국내 건설 산업 규모는 1991년도 기준 국내 GDP의 12.56%를 차지하다가 1997년 외환위기 이후 부동산경기의 급속한 위축과 수주 격감으로 인하여 건설업은 계속 쇠퇴일로에 있어서 2007년도는 국내 GDP의 7.4%로 그 비중이 줄어들었다. 그러나 해외 건설부문은 대형 건설업체들이 1960년대 이후 해외진출에 꾸준히 노력하였고 1970년대의 중동건설 붐으로 한동안 호황을 누렸으나, 이후 건설업은 고임금으로 인하여 한계에 부딪치게 되었으며 저임금에 의존하며 부가가치를 동반하지 않는 해외건설은 한동안 침체의 길을 걸어왔다. 그러나 2006년부터 시작된 고유가 등에 힘입어 해외의 각종 ...
국내 건설 산업 규모는 1991년도 기준 국내 GDP의 12.56%를 차지하다가 1997년 외환위기 이후 부동산경기의 급속한 위축과 수주 격감으로 인하여 건설업은 계속 쇠퇴일로에 있어서 2007년도는 국내 GDP의 7.4%로 그 비중이 줄어들었다. 그러나 해외 건설부문은 대형 건설업체들이 1960년대 이후 해외진출에 꾸준히 노력하였고 1970년대의 중동건설 붐으로 한동안 호황을 누렸으나, 이후 건설업은 고임금으로 인하여 한계에 부딪치게 되었으며 저임금에 의존하며 부가가치를 동반하지 않는 해외건설은 한동안 침체의 길을 걸어왔다. 그러나 2006년부터 시작된 고유가 등에 힘입어 해외의 각종 플랜트 설비의 투자 증대 및 산유국의 오일달러에 기인한 인프라 구축욕구와 맞물려 급속히 팽창하였고, 2007년도에 300억 달러에 달하는 해외 건설수주액을 달성하였다.
그 동안 건설 산업의 해외시장개척 방식은 단순 시공을 목적으로 진행하였고 낮은 기술력으로 인하여 시장의 한계를 극복하지 못하였으며 저 임금을 앞세운 중국의 건설업체와의 경쟁에서 뒤처지는 등 더 많은 부가가치를 창출하지 못하는 한계를 가지고 있었다.
그러나 최근에는 다양한 금융기법에 기인한 프로젝트 파이낸싱을 이용하여 재원 부족으로 시작하지 못하는 대형 프로젝트를 제안하여 시공권을 획득함으로써 외화획득에 커다란 공헌을 하고 있다.
국내 건설 분야도 부족한 국가 예산의 한계를 극복하고 시급한 사회간접자본의 확충을 위하여 프로젝트 파이낸싱은 중요한 역할을 수행하고 있다. 최근의 프로젝트 파이낸싱은 BTL, BTO, BOO 등 다양한 형태로 사업을 수행하고 있으며, 대규모 자금이 필요한 각종 지역 개발사업 등에 프로젝트 파이낸싱의 이용이 증가하고 있다.
프로젝트 파이낸싱은 국내·외 자금이 필요한 모든 사업에 유용하게 쓰이고 있다.
이 논문에서는 먼저 해외건설산업의 개요에 대하여 알아보았다. 해외건설산업의 태동기에서부터 현재까지 발전과정을 고찰해보았다. 또한 프로젝트 파이낸싱의 일반적 사항에 대하여 조사하였다. 프로젝트 파이낸싱의 개요 및 특징과 사업성분석의 종류, 절차, 자금조달방식, 이해관계자, 유용성에 대하여 각종 서적과 논문을 통하여 조사하였으며, 프로젝트 파이낸싱의 위험관리에 대하여 위험의 종류 및 헷지방법과 위험관리기법에 대하여 알아보았다.
그리고 실제 적용사례를 분석하기 위해 베트남 하노이 복합건물신축 프로젝트 파이낸싱의 사례를 조사 분석하였다. 이 사례에서는 사업의 개요조사 및 각종 분석을 실시하였다. 특히 프로젝트 파이낸싱의 자금조달 구조를 면밀히 살펴봄으로써 프로젝트 파이낸싱의 리스크를 줄이기 위하여 실제 사례에서는 어떠한 금융기법을 사용하였는지를 알아보았다. 또한 주요한 분석으로는 상환가능성분석, 민감도분석, 현금흐름분석 등을 실시하였다.
상환가능성 분석을 위하여 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)분석과 LTV(Loan To Value)분석을 실시하였으며, 민감도분석은 건설공사비의 민감도분석, 아파트분양율 민감도분석, 이자율 민감도분석, 호텔 및 서비스드레지던스 매각 민감도분석 등을 실시하였다.
현금흐름분석은 채권자측면의 현금흐름분석, 프로젝트회사 측면의 현금흐름분석과 주주 및 프로젝트 스폰서측면의 현금흐름분석을 해 보았다.
이와 같은 과정을 통하여 분석해본 결과 각종 분석 중에서 프로젝트의 정태적인 NPV나 IRR보다는 현금흐름과정에서 자금경색의 가능성이 더 중요하다는 것을 알게 되었다. 왜냐하면 프로젝트 파이낸싱은 당해기업과 독립하여 운영하기 때문에 안정적인 현금흐름이 무엇보다도 중요하게 취급해야 만이 Default위험으로부터 벋어 날 수 있기 때문이다.
사례에서 분석해 본 VLT사업의 경우 첫째, 해외에서 대규모로 조달되는 프로젝트 파이낸싱이라는 점과 둘째, 사업지가 해외에 위치하고 있으며 사회주의 국가에 위치하고 있어서 Country Risk를 어떻게 헷지 할 것인지 여부 셋째, 사업이익에 대하여 각종 제세공과금의 절감을 위하여 어떻게 사업구도를 계획해야 하는지 등이 사업추진과정에서 프로젝트 추진주체가 고려해야 할 사항이었다.
마지막으로 프로젝트 파이낸싱의 비판적 고찰을 통하여 국내 현실상 금융권이 아닌 건설사들이 프로젝트의 스폰서 등을 하고 금융권은 프로젝트의 상세한 분석 없이 프로젝트 스폰서의 자금보충약정이나 연대보증 등을 통하여 대출위험을 회피하고자하는 행태에 대하여 이는 금융권의 위험회피전략으로 보기보다는 프로젝트의 리스크를 정확히 분석할 수 있는 전문가의 부재를 그 원인으로 보았다. 또한 이제는 프로젝트의 대형화 등으로 인하여 파이낸싱에 다양한 금융기법이 동원되고 있으므로 건설사가 아닌 금융권주도의 프로젝트 파이낸싱시장이 개편되어야 한다고 보았다.
주요어 : 프로젝트 파이낸싱, 베트남 하노이, 랜드마크타워, 해외건설
국내 건설 산업 규모는 1991년도 기준 국내 GDP의 12.56%를 차지하다가 1997년 외환위기 이후 부동산경기의 급속한 위축과 수주 격감으로 인하여 건설업은 계속 쇠퇴일로에 있어서 2007년도는 국내 GDP의 7.4%로 그 비중이 줄어들었다. 그러나 해외 건설부문은 대형 건설업체들이 1960년대 이후 해외진출에 꾸준히 노력하였고 1970년대의 중동건설 붐으로 한동안 호황을 누렸으나, 이후 건설업은 고임금으로 인하여 한계에 부딪치게 되었으며 저임금에 의존하며 부가가치를 동반하지 않는 해외건설은 한동안 침체의 길을 걸어왔다. 그러나 2006년부터 시작된 고유가 등에 힘입어 해외의 각종 플랜트 설비의 투자 증대 및 산유국의 오일달러에 기인한 인프라 구축욕구와 맞물려 급속히 팽창하였고, 2007년도에 300억 달러에 달하는 해외 건설수주액을 달성하였다.
그 동안 건설 산업의 해외시장개척 방식은 단순 시공을 목적으로 진행하였고 낮은 기술력으로 인하여 시장의 한계를 극복하지 못하였으며 저 임금을 앞세운 중국의 건설업체와의 경쟁에서 뒤처지는 등 더 많은 부가가치를 창출하지 못하는 한계를 가지고 있었다.
그러나 최근에는 다양한 금융기법에 기인한 프로젝트 파이낸싱을 이용하여 재원 부족으로 시작하지 못하는 대형 프로젝트를 제안하여 시공권을 획득함으로써 외화획득에 커다란 공헌을 하고 있다.
국내 건설 분야도 부족한 국가 예산의 한계를 극복하고 시급한 사회간접자본의 확충을 위하여 프로젝트 파이낸싱은 중요한 역할을 수행하고 있다. 최근의 프로젝트 파이낸싱은 BTL, BTO, BOO 등 다양한 형태로 사업을 수행하고 있으며, 대규모 자금이 필요한 각종 지역 개발사업 등에 프로젝트 파이낸싱의 이용이 증가하고 있다.
프로젝트 파이낸싱은 국내·외 자금이 필요한 모든 사업에 유용하게 쓰이고 있다.
이 논문에서는 먼저 해외건설산업의 개요에 대하여 알아보았다. 해외건설산업의 태동기에서부터 현재까지 발전과정을 고찰해보았다. 또한 프로젝트 파이낸싱의 일반적 사항에 대하여 조사하였다. 프로젝트 파이낸싱의 개요 및 특징과 사업성분석의 종류, 절차, 자금조달방식, 이해관계자, 유용성에 대하여 각종 서적과 논문을 통하여 조사하였으며, 프로젝트 파이낸싱의 위험관리에 대하여 위험의 종류 및 헷지방법과 위험관리기법에 대하여 알아보았다.
그리고 실제 적용사례를 분석하기 위해 베트남 하노이 복합건물신축 프로젝트 파이낸싱의 사례를 조사 분석하였다. 이 사례에서는 사업의 개요조사 및 각종 분석을 실시하였다. 특히 프로젝트 파이낸싱의 자금조달 구조를 면밀히 살펴봄으로써 프로젝트 파이낸싱의 리스크를 줄이기 위하여 실제 사례에서는 어떠한 금융기법을 사용하였는지를 알아보았다. 또한 주요한 분석으로는 상환가능성분석, 민감도분석, 현금흐름분석 등을 실시하였다.
상환가능성 분석을 위하여 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)분석과 LTV(Loan To Value)분석을 실시하였으며, 민감도분석은 건설공사비의 민감도분석, 아파트분양율 민감도분석, 이자율 민감도분석, 호텔 및 서비스드레지던스 매각 민감도분석 등을 실시하였다.
현금흐름분석은 채권자측면의 현금흐름분석, 프로젝트회사 측면의 현금흐름분석과 주주 및 프로젝트 스폰서측면의 현금흐름분석을 해 보았다.
이와 같은 과정을 통하여 분석해본 결과 각종 분석 중에서 프로젝트의 정태적인 NPV나 IRR보다는 현금흐름과정에서 자금경색의 가능성이 더 중요하다는 것을 알게 되었다. 왜냐하면 프로젝트 파이낸싱은 당해기업과 독립하여 운영하기 때문에 안정적인 현금흐름이 무엇보다도 중요하게 취급해야 만이 Default위험으로부터 벋어 날 수 있기 때문이다.
사례에서 분석해 본 VLT사업의 경우 첫째, 해외에서 대규모로 조달되는 프로젝트 파이낸싱이라는 점과 둘째, 사업지가 해외에 위치하고 있으며 사회주의 국가에 위치하고 있어서 Country Risk를 어떻게 헷지 할 것인지 여부 셋째, 사업이익에 대하여 각종 제세공과금의 절감을 위하여 어떻게 사업구도를 계획해야 하는지 등이 사업추진과정에서 프로젝트 추진주체가 고려해야 할 사항이었다.
마지막으로 프로젝트 파이낸싱의 비판적 고찰을 통하여 국내 현실상 금융권이 아닌 건설사들이 프로젝트의 스폰서 등을 하고 금융권은 프로젝트의 상세한 분석 없이 프로젝트 스폰서의 자금보충약정이나 연대보증 등을 통하여 대출위험을 회피하고자하는 행태에 대하여 이는 금융권의 위험회피전략으로 보기보다는 프로젝트의 리스크를 정확히 분석할 수 있는 전문가의 부재를 그 원인으로 보았다. 또한 이제는 프로젝트의 대형화 등으로 인하여 파이낸싱에 다양한 금융기법이 동원되고 있으므로 건설사가 아닌 금융권주도의 프로젝트 파이낸싱시장이 개편되어야 한다고 보았다.
주요어 : 프로젝트 파이낸싱, 베트남 하노이, 랜드마크타워, 해외건설
A Case Study on Project Financing in Overseas Construction Investment
Ha, Tae Sil
Major in Financial Management
Department of Business Administration
Graduate School of Business Administration
University of Seoul
Advised by Professor Chung, Jay M
Overseas construction investment rate has show...
A Case Study on Project Financing in Overseas Construction Investment
Ha, Tae Sil
Major in Financial Management
Department of Business Administration
Graduate School of Business Administration
University of Seoul
Advised by Professor Chung, Jay M
Overseas construction investment rate has shown a rapid growth lately. The large scaled overseas construction investment projects are financed by project financing, and dispersion of risks and hedging are enabled through financing structuralization.
Project financing market is on the verge of entering into stagnation due to the tight-money market which rooted from the "Sub-prime mortgage crisis".
During the past years, contractors advanced into the overseas market by generally undertaking simple construction projects which do not require higher level of engineering technology, and therefore were unable to further expand its market, losing their chances to realize higher value added, and even lagged behind in the race against the Chinese contractors which in the meantime attacked the market with their lower labor costs.
Despite of such past, the contractors nowadays have diverse financing techniques and one of them is to finance the project using their own financing techniques in order to achieve the project which originally would not have been finance solely by the Client.
Project financing has been very useful tool in financing different types of businesses in both domestic and overseas markets. We have investigated the abstract for and performed analysis on the Vietnam Hanoi Landmark Tower project case in order to make an analysis on the real world case that actually has adopted such financing technique. And we meticulously investigated the structure of financing in order to see how in the real cases the businesses have adopted and utilized the financing system to actually reduce the risks of the project financing. The major analyses performed are repayment potential analysis, sensitivity analysis, and cash flow analysis respectively.
We have performed LTV (Loan To Value) analysis and DSCR (Debt Service Coverage Ratio) analysis in order to analyze repayment potential. In addition, we have performed sensitivity analysis on constructions cost, apartment sales, interest rate, hotel and serviced-residence sale.
We have performed cash flow analysis from creditor’s, project company’s, and shareholder and sponsor’s side. And as a result of such analysis, we have found out that the possibility of having crisis of cash flow in cash flow need to be treated more carefully than having such in NPV or IRR because the financing operation is performed separately from the business operation and thus maintaining the stability in cash flow could be the best treatment for preventing the default.
We have found out from Vietnam Hanoi project case, the developer needs to consider the fact that it is large scaled overseas project financing, the location of the financing is in the socialist country where he has to consider the hedging of the Country risk, and planning of the business structure that enables to reduce the tax levied on accrued profit.
After performing critical investigation on project financing cases, we were able to draw to conclusion that the true cause of the financial institutions’ risk avoiding behavior in which they forced the construction contractors to sponsor the projects and to contract for the Complementary Credit or joint liability on guarantee without actual risk analysis made in advance had been remained in the fact that none of the professional project risk analysts had been there to fix the situation in the institutions. Also considering the fact that various types of financial techniques have been practiced due to project becoming large in scale nowadays, we suggest that it is about the time for the financial institutions to step up, initiate and lead the project financing market.
A Case Study on Project Financing in Overseas Construction Investment
Ha, Tae Sil
Major in Financial Management
Department of Business Administration
Graduate School of Business Administration
University of Seoul
Advised by Professor Chung, Jay M
Overseas construction investment rate has shown a rapid growth lately. The large scaled overseas construction investment projects are financed by project financing, and dispersion of risks and hedging are enabled through financing structuralization.
Project financing market is on the verge of entering into stagnation due to the tight-money market which rooted from the "Sub-prime mortgage crisis".
During the past years, contractors advanced into the overseas market by generally undertaking simple construction projects which do not require higher level of engineering technology, and therefore were unable to further expand its market, losing their chances to realize higher value added, and even lagged behind in the race against the Chinese contractors which in the meantime attacked the market with their lower labor costs.
Despite of such past, the contractors nowadays have diverse financing techniques and one of them is to finance the project using their own financing techniques in order to achieve the project which originally would not have been finance solely by the Client.
Project financing has been very useful tool in financing different types of businesses in both domestic and overseas markets. We have investigated the abstract for and performed analysis on the Vietnam Hanoi Landmark Tower project case in order to make an analysis on the real world case that actually has adopted such financing technique. And we meticulously investigated the structure of financing in order to see how in the real cases the businesses have adopted and utilized the financing system to actually reduce the risks of the project financing. The major analyses performed are repayment potential analysis, sensitivity analysis, and cash flow analysis respectively.
We have performed LTV (Loan To Value) analysis and DSCR (Debt Service Coverage Ratio) analysis in order to analyze repayment potential. In addition, we have performed sensitivity analysis on constructions cost, apartment sales, interest rate, hotel and serviced-residence sale.
We have performed cash flow analysis from creditor’s, project company’s, and shareholder and sponsor’s side. And as a result of such analysis, we have found out that the possibility of having crisis of cash flow in cash flow need to be treated more carefully than having such in NPV or IRR because the financing operation is performed separately from the business operation and thus maintaining the stability in cash flow could be the best treatment for preventing the default.
We have found out from Vietnam Hanoi project case, the developer needs to consider the fact that it is large scaled overseas project financing, the location of the financing is in the socialist country where he has to consider the hedging of the Country risk, and planning of the business structure that enables to reduce the tax levied on accrued profit.
After performing critical investigation on project financing cases, we were able to draw to conclusion that the true cause of the financial institutions’ risk avoiding behavior in which they forced the construction contractors to sponsor the projects and to contract for the Complementary Credit or joint liability on guarantee without actual risk analysis made in advance had been remained in the fact that none of the professional project risk analysts had been there to fix the situation in the institutions. Also considering the fact that various types of financial techniques have been practiced due to project becoming large in scale nowadays, we suggest that it is about the time for the financial institutions to step up, initiate and lead the project financing market.
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