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문제 정의
- 본 연구에서는 코엑스몰의 지하 1층만을 대상으로 하였다. 또한, 코엑스몰 이용자들의 각 통로별 유동인구에 따라 상가임대료가 어느 정도 정확히 산정되었는지 검증하는데 초점을 두고 있다. 이에 따라 코엑스몰 내의 주요 공용 통로의 통행량이 상가의 임대료에 미치는 영향을 주요한 분석 대상으로 삼았다.
- 본 연구는 건축물 내부 상가의 입지를 정량적으로 측정하기 위해 공간구문론 분석모델을 사용하여 상가의 입지를 분석함으로써 공간특성을 밝혀내어 상권 형성의 이론적인 타당성을 도출해내었다. 도출한 결과와 실제 유동량을 측정함으로써 대규모 복합시설물을 보다 체계적으로 파악하여 상가의 계획 및 임대료 산정 측면에서 보다 정량적인 자료를 제공함으로써 유용하게 사용될 수 있을 것이다.
- 본 연구는 이러한 다중이용 시설물 내부의 위상학적 분석과 건설교통 기술 평가원이 공모한 첨단도시개발사업인 ‘미래형 실시간 SICS 개발’ 연구과제 (과제번호 : 06건설핵심D06) 결과의 시설물 내부 실제 보행량 측정 결과와 실제 조사를 통해 수집된 임대료 자료를 통해 상가 임대료 특성을 밝히는 것을 목적으로 한다.
- 이러한 상가의 가치평가 과정에 미치는 결과를 알아보기 위해서 무엇보다 먼저 보행인구의 위상학적 접근성에 따른 입지를 분석하고 이를 토대로 상가의 매출액을 예측하는 것이다. 따라서 본 연구에서는 식 (3), (4)와 같이 보행인구(Q)와 입점객의 관계를 나타내는 보행인구당 입점객수(입점률, β)에 대한 추정계수 값을 이용하여 입점객수(N)를 구하고 상가의 매출액(M)은 입점객 수(N)와 입점객당 매출 단가(객단가, τ)를 이용하여 추정하도록 한다.
제안 방법
- 1이하인 변수는 주출입구로부터 각 점포까지의 거리이며, VIF또한 10이상으로 수정 전의 모형은 다중공선성이 존재한다고 할 수 있다.[12] 따라서 본 논문에서는 다중 공선성 발생 범위에 포함되어 있는 주출입구까지의 거리 변수를 제외하여 수정모형으로 재설정하였으며, 수정모형을 대상으로 다중회귀 분석을 실시하였다.
- 먼저 시장의 특성은 각 카메라별로 측정된 통행량을 각 길별 통행인구수로 환산하여 변수로 설정하였다.
- 본 연구는 복합문화시설에 대해 대상 공간을 정량적 분석의 단위로 분류하고 Space Syntax를 이용하여 공간 구조를 분석한다. 여기서 단위공간의 설정은 볼록공간(Convex Space)와 축선(Axial Line)에 의한 두가지 방법이 있다.
- 실험 대상지는 코엑스몰 지하 1층 매장을 대상으로 하였으며, 인구유동량 측정결과의 특성을 확인하기 위하여 Space Syntax의 축선도(axial line)를 작성하여 실제 유동량과 공간분석상의 차이를 알아보았다. 분석에 사용된 각 개별 독립변수는 통로별 통행량을 기준으로 하여 실제 코엑스몰 내부에 설치하여 실험을 진행한 16대의 카메라를 이용해 4개월간 측정된 실제 인구 유동량을 사용 하였다. 이를 바탕으로 통계프로그램 SPSS를 사용하여 위상학적 접근성과 보행량의 관계를 분석하고 선행 연구에 따른 상가임대료 결정요인과 관련된 변수들을 산정하여 회귀분석을 실시하였다.
- 3㎡당 임대료를 기준으로 임대료를 산정한 것으로서 본 연구에서 사용된 표본 수는 181개이다. 실험 대상지는 코엑스몰 지하 1층 매장을 대상으로 하였으며, 인구유동량 측정결과의 특성을 확인하기 위하여 Space Syntax의 축선도(axial line)를 작성하여 실제 유동량과 공간분석상의 차이를 알아보았다. 분석에 사용된 각 개별 독립변수는 통로별 통행량을 기준으로 하여 실제 코엑스몰 내부에 설치하여 실험을 진행한 16대의 카메라를 이용해 4개월간 측정된 실제 인구 유동량을 사용 하였다.
- 그 다음으로, 총 깊이를 전체 단위 공간 수에서 자신을 뺀 수로 나눈 값인 평균깊이(mean depth: MD)를 구한다. 이로부터 상대적비대칭(relative asymmertry: RA) 값과 실제상대적비대칭(real relative asymmetry: RRA) 값을 차례대로 구한다. 통합도는 실제상대적비대칭(RRA) 값의 역수를 취하여 구한다.
- 여기서 단위공간의 설정은 볼록공간(Convex Space)와 축선(Axial Line)에 의한 두가지 방법이 있다. 일반적으로 볼록공간 분석(Convex Analysis)은 외부공간 특히 도시 공간조직의 분석에 많이 사용되며, 분석 대상에서 선적 수성이 강하거나 움직임에 대한 분석을 위주로 할 경우에는 건물내부라도 축선공간(Axial Map) 방식을 사용할 수 있으므로 본 연구에서는 축선에 의한 분석기법을 적용 하였다.
- 코엑스몰 입점상가의 물리적 환경을 구성하는 특성은 점포의 전용 면적, 상가가 접하는 면의 통로의 폭, 상가가 접하고 있는 통로의 개수를 변수로 설정하였다.
대상 데이터
- 구체적으로 각 매장의 임대료 자료는 보증금을 환산한 평균 임대 자료이며, 코엑스몰 측의 요청에 따라 공개 할 수 없음을 알린다. 독립변수는 오솔길 리뉴얼 이후 작성된 Auto CAD도면을 분석한 자료를 사용 하였다. 분석대상지는 지하 1층으로 한정지었으며, 선행 연구와 같이 여려 지역을 분석대상으로 정한 것이 아닌, 대형복합쇼핑 문화시설이란 특징상 대상지를 한곳으로 두었으며 분석 대상지가 한곳인 특성상 각 임대점포의 물리적 특성, 입지적 특성, 시장의 특성인 유동량을 고려하여 구성하였다.
- 본 연구에서 사용한 자료는 2009년 10월 COEX측에서 제공한 실제 임대료 자료이다. 이 자료는 SICS테스트 베드 실험과 관련하여 제공 받은 자료이며 임대료 특성상 각 개별상가의 임대료가 아닌 코엑스몰 내부 길별 3.
- 본 연구에서는 코엑스몰의 지하 1층만을 대상으로 하였다. 또한, 코엑스몰 이용자들의 각 통로별 유동인구에 따라 상가임대료가 어느 정도 정확히 산정되었는지 검증하는데 초점을 두고 있다.
- 본 연구의 분석에 이용된 자료는 종속변수로 코엑스몰 측으로부터 제공받은 3.3㎡당 평균 임대료(2009년 10월 16일 기준)을 사용하였다. 구체적으로 각 매장의 임대료 자료는 보증금을 환산한 평균 임대 자료이며, 코엑스몰 측의 요청에 따라 공개 할 수 없음을 알린다.
- 독립변수는 오솔길 리뉴얼 이후 작성된 Auto CAD도면을 분석한 자료를 사용 하였다. 분석대상지는 지하 1층으로 한정지었으며, 선행 연구와 같이 여려 지역을 분석대상으로 정한 것이 아닌, 대형복합쇼핑 문화시설이란 특징상 대상지를 한곳으로 두었으며 분석 대상지가 한곳인 특성상 각 임대점포의 물리적 특성, 입지적 특성, 시장의 특성인 유동량을 고려하여 구성하였다.
- 본 연구에서 사용한 자료는 2009년 10월 COEX측에서 제공한 실제 임대료 자료이다. 이 자료는 SICS테스트 베드 실험과 관련하여 제공 받은 자료이며 임대료 특성상 각 개별상가의 임대료가 아닌 코엑스몰 내부 길별 3.3㎡당 임대료를 기준으로 임대료를 산정한 것으로서 본 연구에서 사용된 표본 수는 181개이다. 실험 대상지는 코엑스몰 지하 1층 매장을 대상으로 하였으며, 인구유동량 측정결과의 특성을 확인하기 위하여 Space Syntax의 축선도(axial line)를 작성하여 실제 유동량과 공간분석상의 차이를 알아보았다.
- 또한, 코엑스몰 이용자들의 각 통로별 유동인구에 따라 상가임대료가 어느 정도 정확히 산정되었는지 검증하는데 초점을 두고 있다. 이에 따라 코엑스몰 내의 주요 공용 통로의 통행량이 상가의 임대료에 미치는 영향을 주요한 분석 대상으로 삼았다.
- 다음은 실제 코엑스몰을 대상으로 실시한 통행량 측정 결과이다. 측정 도구로는 기존에 설치되어있는 CCTV를 사용하였으며 통랭량 측정의 정확도 향상을 위해 2대의 새로운 카메라를 설치하였다.
데이터처리
- 또한, 회귀분석의 결과는 R²=0.229로 회귀 직선의 기울기가 낮고 결정계수가 작게 나타났는데, 이것은 코엑스몰의 공간 구조에 따른 보행량을 예측하기 어려우며, 이에 따라 공간구문론을 통해 살펴본 코엑스몰의 특징이외에 실제 측정된 보행량을 토대로 여러 변수를 삽입하여 다중회귀 분석을 실시한다.
- 분석에 사용된 각 개별 독립변수는 통로별 통행량을 기준으로 하여 실제 코엑스몰 내부에 설치하여 실험을 진행한 16대의 카메라를 이용해 4개월간 측정된 실제 인구 유동량을 사용 하였다. 이를 바탕으로 통계프로그램 SPSS를 사용하여 위상학적 접근성과 보행량의 관계를 분석하고 선행 연구에 따른 상가임대료 결정요인과 관련된 변수들을 산정하여 회귀분석을 실시하였다.
- 코엑스몰의 공간구조의 검증을 위해 분석한 통합도 데이터와 실제로 측정된 코엑스몰의 유동량간의 상관관계를 분석하기 위하여 통행량을 종속 변수, 통합도를 독립변수로 단순 회귀분석을 실시하였다.
이론/모형
- 선정된 대상지를 공간 구문론 기법에 적용하기 위해 서울대학교 도시건축공간분석연구실에서 연구개발한 공간분석 소프트웨어 S³ axial를 사용하였다.
성능/효과
- Figure 2에서 알 수 있듯이 38개의 개별단위의 축선도로 구성되며 축선도중 통행량과 가장 밀접한 관련 있는 통합도를 기준으로 하였다 통합도중 가장 높은 값을 가지는 곳은 지하철에서 나와 밀레니엄 광장을 지난 산마루길과 수풀길과 연결된 축선도인 ID 4, ID 5번과 ID 48번이 높은 통제도 값을 가졌다.
- 결과를 살펴보면 영화관과의 거리, 서점과의 거리 주요거점과의 거리, 1일 평균 유동량, 접면 통로폭, 접면 통로개수가정(+)의 영향을 주고 있는 것으로 분석되고 있다. 하지만 유의 확률이 0.
- Lee[11], Yuh and Lee[17]은 유통시설 중 할인점이 도시에 미치는 영향을 소비자의 이용권 관점에서 분석하였다. 그 결과 도시의 규모는 할인점 이용권 형성에 영향을 주지 않지만, 할인점이 입점한 주변지역의 토지이용은 이용권 형성에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. Lee and Choei[15]은 대형할인점을 분석사례 대상 시설로 상정하여 구체적이고 실용적인 상권분석 방법으로서의 아날로그 기법을 통한 상권 분석과 그에 따른 실제적인 상권의 공간적 맵핑을 실현함으로써 기법의 적용성과 유용성을 검증하였다.
- 회귀 모형에는 주요거점인 영화관 서점 등 현재 회귀 식에는 들어가 있지 않으나 회귀분석을 하며 영화관 같은 경우에는 대형 수족관인 아쿠아리움과 비슷한 변수를 보여 제외 하였다. 또한 서점은 전시장 출입구와 비슷한 변수를 보였으며 주출입구와 지하철역까지의 거리 또한 유사한 변수로 회귀 모형에 독립변수로 지정하였을 때 확연한 다중공선성을 확인 할 수 있었다. 그렇기 때문에 회귀모형에서 수족관과 전시장, 지하철역까지의 거리는 제외하고 분석하였다.
- 분석 결과는 약 70%의 설명력으로 본 회귀분석은 설명력이 대체로 양호한 것으로 볼 수 있다.
- 분석된 자료를 보행량에 따른 임대료 기준으로 비교하여 보았을 때 길별 임대료는 보행량에 따라 임대료가 때로는 너무 낮게, 또는 너무 과도하게 책정되는 경우도 있었다. 이는 코엑스 측이 현재 보행량을 염두 해 두지 않고 각 상가가 위치한 입지적 특성, 즉 중심 상권이 미치는 영향에 따라 임대료가 책정되었음을 말해주고 있다.
- 최종 분석결과를 토대로 판단할 때 현재 코엑스몰은 본 연구에서 설정한 독립 변수들 중에서 대형 복합시설 내부 상가와 입점해 있는 은행과의 거리, 대형 멀티플렉스 영화 상영관과의 거리, 대형 서점, 수족관과 같이 대형 중심 상권과의 거리가 임대료 가격 형성에 가장 큰 요인으로 작용하고 있는 것을 확인 할 수 있다.
- Table 4는 설치된 카메라로 수집된 실제 유동량 수치를 보여준다. 측정된 유동량은 총 4개월간 누적된 유동량을 평균화한 수치이며 1일평균 219,505명의 유동량이 발생하는 것을 알 수 있다. 카메라별 상대오차는 대부분 95%이상의 정확도를 보여주고 있다.
- 369로 유의하지 않다는 것을 알 수 있다. 코엑스몰 내부 공간에서 가장 연결도가 가장 높았던 ID 4, 5, 48번의 통합도 수치가 높게 나온 것을 확인 할 수 있다. 한편 ID 47번은 다른 곳과는 달리 연결도가 2로 매우 낮음 에도 불구하고 통합도의 수치가 매우 높게 나온 것을 알 수 있다.
- 선행 연구에 따르면 대형 상가 내부 임대료에 가장 영향을 많이 주는 요인은 주요 거점과 지하철까지의 거리, 출구까지의 거리, 면적, 접해있는 도로 면의 개수 등 여러 변수들이 작용한다고 한다. 하지만 무엇보다도 상가의 임대료 책정 시 가장 많이 고려되어야 할 변수는 보행량 이라고 언급하고 있지만 회귀 분석 결과 1일 평균 유동량을 독립 변수로 설정했을 때 현재 코엑스몰은 영화관, 서점, 수족관 등 주요 거점, 즉 중심상권과의 거리에 따라 임대료가 책정 되고 있음을 확인 할 수 있다.
- 결과를 살펴보면 영화관과의 거리, 서점과의 거리 주요거점과의 거리, 1일 평균 유동량, 접면 통로폭, 접면 통로개수가정(+)의 영향을 주고 있는 것으로 분석되고 있다. 하지만 유의 확률이 0.05이하인 변수가 유의하다고 분석할 수 있으므로 본 연구에서는 영화관과의 거리, 서점과의 거리와 같은 코엑스몰 내부의 주요 거점과의 거리 변수가 임대료 가격형성에 정(+)의 형향을 미치는 유의한 요인으로 분석되었다.
후속연구
- 본 연구는 건축물 내부 상가의 입지를 정량적으로 측정하기 위해 공간구문론 분석모델을 사용하여 상가의 입지를 분석함으로써 공간특성을 밝혀내어 상권 형성의 이론적인 타당성을 도출해내었다. 도출한 결과와 실제 유동량을 측정함으로써 대규모 복합시설물을 보다 체계적으로 파악하여 상가의 계획 및 임대료 산정 측면에서 보다 정량적인 자료를 제공함으로써 유용하게 사용될 수 있을 것이다. 이렇게 대규모 복합시설물의 내부 상가의 임대료 산정에 관한 실증적인 연구를 진행한 것은 투자자, 임대인 및 임차인에게 상가에 대한 보다 정확한 정보를 제공할 수 있다.
- 이렇게 대규모 복합시설물의 내부 상가의 임대료 산정에 관한 실증적인 연구를 진행한 것은 투자자, 임대인 및 임차인에게 상가에 대한 보다 정확한 정보를 제공할 수 있다. 아울러 상가의 임대료 산정에 기초 자료를 제공할 수 있을 것이다.
- 이러한 부분들에 대해 향후 연구에서는 좀 더 다양한 공간 내부 인구 유동량을 측정하여 상가의 배치계획과 내부 공간의 깊이에 따라 중심상권의 배치를 적절히 함으로써 넓은 대공간의 상권 활성화에 좀 더 큰 기여를 할 수 있을 것으로 판단된다. 아울러 최근 대규모 복합 쇼핑문화 시설이 속속들이 등장함으로써 대형복합쇼핑·문화 시설의 공간에 대한 재해석과 상권의 특징 및 중심 상권의 파악으로 보다 객관적인 임대료를 산정하는데 큰 기여를 할 수 있을 것이다.
- 위의 상황으로 볼 때 코엑스측과 임차인은 보행량과 내부의 주요 거점과 코엑스측의 내규를 적절히 이용하여 임대료를 산정한다면 앞으로 임대료 분쟁에 큰 도움이 될 수 있으리라 판단된다.
- 또한 상가를 한곳으로 제한하였다. 이러한 부분들에 대해 향후 연구에서는 좀 더 다양한 공간 내부 인구 유동량을 측정하여 상가의 배치계획과 내부 공간의 깊이에 따라 중심상권의 배치를 적절히 함으로써 넓은 대공간의 상권 활성화에 좀 더 큰 기여를 할 수 있을 것으로 판단된다. 아울러 최근 대규모 복합 쇼핑문화 시설이 속속들이 등장함으로써 대형복합쇼핑·문화 시설의 공간에 대한 재해석과 상권의 특징 및 중심 상권의 파악으로 보다 객관적인 임대료를 산정하는데 큰 기여를 할 수 있을 것이다.
- 선행 연구에 따르면 지금까지의 보행량 측정은 짧은 시간에 이루어진 자료이며, 단기간에 수집된 자료로서 보행량에 대한 설명력이 떨어진다고 볼 수 있다. 하지만 본 연구에서는 4개월간 24시간 촬영된 영상정보를 분석함으로서 인간의 오 판단에 의한 오차를 줄이며 오랜 기간 동안 수집된 자료를 제시 함으로써 보행량이 미치는 영향을 파악 할 수 있는데 귀중한 자료라 할 수 있다.
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