인류의 역사가 시작된 이래로 부동산은 인류의 생존번영에 없어서는 안 될 물질적 기초를 이루어 왔음은 주지의 사실이다. 인간생존의 3대요소인 “衣, 食, 住”, 즉 食을 위한 농경지, 住를 위한 주택, 衣를 위한 생산시설의 토대를 이루는 것이 바로 부동산이다. 그러나 부동산 특히 토지는 그 유한성 때문에 오늘날 우리나라에서 그 소유, 이용 및 거래를 둘러싸고 심각한 사회적 병리현상을 야기하고 있다. 그 중의 하나가 부동산 범죄이다. 부동산범죄의 특수성은 먼저 부동산 자체의 가액이 엄청나므로 피해자의 경제적 타격이 이에 상응하여 크다는 점, 부동산 관련법규 및 이론이 복잡하고 어려우므로 법률의 門外漢이 쉽게 범죄피해를 당할 수 있다는 점, 부동산에 관련된 특정의 분쟁이 단순한 민사문제에 그치는 경우와 더 나아가 형사문제가 되는 경우의 구별이 어렵다는 점 등을 들 수 있다. 이러한 특징이 있는 ‘부동산범죄’의 유형은 여러 기준으로 나뉘어질 수 있다, 가장 보편적인 방법은 범죄구성요건요소의 하나의 행위(태양)를 기준으로 기망행위, 횡령행위. 배임행위, 침탈행위 등으로 나누는 것이다. 그러나 부동산 범죄를 행위주체별로도 당연히 나누어 볼 수 있다. 부동산 범죄의 행위주체로는 크게 無權利者 , 制限的 權利者 및 所有者로 3분될 수 있다. 이 중에서 본고는 부동산 ‘所有者’에 의한 형법상의 재산범죄를 다루기로 한다. 다만, 부동산소유자에 의한 재산범죄의 문제를 본격적으로 다루기 이전에 부동산과 관련된 범죄문제의 해결을 위해 필요한 부동산 물권에 관한 기초적인 민사이론을 먼저 살펴보기로 한다.
한편 실무에서는 부동산거래가 활발히 이루어지고 있는데 이러한 거래와 관련하여 거래사고가 빈발하고 있는 실정이다. 따라서 부동산거래사고와 관련하여 특히 사회문제가 되고 있는 것이 부동산사기죄인바, 이에 관하여 살펴 볼 필요가 있다.
부동산거래상의 기망행위는 어떻고 사기죄의 성립문제는 어떠한가, 그리고 부동산 사기범죄는 어떠한 모습으로 실무에서 이루어지고 있는가, 즉 이에 대한 실태분석과 문제점 및 대응방안을 차례로 살펴보고자 한다.
다음으로 부동산 범죄가 실제 형법상 가지고 있는 쟁점은 여러 가지가 있겠으나 명의신탁 부동산을 임의처분 한 경우의 형사책임이나 부동산의 이중매매, 이중저당의 형사책임, 담보제공물의 처분행위와 형사책임, 타인권리의 행사를 방해하는 행위 등에 관하여 밀도 있게 연구할 필요가 있다.
특히 부동산범죄에 관하여 명의신탁 분야에는 많은 학자들의 견해와 판례가 있어 형법상 난맥상을 보여주는 바, 이에 대한 정리와 검토가 필요하다 아니할 수 없다.
특히 부동산명의신탁이라 함은 신탁자와 수탁자간의 약정에 의하여 대외적으로는 소유명의를 수탁자에게 부여하고 대내적으로는 부동산의 실권리자인 신탁자가 실질적 소유권을 가지도록 하는 것을 말한다. 부동산에 대한 명의신탁은 민법상 명문의 규정은 없으나, 판례를 통하여 인정되어 온 법률행위였다.
그러나 이 제도는 탈법 내지 불법 수단으로 사용될 수 있다는 점에서 그동안 많은 비판을 받아 온 것이 사실이다. 이러한 명의신탁을 포함하여 부동산을 둘러싼 비실명의 관행을 규율하였던 법으로 종래에 부동산등기특별조치법이 있었다. 이 법에 따르면 “조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 신청하여서는 아니 된다.”고 규정함과 동시에, ...
인류의 역사가 시작된 이래로 부동산은 인류의 생존번영에 없어서는 안 될 물질적 기초를 이루어 왔음은 주지의 사실이다. 인간생존의 3대요소인 “衣, 食, 住”, 즉 食을 위한 농경지, 住를 위한 주택, 衣를 위한 생산시설의 토대를 이루는 것이 바로 부동산이다. 그러나 부동산 특히 토지는 그 유한성 때문에 오늘날 우리나라에서 그 소유, 이용 및 거래를 둘러싸고 심각한 사회적 병리현상을 야기하고 있다. 그 중의 하나가 부동산 범죄이다. 부동산범죄의 특수성은 먼저 부동산 자체의 가액이 엄청나므로 피해자의 경제적 타격이 이에 상응하여 크다는 점, 부동산 관련법규 및 이론이 복잡하고 어려우므로 법률의 門外漢이 쉽게 범죄피해를 당할 수 있다는 점, 부동산에 관련된 특정의 분쟁이 단순한 민사문제에 그치는 경우와 더 나아가 형사문제가 되는 경우의 구별이 어렵다는 점 등을 들 수 있다. 이러한 특징이 있는 ‘부동산범죄’의 유형은 여러 기준으로 나뉘어질 수 있다, 가장 보편적인 방법은 범죄구성요건요소의 하나의 행위(태양)를 기준으로 기망행위, 횡령행위. 배임행위, 침탈행위 등으로 나누는 것이다. 그러나 부동산 범죄를 행위주체별로도 당연히 나누어 볼 수 있다. 부동산 범죄의 행위주체로는 크게 無權利者 , 制限的 權利者 및 所有者로 3분될 수 있다. 이 중에서 본고는 부동산 ‘所有者’에 의한 형법상의 재산범죄를 다루기로 한다. 다만, 부동산소유자에 의한 재산범죄의 문제를 본격적으로 다루기 이전에 부동산과 관련된 범죄문제의 해결을 위해 필요한 부동산 물권에 관한 기초적인 민사이론을 먼저 살펴보기로 한다.
한편 실무에서는 부동산거래가 활발히 이루어지고 있는데 이러한 거래와 관련하여 거래사고가 빈발하고 있는 실정이다. 따라서 부동산거래사고와 관련하여 특히 사회문제가 되고 있는 것이 부동산사기죄인바, 이에 관하여 살펴 볼 필요가 있다.
부동산거래상의 기망행위는 어떻고 사기죄의 성립문제는 어떠한가, 그리고 부동산 사기범죄는 어떠한 모습으로 실무에서 이루어지고 있는가, 즉 이에 대한 실태분석과 문제점 및 대응방안을 차례로 살펴보고자 한다.
다음으로 부동산 범죄가 실제 형법상 가지고 있는 쟁점은 여러 가지가 있겠으나 명의신탁 부동산을 임의처분 한 경우의 형사책임이나 부동산의 이중매매, 이중저당의 형사책임, 담보제공물의 처분행위와 형사책임, 타인권리의 행사를 방해하는 행위 등에 관하여 밀도 있게 연구할 필요가 있다.
특히 부동산범죄에 관하여 명의신탁 분야에는 많은 학자들의 견해와 판례가 있어 형법상 난맥상을 보여주는 바, 이에 대한 정리와 검토가 필요하다 아니할 수 없다.
특히 부동산명의신탁이라 함은 신탁자와 수탁자간의 약정에 의하여 대외적으로는 소유명의를 수탁자에게 부여하고 대내적으로는 부동산의 실권리자인 신탁자가 실질적 소유권을 가지도록 하는 것을 말한다. 부동산에 대한 명의신탁은 민법상 명문의 규정은 없으나, 판례를 통하여 인정되어 온 법률행위였다.
그러나 이 제도는 탈법 내지 불법 수단으로 사용될 수 있다는 점에서 그동안 많은 비판을 받아 온 것이 사실이다. 이러한 명의신탁을 포함하여 부동산을 둘러싼 비실명의 관행을 규율하였던 법으로 종래에 부동산등기특별조치법이 있었다. 이 법에 따르면 “조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 신청하여서는 아니 된다.”고 규정함과 동시에, 동법 제9조는 이를 위반한 경우에 형사 처벌한다고 규정하였으나 단속규정에 불과하여 비실명의 관행은 오랜 기간 지속되었다.
그러나 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 함)은 이러한 행위를 처벌함은 물론 부동산 명의신탁 약정과 이에 기초해서 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동을 무효로 하고 있다(동법 제4조). 따라서 부동산명의신탁과 관련하여 종래와 다른 법률관계 형성이 불가피하게 되었으며, 이 때문에 명의신탁 부동산을 등기명의인이 임의로 처분한 경우 횡령죄의 성립을 인정해 온 종래의 통설․판례도 그대로 유지할 수 없게 되었다.
본 연구의 목적은 부동산범죄에 관하여 일반적 접근 방법을 통해 부동산범죄의 의의, 특징을 알아보고 유형과 실무적 차원에서의 실태 분석과 대응방안, 그리고 유형별 쟁점이 될 수 있는 부분을 심도 있게 연구검토 함으로써 부동산범죄에 대한 합리적 대책을 마련해 보고자 함에 있다. 그리하여 부동산거래의 합리적이고 정상적인 거래를 유도하여 밝은 경제사회의 건설에 앞장서고자 한다.
인류의 역사가 시작된 이래로 부동산은 인류의 생존번영에 없어서는 안 될 물질적 기초를 이루어 왔음은 주지의 사실이다. 인간생존의 3대요소인 “衣, 食, 住”, 즉 食을 위한 농경지, 住를 위한 주택, 衣를 위한 생산시설의 토대를 이루는 것이 바로 부동산이다. 그러나 부동산 특히 토지는 그 유한성 때문에 오늘날 우리나라에서 그 소유, 이용 및 거래를 둘러싸고 심각한 사회적 병리현상을 야기하고 있다. 그 중의 하나가 부동산 범죄이다. 부동산범죄의 특수성은 먼저 부동산 자체의 가액이 엄청나므로 피해자의 경제적 타격이 이에 상응하여 크다는 점, 부동산 관련법규 및 이론이 복잡하고 어려우므로 법률의 門外漢이 쉽게 범죄피해를 당할 수 있다는 점, 부동산에 관련된 특정의 분쟁이 단순한 민사문제에 그치는 경우와 더 나아가 형사문제가 되는 경우의 구별이 어렵다는 점 등을 들 수 있다. 이러한 특징이 있는 ‘부동산범죄’의 유형은 여러 기준으로 나뉘어질 수 있다, 가장 보편적인 방법은 범죄구성요건요소의 하나의 행위(태양)를 기준으로 기망행위, 횡령행위. 배임행위, 침탈행위 등으로 나누는 것이다. 그러나 부동산 범죄를 행위주체별로도 당연히 나누어 볼 수 있다. 부동산 범죄의 행위주체로는 크게 無權利者 , 制限的 權利者 및 所有者로 3분될 수 있다. 이 중에서 본고는 부동산 ‘所有者’에 의한 형법상의 재산범죄를 다루기로 한다. 다만, 부동산소유자에 의한 재산범죄의 문제를 본격적으로 다루기 이전에 부동산과 관련된 범죄문제의 해결을 위해 필요한 부동산 물권에 관한 기초적인 민사이론을 먼저 살펴보기로 한다.
한편 실무에서는 부동산거래가 활발히 이루어지고 있는데 이러한 거래와 관련하여 거래사고가 빈발하고 있는 실정이다. 따라서 부동산거래사고와 관련하여 특히 사회문제가 되고 있는 것이 부동산사기죄인바, 이에 관하여 살펴 볼 필요가 있다.
부동산거래상의 기망행위는 어떻고 사기죄의 성립문제는 어떠한가, 그리고 부동산 사기범죄는 어떠한 모습으로 실무에서 이루어지고 있는가, 즉 이에 대한 실태분석과 문제점 및 대응방안을 차례로 살펴보고자 한다.
다음으로 부동산 범죄가 실제 형법상 가지고 있는 쟁점은 여러 가지가 있겠으나 명의신탁 부동산을 임의처분 한 경우의 형사책임이나 부동산의 이중매매, 이중저당의 형사책임, 담보제공물의 처분행위와 형사책임, 타인권리의 행사를 방해하는 행위 등에 관하여 밀도 있게 연구할 필요가 있다.
특히 부동산범죄에 관하여 명의신탁 분야에는 많은 학자들의 견해와 판례가 있어 형법상 난맥상을 보여주는 바, 이에 대한 정리와 검토가 필요하다 아니할 수 없다.
특히 부동산명의신탁이라 함은 신탁자와 수탁자간의 약정에 의하여 대외적으로는 소유명의를 수탁자에게 부여하고 대내적으로는 부동산의 실권리자인 신탁자가 실질적 소유권을 가지도록 하는 것을 말한다. 부동산에 대한 명의신탁은 민법상 명문의 규정은 없으나, 판례를 통하여 인정되어 온 법률행위였다.
그러나 이 제도는 탈법 내지 불법 수단으로 사용될 수 있다는 점에서 그동안 많은 비판을 받아 온 것이 사실이다. 이러한 명의신탁을 포함하여 부동산을 둘러싼 비실명의 관행을 규율하였던 법으로 종래에 부동산등기특별조치법이 있었다. 이 법에 따르면 “조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 신청하여서는 아니 된다.”고 규정함과 동시에, 동법 제9조는 이를 위반한 경우에 형사 처벌한다고 규정하였으나 단속규정에 불과하여 비실명의 관행은 오랜 기간 지속되었다.
그러나 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 함)은 이러한 행위를 처벌함은 물론 부동산 명의신탁 약정과 이에 기초해서 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동을 무효로 하고 있다(동법 제4조). 따라서 부동산명의신탁과 관련하여 종래와 다른 법률관계 형성이 불가피하게 되었으며, 이 때문에 명의신탁 부동산을 등기명의인이 임의로 처분한 경우 횡령죄의 성립을 인정해 온 종래의 통설․판례도 그대로 유지할 수 없게 되었다.
본 연구의 목적은 부동산범죄에 관하여 일반적 접근 방법을 통해 부동산범죄의 의의, 특징을 알아보고 유형과 실무적 차원에서의 실태 분석과 대응방안, 그리고 유형별 쟁점이 될 수 있는 부분을 심도 있게 연구검토 함으로써 부동산범죄에 대한 합리적 대책을 마련해 보고자 함에 있다. 그리하여 부동산거래의 합리적이고 정상적인 거래를 유도하여 밝은 경제사회의 건설에 앞장서고자 한다.
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