국내경기가 저성장 시대로 접어든 90년대 중반 이후 오피스빌딩의 공급구조는 철거 후 재건축, 신축 중심에서 기존 빌딩의 효율적 운영관리로 전환·유인되고 있다. 이는 신축을 하더라도 과거처럼 높은 수익률 확보가 쉽지 않고, 낮은 경제 성장에 따라 오피스빌딩 빌딩의 수요가 안정되었기 때문으로 판단된다. 특히 규모의 경제에 있어서 저비용·고효율화의 필요성이 증대됨에 따라 실질적인 건물의 가치 재고를 위한 리모델링 사업의 필요성이 증대되고 있다. 그러나 리모델링사업의 경우 사업비, 사업기간 등 기본적인 요소뿐만 아니라 경제상황, 시장의 흐름 등 사회 전반적인 요소, 그리고 신축과는 다른 공사 수행방식까지 다양한 요인들이 사업에 영향을 미치며, 시장형성기의 특성상 관련정보 및 경험 부족으로 사업과 관련한 불확실성이 증대되는 것이 일반적이다. 그러므로 리모델링 사업의 성공적 수행과 고부가가치 창출을 위해선 객관적이고 체계적인 ...
국내경기가 저성장 시대로 접어든 90년대 중반 이후 오피스빌딩의 공급구조는 철거 후 재건축, 신축 중심에서 기존 빌딩의 효율적 운영관리로 전환·유인되고 있다. 이는 신축을 하더라도 과거처럼 높은 수익률 확보가 쉽지 않고, 낮은 경제 성장에 따라 오피스빌딩 빌딩의 수요가 안정되었기 때문으로 판단된다. 특히 규모의 경제에 있어서 저비용·고효율화의 필요성이 증대됨에 따라 실질적인 건물의 가치 재고를 위한 리모델링 사업의 필요성이 증대되고 있다. 그러나 리모델링사업의 경우 사업비, 사업기간 등 기본적인 요소뿐만 아니라 경제상황, 시장의 흐름 등 사회 전반적인 요소, 그리고 신축과는 다른 공사 수행방식까지 다양한 요인들이 사업에 영향을 미치며, 시장형성기의 특성상 관련정보 및 경험 부족으로 사업과 관련한 불확실성이 증대되는 것이 일반적이다. 그러므로 리모델링 사업의 성공적 수행과 고부가가치 창출을 위해선 객관적이고 체계적인 사업타당성 분석과 함께 불확실성을 최소화하고 통제 가능한 수준으로 사업을 관리 할 수 있는 리스크 관리의 도입이 필수적이다. 따라서 본 연구에서는 오피스빌딩 리모델링 사업에서 주요 리스크 인자의 식별·분석 결과를 바탕으로 리스크 인자의 중요도를 밝혀냄으로써 리모델링 사업 수행 시 발주자로 하여금 리스크 관리를 위한 객관적이고 체계적인 기초 자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 오피스빌딩 리모델링 사업에서의 주요 리스크 인자를 식별·분석함에 있어 건설사업 전개 영역별로 공간적 차원과 건설 사업 추진 단계별로 시간적 차원의 리스크로 분류하여 공간적인 발생환경과 시간적인 발생 순서를 동시에 고려함으로써 사업의 기획단계에서 적용 가능한 자료라 판단된다. 본 연구를 수행한 결과를 요약하면 다음과 같다. (1) 식별된 리스크의 중요도 분석을 위해 계층화 모델 작성을 통해 AHP에 의한 쌍대비교를 실시하였다. 공간적 차원의 리스크의 경우 시장의 경제 여건 및 기업 자체 관리 능력에 관련된 리스크 인자들이 중요 항목으로 나타났다. 또한, 시간적 차원의 리스크의 경우에는 신축과는 다른 리모델링 특성을 반영한 인자와 수익성확보와 관련된 요인 등이 중요 항목으로 나타났다. (2) 상대 가중치와 각 리스크의 발생강도와 발생확률로 리스크 수준을 평가한 결과를 바탕으로 리스크 지수를 평가하였다. 공간적 차원의 리스크의 경우 사업관련 비용과 수익에 직접적인 영향을 미치는 프로젝트 리스크 관련 인자들이 상위항목으로 나타났다. 또한 시간적 차원의 리스크에서는 기획·타당성분석단계의 리스크 인자들이 중점 관리해야 할 리스크 인자로 나타났다. 본 연구를 통해 밝혀낸 리스크 인자와 중요도를 바탕으로 리스크 인자의 수치화를 통해 오피스빌딩 리모델링 사업의 리스크 관리를 위한 기초 자료로 활용될 것으로 기대되며, 향후 리스크 대응방안에 대한 연구 및 리스크관리 시스템 구축 등에 대한 추가연구를 가능하게 함으로써 체계적인 리스크 관리 프로세스 수립이 가능하리라 판단된다.
국내경기가 저성장 시대로 접어든 90년대 중반 이후 오피스빌딩의 공급구조는 철거 후 재건축, 신축 중심에서 기존 빌딩의 효율적 운영관리로 전환·유인되고 있다. 이는 신축을 하더라도 과거처럼 높은 수익률 확보가 쉽지 않고, 낮은 경제 성장에 따라 오피스빌딩 빌딩의 수요가 안정되었기 때문으로 판단된다. 특히 규모의 경제에 있어서 저비용·고효율화의 필요성이 증대됨에 따라 실질적인 건물의 가치 재고를 위한 리모델링 사업의 필요성이 증대되고 있다. 그러나 리모델링사업의 경우 사업비, 사업기간 등 기본적인 요소뿐만 아니라 경제상황, 시장의 흐름 등 사회 전반적인 요소, 그리고 신축과는 다른 공사 수행방식까지 다양한 요인들이 사업에 영향을 미치며, 시장형성기의 특성상 관련정보 및 경험 부족으로 사업과 관련한 불확실성이 증대되는 것이 일반적이다. 그러므로 리모델링 사업의 성공적 수행과 고부가가치 창출을 위해선 객관적이고 체계적인 사업타당성 분석과 함께 불확실성을 최소화하고 통제 가능한 수준으로 사업을 관리 할 수 있는 리스크 관리의 도입이 필수적이다. 따라서 본 연구에서는 오피스빌딩 리모델링 사업에서 주요 리스크 인자의 식별·분석 결과를 바탕으로 리스크 인자의 중요도를 밝혀냄으로써 리모델링 사업 수행 시 발주자로 하여금 리스크 관리를 위한 객관적이고 체계적인 기초 자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 오피스빌딩 리모델링 사업에서의 주요 리스크 인자를 식별·분석함에 있어 건설사업 전개 영역별로 공간적 차원과 건설 사업 추진 단계별로 시간적 차원의 리스크로 분류하여 공간적인 발생환경과 시간적인 발생 순서를 동시에 고려함으로써 사업의 기획단계에서 적용 가능한 자료라 판단된다. 본 연구를 수행한 결과를 요약하면 다음과 같다. (1) 식별된 리스크의 중요도 분석을 위해 계층화 모델 작성을 통해 AHP에 의한 쌍대비교를 실시하였다. 공간적 차원의 리스크의 경우 시장의 경제 여건 및 기업 자체 관리 능력에 관련된 리스크 인자들이 중요 항목으로 나타났다. 또한, 시간적 차원의 리스크의 경우에는 신축과는 다른 리모델링 특성을 반영한 인자와 수익성확보와 관련된 요인 등이 중요 항목으로 나타났다. (2) 상대 가중치와 각 리스크의 발생강도와 발생확률로 리스크 수준을 평가한 결과를 바탕으로 리스크 지수를 평가하였다. 공간적 차원의 리스크의 경우 사업관련 비용과 수익에 직접적인 영향을 미치는 프로젝트 리스크 관련 인자들이 상위항목으로 나타났다. 또한 시간적 차원의 리스크에서는 기획·타당성분석단계의 리스크 인자들이 중점 관리해야 할 리스크 인자로 나타났다. 본 연구를 통해 밝혀낸 리스크 인자와 중요도를 바탕으로 리스크 인자의 수치화를 통해 오피스빌딩 리모델링 사업의 리스크 관리를 위한 기초 자료로 활용될 것으로 기대되며, 향후 리스크 대응방안에 대한 연구 및 리스크관리 시스템 구축 등에 대한 추가연구를 가능하게 함으로써 체계적인 리스크 관리 프로세스 수립이 가능하리라 판단된다.
After domestic economic slows down steadily on the mid of 90's, the supplied-mechanism of office building has changed from the direction interested on rebuilding and new construction into effective management of existing-buildings. It means that even if owners build new offices it's hard to get a hi...
After domestic economic slows down steadily on the mid of 90's, the supplied-mechanism of office building has changed from the direction interested on rebuilding and new construction into effective management of existing-buildings. It means that even if owners build new offices it's hard to get a high earning-rate, and the demand of office building was also stabled caused by the economic problem. In particular case of economical size, the more the necessity of low-cost and high-efficiency rises up in social, the more the necessity of remodeling emphasizes. However, the office remodeling was affected by not only the basic factors such as cost and time but the social factors such as economic growth and market tendency and the constructional factor which is different from the way constructing new office building. The uncertainty linked with the office remodeling is generally increasing because of the lack of a related information and experience. As a result, the risk management is necessary to do business with success and get a high-valued. Consequently, the office remodeling, the necessity of which is increasing in social, is the subject of this study, and the scope is to suggest risk-levels which can get from identifying and analyzing risk factors, and then applying to pairwise comparison using by AHP and probability evaluation This paper can give some information which could be obtained by considering both space risk and time risk applying by a manager at the planning stage. Through the result of this study, a manager must control carefully risk factors connected with the project risk at the space risk and connected with the stage of planning and feasibility study at the time risk. This study can presents basic data for risk management of office remodeling project through the quantition of risk factors based on risk factors and the degree of importance. And from now on additional study for ask confrontation program and risk management system can be possible, and making the systemic process of risk management is also possible.
After domestic economic slows down steadily on the mid of 90's, the supplied-mechanism of office building has changed from the direction interested on rebuilding and new construction into effective management of existing-buildings. It means that even if owners build new offices it's hard to get a high earning-rate, and the demand of office building was also stabled caused by the economic problem. In particular case of economical size, the more the necessity of low-cost and high-efficiency rises up in social, the more the necessity of remodeling emphasizes. However, the office remodeling was affected by not only the basic factors such as cost and time but the social factors such as economic growth and market tendency and the constructional factor which is different from the way constructing new office building. The uncertainty linked with the office remodeling is generally increasing because of the lack of a related information and experience. As a result, the risk management is necessary to do business with success and get a high-valued. Consequently, the office remodeling, the necessity of which is increasing in social, is the subject of this study, and the scope is to suggest risk-levels which can get from identifying and analyzing risk factors, and then applying to pairwise comparison using by AHP and probability evaluation This paper can give some information which could be obtained by considering both space risk and time risk applying by a manager at the planning stage. Through the result of this study, a manager must control carefully risk factors connected with the project risk at the space risk and connected with the stage of planning and feasibility study at the time risk. This study can presents basic data for risk management of office remodeling project through the quantition of risk factors based on risk factors and the degree of importance. And from now on additional study for ask confrontation program and risk management system can be possible, and making the systemic process of risk management is also possible.
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