도시재생에 관한 연구는 2006년 이래로 10년이 넘는 기간 동안 활발히 진행되어오고 있다. 지금까지 많은 도시 재생사업 효과를 분석하기 위한 연구가 진행되고 있으나 대부분 정성적인 방법에 치우쳐 있다. 따라서 본 연구는 다양한 상업지역 도시재생사업이 진행 중에 있는 청주시 중앙동을 중심으로 도시재생사업의 효과를 정량적으로 분석하는 데 그 목적이 있다. 이를 위하여 유동인구, 공시지가 공실률을 도시재생사업 효과 분석 지표로 선정하였다. 분석시점은 도시재생의 효과가 본격적으로 나타나기 시작한 2013년을 기점으로 2011년부터 2016년까지이다. 분석결과, 첫째, 유동인구는 차츰 증가하다가 프로젝트가 활발히 진행되던 2014년에 약 65퍼센트의 증가율을 보였다. 둘째, 공시지가는 도시재생이 시작한 2011-2012 시점에 가장 큰 증가 폭을 보였고 2015년까지 증가폭이 점차 줄어들면서 2015-2016년에는 미세한 감소를 보였다. 마지막으로 공실률은 꾸준한 하향곡선을 그리며 27퍼센트에서 12퍼센트로 약 15퍼센트포인트가 감소하였다. 본 연구는 상업지역의 도시재생 효과를 정량적으로 분석한데서 학술적인 의의를 찾을 수 있다.
도시재생에 관한 연구는 2006년 이래로 10년이 넘는 기간 동안 활발히 진행되어오고 있다. 지금까지 많은 도시 재생사업 효과를 분석하기 위한 연구가 진행되고 있으나 대부분 정성적인 방법에 치우쳐 있다. 따라서 본 연구는 다양한 상업지역 도시재생사업이 진행 중에 있는 청주시 중앙동을 중심으로 도시재생사업의 효과를 정량적으로 분석하는 데 그 목적이 있다. 이를 위하여 유동인구, 공시지가 공실률을 도시재생사업 효과 분석 지표로 선정하였다. 분석시점은 도시재생의 효과가 본격적으로 나타나기 시작한 2013년을 기점으로 2011년부터 2016년까지이다. 분석결과, 첫째, 유동인구는 차츰 증가하다가 프로젝트가 활발히 진행되던 2014년에 약 65퍼센트의 증가율을 보였다. 둘째, 공시지가는 도시재생이 시작한 2011-2012 시점에 가장 큰 증가 폭을 보였고 2015년까지 증가폭이 점차 줄어들면서 2015-2016년에는 미세한 감소를 보였다. 마지막으로 공실률은 꾸준한 하향곡선을 그리며 27퍼센트에서 12퍼센트로 약 15퍼센트포인트가 감소하였다. 본 연구는 상업지역의 도시재생 효과를 정량적으로 분석한데서 학술적인 의의를 찾을 수 있다.
The study on urban regeneration began in 2006 and has actively proceeded for 10 years. Also, there are a lot of studies related to urban regeneration have analyzed urban regeneration effects but have just focused on qualitative analysis. Therefore, this study has intended to analyze the urban regene...
The study on urban regeneration began in 2006 and has actively proceeded for 10 years. Also, there are a lot of studies related to urban regeneration have analyzed urban regeneration effects but have just focused on qualitative analysis. Therefore, this study has intended to analyze the urban regeneration effects of Junang-Dong, a central business district in Cheong City, where urban regeneration projects have been undertaking, in the manner of quantitative analysis. To reach this objective, we selected such indicators as floating population, public land price, a and vacancy rate, and set analysis time span from 2011 to 2016, when urban regeneration projects have been actively operated. As a result, this study has found the following results. 1) As for floating population, population index grew gradually and showed an drastic increase of about 65 percent in 2014 when the project was active. 2) Public land price of Jungang-Dong has been showed the greatest increase from 2011 to 2012 when the city started to regenerate, and slight decrease from 2015 to 2016 with the gradual decrease until 2015. 3) In terms of vacancy rate, there has been declined about 15 percent from 27 percent to 12 percent, with a steady downward curve. This study has dedicated itself to analyzing the urban regeneration effects quantitatively especially in commercial business district.
The study on urban regeneration began in 2006 and has actively proceeded for 10 years. Also, there are a lot of studies related to urban regeneration have analyzed urban regeneration effects but have just focused on qualitative analysis. Therefore, this study has intended to analyze the urban regeneration effects of Junang-Dong, a central business district in Cheong City, where urban regeneration projects have been undertaking, in the manner of quantitative analysis. To reach this objective, we selected such indicators as floating population, public land price, a and vacancy rate, and set analysis time span from 2011 to 2016, when urban regeneration projects have been actively operated. As a result, this study has found the following results. 1) As for floating population, population index grew gradually and showed an drastic increase of about 65 percent in 2014 when the project was active. 2) Public land price of Jungang-Dong has been showed the greatest increase from 2011 to 2012 when the city started to regenerate, and slight decrease from 2015 to 2016 with the gradual decrease until 2015. 3) In terms of vacancy rate, there has been declined about 15 percent from 27 percent to 12 percent, with a steady downward curve. This study has dedicated itself to analyzing the urban regeneration effects quantitatively especially in commercial business district.
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문제 정의
2011년부터 2016년까지 수집된 모니터링 자료를 기반으로 특정 도시재생사업이 재생효과지표(유동인구, 공시지가, 공실률)에 어떤 영향을 미치는가에 파악하기 위해 진행되었던 본 연구는 다음과 같은 결론을 얻게 되었다.
첫째, 도시재생의 선행연구를 살펴본 결과 도시재생효과를 계량적인 데이터를 통해 분석한 연구가 매우 부족하였다. 따라서 본 연구는 유동인구, 공시지가, 공실률을 이용하여 정량적인 도시재생 사업효과를 분석하였다. 둘째, 단기적으로 비교분석을 한 연구가 있지만 본 연구는 2011년부터 2016년까지 비교적 다년간 비교분석을 실시하였다.
본 연구에 앞서서 과 같이 선행연구 고찰을 통하여 도시재생효과를 분석하기 위한 사용한 지표와 방법을 조사해보았다.
본 연구의 목적은 다양한 상업지역 도시재생사업이 진행 중에 있는 청주시 중앙동을 중심으로 도시재생 사업의 효과를 정량적으로 분석하기 위함이다.
중앙동 사업 대상지 내 도활사업의 운영 전, 운영기간 내, 운영 후의 상가 업종 및 업태의 변화율을 효과적으로 파악하기 위한 기초현황 조사가 진행하였다. 문헌 및 포털사이트를 활용한 조사 방법은 정확한 현황파악에 한계가 있어 현장조사를 통하여 조사하였다.
제안 방법
공실률은 표본수가 다른 빈 건물, 빈 주택, 나대지에 비해 충분하고 기준인 총 점포의 수가 거의 변화가 없어 가장 신뢰도가 높다고 여겨지는 빈 점포를 기준으로 하였다( 참조)
따라서 본 연구는 유동인구, 공시지가, 공실률을 이용하여 정량적인 도시재생 사업효과를 분석하였다. 둘째, 단기적으로 비교분석을 한 연구가 있지만 본 연구는 2011년부터 2016년까지 비교적 다년간 비교분석을 실시하였다. 따라서 도시재생의 효과를 보다 긴 안목을 통해 다차원적인 관점에서 분석하여 도시재생효과의 신뢰도를 높일 수 있었다.
중앙동 사업 대상지 내 도활사업의 운영 전, 운영기간 내, 운영 후의 상가 업종 및 업태의 변화율을 효과적으로 파악하기 위한 기초현황 조사가 진행하였다. 문헌 및 포털사이트를 활용한 조사 방법은 정확한 현황파악에 한계가 있어 현장조사를 통하여 조사하였다. 향후 정기적인 모니터링을 통하여 중앙동 중심상업지구의 상가 수, 업종 및 업 태 변화율을 수치화 및 도면화하기 위한 기초 자료로 활용 될 것이다.
본 연구의 방법은 청주시 중앙동 도시재생사업의 효과를 분석하기 위하여 ‘청주시 도시재생지원 센터’가 수집한 2011년도부터 2016년도까지의 모니터링 데이터(유동인구, 공시지가, 공실률)를 활용하여 연도별 진행한 각각의 사업들을 조사하여 도시재생사업 연혁을 만들었다.
연혁을 구축한 후 각각의 사업별 전후를 비교하여 모니터링 데이터(유동인구, 공시지가, 공실률)의 변화를 비교하고 분석한다. 이와 같은 방법을 통하여 도시재생기법의 예비적용지로 선정되면서 시작된 사업들이 실질적인 정량적 수치에 얼마만큼의 영향을 끼쳤는지 영향관계를 분석한다.
연혁을 구축한 후 각각의 사업별 전후를 비교하여 모니터링 데이터(유동인구, 공시지가, 공실률)의 변화를 비교하고 분석한다. 이와 같은 방법을 통하여 도시재생기법의 예비적용지로 선정되면서 시작된 사업들이 실질적인 정량적 수치에 얼마만큼의 영향을 끼쳤는지 영향관계를 분석한다.
중앙로와 성안길 진입부터 50m간격으로 각 갈에 인접한 서측과 동측 필지를 주요지점으로 설정하고 진입로와의 거리 변화에 따른 지가를 조사하였다(, 참조)
청주시 중앙동을 대상으로 진행된 사업의 효과를 보기위한 지표로 공실률을 조사하였다. 도활사업 운영 전부터 운영기간 내, 운영 후의 변화를 조사하여 수치화 및 도면화를 시키고 조사 결과를 통하여 원활한 사업운영 기획과 방향을 제시하기 위하였고, 향후 정기적인 모니터링을 통하여 중앙동 중심상업지구의 건물 및 토지 활용 변화에 대한 분석 기초 자료로 활용할 것이다.
대상 데이터
구간은 중앙동 활성화에 특히 전환점이 된 2010년 도시재상사업단의 창원 테스트베드(TB) 연구 중 도시재생기법 예비적용지로 선정되면서 본격적으로 사업을 시작한(오후, 2017) 거리로 선정하였으며 성안로에서 중앙로로 이어지는 A 구간부터 시청으로 이어지는 F 구간까지로 선정하였고 그 사이에 B, C, D, E 구간을 각각 배정하였다( 참조).
분석시점은 중앙동 활성화에 특히 전환점이 된 도시재생사업단의 창원 테스트베드(TB)연구 중 도시재생기법 예비적용지로 선정되면서 본격적으로 사업을 시작한(오후, 2017) 2010년에 시작되었으나 모니터링 데이터가 조사되었던 2011년부터 도시재생사업의 효과가 본격적으로 나타나기 시작한 2013년을 기점으로 마지막 조사가 이루어진 2016년까지이다.
상가 내 대표 업종지표 14개를 선정하였다( 참조)
수집된 유동인구 조사 자료는 원활한 도활사업의 운영 및 대상지 내 상권 활성화를 위한 기초데이터, 학술연구 등 다양한 기초자료로 활용될 것으로 기대된다. 조사 일시는 2011-2016년, 연 2회, 총 6년이다.
성능/효과
중앙동의 층별 현황이용을 분석한 결과 주로 1층은 식품(요식업)이 주를 이루고 있고, 빠른 소비와 회전을 위한 유동인구가 적을 수 있다. 결과적으로 중앙동 도시재생을 통하여 유동인구 증가, 공시지가 증가, 공실률 감소라는 효과를 보였다. 이러한 효과를 더욱 발휘시키기 위해서는 현행 사업들의 꾸준한 유지를 위한 방안이 필요하다.
나대지: 중앙동 중심사업지구 내 나대지는 2016년 12월 총 26필지인 것으로 조사되었고, 2011년 보다 16개의 나대지가 늘어나 약 160%가 증가한 것으로 나타났다.
더 신뢰도 있는 분석을 위해서는 2011년도 이전의 자료가 더 필요하지만 공시지가는 공모 사업 2.와 같은 문화적 사업보다는 환경 조성 사업에서 영향을 많이 받는 다는 것으로 유추할 수 있으며( 참조), 조성사업이 끝나는 시점(2013년)부터는 충청북도 상당구 평균 지가변동률(2015년 –0.08%, 2014년 +0.59%, 출처-KOSIS 국가통계포털)과 비교하여 재생사업의 영향을 거의 받지 않는 것으로 추정할 수 있다.
둘째, 단기적으로 비교분석을 한 연구가 있지만 본 연구는 2011년부터 2016년까지 비교적 다년간 비교분석을 실시하였다. 따라서 도시재생의 효과를 보다 긴 안목을 통해 다차원적인 관점에서 분석하여 도시재생효과의 신뢰도를 높일 수 있었다.
또한, 를 통해 전 구간에서 대체로 증가하였지만 중앙구간인 100-150m 구간에서 가장 큰 상승세를 보인 것을 알 수 있다.
공실률과 유동인구의 긍정적인 변동에 가장 큰 영향을 끼친 것은 문화예술 사업이다. 실제적으로 최근 3년간 가장 좋은 효과를 보이는 것으로 나타났다. 중앙동의 층별 현황이용을 분석한 결과 주로 1층은 식품(요식업)이 주를 이루고 있고, 빠른 소비와 회전을 위한 유동인구가 적을 수 있다.
중앙동 사업 대상지 내 층별 건물 이용 수는 총 1,058개로 조사되었고, 상가이용 점포 중 가장 많은 업종은 식품업이 150점포로 가장 많은 것으로 집계되었으며, 도·소매업(130점포), 사무실(82점포), 생활서비스업(81점포), 숙박업(49점포)이 건물 이용 상위 5개 업종으로 조사되었다(, 참조)
후속연구
청주시 중앙동을 대상으로 진행된 사업의 효과를 보기위한 지표로 공실률을 조사하였다. 도활사업 운영 전부터 운영기간 내, 운영 후의 변화를 조사하여 수치화 및 도면화를 시키고 조사 결과를 통하여 원활한 사업운영 기획과 방향을 제시하기 위하였고, 향후 정기적인 모니터링을 통하여 중앙동 중심상업지구의 건물 및 토지 활용 변화에 대한 분석 기초 자료로 활용할 것이다.
청주시 도시재생센터는 중앙동 사업 대상지 내 구간별, 시간대별, 분기별 유동인구 조사를 통하여 도시활력증진사업(도활사업) 운영 전, 운영 중, 운영 후의 유동인구 변동량을 파악하기 위하여 데이터를 구축하였다(<표 2>, <그림 1> 참조). 수집된 유동인구 조사 자료는 원활한 도활사업의 운영 및 대상지 내 상권 활성화를 위한 기초데이터, 학술연구 등 다양한 기초자료로 활용될 것으로 기대된다. 조사 일시는 2011-2016년, 연 2회, 총 6년이다.
또한 도시재생사업은 다년의 걸친 연구를 통해 접근해야 한다. 앞으로 우리 사회도 주민이 주도하고 공공이 지원하는 도시재생정책을 차근차근 정립해가고, 사업성이 부족한 지방도시에서 자력형 도시재생사업을 추진할 수 있는 기반을 지속적으로 구축해가기를 바란다. “물질만능주의의 그늘에서 이윤 추구의 장이 된 도시, 만연한 기능주의 문화로 얼룩진 도시가 체계적인 도시재생을 통해 다시 태어나기를 기대한다”라고 말하고 있다.
한편 본 연구는 한정적인 모니터링 데이터(2011-2016년)를 기반으로 하여 진행하였으므로 좀 더 명확한 효과를 분석하기 위해서 2011년도 이전의 데이터가 구축의 필요라는 한계를 가지고 있다. 이러한 측면에서 향후의 연구에서는 더 장기간의 데이터구축과 더욱 세밀한 분석이 이루어질 필요가 있다고 판단한다.
한편 본 연구는 한정적인 모니터링 데이터(2011-2016년)를 기반으로 하여 진행하였으므로 좀 더 명확한 효과를 분석하기 위해서 2011년도 이전의 데이터가 구축의 필요라는 한계를 가지고 있다. 이러한 측면에서 향후의 연구에서는 더 장기간의 데이터구축과 더욱 세밀한 분석이 이루어질 필요가 있다고 판단한다.
문헌 및 포털사이트를 활용한 조사 방법은 정확한 현황파악에 한계가 있어 현장조사를 통하여 조사하였다. 향후 정기적인 모니터링을 통하여 중앙동 중심상업지구의 상가 수, 업종 및 업 태 변화율을 수치화 및 도면화하기 위한 기초 자료로 활용 될 것이다. 2016년 기준으로 조사 일시는 총 1회이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
재생효과지표는 어떻게 변화하였는가?
중앙동의 층별 현황이용을 분석한 결과 주로 1층은 식품(요식업)이 주를 이루고 있고, 빠른 소비와 회전을 위한 유동인구가 적을 수 있다. 결과적으로 중앙동 도시재생을 통하여 유동인구 증가, 공시지가 증가, 공실률 감소라는 효과를 보였다. 이러한 효과를 더욱 발휘시키기 위해서는 현행 사업들의 꾸준한 유지를 위한 방안이 필요하다.
Urban Regeneration의 정의는 무엇인가?
그러나 Regeneration의 사전적 의미는 ① (정신적·도덕적인)갱생, 신생, ② 재건, 부흥, 부활, ③ 개혁, 쇄신; 재생 등으로 물리적 재건뿐만 아니라 정식적인 면의 개혁 및 쇄신 개념까지 포함한다고 할 수 있다. 따라서 본고에서는 Regeneration을 과거 번성의 유무보다는 미래의 활성화에 초점을 맞추고 있기 때문에, Urban Regeneration을 “예전의 번성과는 상관없이, 현재 낙후되거나 쇠퇴한 도시에 대하여 물리적 재건과 정신적 개혁 및 쇄신까지 포괄하는 종합적인 접근방법을 통해 해당 지역을 활성화하는 것”으로 정의한다.1)
도시재생효과 지표에는 어떤 것이 있는가?
선행연구 고찰을 통하여 도시재생효과를 분석하기 위하여 건축물 용도, 층수 현황, 빈 점포 현황, 유동인구, 종사자 수, 빈 건물 수, 나대지수, 토지이용, 건축물 상태, 접근성, 녹지비율, 교육, 문화, 복지, 산업, 고용, 부동산 가치, 접근성, 인접성, 이벤트 및 축제, 랜드 마크, 인구 수, 사업체 수 변화, 고용자수 등 다양한 지표가 사용되었다. 분석 방법으로는 계층화 분석기법(AHP), 회귀분석, 중요도 분석, 요인분석 등통계기법을 이용한 방법들이 다수였다.
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