공공-민간 합동형 PF사업 개선 및 활성화 방안 연구 : 택지개발사업을 중심으로 (A) Study on the Improvement ＆ Activation Plan of Public-Private Partnership Project Financing : Focused on the Cases of Residential site Development Projects원문보기
최근 주택건설 및 부동산 개발 분야에서 새로운 금융기법으로서 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 적용사례가 늘어나는 추세에 비추어 본 논문은 부동산 개발사업 및 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰을 거쳐 택지개발지 및 도심지의 실무상 PF 활용사례 비교？분석에 촛점을 두고 기술하였다. 공공-민간협력에 의한 사업은 당초 Project Financing)의 적용사례가 늘어나는 추세에 비추어 본 논문은 부동산 개발사업 및 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰을 거쳐 택지개발지 및 도심지의 실무상 PF 활용사례 비교？분석에 촛점을 두고 기술하였다. 공공-민간협력에 의한 사업은 당초 사회간접자본 건설에 따른 정부 재정부담 완화 측면에서 민간의 자본과 기술을 활용하기 위해 정부에서 도입하였으며, 최근에는 관련 법령개정을 통해 사회복지시설, 학교 등 부대복합시설 등으로 까지 영역을 확대하고 그 기법도 다양하게 운용되고 있다. 이러한 공공-민간협력 PF사업은 그 성격과 목적, 사업구조 등을 달리하여 2002년 한국토지공사에 의해 공공-민간 합동형 PF사업 방식 형태로 새롭게 도입되어 택지개발사업지구내 기존의 상업용지 등을 필지별 판매하는 택지개발방식의 한계를 극복하여 대규모 필지로 복합화하고 계획적으로 개발할 수 있도록 함으로써 단지의 자족성 및 주민의 편의성을 제고하고 토지매각 이후 개발과정에서 난개발 및 용도변경 등을 통한 파행개발을 사전에 방지할 수 있는 등 여러 가지 효과가 있어 지자체 및 다른 공공기관 등에서도 이 사업을 모델로 삼아 이와 유사한 방식의 공모형복합개발 사업을 도입 적용하고 있다. 현재 토지공사는 용인죽전 택지개발지구 역세권개발 PF사업을 필두로 총 8개의 사업을 공공개발 지구에서 본격 시행추진하고 있으나 PF사업 도입 초기 PF사업 대상 부지가 상업용 토지임에도 감정가격에 의한 수의계약 공급으로 인한 특혜시비, 민간사업의 목표는 이윤의 극대화 인데 비해 PF사업은 공공시설과 중심상업용 업무시설의 적기 도입 및 계획개발의 완성도를 높이는 공익적 목적이 동시에 달성되어야 하므로 사업 참여자간 조율이 필요한데 이에 따른 사업구조 및 절차상의 부조화 발생, PF사업이 주로 공사물량 확보를 목적으로 하는 시공사를 중심으로 운용되어 분양중심의 사업구조와 적정공사비 산정의 애로점 등 여러 문제점들도 나타나고 있어, 이에 대한 문제점 개선 및 활성화 방안을 제시하는데 이 논문의 목적을 두고 내용을 전개하였다. 이 논문이 앞으로 공공-민간 합동형 PF사업이 공공부문 시행자와 민간사업자, 개발사업 지구내 입주민 모두에게 유용한 방식으로서 지속적으로 개선 및 발전되어 나가는데 조금이라도 도움이 되기를 바라며, 아울러 공공-민간 합동형 PF사업의 당초 목적과 공공기관의 설립의도에 맞는 공공적 사고의 틀 속에서 PF사업 과정 전반을 다시 한 번 다듬어 보는 계기도 되었으면 한다. 끝으로 공공-민간 합동형 PF사업의 발전과정을 볼 때 과거 민자 역사 개발사업 등 주로 수익성 전망이 비교적 높은 신규택지개발사업내 국지적 사업범위 및 소규모 주거위주의 개발에서 향후 도시개발지구내 상업지의 공모형 대형복합개발사업, 경제자유구역 및 산업단지 그리고 레져단지의 복합개발에까지 이를 확대해 나가기 위해서는 무엇보다도 공공개발 사업에 있어 부동산금융방식을 접목한 재원조달방식의 다원화가 필수적 요건이라고 생각하며 이에 대한 실무적 연구도 계속되어야 할 것이다.
최근 주택건설 및 부동산 개발 분야에서 새로운 금융기법으로서 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 적용사례가 늘어나는 추세에 비추어 본 논문은 부동산 개발사업 및 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰을 거쳐 택지개발지 및 도심지의 실무상 PF 활용사례 비교？분석에 촛점을 두고 기술하였다. 공공-민간협력에 의한 사업은 당초 사회간접자본 건설에 따른 정부 재정부담 완화 측면에서 민간의 자본과 기술을 활용하기 위해 정부에서 도입하였으며, 최근에는 관련 법령개정을 통해 사회복지시설, 학교 등 부대복합시설 등으로 까지 영역을 확대하고 그 기법도 다양하게 운용되고 있다. 이러한 공공-민간협력 PF사업은 그 성격과 목적, 사업구조 등을 달리하여 2002년 한국토지공사에 의해 공공-민간 합동형 PF사업 방식 형태로 새롭게 도입되어 택지개발사업지구내 기존의 상업용지 등을 필지별 판매하는 택지개발방식의 한계를 극복하여 대규모 필지로 복합화하고 계획적으로 개발할 수 있도록 함으로써 단지의 자족성 및 주민의 편의성을 제고하고 토지매각 이후 개발과정에서 난개발 및 용도변경 등을 통한 파행개발을 사전에 방지할 수 있는 등 여러 가지 효과가 있어 지자체 및 다른 공공기관 등에서도 이 사업을 모델로 삼아 이와 유사한 방식의 공모형복합개발 사업을 도입 적용하고 있다. 현재 토지공사는 용인죽전 택지개발지구 역세권개발 PF사업을 필두로 총 8개의 사업을 공공개발 지구에서 본격 시행추진하고 있으나 PF사업 도입 초기 PF사업 대상 부지가 상업용 토지임에도 감정가격에 의한 수의계약 공급으로 인한 특혜시비, 민간사업의 목표는 이윤의 극대화 인데 비해 PF사업은 공공시설과 중심상업용 업무시설의 적기 도입 및 계획개발의 완성도를 높이는 공익적 목적이 동시에 달성되어야 하므로 사업 참여자간 조율이 필요한데 이에 따른 사업구조 및 절차상의 부조화 발생, PF사업이 주로 공사물량 확보를 목적으로 하는 시공사를 중심으로 운용되어 분양중심의 사업구조와 적정공사비 산정의 애로점 등 여러 문제점들도 나타나고 있어, 이에 대한 문제점 개선 및 활성화 방안을 제시하는데 이 논문의 목적을 두고 내용을 전개하였다. 이 논문이 앞으로 공공-민간 합동형 PF사업이 공공부문 시행자와 민간사업자, 개발사업 지구내 입주민 모두에게 유용한 방식으로서 지속적으로 개선 및 발전되어 나가는데 조금이라도 도움이 되기를 바라며, 아울러 공공-민간 합동형 PF사업의 당초 목적과 공공기관의 설립의도에 맞는 공공적 사고의 틀 속에서 PF사업 과정 전반을 다시 한 번 다듬어 보는 계기도 되었으면 한다. 끝으로 공공-민간 합동형 PF사업의 발전과정을 볼 때 과거 민자 역사 개발사업 등 주로 수익성 전망이 비교적 높은 신규택지개발사업내 국지적 사업범위 및 소규모 주거위주의 개발에서 향후 도시개발지구내 상업지의 공모형 대형복합개발사업, 경제자유구역 및 산업단지 그리고 레져단지의 복합개발에까지 이를 확대해 나가기 위해서는 무엇보다도 공공개발 사업에 있어 부동산금융방식을 접목한 재원조달방식의 다원화가 필수적 요건이라고 생각하며 이에 대한 실무적 연구도 계속되어야 할 것이다.
This thesis is written under reflecting the new real estate development trend using project financing method and also focusing of how it is being applied to housing estate development project. Actually, the Public-Private Partnership was introduced to reduce government budget pressure with private f...
This thesis is written under reflecting the new real estate development trend using project financing method and also focusing of how it is being applied to housing estate development project. Actually, the Public-Private Partnership was introduced to reduce government budget pressure with private funding and technical support for constructing social overhead capital. In addition, it recently seems to enlarge the business scope to various facilities including social welfare facility, schools and etc. through ordinances revision. As a result, Public-Private sector cooperation model PF was newly attempted in the housing estate development project site by Korea Land Corporation in 2002. It could be expected as well planned development that the commercial zone is designed big sized block instead of designed each individual commercial site. This has contribute to make self-sufficient town, maximize the living convenience for the residents and essentially avoid disturbance development. So, many of local governments and public sector are benchmarking it to apply to their project. Korea Land Corporation is being operated 8 PF projects including surrounding station commercial zone development in Yongin Jukjeon Housing Estate Development Site. But, unfortunately, some problems were found in the beginning phase of project that the preferential suspicion of single tendering contract for project site with just appraisal price was aroused, even it was commercial use and the discordance between tow parties has revealed for different pursuit. Of course, the goal of private is to make profit only, but the role of public sector is a contrast to private's. Impertinently, I hope that this thesis might be helpful to solve them. Once again, I expect that this thesis will be the helpful to understand suitable model of Public-Private sector cooperation model PF for all concerned. Moreover, it will offer you the opportunity to remind what is the original purpose of Public-Private sector cooperation model PF and to review its role and procedure with public sight Finally, Public-Private sector cooperation model PF requires various method to fund related with to enlarge its business scope just out of high profitable project. In other words, it could be combined with publicly of huge complex project, FEZ project, industrial complex development and leisure complex development project with using real estate financing skills to fund. Also, the efficient research must be carried out continually.
This thesis is written under reflecting the new real estate development trend using project financing method and also focusing of how it is being applied to housing estate development project. Actually, the Public-Private Partnership was introduced to reduce government budget pressure with private funding and technical support for constructing social overhead capital. In addition, it recently seems to enlarge the business scope to various facilities including social welfare facility, schools and etc. through ordinances revision. As a result, Public-Private sector cooperation model PF was newly attempted in the housing estate development project site by Korea Land Corporation in 2002. It could be expected as well planned development that the commercial zone is designed big sized block instead of designed each individual commercial site. This has contribute to make self-sufficient town, maximize the living convenience for the residents and essentially avoid disturbance development. So, many of local governments and public sector are benchmarking it to apply to their project. Korea Land Corporation is being operated 8 PF projects including surrounding station commercial zone development in Yongin Jukjeon Housing Estate Development Site. But, unfortunately, some problems were found in the beginning phase of project that the preferential suspicion of single tendering contract for project site with just appraisal price was aroused, even it was commercial use and the discordance between tow parties has revealed for different pursuit. Of course, the goal of private is to make profit only, but the role of public sector is a contrast to private's. Impertinently, I hope that this thesis might be helpful to solve them. Once again, I expect that this thesis will be the helpful to understand suitable model of Public-Private sector cooperation model PF for all concerned. Moreover, it will offer you the opportunity to remind what is the original purpose of Public-Private sector cooperation model PF and to review its role and procedure with public sight Finally, Public-Private sector cooperation model PF requires various method to fund related with to enlarge its business scope just out of high profitable project. In other words, it could be combined with publicly of huge complex project, FEZ project, industrial complex development and leisure complex development project with using real estate financing skills to fund. Also, the efficient research must be carried out continually.
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