[학위논문]소규모 공동주택 재건축사업 미추진 실태 분석에 관한 연구 : 부산광역시 소재 300세대 미만 주택재건축사업 미추진지역을 중심으로 : Based on housing reconstruction project sites where is not executed less than 300 families in Busan (A) study on the situation analysis of small-apartment housing reconstruction project whith is not executed원문보기
1960년대부터 우리나라에 도입된 아파트는 좁은 국토면적과 높은 인구밀도를 가진 우리나라의 특성에 적합한 주거 양식으로 인식되어, 짧은 기간에도 불구하고 현재 우리나라의 대표적인 주거형태로 자리 잡고 있다. 하지만 당시 건설된 아파트들은 이미 노후화가 심하게 진행되어 붕괴의 위험성을 내포하고 있고, 과거와는 다르게 현대 사회의 다양한 생활 패턴에 적합하지 않은 거주 성능에 대한 문제가 대두되고 있다. 이에 정부는 주택건설촉진법에 재건축 규정을 개정하여 재건축 개념을 도입하였다. 하지만 정부의 재건축 활성화 방안에도 불구하고 부산시의 재건축 대상지 중에서 미추진구역이 전체의 43.8%를 차지하고 있으며 그나마 재건축의 첫 단계라고 할 수 있는 재건축 추진위원회 승인조차 되지 않은 곳이 대다수라는 것을 감안 했을 때 주택재건축사업이 제대로 진척되지 않았고 다양한 형태의 갈등과 민원이 발생해 왔다는 사실을 알 수 있다. 부산광역시 재건축사업구역 중 소규모 미추진 지역에 대한 실태를 조사해 보고 대상지의 현황을 분석하여 재건축사업의 문제점을 파악하고 도시 재생적 측면에서 개선방안을 모색하여 향후 재건축사업의 방향성에 대한 기초자료를 제시하는데 의의가 있다. 목적을 달성하기 위하여 다음과 같은 순서로 진행 하였다. 부산광역시 주택재건축사업 지역 내의 미추진 지역 39개 중 지역지구, 용적률, 관리사무소의 유무, 세대수에 따라 대상지를 선정하고, 선행연구 고찰, 도상작업과 ...
1960년대부터 우리나라에 도입된 아파트는 좁은 국토면적과 높은 인구밀도를 가진 우리나라의 특성에 적합한 주거 양식으로 인식되어, 짧은 기간에도 불구하고 현재 우리나라의 대표적인 주거형태로 자리 잡고 있다. 하지만 당시 건설된 아파트들은 이미 노후화가 심하게 진행되어 붕괴의 위험성을 내포하고 있고, 과거와는 다르게 현대 사회의 다양한 생활 패턴에 적합하지 않은 거주 성능에 대한 문제가 대두되고 있다. 이에 정부는 주택건설촉진법에 재건축 규정을 개정하여 재건축 개념을 도입하였다. 하지만 정부의 재건축 활성화 방안에도 불구하고 부산시의 재건축 대상지 중에서 미추진구역이 전체의 43.8%를 차지하고 있으며 그나마 재건축의 첫 단계라고 할 수 있는 재건축 추진위원회 승인조차 되지 않은 곳이 대다수라는 것을 감안 했을 때 주택재건축사업이 제대로 진척되지 않았고 다양한 형태의 갈등과 민원이 발생해 왔다는 사실을 알 수 있다. 부산광역시 재건축사업구역 중 소규모 미추진 지역에 대한 실태를 조사해 보고 대상지의 현황을 분석하여 재건축사업의 문제점을 파악하고 도시 재생적 측면에서 개선방안을 모색하여 향후 재건축사업의 방향성에 대한 기초자료를 제시하는데 의의가 있다. 목적을 달성하기 위하여 다음과 같은 순서로 진행 하였다. 부산광역시 주택재건축사업 지역 내의 미추진 지역 39개 중 지역지구, 용적률, 관리사무소의 유무, 세대수에 따라 대상지를 선정하고, 선행연구 고찰, 도상작업과 기초데이터 수집을 통해서 대상 아파트의 일반적 특성을 파악하였다. 1차 현장조사에서 재건축 조합 및 시공회사를 방문하여 대인 면담과 물리적 흔적관찰 등을 통하여 현재까지 진행된 사업의 실태 파악과 진행된 사항들을 조사하고, 2차적으로 대상 단지의 거주자를 대상으로 설문조사를 실시하여 실질적인 문제점과 더불어 거주민이 재건축과 재건축의 대안에 대해 가지는 기본적인 의식을 조사하는 방식으로 연구를 진행하였다. 이와 같은 문헌고찰, 실태조사, 거주자의 의식에 관한 설문조사를 바탕으로 연구결과에 관한 내용을 정리하면 다음과 같다. 사업성이 미흡해서 재건축 사업이 진행되지 않는 지역에서는, 첫째, 다양한 사업 모델의 창출을 위해 현재 도시계획사업으로 실시되고 있으면서 사업내용이 유사한 도시개발법에 의한 주택개량 재개발사업과 통합해서 실시하는 안을 택하고자 한다. 현행 주택건설 촉진법은 기본적으로 ‘주택건설을 촉진’하는데 중점이 있기 때문에 법률 체계상의 한계가 있기 때문이다. 둘째, 매년 안전진단의 결과에 따라 해당 건물의 안전성에 대한 위험을 알려 개량 또는 보수의 필요성을 주지시키고 안전등급 D에서 일정기간 존속하게 되면‘재건축권고제도’를 이용하여 재건축을 촉진시켜야 할 것이다. 셋째, 지방자치단체에서는 효율적인 주택관리를 목적으로 재건축지원자금을 마련할 필요가 있다. 재건축에 대한 사업성이 매우 낮아 해당 주택의 안전도에 문제가 발생하는 시점에 도달할 때 기존 주택의 유지관리에 대한 노력 정도에 따라 재건축에 대한 자금지원이 차별적으로 이루어져야 할 것이다. 법적 규제로 인해서 재건축 사업이 현실적으로 불가능하다고 판단되는 지역에서는, 첫째, 제도적 측면, 사회적여건 측면, 기술적 측면 등 다양한 방면에서의 리모델링이 활성화 되어야 할 것이다. 정책적으로 세부적인 기준이 마련되어야 하며, 규제완화를 통한 수익을 창출할 수 있도록 해야 한다. 주민의식을 개선을 위해 전문가양성, 다양한 홍보안 마련 등이 필요하고 유지관리 시스템을 체계화하여 완공 후 도면이나 이력관리가 이루어질 수 있도록 한다. 둘째, 무분별하게 진행되고 있는 재건축사업에 대한 규제가 필요하다. 그리고 재건축사업과 재개발사업을 통합하고 일정 규모 이상의 재건축사업에 대해서는 상세계획을 수립하여 보다 자세한 사업내용을 제시하는 것이 바람직하다고 판단된다. 상세계획에서는 건폐율, 용적률, 높이, 층수, 규모별 비율 등에 대한 계획이 가능하고, 이를 통해 재건축사업의 부정적 외부효과를 최소화 할 수 있을 뿐만 아니라 사업추진이 반드시 필요한 지역에 대해 사업추진 동기를 부여하는 것도 가능할 것이다.
1960년대부터 우리나라에 도입된 아파트는 좁은 국토면적과 높은 인구밀도를 가진 우리나라의 특성에 적합한 주거 양식으로 인식되어, 짧은 기간에도 불구하고 현재 우리나라의 대표적인 주거형태로 자리 잡고 있다. 하지만 당시 건설된 아파트들은 이미 노후화가 심하게 진행되어 붕괴의 위험성을 내포하고 있고, 과거와는 다르게 현대 사회의 다양한 생활 패턴에 적합하지 않은 거주 성능에 대한 문제가 대두되고 있다. 이에 정부는 주택건설촉진법에 재건축 규정을 개정하여 재건축 개념을 도입하였다. 하지만 정부의 재건축 활성화 방안에도 불구하고 부산시의 재건축 대상지 중에서 미추진구역이 전체의 43.8%를 차지하고 있으며 그나마 재건축의 첫 단계라고 할 수 있는 재건축 추진위원회 승인조차 되지 않은 곳이 대다수라는 것을 감안 했을 때 주택재건축사업이 제대로 진척되지 않았고 다양한 형태의 갈등과 민원이 발생해 왔다는 사실을 알 수 있다. 부산광역시 재건축사업구역 중 소규모 미추진 지역에 대한 실태를 조사해 보고 대상지의 현황을 분석하여 재건축사업의 문제점을 파악하고 도시 재생적 측면에서 개선방안을 모색하여 향후 재건축사업의 방향성에 대한 기초자료를 제시하는데 의의가 있다. 목적을 달성하기 위하여 다음과 같은 순서로 진행 하였다. 부산광역시 주택재건축사업 지역 내의 미추진 지역 39개 중 지역지구, 용적률, 관리사무소의 유무, 세대수에 따라 대상지를 선정하고, 선행연구 고찰, 도상작업과 기초데이터 수집을 통해서 대상 아파트의 일반적 특성을 파악하였다. 1차 현장조사에서 재건축 조합 및 시공회사를 방문하여 대인 면담과 물리적 흔적관찰 등을 통하여 현재까지 진행된 사업의 실태 파악과 진행된 사항들을 조사하고, 2차적으로 대상 단지의 거주자를 대상으로 설문조사를 실시하여 실질적인 문제점과 더불어 거주민이 재건축과 재건축의 대안에 대해 가지는 기본적인 의식을 조사하는 방식으로 연구를 진행하였다. 이와 같은 문헌고찰, 실태조사, 거주자의 의식에 관한 설문조사를 바탕으로 연구결과에 관한 내용을 정리하면 다음과 같다. 사업성이 미흡해서 재건축 사업이 진행되지 않는 지역에서는, 첫째, 다양한 사업 모델의 창출을 위해 현재 도시계획사업으로 실시되고 있으면서 사업내용이 유사한 도시개발법에 의한 주택개량 재개발사업과 통합해서 실시하는 안을 택하고자 한다. 현행 주택건설 촉진법은 기본적으로 ‘주택건설을 촉진’하는데 중점이 있기 때문에 법률 체계상의 한계가 있기 때문이다. 둘째, 매년 안전진단의 결과에 따라 해당 건물의 안전성에 대한 위험을 알려 개량 또는 보수의 필요성을 주지시키고 안전등급 D에서 일정기간 존속하게 되면‘재건축권고제도’를 이용하여 재건축을 촉진시켜야 할 것이다. 셋째, 지방자치단체에서는 효율적인 주택관리를 목적으로 재건축지원자금을 마련할 필요가 있다. 재건축에 대한 사업성이 매우 낮아 해당 주택의 안전도에 문제가 발생하는 시점에 도달할 때 기존 주택의 유지관리에 대한 노력 정도에 따라 재건축에 대한 자금지원이 차별적으로 이루어져야 할 것이다. 법적 규제로 인해서 재건축 사업이 현실적으로 불가능하다고 판단되는 지역에서는, 첫째, 제도적 측면, 사회적여건 측면, 기술적 측면 등 다양한 방면에서의 리모델링이 활성화 되어야 할 것이다. 정책적으로 세부적인 기준이 마련되어야 하며, 규제완화를 통한 수익을 창출할 수 있도록 해야 한다. 주민의식을 개선을 위해 전문가양성, 다양한 홍보안 마련 등이 필요하고 유지관리 시스템을 체계화하여 완공 후 도면이나 이력관리가 이루어질 수 있도록 한다. 둘째, 무분별하게 진행되고 있는 재건축사업에 대한 규제가 필요하다. 그리고 재건축사업과 재개발사업을 통합하고 일정 규모 이상의 재건축사업에 대해서는 상세계획을 수립하여 보다 자세한 사업내용을 제시하는 것이 바람직하다고 판단된다. 상세계획에서는 건폐율, 용적률, 높이, 층수, 규모별 비율 등에 대한 계획이 가능하고, 이를 통해 재건축사업의 부정적 외부효과를 최소화 할 수 있을 뿐만 아니라 사업추진이 반드시 필요한 지역에 대해 사업추진 동기를 부여하는 것도 가능할 것이다.
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