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본 연구의 목적은 외환위기와 글로벌금융위기로 부실화된 우리나라 부동산 PF를 선진화 방안을 통해서 재정립 할 수 있는 방법을 모색하는 데 있다. 이와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 부동산 PF관련 문헌연구와 금융기관 종사자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다.
설문조사의 결과 금융기관 종사자의 부동산 PF에 대한 인식은 부동산 PF도 환경변화에 적응이 바람직하다(M=4.4809), 국내 부동산 PF는 건설회사 신용위험에 연동된 변형된 기업여신이다(M=4.1207), 부동산 PF는 비소구 또는 제한적 소구방식이다(M=3.8103), 참여자 ...

본 연구의 목적은 외환위기와 글로벌금융위기로 부실화된 우리나라 부동산 PF를 선진화 방안을 통해서 재정립 할 수 있는 방법을 모색하는 데 있다. 이와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 부동산 PF관련 문헌연구와 금융기관 종사자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다.
설문조사의 결과 금융기관 종사자의 부동산 PF에 대한 인식은 부동산 PF도 환경변화에 적응이 바람직하다(M=4.4809), 국내 부동산 PF는 건설회사 신용위험에 연동된 변형된 기업여신이다(M=4.1207), 부동산 PF는 비소구 또는 제한적 소구방식이다(M=3.8103), 참여자 의사결정은 사업의 분석 등 사안에 대한 이해정도에 따라 다르다(M=3.7661), 시장참여자가 고유 역할에 따라 리스크 분담이 바람직하다(M=3.4112) 등의 순으로 나타났다. 우리나라에서 외환위기 이후 2000년 전후부터 최근까지 부동산 PF가 개발금융의 주류를 이루었다. 그렇지만 2000년 하반기 이후의 금융과 부동산 부문의 여러 변화들로 인해 종래의 PF대출이 더 이상 부동산개발금융의 주종이 어렵게 되었다. 따라서 이러한 문제점을 보완하고 새로운 선진화된 PF가 탄생하기 위해서는 다음과 같은 방향으로 정리되어야 할 것이다. 첫째, 개발사업의 위험이 정확이 평가되지 않은 채로 PF대출을 보증 또는 보험 상품 보급이 확대되는 것은 바람직하지 않다. 사회의 중요한 인프라를 구축한다는 관점에서 개발사업의 평가체계 개선을 위해 정부가 주동적으로 노력하는 것이 필요하다. 둘째, 시행사의 자본규모와 전문성이 제고되어야 한다. 시장에서 대기업이나 금융기관 자회사 등의 역할이 커질 가능성이 있지만 정부가 시행사의 최소 자본금 등을 규정하는 것이 바람직하다. 셋째, 개발 사업에서 금융기관들의 역할이 보다 확대되어야 한다. 특히 시공사들이 더 이상 개발사업의 위험을 부담하기 어려우며 임대를 목적으로 하는 개발 사업이 늘어나는 등의 여건이 변화하는 가운데 어떤 형태로든 일정 지분을 갖고 개발 사업에 참여하는 투자은행기능이 제고되어야 할 것이다. 넷째, 시장의 건전한 발전과 선진화를 이루기 위해서는 객관적인 사업성평가를 위한 모델구축과 이를 전담할 전문기관 및 전문 인력의 육성이 필요하다.
현재의 심각한 미분양사태가 해소되는 등 부동산시장이 정상적으로 회복되는 것이 급선무이기는 하다. 그러나 우리나라도 미국, 일본, 캐나다 등에서 활용되고 있는 것처럼, PF는 기본적으로 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름을 담보로 하고 완공 후 건물의 가치 등을 평가해 자금을 조달하는 구조로 바뀌어야 한다. 시공을 맡은 건설회사가 연대보증이나 채무인수 등 신용공여를 통해 리스크를 전적으로 부담하는 구조가 앞으로도 계속된다면 시장여건 악화 시 일시적인 저금경색 등으로 여러 문제가 발생할 수밖에 없다. 주택정책이나 시장의 특성, 수요자들의 성향 등이 모두 반영된 결과라 할지라도 장기적인 발전을 위해서는 사업 참여자들의 리스크를 적절히 분담하는 형태로 국내 PF구조는 변화될 필요가 있다. 지금까지의 오랜 관행이 하루아침에 달라질 수는 없을 것이다. 우선은 사업타당성분석의 정확성을 높이는 것이 먼저 선행이 되어야 할 것이다. 그리고 각 분야의 최고전문가를 활용한 제3의 전문기관을 설립하여 운영함으로서 사업성평가의 질적 수준을 높이는 절차를 밟아야 할 것이다.

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