몇 년간 지속된 경기침체가 시장을 짓누르면서 최근 부동산 시장이 전체적으로 가라앉아 있는 상황이다. 아파트, 토지 등 대부분의 부동산 시장이 가격 하락과 거래 실종의 이중고를 겪고 있는 가운데 빌딩 매매 시장만은 꾸준하게 거래가 이뤄지고 있고 가격도 떨어지지 않고 있다. 국제통화기금(IMF) 관리체제와 2008년 리먼 브라더스 사태 등 몇 차례 큰 고비를 넘기는 과정에서 장기적으로 볼 때 빌딩은 가격이 하락하지 않는다는 인식이 투자자들 사이에 확고하게 자리를 잡으면서 빌딩 투자에 대한 관심이 늘어나게 되었으며, 여기에 퇴직 시기가 빨라지면서 ...
몇 년간 지속된 경기침체가 시장을 짓누르면서 최근 부동산 시장이 전체적으로 가라앉아 있는 상황이다. 아파트, 토지 등 대부분의 부동산 시장이 가격 하락과 거래 실종의 이중고를 겪고 있는 가운데 빌딩 매매 시장만은 꾸준하게 거래가 이뤄지고 있고 가격도 떨어지지 않고 있다. 국제통화기금(IMF) 관리체제와 2008년 리먼 브라더스 사태 등 몇 차례 큰 고비를 넘기는 과정에서 장기적으로 볼 때 빌딩은 가격이 하락하지 않는다는 인식이 투자자들 사이에 확고하게 자리를 잡으면서 빌딩 투자에 대한 관심이 늘어나게 되었으며, 여기에 퇴직 시기가 빨라지면서 베이비부머 세대의 은퇴가 시작되었고 매월 임대 수익을 챙길 수 있는 소형 빌딩 투자까지 늘어나고 있는 실정이다. 본 연구에서는 늘어나는 소규모 빌딩 투자자 수요에 맞추어 보다 정확하고 합리적인 부동산 개발을 위하여 소규모 수익형 부동산 개발 사업의 타당성 분석 모형을 구축하고, 수익형 부동산 개발 사업의 사업성 제고를 위해 선택 가능한 개발 대안별 사업성에 영향을 미치는 요인(임대료, 공실률, 이자율)의 민감도를 분석하였다. 서울시 강남구 신사동 소재의 소규모 건물을 대상으로 매입 후 현 상태를 유지하는 경우, 매입 후 근린생활로 신축하는 경우 및 매입 후 도시형 생활 주택으로 신축하는 경우의 세 가지 개발 대안으로 각 방안별 수지 분석을 통해 현금흐름 및 운영수지를 알아보고, 투자자의 요구 수익률 6% 및 5년간 임대 사업 후 매각한다는 가정하에 세금 납부 전, 세금 납부 후의 NPV, IRR을 도출하여 각 방안별 타당성 분석을 실시하고, 나아가 민감도 분석을 통해 위험의 정도를 알아보았다. 연구 결과 1안 사례 부지 매입 후 현 상태를 유지하는 방안의 세전 NPV는 38,480천원, 세후 NPV는 –47,723천원, 세전 IRR은 6.64%, 세후 IRR은 5.20%로 도출되었으며, 2안 기존 건물 철거 후 근린생활시설로 신축하는 방안의 세전 NPV는 175,475천원, 세후 NPV는 15,473천원, 세전 IRR은 8.38%, 세후 IRR은 6.22%로 도출되었다. 3안 기존 건물 철거 후 도시형 생활주택으로 신축하는 방안의 세전 NPV는 404,700천원, 세후 NPV는 170,248천원으로 나타났으며, 세전 IRR은 11.46%, 세후 IRR은 8.38%로 도출되었다. NPV가 0보다 크고, IRR이 요구수익률 6%보다 커 투자 타당성이 충분한 2안과 3안 중 최적의 대안을 선정하기 위해 각 대안별 NPV와 IRR을 비교해보니 세후를 기준으로 NPV(3) 170,248천원이 NPV(2) 15,473천원보다 커 3안을 최적의 투자 대안으로 선정할 수 있었다. IRR법도 NPV법과 마찬가지로 IRR(3) 8.38%가 IRR(2) 6.22%보다 커 3안을 최적의 투자 대안으로 선정할 수 있었다. 하지만 근린생활시설 건물과 비교하였을 때 도시형생활주택의 운영관리의 어려움, 시장선호 저하, 공급과잉 등 투자분석수치 외 다른 요인들을 종합적으로 살펴볼 때 추후 매각의 어려움이 예상되어 본 사례부지는 근린생활시설 건물로 신축되고 있다. 부동산 개발시 단순한 임대 수익률만의 분석은 지양하고 본 연구에서 활용한 현금흐름할인법을 이용하여 타당성 분석 및 개발 사업에 영향을 미치는 주요 요인을 파악하여 민감도 분석과 이외 다른 여러 가지 요인들을 종합적으로 판단한다면 소규모 수익형 부동산 개발을 구상 중인 사업자들의 시행착오를 최소화하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 다만 부지를 매입하는 절차와 주의사항, 건물을 신축하는 과정과 임대 및 사후 관리에 필요한 사항들을 다루지 못한 아쉬움이 남는다.
몇 년간 지속된 경기침체가 시장을 짓누르면서 최근 부동산 시장이 전체적으로 가라앉아 있는 상황이다. 아파트, 토지 등 대부분의 부동산 시장이 가격 하락과 거래 실종의 이중고를 겪고 있는 가운데 빌딩 매매 시장만은 꾸준하게 거래가 이뤄지고 있고 가격도 떨어지지 않고 있다. 국제통화기금(IMF) 관리체제와 2008년 리먼 브라더스 사태 등 몇 차례 큰 고비를 넘기는 과정에서 장기적으로 볼 때 빌딩은 가격이 하락하지 않는다는 인식이 투자자들 사이에 확고하게 자리를 잡으면서 빌딩 투자에 대한 관심이 늘어나게 되었으며, 여기에 퇴직 시기가 빨라지면서 베이비부머 세대의 은퇴가 시작되었고 매월 임대 수익을 챙길 수 있는 소형 빌딩 투자까지 늘어나고 있는 실정이다. 본 연구에서는 늘어나는 소규모 빌딩 투자자 수요에 맞추어 보다 정확하고 합리적인 부동산 개발을 위하여 소규모 수익형 부동산 개발 사업의 타당성 분석 모형을 구축하고, 수익형 부동산 개발 사업의 사업성 제고를 위해 선택 가능한 개발 대안별 사업성에 영향을 미치는 요인(임대료, 공실률, 이자율)의 민감도를 분석하였다. 서울시 강남구 신사동 소재의 소규모 건물을 대상으로 매입 후 현 상태를 유지하는 경우, 매입 후 근린생활로 신축하는 경우 및 매입 후 도시형 생활 주택으로 신축하는 경우의 세 가지 개발 대안으로 각 방안별 수지 분석을 통해 현금흐름 및 운영수지를 알아보고, 투자자의 요구 수익률 6% 및 5년간 임대 사업 후 매각한다는 가정하에 세금 납부 전, 세금 납부 후의 NPV, IRR을 도출하여 각 방안별 타당성 분석을 실시하고, 나아가 민감도 분석을 통해 위험의 정도를 알아보았다. 연구 결과 1안 사례 부지 매입 후 현 상태를 유지하는 방안의 세전 NPV는 38,480천원, 세후 NPV는 –47,723천원, 세전 IRR은 6.64%, 세후 IRR은 5.20%로 도출되었으며, 2안 기존 건물 철거 후 근린생활시설로 신축하는 방안의 세전 NPV는 175,475천원, 세후 NPV는 15,473천원, 세전 IRR은 8.38%, 세후 IRR은 6.22%로 도출되었다. 3안 기존 건물 철거 후 도시형 생활주택으로 신축하는 방안의 세전 NPV는 404,700천원, 세후 NPV는 170,248천원으로 나타났으며, 세전 IRR은 11.46%, 세후 IRR은 8.38%로 도출되었다. NPV가 0보다 크고, IRR이 요구수익률 6%보다 커 투자 타당성이 충분한 2안과 3안 중 최적의 대안을 선정하기 위해 각 대안별 NPV와 IRR을 비교해보니 세후를 기준으로 NPV(3) 170,248천원이 NPV(2) 15,473천원보다 커 3안을 최적의 투자 대안으로 선정할 수 있었다. IRR법도 NPV법과 마찬가지로 IRR(3) 8.38%가 IRR(2) 6.22%보다 커 3안을 최적의 투자 대안으로 선정할 수 있었다. 하지만 근린생활시설 건물과 비교하였을 때 도시형생활주택의 운영관리의 어려움, 시장선호 저하, 공급과잉 등 투자분석수치 외 다른 요인들을 종합적으로 살펴볼 때 추후 매각의 어려움이 예상되어 본 사례부지는 근린생활시설 건물로 신축되고 있다. 부동산 개발시 단순한 임대 수익률만의 분석은 지양하고 본 연구에서 활용한 현금흐름할인법을 이용하여 타당성 분석 및 개발 사업에 영향을 미치는 주요 요인을 파악하여 민감도 분석과 이외 다른 여러 가지 요인들을 종합적으로 판단한다면 소규모 수익형 부동산 개발을 구상 중인 사업자들의 시행착오를 최소화하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 다만 부지를 매입하는 절차와 주의사항, 건물을 신축하는 과정과 임대 및 사후 관리에 필요한 사항들을 다루지 못한 아쉬움이 남는다.
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.