수요자의 의사를 일정수준 파악할 수 있는 것으로는 판단된다.
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