임대아파트 개발사업은 일반분양아파트 개발사업과 비교하여 사업기간이 길고 투입자본을 회수하는데도 비교적 오랜 기간이 소요되는 사업으로, 체계적이고 객관적인 사업성분석시스템의 개발이 요구되나, 사업성분석의 절차와 분석항목, 산정기준이 표준화 되어 있지 않고, 각 분석항목간의 연관관계와 정보의 흐름이 명확하게 나타나지 않는 등 많은 문제점을 안고 있는 실정이다. 따라서 본 연구에서는 국내 공기업의 임대주택개발사업 사업성분석의 현황을 일반현황, 사업성분석 항목의 중요도 및 정확도, 사업성분석 보고서 현황의 3가지 측면에서 조사${\cdot}$분석하여 문제점을 도출함으로써, 향후 임대주택개발사업 사업성분석시스템 개발을 위한 기초적인 자료를 .제시하였다.
임대아파트 개발사업은 일반분양아파트 개발사업과 비교하여 사업기간이 길고 투입자본을 회수하는데도 비교적 오랜 기간이 소요되는 사업으로, 체계적이고 객관적인 사업성분석시스템의 개발이 요구되나, 사업성분석의 절차와 분석항목, 산정기준이 표준화 되어 있지 않고, 각 분석항목간의 연관관계와 정보의 흐름이 명확하게 나타나지 않는 등 많은 문제점을 안고 있는 실정이다. 따라서 본 연구에서는 국내 공기업의 임대주택개발사업 사업성분석의 현황을 일반현황, 사업성분석 항목의 중요도 및 정확도, 사업성분석 보고서 현황의 3가지 측면에서 조사${\cdot}$분석하여 문제점을 도출함으로써, 향후 임대주택개발사업 사업성분석시스템 개발을 위한 기초적인 자료를 .제시하였다.
The development project of a public rental housing require the accurate and systemical feasibility analysis for the successful performance owing to the long project duration. But, the item and procedure of the existing feasibility analysis are not standardized and the correlation among each of items...
The development project of a public rental housing require the accurate and systemical feasibility analysis for the successful performance owing to the long project duration. But, the item and procedure of the existing feasibility analysis are not standardized and the correlation among each of items is not clear. Therefore, analysis has much difficulty. The purpose of this study is to present the basic data for the modeling of the feasibility analysis system, through the domestic public enterprise-oriented survey and interview and collection of the report about the feasibility analysis.
The development project of a public rental housing require the accurate and systemical feasibility analysis for the successful performance owing to the long project duration. But, the item and procedure of the existing feasibility analysis are not standardized and the correlation among each of items is not clear. Therefore, analysis has much difficulty. The purpose of this study is to present the basic data for the modeling of the feasibility analysis system, through the domestic public enterprise-oriented survey and interview and collection of the report about the feasibility analysis.
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문제 정의
(6) 본 연구를 통하여 임데주택 개발사업 사업성 분석 시스템 개발을 위한 기초적인 자료를 제시하였다. 이 자료를 바탕으로 사업성 분석 시스템 개발에 요구되는 개산견적 시스템 개발 및 임대주택의 사회적 편익산정에 관한 기준 및 방법 등에 관한 폭넓은 연구가 진행되어야 할 것이다.
따라서 본 연구에서는 임대주택개발사업을 수행한 경험이 있거나 수행 중인 국내 공기업을 대상으로 임대주택사업 사업성 분석의 현황을 조사.분석하여 현행 사업성 분석의 문제점을 파악함으로써, 향후 임대주택 개발사업 사업성 분석 시스템 개발을 위한 기초적인 자료를 제시하고자 한다.
본 연구에서는 각 단계별 사업성 분석의 결과에 미치는 영향과 단계별 정확도를 조사하였으며, 그 결과는 표 3과 같다.
따라서 본 연구에서는 임대주택개발사업을 수행한 경험이 있거나 수행 중인 국내 공기업을 대상으로 임대주택사업 사업성 분석의 현황을 조사.분석하여 현행 사업성 분석의 문제점을 파악함으로써, 향후 임대주택 개발사업 사업성 분석 시스템 개발을 위한 기초적인 자료를 제시하고자 한다.
제안 방법
(1) 관련 문헌 및 법규 분석을 통하여 임대아파트개발사 업의 이론적인 내용을 고찰하였다.
(2) 설문기 항목을 결정하기 위하여 국내 공기업의 임대주택 사업성 분석 담당자와의 면담을 통하여 예비조사를 실시하였다.
(3) 임대주택게발사업을 수행한 경험이 있거나 수행 중인 국내 공기업의 사업성 분석 담당자를 대상으로 방문에 의한 설문조사를 통하여 사업성 분석 현황을 조사하였다.
(4) 조사대상 기업의 사업성 분석 보고서를 수집하여 사업 성분석의 절차와 분석항목을 조사하고. 설문 및 인터뷰 내용을 검증함으로써 임대주택개발사업 사업성 분석의 실태 및 문제점을 조사하였다.
본 연구에서는 임대주택개발사업 사업성 분석 현황을 사 입성 분석의 일반현황, 사업성 분석항목의 중요도 및 정확도, 사업성 분석 보고서 현황의 3가지 측면에서 조사하였으며 그 구체적인 내용은 표1과 같다.
본 절에서는 조사대상 10개 공기업 임대주택개발사업 사 업성분석담당자 25인을 대상으로 사업성 분석 항목별 중요도를 조사하였으며, 평가 방법은 5점 법을 이용하였다.
(4) 조사대상 기업의 사업성 분석 보고서를 수집하여 사업 성분석의 절차와 분석항목을 조사하고. 설문 및 인터뷰 내용을 검증함으로써 임대주택개발사업 사업성 분석의 실태 및 문제점을 조사하였다.
임대주택개발사업 사업성 분석 항목별 중요도와 정확도를 조사한 결과는 표 4와 같다. 표에서 제시한 사업성 분석 항목은 예비조사에서 실시한 인터뷰를 통하여 도출하였으며 정확도를 위한 조사는 정량적으로 표현이 가능한 사업비와 사업수익 산정의 항목을 대상으로 실시하였다.
대상 데이터
본 연구는 공기업이 수행하는 공공 건설임대주댁 사업의 재무적 사업성 분석을 대상으로 하였으며, 구체적인 연구의 수행 절차 및 방법은 다음과 같다.
본 조사는 전국의 임대아파트 개발사업을 수행한 경험이 있거나 수행 중인 10개 공기업의 사업성 분석 담당자를 대상으로 사업성 분석 현황을 조사하였다.
설문은 2003년 8월 25일부터 9월 25일까지 1달간 실시하였으며 총 44부의 설문지를 배부하여 25부를 회수하였으며, 회수율은 57%였다.
성능/효과
(1) 경영자의 인식 부족으로 인하여 국내 공기업의 사업 성분석 업무팀의 전문성 확보와 사업성 분석업무에서의 전 산화 정도는 매우 미진한 것으로 나타났다.
(3) 건축비 산정 방법을 조사한 결과 과반수 이상의 업체 들이 프로젝트의 특성이 반영되지 않은 표준건축비를 이용하여 공사비를 산정하고 있었으며 개산 견적시스템을 보유 한 업체는 전무하였다. 따라서 정확한 사업성 분석을 위해서는 임대아파트의 특성과 해당 사업의 특수성을 반영한 개산 견적시스템의 개발 및 활용이 선행과제로 나타났다.
(5) 사업성 분석기법을 조사한 결과 대부분 공기업이 회 계 적 이익률 법을 이용하고 있었다. 그러나 사업 기간이 장기 간인 임대아파트 개발사업의 특성을 고려할 때 DCF법의 활용이 요구된다.
(3) 건축비 산정 방법을 조사한 결과 과반수 이상의 업체 들이 프로젝트의 특성이 반영되지 않은 표준건축비를 이용하여 공사비를 산정하고 있었으며 개산 견적시스템을 보유 한 업체는 전무하였다. 따라서 정확한 사업성 분석을 위해서는 임대아파트의 특성과 해당 사업의 특수성을 반영한 개산 견적시스템의 개발 및 활용이 선행과제로 나타났다.
또한, 사업성 분석의 5개 절차별 정확도를 조사한 결과, 기본사업계획과 사업수익산정의 정확도는 3.00 이상으로 높게 나타난 반면, 시장분석, 사업비 산정은 높은 중요도에도 불구하고 2.0 이하의 낮은 정확도를 가지는 것으로 나타나 시장분석 및 사업비 산정의 정확도 확보가 임대주택 개발사 업 사업성 분석의 핵심과제임을 알 수 있다.
사업계획단계의 8개 분석항목의 중요도를 조사한 결과 세 대수, 용적율, 공사 기간, 임대 기간의 4개 항목이 비교적 높은 중요도를 나타낸 반면, 일반분양아파트에서는 분양율 및 분양 가격 결정에 영향이 큰 평면 형태와 지붕 형식의 중요도는 비교적 낮게 나타났다.
사업비 산정의 6개 분석항목 중 건축비 산정의 중요도는 타 항목과 비교 시 월둥하게 높았으나 그 정확도는 비교적 낮았다. 건축비는 사업비에서 차지하는 비중이 크고 프로젝트의 특성에 따른 다양한 변수가 내포되어있어 변동 가능성과 사업에 미치는 영향이 크기 때문인 것으로 판단된다.
사업성 분석의 5개 절차들의 중요도를 조사한 결과, 5개 절차 공히 3.00 이상의 높은 중요도를 가지고 있는 것으로 조사되었다.
사업성 분석의 6가지 분석항목 중 손익계산서의 중요도가 가장 높게 나타났으며, 수익성 지표인 나머지 5가지 항목의 중 요도는 전반적으로 보통의 수준이었다.
사업수익산정의 3가지 분석항목은 대체적으로 보통의 중요도에 높은 정확성을 가지는 것으로 나타났다.
시장분석단계의 27개 분석항목의 중요도를 조사한 결과 3.0 이상의 비교적 높은 중요도를 보인 항목은 인근 지역 시세와 주 택보급율, 전철역 접근성, 판매시설, 고둥학교, 학군의 6개 항목으로 나타났다.
시장분석의 결과가 사업계획 및 사업성 분석에 전혀 반영되지 않고 있었으며, 체계적인 분석 없이 현황조사만 형식적으로 이루어지고 있었다.
임대주택개발사업 사업성 분석을 수행하는 주체에 대한 조사 결과, 건축 행정 관련 부서와 총무, 기획 등의 일반부서에서 수행 하는 경우가 대 부분이 었으며, 임대 주택 개 발 사업 사업성 분석 전문부서나 테스크포스딤에 의해 수행되는 경우는 전무한 것으로 나타났다.
전용 소프트웨어의 활용이 미진한 것으로 판단되는 9개 업체의 사 업성분석 담당자 22인을 대상으로 전용 소프트웨어의 활용이 미진한 이유를 조사한 결과 표2와 같이 적정 소프트웨어의 부재와 경영자의 전산화에 대한 인식 부족에 기인한다고 응답한 업체가 가장 많았다.
조사대상 기업의 사업성 분석 수 행시기와 목적을 파악하기 위하여 4개 항목을 제시하고 2개 항목을 체크해 달라는 설문 조사의 결과 임대주택사업지가 결정된 이후, 사업성 분석을 실시한다고 응답한 업체가 과반수이상으로 나타나 국내 공기업의 임대주택사업 수행 여부 및 사업부지 선정이 사업 성분석 결과와 관계없이 이루어지는 경우가 많음을 알 수 있다.
후속연구
(2) 사업성 분석 절차 중 시장분석과 사업비 산정 단계는 높은 중요도에도 불구하고 낮은 정확도를 보여 이에 대한 체계적인 연구가 요구된다.
(4) 사업의 채택 여부를 결정함에 있어 입주자의 편익을 고려하는 공기업은 전무한 실정으로 나타나 사업의 사회적 편익 산정에 관한 기준 및 방법에 관한 연구가 요구된다.
그러나 입주민의 사회적 편익을 산정하는 공기업은 전무한 실정으로 임대주택개발의 입주민편익 산정을 위한 기준 및 방법에 관한 구체적인 연구가 수행되어야 할 것으로 판단된다.
그러나 향후 정부의 임대주택 공급 확대정책으로 인한 경쟁 심화와 의무임대 기간 만료 후 분양전 환시의 리스크를 감안할 때, 임대아파트 시장의 특성 및 시장분석이 사업성에 미치는 영향에 관한 체계적인 연구가 요구된다.
(6) 본 연구를 통하여 임데주택 개발사업 사업성 분석 시스템 개발을 위한 기초적인 자료를 제시하였다. 이 자료를 바탕으로 사업성 분석 시스템 개발에 요구되는 개산견적 시스템 개발 및 임대주택의 사회적 편익산정에 관한 기준 및 방법 등에 관한 폭넓은 연구가 진행되어야 할 것이다.
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