2000년 이 후 시작된 아파트 가격의 상승은 계속 이어져 2005년에 들어서는 심각한 수준에 이르게 되었다. 그 중에서도 특히 강남 아파트 가격 상승은 가격 거품 현상이라는 우려를 낳고 있을 만큼 급등세를 보이고 있다. 정부는 부동산 가격 안정을 위해 2003년부터 부동산 시장 안정 대책을 쏟아내고 있지만 큰 실효를 거두지 못하고 있는 것이 실정이고 2005년 7월 현재 강남권과 강북권의 평당 매매가 차이는 1000만원을 넘어서 부동산 시장의 과열은 심각한 사회문제로 까지 대두되고 있다. 이러한 사실에 주목하여 선행연구를 조사해 본 결과 지가나 주택시장에 대한 연구들은 많이 이루어졌지만 부동산 하위시장, 특히 아파트 중 강남 아파트 시장에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 따라서 아파트 특히 강남 아파트 가격의 변동 요인에 관한 충분한 계량적 분석의 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 전국, 강북, 강남 아파트 시장이 ...
2000년 이 후 시작된 아파트 가격의 상승은 계속 이어져 2005년에 들어서는 심각한 수준에 이르게 되었다. 그 중에서도 특히 강남 아파트 가격 상승은 가격 거품 현상이라는 우려를 낳고 있을 만큼 급등세를 보이고 있다. 정부는 부동산 가격 안정을 위해 2003년부터 부동산 시장 안정 대책을 쏟아내고 있지만 큰 실효를 거두지 못하고 있는 것이 실정이고 2005년 7월 현재 강남권과 강북권의 평당 매매가 차이는 1000만원을 넘어서 부동산 시장의 과열은 심각한 사회문제로 까지 대두되고 있다. 이러한 사실에 주목하여 선행연구를 조사해 본 결과 지가나 주택시장에 대한 연구들은 많이 이루어졌지만 부동산 하위시장, 특히 아파트 중 강남 아파트 시장에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 따라서 아파트 특히 강남 아파트 가격의 변동 요인에 관한 충분한 계량적 분석의 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 전국, 강북, 강남 아파트 시장이 IMF 이 후 어떻게 변화되었는지 교차상관분석을 통해 살펴보았으며, 벡터자귀회귀모형(Vector Autoregressive Model)의 구축을 통해 전국, 강북, 강남 아파트 매매, 전세 가격의 변동 요인을 분석하여 정책적 시사점을 제시하였다. VAR 모형의 구축을 위해 이용된 변수는 부동산 요인, 거시경제적 요인, 인구 요인, 부동산 정책 요인 등이다. 부동산 요인으로는 전국 아파트 매매가격 지수, 강북 아파트 매매가격 지수, 강남 아파트 매매가격 지수, 전국 아파트 전세가격 지수, 강북 아파트 전세가격 지수, 강남 아파트 전세가격 지수, 전국 주거지역 지가지수, 서울 주거지역 지가지수이다. 거시경제적 요인으로는 실질 GDP, 회사채 수익률, M3, 종합주가지수, 소비자 물가지수, 주거용 건축허가면적, 주거용 건설 투자 등이다. 인구요인으로는 서울 전입인구에서 전출 인구를 뺀 서울 가구수 증가이고 부동산 정책 요인은 정부의 개입에 대해 수량화하기 어렵기 때문에 더미변수로 처리하였다. 먼저 IMF 이 후 아파트 시장의 변화를 분석하기 위해 실시한 교차상관관계 분석 결과, IMF 이전에는 부동산 시장에 대한 다른 선행 연구들의 결과와 마찬가지로 아파트 시장도 주식 시장이 활황이 되면 실질 GDP, 일반 경기가 살아나고 그 뒤로 아파트 가격이 상승하는 전형적인 자산선택행위 관계를 보이고 있으나 IMF 이 후 여전히 실질 GDP는 선행하나 주식가격은 관계를 보이지 않거나 오히려 후행하는 결과를 보여 IMF 이 후 아파트 시장도 확연한 구조적 변화를 보이고 있다. 다음으로 VAR 모형의 추정식의 결과 부동산 정책 더미 변수가 유의하지 않은 것으로 나타났다. 그러나 더미변수를 이용한 결과는 정책개입에 대한 반응이 시차를 두고 일어난다든지, 지속성을 지닌다든지 하는 경우를 포착하지 못하고 있고 이에 따라 결과가 왜곡될 가능성을 전적으로 배제할 수 없다. 서울의 가구수 증가 요인은 교차상관분석이나 인과관계 분석에서 유의하지 않은 것으로 나타났는데 이는 주택 보급률의 증가에 따라 아파트 가격 변동에 인구요인의 영향은 감소 되었기 때문으로 보인다. 마지막으로 그랜저 인과분석, 충격반응 분석, 분산분해 분석을 종합해 보면 아파트 매매가격 변동은 지가와 회사채 수익률의 변동에 영향을 받는 부분이 큰 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 강북 아파트 매매가격 변화율의 경우 강남 아파트 매매가격과 비교하여 상대적으로 실질 GDP의 변화율에 영향을 받는 부분이 큰 것으로 나타났는데 이는 곧 시장 기본가치, 실수요 측면의 영향이 크다고 할 수 있다. 또한 아파트 매매가격과 달리 아파트 전세 가격 변동을 설명함에 있어 M3, 실질 GDP 변동, 즉 시장 기본 가치 요인들에 의해 설명되는 부분이 크다고 분석되었다. 분석을 종합해 보면 회사채 수익률, 금리의 변화가 아파트 가격 변동에 가장 영향을 미치는 변수로 파악되었는데 이는 현재 아파트 상승이 2000년 이 후 저금리 기조 때문이라는 주장을 뒷받침한다고 할 수 있다. 이러한 분석 결과를 토대로 부동산 정책에 대한 방향을 제시해 본다면 2000년 이 후 저금리 기조가 아파트 가격을 상승시키는 가장 큰 이유이지만 금리는 경제 전반에 영향을 미치고 현재 경기가 전반적으로 침체되어 있다는 점에서 정책변수로 사용하는 데에는 주의가 필요하다고 하겠고, 충격반응∙분산분해 분석에서 금리의 변동에 따른 파급효과가 길게 나타났다는 점에서 금리를 아파트 시장을 안정화 시키기 위해 정책적으로 사용할 경우 장기적 정책이 유효하다고 하겠다.
2000년 이 후 시작된 아파트 가격의 상승은 계속 이어져 2005년에 들어서는 심각한 수준에 이르게 되었다. 그 중에서도 특히 강남 아파트 가격 상승은 가격 거품 현상이라는 우려를 낳고 있을 만큼 급등세를 보이고 있다. 정부는 부동산 가격 안정을 위해 2003년부터 부동산 시장 안정 대책을 쏟아내고 있지만 큰 실효를 거두지 못하고 있는 것이 실정이고 2005년 7월 현재 강남권과 강북권의 평당 매매가 차이는 1000만원을 넘어서 부동산 시장의 과열은 심각한 사회문제로 까지 대두되고 있다. 이러한 사실에 주목하여 선행연구를 조사해 본 결과 지가나 주택시장에 대한 연구들은 많이 이루어졌지만 부동산 하위시장, 특히 아파트 중 강남 아파트 시장에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 따라서 아파트 특히 강남 아파트 가격의 변동 요인에 관한 충분한 계량적 분석의 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 전국, 강북, 강남 아파트 시장이 IMF 이 후 어떻게 변화되었는지 교차상관분석을 통해 살펴보았으며, 벡터자귀회귀모형(Vector Autoregressive Model)의 구축을 통해 전국, 강북, 강남 아파트 매매, 전세 가격의 변동 요인을 분석하여 정책적 시사점을 제시하였다. VAR 모형의 구축을 위해 이용된 변수는 부동산 요인, 거시경제적 요인, 인구 요인, 부동산 정책 요인 등이다. 부동산 요인으로는 전국 아파트 매매가격 지수, 강북 아파트 매매가격 지수, 강남 아파트 매매가격 지수, 전국 아파트 전세가격 지수, 강북 아파트 전세가격 지수, 강남 아파트 전세가격 지수, 전국 주거지역 지가지수, 서울 주거지역 지가지수이다. 거시경제적 요인으로는 실질 GDP, 회사채 수익률, M3, 종합주가지수, 소비자 물가지수, 주거용 건축허가면적, 주거용 건설 투자 등이다. 인구요인으로는 서울 전입인구에서 전출 인구를 뺀 서울 가구수 증가이고 부동산 정책 요인은 정부의 개입에 대해 수량화하기 어렵기 때문에 더미변수로 처리하였다. 먼저 IMF 이 후 아파트 시장의 변화를 분석하기 위해 실시한 교차상관관계 분석 결과, IMF 이전에는 부동산 시장에 대한 다른 선행 연구들의 결과와 마찬가지로 아파트 시장도 주식 시장이 활황이 되면 실질 GDP, 일반 경기가 살아나고 그 뒤로 아파트 가격이 상승하는 전형적인 자산선택행위 관계를 보이고 있으나 IMF 이 후 여전히 실질 GDP는 선행하나 주식가격은 관계를 보이지 않거나 오히려 후행하는 결과를 보여 IMF 이 후 아파트 시장도 확연한 구조적 변화를 보이고 있다. 다음으로 VAR 모형의 추정식의 결과 부동산 정책 더미 변수가 유의하지 않은 것으로 나타났다. 그러나 더미변수를 이용한 결과는 정책개입에 대한 반응이 시차를 두고 일어난다든지, 지속성을 지닌다든지 하는 경우를 포착하지 못하고 있고 이에 따라 결과가 왜곡될 가능성을 전적으로 배제할 수 없다. 서울의 가구수 증가 요인은 교차상관분석이나 인과관계 분석에서 유의하지 않은 것으로 나타났는데 이는 주택 보급률의 증가에 따라 아파트 가격 변동에 인구요인의 영향은 감소 되었기 때문으로 보인다. 마지막으로 그랜저 인과분석, 충격반응 분석, 분산분해 분석을 종합해 보면 아파트 매매가격 변동은 지가와 회사채 수익률의 변동에 영향을 받는 부분이 큰 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 강북 아파트 매매가격 변화율의 경우 강남 아파트 매매가격과 비교하여 상대적으로 실질 GDP의 변화율에 영향을 받는 부분이 큰 것으로 나타났는데 이는 곧 시장 기본가치, 실수요 측면의 영향이 크다고 할 수 있다. 또한 아파트 매매가격과 달리 아파트 전세 가격 변동을 설명함에 있어 M3, 실질 GDP 변동, 즉 시장 기본 가치 요인들에 의해 설명되는 부분이 크다고 분석되었다. 분석을 종합해 보면 회사채 수익률, 금리의 변화가 아파트 가격 변동에 가장 영향을 미치는 변수로 파악되었는데 이는 현재 아파트 상승이 2000년 이 후 저금리 기조 때문이라는 주장을 뒷받침한다고 할 수 있다. 이러한 분석 결과를 토대로 부동산 정책에 대한 방향을 제시해 본다면 2000년 이 후 저금리 기조가 아파트 가격을 상승시키는 가장 큰 이유이지만 금리는 경제 전반에 영향을 미치고 현재 경기가 전반적으로 침체되어 있다는 점에서 정책변수로 사용하는 데에는 주의가 필요하다고 하겠고, 충격반응∙분산분해 분석에서 금리의 변동에 따른 파급효과가 길게 나타났다는 점에서 금리를 아파트 시장을 안정화 시키기 위해 정책적으로 사용할 경우 장기적 정책이 유효하다고 하겠다.
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