한글초록: 외환위기 이후, 사회과학 논문들은 주로 국내의 경제상황의 변화를 배경으로 상당한 연구들이 이루어져왔다. 특히 국가경제의 실물요소인 부동산경기 및 건설경기의 마이너스 성장과 경제성장률의 둔화에 따른 건설업체들의 부도증가, 보유 토지의 자산 가치 하락, 부채비율의 축소압력 등으로 자체개발사업의 방식을 포기하거나 구조조정 등을 통하여 고용축소와 명예퇴직이라는 명분하에 대대적인 조직의 개편이 이루어졌다. 특히, 건설업체의 급속도의 구조적 변화로 말미암아 시공과 시행의 업역의 분화가 발생하였다. 즉, 건설업체의 기존 업무였던 토지매입, 사업계획, 인․허가, 분양 등을 담당하는 새로운 업역인 부동산개발시행사(디벨로퍼)라는 것이다. 이 업종은 도시개발이나 부동산개발을 전문으로 담당하는 업무로 과거에는 공공부문의 사업주체가 부동산개발의 대다수를 구성하였으나, 외환위기 이후 건설업체의 업역의 분화에 따라 새롭게 발생한 시행이라는 영역이 최근 부동산개발의 붐을 타고 급속하게 증가하였다. 하지만, 무수히 많은 디벨로퍼의 양산에도 불구하고 실제 개발프로젝트를 수행하며 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도의 소수에 불과하다는 점과 그 수많은 디벨로퍼들은 사업추진의 무리수를 바탕으로 브로커로서 대다수가 전략하였다는 결과가 나온다. 따라서 본 연구는 그 문제의 원인을 건설프로젝트와 부동산개발프로젝트의 구조적 차이에서 발생할 수 있는 리스크의 인자가 서로 상이하다는 전제하에 부동산개발프로젝트의 주체인 디벨로퍼의 입장에서 리스크 인자를 식별하여 그 체계를 구성하였다. 우선, 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 구성하기위해 리스크 연구와 관련된 건설분야인 토목과 건축의 기존 선행연구 및 문헌조사와 경영분야인 재무와 금융의 기존 선행연구와 문헌조사를 바탕으로 리스크의 일반적인 연구체계를 구성하였고, 또 다시 본 연구의 특수성을 가미하기 위해 기존의 선행연구 및 이론적 배경을 바탕으로 국내를 대표하는 시행사의 개발업무메커니즘을 접목시켜 해당 전문가의 심도 깊은 검토와 조율을 통해 1차 설문조사를 바탕으로 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 구성하였다. 본 연구에서는 기존의 시행사들이 반복되는 경험과 직관을 바탕으로 하였던 리스크 인식에서 탈피하여 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 바탕으로 체계적으로 리스크를 인식하고 식별할 수 있는 기준과 함께 추후 본 연구의 과학적 ...
한글초록: 외환위기 이후, 사회과학 논문들은 주로 국내의 경제상황의 변화를 배경으로 상당한 연구들이 이루어져왔다. 특히 국가경제의 실물요소인 부동산경기 및 건설경기의 마이너스 성장과 경제성장률의 둔화에 따른 건설업체들의 부도증가, 보유 토지의 자산 가치 하락, 부채비율의 축소압력 등으로 자체개발사업의 방식을 포기하거나 구조조정 등을 통하여 고용축소와 명예퇴직이라는 명분하에 대대적인 조직의 개편이 이루어졌다. 특히, 건설업체의 급속도의 구조적 변화로 말미암아 시공과 시행의 업역의 분화가 발생하였다. 즉, 건설업체의 기존 업무였던 토지매입, 사업계획, 인․허가, 분양 등을 담당하는 새로운 업역인 부동산개발시행사(디벨로퍼)라는 것이다. 이 업종은 도시개발이나 부동산개발을 전문으로 담당하는 업무로 과거에는 공공부문의 사업주체가 부동산개발의 대다수를 구성하였으나, 외환위기 이후 건설업체의 업역의 분화에 따라 새롭게 발생한 시행이라는 영역이 최근 부동산개발의 붐을 타고 급속하게 증가하였다. 하지만, 무수히 많은 디벨로퍼의 양산에도 불구하고 실제 개발프로젝트를 수행하며 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도의 소수에 불과하다는 점과 그 수많은 디벨로퍼들은 사업추진의 무리수를 바탕으로 브로커로서 대다수가 전략하였다는 결과가 나온다. 따라서 본 연구는 그 문제의 원인을 건설프로젝트와 부동산개발프로젝트의 구조적 차이에서 발생할 수 있는 리스크의 인자가 서로 상이하다는 전제하에 부동산개발프로젝트의 주체인 디벨로퍼의 입장에서 리스크 인자를 식별하여 그 체계를 구성하였다. 우선, 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 구성하기위해 리스크 연구와 관련된 건설분야인 토목과 건축의 기존 선행연구 및 문헌조사와 경영분야인 재무와 금융의 기존 선행연구와 문헌조사를 바탕으로 리스크의 일반적인 연구체계를 구성하였고, 또 다시 본 연구의 특수성을 가미하기 위해 기존의 선행연구 및 이론적 배경을 바탕으로 국내를 대표하는 시행사의 개발업무메커니즘을 접목시켜 해당 전문가의 심도 깊은 검토와 조율을 통해 1차 설문조사를 바탕으로 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 구성하였다. 본 연구에서는 기존의 시행사들이 반복되는 경험과 직관을 바탕으로 하였던 리스크 인식에서 탈피하여 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 바탕으로 체계적으로 리스크를 인식하고 식별할 수 있는 기준과 함께 추후 본 연구의 과학적 분석기법을 통한 2차 설문조사와 분석을 바탕으로 부동산개발프로젝트의 리스크 인자의 중요도를 산정하여 이에 대한 효과적이고 합리적인 리스크 관리방법을 제안하는 것을 목적으로 한다. 일반적인 리스크 관리방법의 절차 중 리스크 인자의 식별 및 분석과 이에 대한 대응으로 이루어지는데, 본 연구에서는 식별과 분석에 중점을 두어 연구를 진행하였다. 특히 기존의 전무한 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계 정립을 위하여 사전조사 및 연구와 1차 설문조사를 바탕으로 그 분류체계를 정립하였으며, 이를 바탕으로 과학적 분석기법을 이용한 2차 설문조사를 실시하였다. 특히 리스크 분석은 리스크 분류체계를 바탕으로 리스크 인자의 중요도를 산정하기 위한 AHP기법으로부터 상대적 중요도를 퍼지척도로부터 절대적 중요도를 산정하였으며, 퍼지척도의 내적관계에 의한 상대적 중요도의 보정작업을 거쳐 영향 리스크 인자 및 세부 리스크 인자의 중요도를 산정하였다. 최종적으로 Choquet 퍼지적분을 이용하여 영향 리스크 인자의 종합위험도를 산정하였다. 이에 따라 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 바탕으로 통제 불가능 리스크와 통제 가능 리스크의 영향인자들의 종합위험도 순위와 세부 리스크 인자들의 중요도 순위에 입각한 적절한 대응방안이 모색되어야 한다. 본 연구는 기존의 연구자의 주관 및 실무자의 경험에서 다루어져 왔던 리스크 연구에서 탈피하여 과학적 분석기법을 사용하여 정성적 자료를 정량화한 연구로서 디벨로퍼의 입장에서 리스크 분류체계를 정립하였으며, 본 연구를 바탕으로 부동산개발프로젝트의 다각도에 입각한 선행연구로서 그 의미가 있으며, 본 연구결과에 대한 리스크 순위에 따른 해당실무자의 의사결정에도 지표로서 도움이 될 것이다영문초록:Since the foreign exchange crisis, a number of studies in theses on social science have been made mainly on the basis of changes in domestic economic situations. In particular, the minus growth in the economy of real estate and construction which are both real factors for a national economy, the increasing bankruptcy of constructors due to the slump in economic growth rates, falling asset values of owned lands and the pressure to lower the ratio of debt brought about a large scale of reorganization in the name of reduced employment and voluntary resignation through restructuring or abandoning the methods of their own developing projects. Especially, the rapid structural change in constructors caused a division of business domain into construction and development. In other words, a new business domain called a real estate development company(developer) emerges that is in charge of purchasing lands, planning business, approval and license, and selling land in lots, which were traditional duties of constructors. This type of business professionally deals with urban development or real estate development. In the past, business bodies of public sectors consisted of the majority of real estate development. However, the domain called development, which has newly emerged since the foreign exchange crisis thanks to the division of constructor business domains, rapidly increased along with the current boom of real estate development. Despite the huge mass production of developers, the results are that few developers implemented and achieved actual development projects and the large number of developers reduced themselves to brokers due to overstrained drive in business. Therefore, under the premise that the cause of this problem is the difference in risk factors which can occur from the structural distinction between construction project and real estate development project, this study identified the risk factors and composed the system in the position of developer, the main body of real estate development project. First, to make the division system of risks of real estate development project, a general study system of risks was formed on the ground of the existing previous studies and document research on civil engineering and construction, which are areas of construction related to risk studies, as well as financing and banking which belong to the area of management. To add the peculiarity of this study again, the system of risk division of real estate development project was established on the basis of the first questionnaire survey through deep examination and coordination with relevant experts in connection with the developmental business mechanism of a representative domestic developer with the existing previous studies and theoretical backgrounds. The purpose of this study is to escape the perception of risk based on repetitive experience and intuition by the existing developers and to suggest effective and reasonable ways of managing risks by calculating the importance in risk factors of real estate development project based on the second questionnaire survey and analysis through the subsequent scientific technique of analysis for this study along with the criteria that help perceive and identify risks systematically on the ground of the risk division system of real estate development project. The identification and analysis of and response to the risk factors are comprised among the procedures of general ways to manage risks. In this study, identification and analysis were focused to progress research
한글초록: 외환위기 이후, 사회과학 논문들은 주로 국내의 경제상황의 변화를 배경으로 상당한 연구들이 이루어져왔다. 특히 국가경제의 실물요소인 부동산경기 및 건설경기의 마이너스 성장과 경제성장률의 둔화에 따른 건설업체들의 부도증가, 보유 토지의 자산 가치 하락, 부채비율의 축소압력 등으로 자체개발사업의 방식을 포기하거나 구조조정 등을 통하여 고용축소와 명예퇴직이라는 명분하에 대대적인 조직의 개편이 이루어졌다. 특히, 건설업체의 급속도의 구조적 변화로 말미암아 시공과 시행의 업역의 분화가 발생하였다. 즉, 건설업체의 기존 업무였던 토지매입, 사업계획, 인․허가, 분양 등을 담당하는 새로운 업역인 부동산개발시행사(디벨로퍼)라는 것이다. 이 업종은 도시개발이나 부동산개발을 전문으로 담당하는 업무로 과거에는 공공부문의 사업주체가 부동산개발의 대다수를 구성하였으나, 외환위기 이후 건설업체의 업역의 분화에 따라 새롭게 발생한 시행이라는 영역이 최근 부동산개발의 붐을 타고 급속하게 증가하였다. 하지만, 무수히 많은 디벨로퍼의 양산에도 불구하고 실제 개발프로젝트를 수행하며 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도의 소수에 불과하다는 점과 그 수많은 디벨로퍼들은 사업추진의 무리수를 바탕으로 브로커로서 대다수가 전략하였다는 결과가 나온다. 따라서 본 연구는 그 문제의 원인을 건설프로젝트와 부동산개발프로젝트의 구조적 차이에서 발생할 수 있는 리스크의 인자가 서로 상이하다는 전제하에 부동산개발프로젝트의 주체인 디벨로퍼의 입장에서 리스크 인자를 식별하여 그 체계를 구성하였다. 우선, 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 구성하기위해 리스크 연구와 관련된 건설분야인 토목과 건축의 기존 선행연구 및 문헌조사와 경영분야인 재무와 금융의 기존 선행연구와 문헌조사를 바탕으로 리스크의 일반적인 연구체계를 구성하였고, 또 다시 본 연구의 특수성을 가미하기 위해 기존의 선행연구 및 이론적 배경을 바탕으로 국내를 대표하는 시행사의 개발업무메커니즘을 접목시켜 해당 전문가의 심도 깊은 검토와 조율을 통해 1차 설문조사를 바탕으로 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 구성하였다. 본 연구에서는 기존의 시행사들이 반복되는 경험과 직관을 바탕으로 하였던 리스크 인식에서 탈피하여 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 바탕으로 체계적으로 리스크를 인식하고 식별할 수 있는 기준과 함께 추후 본 연구의 과학적 분석기법을 통한 2차 설문조사와 분석을 바탕으로 부동산개발프로젝트의 리스크 인자의 중요도를 산정하여 이에 대한 효과적이고 합리적인 리스크 관리방법을 제안하는 것을 목적으로 한다. 일반적인 리스크 관리방법의 절차 중 리스크 인자의 식별 및 분석과 이에 대한 대응으로 이루어지는데, 본 연구에서는 식별과 분석에 중점을 두어 연구를 진행하였다. 특히 기존의 전무한 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계 정립을 위하여 사전조사 및 연구와 1차 설문조사를 바탕으로 그 분류체계를 정립하였으며, 이를 바탕으로 과학적 분석기법을 이용한 2차 설문조사를 실시하였다. 특히 리스크 분석은 리스크 분류체계를 바탕으로 리스크 인자의 중요도를 산정하기 위한 AHP기법으로부터 상대적 중요도를 퍼지척도로부터 절대적 중요도를 산정하였으며, 퍼지척도의 내적관계에 의한 상대적 중요도의 보정작업을 거쳐 영향 리스크 인자 및 세부 리스크 인자의 중요도를 산정하였다. 최종적으로 Choquet 퍼지적분을 이용하여 영향 리스크 인자의 종합위험도를 산정하였다. 이에 따라 부동산개발프로젝트의 리스크 분류체계를 바탕으로 통제 불가능 리스크와 통제 가능 리스크의 영향인자들의 종합위험도 순위와 세부 리스크 인자들의 중요도 순위에 입각한 적절한 대응방안이 모색되어야 한다. 본 연구는 기존의 연구자의 주관 및 실무자의 경험에서 다루어져 왔던 리스크 연구에서 탈피하여 과학적 분석기법을 사용하여 정성적 자료를 정량화한 연구로서 디벨로퍼의 입장에서 리스크 분류체계를 정립하였으며, 본 연구를 바탕으로 부동산개발프로젝트의 다각도에 입각한 선행연구로서 그 의미가 있으며, 본 연구결과에 대한 리스크 순위에 따른 해당실무자의 의사결정에도 지표로서 도움이 될 것이다영문초록:Since the foreign exchange crisis, a number of studies in theses on social science have been made mainly on the basis of changes in domestic economic situations. In particular, the minus growth in the economy of real estate and construction which are both real factors for a national economy, the increasing bankruptcy of constructors due to the slump in economic growth rates, falling asset values of owned lands and the pressure to lower the ratio of debt brought about a large scale of reorganization in the name of reduced employment and voluntary resignation through restructuring or abandoning the methods of their own developing projects. Especially, the rapid structural change in constructors caused a division of business domain into construction and development. In other words, a new business domain called a real estate development company(developer) emerges that is in charge of purchasing lands, planning business, approval and license, and selling land in lots, which were traditional duties of constructors. This type of business professionally deals with urban development or real estate development. In the past, business bodies of public sectors consisted of the majority of real estate development. However, the domain called development, which has newly emerged since the foreign exchange crisis thanks to the division of constructor business domains, rapidly increased along with the current boom of real estate development. Despite the huge mass production of developers, the results are that few developers implemented and achieved actual development projects and the large number of developers reduced themselves to brokers due to overstrained drive in business. Therefore, under the premise that the cause of this problem is the difference in risk factors which can occur from the structural distinction between construction project and real estate development project, this study identified the risk factors and composed the system in the position of developer, the main body of real estate development project. First, to make the division system of risks of real estate development project, a general study system of risks was formed on the ground of the existing previous studies and document research on civil engineering and construction, which are areas of construction related to risk studies, as well as financing and banking which belong to the area of management. To add the peculiarity of this study again, the system of risk division of real estate development project was established on the basis of the first questionnaire survey through deep examination and coordination with relevant experts in connection with the developmental business mechanism of a representative domestic developer with the existing previous studies and theoretical backgrounds. The purpose of this study is to escape the perception of risk based on repetitive experience and intuition by the existing developers and to suggest effective and reasonable ways of managing risks by calculating the importance in risk factors of real estate development project based on the second questionnaire survey and analysis through the subsequent scientific technique of analysis for this study along with the criteria that help perceive and identify risks systematically on the ground of the risk division system of real estate development project. The identification and analysis of and response to the risk factors are comprised among the procedures of general ways to manage risks. In this study, identification and analysis were focused to progress research
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.