[논문]개발부담금 제도 개선방안에 관한 연구

최연희; 유선봉

doi:10.6106/kjcem.2019.20.5.061

개발부담금 제도 개선방안에 관한 연구
A Study on the Improvement of the Development Charges System 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.20 no.5, 2019년, pp.61 - 71

최연희 (광운대학교 대학원 건설법무학과) , 유선봉

초록
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2018년 헌법개정을 통한 토지공개념 강화를 위한 개헌논란에서 보았듯이 토지와 관련된 정책문제는 지속으로 발생되고 있다. 본 연구에서는 토지공개념의 헌법적근거와 개발이익의 개념을 확인하고 헌법재판소의 판례를 통한 개발부담금 제도의 정당성을 조사한 후 개발부담금 산정의 공정성과 신뢰성 확보를 위한 개선방안을 제시하였다. 첫째, 개발부담금 제도의 투명성확보와 투기적 개발사업의 방지, 부과권자의 행정효율화를 위하여 개발부담금 추정시스템의 개발이 필요한 점과 둘째, 납부의무자가 제출하는 개발비용 산출명세서를 전문가에게 작성토록 제도화하여 부실산정을 방지하고, 셋째, 개발비용 산출을 위한 기초자료를 인 허가 시점부터 부관에 구체적으로 명시하거나 개발부담금 부과업무징수처리규정에 적시하여 제도화할 것을 제시하였다. 그리고 공사계획변경에 의한 설계변경시에도 첨부하도록 하여 준공후 개발비용 산정시 개발사업기간내 제출된 자료를 활용하도록 하여 개발비용의 신뢰도를 높이도록 제안하였다.

Abstract ▼ AI-Helper

In this study, the constitutional basis of public concept of land and concept of development gains are confirmed, and justification of the development charges system through the precedent of the Constitutional Court is investigated, and suggestions for improvement of fairness and reliability of development charges calculation are proposed. First, it is necessary to develop a system for estimating the development charges for securing transparency of the development charges system, preventing speculative development projects, and streamlining administrative efficiency. Second, it is necessary to prevent bad calculation by institutionalizing the responsibilities of experts to construct specification of the development cost calculation sheet submitted by taxpayers. Third, in order to precisely calculate the development cost, basic data should be specified in conditions for approval from the time of granting permission, or it should be minutely described in development charge treatment regulations.

주제어

표/그림 (7)

그림 Fig. 1. Research Process
표 Table 1. Revision of the Development Charges System
표 Table 2. Land Price Application Criteria
표 Table 3. Unit Area per Unit Standard Cost Unit Price
표 Table 4. Time Deposit Interest Rate (%)
표 Table 5. Latent Economic Growth Rate (Chang, 2016)
표 Table 6. Soil Transportation Equipment Coefficient

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 개발부담금 제도를 중심으로 조사 · 연구하였고, 선행연구빈도가 많지 않은 개발부담금 산정요소인 기준 시점의 의미와 산정방법 그리고 개발비용에 대하여 연구하였다.
본 연구는 개발비용 산정과 관련한 3가지 사항에 대하여 연구·분석하여 문제점을 확인하고 개발비용산출을 위한 기초자료의 객관성확보를 위한 개선방안을 제시하고자 한다.
본 연구는 본격적인 토지공개념 도입 30년이 되는 시점에서의 토지공개념에 대한 헌법적 근거를 검토하고, 「개발이익환수에 관한 법률」에 근거하여 개발사업에 부과하는 개발부담금 제도의 산정기준에 대한 조사와 연구를 통해 문제점을 찾아보고 개선방안을 제시하는데 연구목적을 두었다. 개발부담금 산정시 부과권자가 산정하는 개시시점지가 및 종료시점지가의 산정기준과 납부의무자가 개발사업에 투입된 개발비용으로 구분하여 조사·연구하였고, 개발부담금 제도의 공정성과 신뢰성을 높여 제도운용의 효율성을 제고하는 개선방안을 제시하였다.
따라서 지질조사서의 객관성확보를 위하여 인허가시 지질조사를 통한 지질조사서를 첨부 하거나 개발사업중 암발생이 된 경우에는 법률적 절차에 따른 설계변경에 의하여 지질조사 실시후 변경설계서와 암량 이 적시된 변경토목도면을 작성하도록 하여 준공후 개발비 용산출 자료로 활용하도록 하여 신뢰성을 높여야 한다. 위에서 제기한 개발비용 산출과정에서의 토목도면의 종횡단도 및 토사운반확인서의 문제점과 지질조사서에 대한 문제점의 개선을 위하여 다음과 같은 방안을 제시하고자 한다.
”고 규정하여 더욱 강화된 토지공개념 관련 내용으로 개헌을 시도하였다. 이 개정안은 시행되지 않았지만 사회적 불평등 심화 문제를 해소하기 위해 토지의 공공성과 합리적 사용을 전제로 법률로써 특별한 제한이나 의무를 부과할 수 있도록 토 지공개념의 내용을 명시하고자 하였다. 하지만 반대하는 입장에서는 개정과정에서 충분한 의견 수렴을 거치지 않은 절 차상의 문제가 있고, 기존의 헌법적 체계내에서도 토지공개념에 대한 제도시행이 충분하다고 주장한다.
이를 위해 개발부담금 부과시 부과권자가 산정하는 종료시점지가와 개시시점지가의 적용기준에 대한 연구와 납부의무자 및 사업시행자가 개발사업과 관련하여 투입된 개발비용 산정기준 및 개발비용 항목과 관련한 연구로 대별하였다. 특히 산정이 어렵고 복잡하여 부과권자와 납부의무자간의 논쟁이 지속되고 선행연구가 부족한 개발비용의 산정기준중 원가계산방식에 의한 공사비 산정의 실태와 문제점 그리고 개선방안을 제시하고자 원가계산 산정 및 적용기준에 대하여 중점적으로 연구하였다.

제안 방법

개발부담금 산정시 부과권자가 산정하는 개시시점지가 및 종료시점지가의 산정기준과 납부의무자가 개발사업에 투입된 개발비용으로 구분하여 조사·연구하였고, 개발부담금 제도의 공정성과 신뢰성을 높여 제도운용의 효율성을 제고하는 개선방안을 제시하였다.
구체적으로 개발부담금 제도의 근간이 되는 토지공개념의 헌법적원리와 헌법재판소와 대법원 판례를 소개·분석하고, 선행연구를 통해 쟁점사항을 확인한 후 차별화된 연구과제에 대한 문제점과 개선방안을 제시하였다.
그로인해 2,700㎡이하의 개발사업을 대상으로 단위면적당 표준비용 [Table 3]을 적용하는 제도를 도입하여 개발비용산정 및 검증과정의 문제점을 개선하였다.
셋째, 종료시점지가를 감정가로 산정하는 경우는 개시시 점지가를 매입가로 산정하는 경우에 한하여 종료시점지가를 감정가로 산정 [Table 2]하며 종료시점 감정가는 2개의 감정평가업체가 산정한 감정가를 산술평균하여 종료시점지자를 산정한다.
Lee (2018)는 “토지공개념과 개발이익환수제”연구논문에서 토지공개념 제도인 택지소유상한제와 토지초과이득세, 개발부담금에 대하여 알아보고, 외국의 개발이익환수제도의 특성을 조사하여 시사점을 제시하였다. 연구자는 개발이익을 폭넓게 파악하고 새로운 발상에 근거한 개발이익 환수론을 소개하고, 헌법재판소의 토지공개념이론 근거와 극복할 과제를 제시하면서 과거 토지공개념 3법의 재논의시 검토해야할 문제점을 제시하였다. Lee (2017)는 “개발부담금 법적 쟁점과 그 개선방안에 관한 연구”에서 조합원의 제2차 납부의무를 중심으로 연구하면서 개발부담금을 폐지하여 세금의 형식으로 전환을 주장하였다.
구체적으로 개발부담금 제도의 근간이 되는 토지공개념의 헌법적원리와 헌법재판소와 대법원 판례를 소개·분석하고, 선행연구를 통해 쟁점사항을 확인한 후 차별화된 연구과제에 대한 문제점과 개선방안을 제시하였다. 이를 위해 개발부담금 부과시 부과권자가 산정하는 종료시점지가와 개시시점지가의 적용기준에 대한 연구와 납부의무자 및 사업시행자가 개발사업과 관련하여 투입된 개발비용 산정기준 및 개발비용 항목과 관련한 연구로 대별하였다. 특히 산정이 어렵고 복잡하여 부과권자와 납부의무자간의 논쟁이 지속되고 선행연구가 부족한 개발비용의 산정기준중 원가계산방식에 의한 공사비 산정의 실태와 문제점 그리고 개선방안을 제시하고자 원가계산 산정 및 적용기준에 대하여 중점적으로 연구하였다.
이에 정부는 이른바 토지공개념 제도인 택지소유부담금, 토지초과이득세와 개발부담금 등의 부동산투기 방지정책을 시행하였다. 그러나 토지초과이득세의 헌법불합치판정과 택지소유상한제의 위헌판정등으로 폐지되었고 개발부담금 제도는 15차례의 개정을 거쳐 현재까지 개발사업으로 부터 발생하는 개발이익을 일정부분 환수하는 토지공개념 제도로서의 역할을 수행하고 있다.
종료시점지가의 산정은 첫째, 종료시점지가는 개시시점 지가를 공시지가로 산정하는 경우 종료시점당시의 부과 대상토지와 이용상황이 가장 비슷한 표준지와 비교표에 의한 비준율을 적용하고 각 시군구청의 자체 지가상승율을 적용하여 산출된 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 최근 종료시점지가의 적정성을 위하여 감정평가업자의 검증을 받도록 제도화하여 전문성과 객관성을 향상시켰다.
본 연구는 개발부담금 제도를 중심으로 조사 · 연구하였고, 선행연구빈도가 많지 않은 개발부담금 산정요소인 기준 시점의 의미와 산정방법 그리고 개발비용에 대하여 연구하였다. 특히 공사원가계산 방법의 적용시 문제점을 알아보고 개발비용 산정을 위한 개선사항에 대한 객관적 기준을 제시하여 선행연구와의 차별성을 시도하였다.

대상 데이터

본 연구논문은 토지공개념의 헌법적근거와 「개발이익환수에 관한 법률」에 근거한 개발부담금 부과를 위한 제반기준을 연구대상으로 하였다. 구체적으로 개발부담금 제도의 근간이 되는 토지공개념의 헌법적원리와 헌법재판소와 대법원 판례를 소개·분석하고, 선행연구를 통해 쟁점사항을 확인한 후 차별화된 연구과제에 대한 문제점과 개선방안을 제시하였다.

성능/효과

2,700㎡ 이상의 개발사업의 경우 납부의무자가 제시한 재료비·노무비·경비는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제9조 및 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 예정가격 결정기준 중 공사원가계산을 위한 재료비·노무비·경비의 산출방법을 적용하여 산출하되 정부표준품셈과 단가에 따른 금액을 초과하는 금액은 이를 개발비용으로 보지 않는다.
헌법재판소의 견해는 부담금관리기본법상의 조세이외의 금전적급부라고 명시된 사항과 성격을 달리하는 것으로 반대 측의 의견은 개발부담금은 정책적 측면에서 도입된 유도적·조정적 성격을 갖는 특별부담금으로, 조세는 미납조사를 통하여 불측의 손 해를 방지할 수 있지만, 개발부담금은 공시되지 않는 등의 사유로 인해 개발부담금 존재 자체를 예측하기 어렵고 부과 및 체납여부도 확인할 수 있는 제도도 불비하다고 보았다. 그로인해 담보권자의 재산권 제한으로 인한 사익의 제한되며 거래 안전을 포함하여 기존 사법질서를 훼손할 수 있으므로 과잉금지원칙을 위반하여 담보권자의 재산권을 침해한다는 의견을 제시하였다.
셋째, 인가 등의 변경으로 부과대상토지의 면적이 증가하거나 감소하는 경우에는 새로 편입되어 증가된 토지와 사업 변경으로 면적이 축소된 경우의 개시시점은 법률적으로 면적이 증감된 시점을 개시시점으로 한다. 즉 최초 인가받은 면적은 최초인가일을 개시시점으로 하고, 증가된 면적은 증가된 시점을 개시시점으로 하여 개시시점을 달리하여 적용하며, 두 개의 개발사업이 동시에 준공된 경우에는 종료시 점은 동일한 시점을 종료시점으로 적용한다.

후속연구

마지막으로 현행 개발부담금 제도의 효율적인 운영을 위해서는 정부의 정책적 의지도 중요하지만 사회적 합의를 바탕으로 현장에서 실무적으로 발생하고 있는 문제점들을 정확하게 파악하고 이를 개선하기 위한 법제도적 장치 마련과 운용의 묘를 살리는 것이 필요하다고 본다.
그러나 준공후 40일 이내에 개발비용 산출명세서를 작성하여 제출하는 과정에서 토목도면 등의 산출기초자료가 준공후 임의로 작성될 수 있어 시공수량 에 대한 객관성과 진실성 등의 문제가 발생될 수 있다. 이런 준공후 사후적으로 작성될 수 있는 개연성을 개선하기 위해 행정적으로 개발부담금 부과대상기간인 인허가시점부터 준 공시점가지의 기간내에 개발비용 산출을 위한 관련서류 등이 제출되도록 관련규정을 개정하여야 할 것으로 판단된다. 이와 같은 문제점은 사업시행자가 토사운반거리를 입증하기 위한 토사운반확인서 문제, 토공사의 절토공사중 발생된 암과 관련된 지질조사서 작성문제는 같은 맥락에서 제도개 선방안을 모색하여야 할 필요성이 있는 항목들이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	개발이익이란?	개발이익의 의미는 다양한 측면에서 해석되는데 공공투자로 인한 편익증진(melioration, betterment) 개발사업 인·허가에서 초래된 이익(planning gains), 토지개발 및 건축행위에서 발생한 이익(development gains), 지가상승으로 얻게 된 우발적인 이익(capital gains, windfalls)등 포괄적 의미로 정의(Jeong et al., 2003)하고 있다.
	개발부담금을 부과하기 위한 개발이익의 산출방법은?	개발부담금 부과하기 위한 개발이익의 산출은 부과대상 사업의 개발이익이 완성되는 종료시점지가에서 개발이익이 포함되지 않은 개발사업의 인·허가 등을 받은 날의 개시시 점지가와 정상지가상승분, 개발사업부지의 조성을 위하여 투여된 토목공사비와 기타경비 등을 합한 개발비용을 공제하여 개발이익을 산출한다.
	개시시점지가의 산정의 두가지 원칙 기준은?	첫째, 원칙적으로 인허가 일을 기준으로 가장 최근년도 의 공시지가를 적용하여 산정하며 둘째, 예외적으로 국가나 지방자치단체로부터 매입하는 경우에 그 매입가격을 개시 시점지가로 적용하여 산정하는 경우로 구분할 수 있다. 예 외적인 경우는 국가ㆍ지방자치단체로 부터 또는 경매나 입찰에 의해 매입한 경우와 공공기관이 매입하거나 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우 그리고 실제로 매입한 가액 이 정상적인 거래가격인 경우에는 개시시점지가로 할 수 있다.

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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