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건설사업 중 초기 설계는 프로젝트 전반에 걸쳐 가장 큰 파급효과를 가지는 단계로서 규모, 공사기간, 마감수준 등 대부분의 주요한 의사결정 방향이 결정되며 사업시행자가 이러한 의사결정 방향을 결정짓기 위해 적정공사비 산정은 필연적이며, 세부적인 도면이 없는 상태에서 대안별로 정확한 공사비를 가늠하는 것은 프로젝트의 성패와도 직결되는 사안이다. 최근의 건축프로젝트는 대형화 및 다양화로 인하여 정보가 상대적으로 부족한 초기설계단계에서의 정확한 사업비 예측은 사업의 성패를 결정짓는 중요한 요소로 작용하고 있다. 필자의 경우에도 초기설계 단계의 공사 산정에서 각 설계단계에서 작성되는 도면을 바탕으로 예상 물량을 추정하여 공사비를 산출하는 방식으로 진행되어 왔기 때문에 초기 설계단계 사업예산을 초과하지 않도록 사전에 감지할 수 있는 방법이 없어 실시설계단계 이후 수량산출에 따른 산정된 공사비를 예산범위에 맞추기 위해 재설계를 하는 경우가 발생되어 왔다. 또한, 대형 복합쇼핑몰의 특징상 초기 설계단계에서 다양한 메스와 평면대안을 고민하고 용도별 시설의 변화를 계속적으로 대응하기 위해서는 산출이 빠른 단위면적당 공사비를 이용하는 경우가 있는데, 최근까지 복합건축물에 대한 실적이 적고 용도별 다양한 조건과 시스템에 대한 공종별 단위면적당 공사비에 대한 DB가 없어 발주처의 요구에 빠르고 탄력적이며, 정확한 공사비의 산출에 어려움이 있다. 대형 복합쇼핑몰 프로젝트 전반에 걸친 공사비의 설계단계별 공사비 관리를 효과적으로 수행하기 위해서는 과거 프로젝트 실적자료를 기반으로 한 공사비 산정이 초기설계단계에서 이루어져야 하나, 이에 대한 연구는 부족한 실정으로 용도별 공사비 DB를 구축하기 위해 체계적인 연구가 필요한 실정이다. 또한 복합건축물의 실제 시공사례를 바탕으로 실적자료기반 개산견적DB의 구축 방안을 제시하고자 하였으며, 실적기반 용도별 공사비 DB구축 및 본 Model을 이용한 신규프로젝트를 수행한 결과는 다음과 같다. 가. 본 연구에서는 신규프로젝트를 통하여 기존의 공종별 공사비 체계가 아닌 복합쇼핑몰을 구성하는 용도별 테넌트를 나열하고 세부공종별 분류체계를 수립하였다. 나. 실적자료를 기반으로 시공사례의 도면과 건축물 설계기준을 상호 비교하여 복합쇼핑몰 용도별 임대주와 ...

건설사업 중 초기 설계는 프로젝트 전반에 걸쳐 가장 큰 파급효과를 가지는 단계로서 규모, 공사기간, 마감수준 등 대부분의 주요한 의사결정 방향이 결정되며 사업시행자가 이러한 의사결정 방향을 결정짓기 위해 적정공사비 산정은 필연적이며, 세부적인 도면이 없는 상태에서 대안별로 정확한 공사비를 가늠하는 것은 프로젝트의 성패와도 직결되는 사안이다. 최근의 건축프로젝트는 대형화 및 다양화로 인하여 정보가 상대적으로 부족한 초기설계단계에서의 정확한 사업비 예측은 사업의 성패를 결정짓는 중요한 요소로 작용하고 있다. 필자의 경우에도 초기설계 단계의 공사 산정에서 각 설계단계에서 작성되는 도면을 바탕으로 예상 물량을 추정하여 공사비를 산출하는 방식으로 진행되어 왔기 때문에 초기 설계단계 사업예산을 초과하지 않도록 사전에 감지할 수 있는 방법이 없어 실시설계단계 이후 수량산출에 따른 산정된 공사비를 예산범위에 맞추기 위해 재설계를 하는 경우가 발생되어 왔다. 또한, 대형 복합쇼핑몰의 특징상 초기 설계단계에서 다양한 메스와 평면대안을 고민하고 용도별 시설의 변화를 계속적으로 대응하기 위해서는 산출이 빠른 단위면적당 공사비를 이용하는 경우가 있는데, 최근까지 복합건축물에 대한 실적이 적고 용도별 다양한 조건과 시스템에 대한 공종별 단위면적당 공사비에 대한 DB가 없어 발주처의 요구에 빠르고 탄력적이며, 정확한 공사비의 산출에 어려움이 있다. 대형 복합쇼핑몰 프로젝트 전반에 걸친 공사비의 설계단계별 공사비 관리를 효과적으로 수행하기 위해서는 과거 프로젝트 실적자료를 기반으로 한 공사비 산정이 초기설계단계에서 이루어져야 하나, 이에 대한 연구는 부족한 실정으로 용도별 공사비 DB를 구축하기 위해 체계적인 연구가 필요한 실정이다. 또한 복합건축물의 실제 시공사례를 바탕으로 실적자료기반 개산견적DB의 구축 방안을 제시하고자 하였으며, 실적기반 용도별 공사비 DB구축 및 본 Model을 이용한 신규프로젝트를 수행한 결과는 다음과 같다. 가. 본 연구에서는 신규프로젝트를 통하여 기존의 공종별 공사비 체계가 아닌 복합쇼핑몰을 구성하는 용도별 테넌트를 나열하고 세부공종별 분류체계를 수립하였다. 나. 실적자료를 기반으로 시공사례의 도면과 건축물 설계기준을 상호 비교하여 복합쇼핑몰 용도별 임대주와 임차인의 공사범위를 구분하고 공사비의 영향요소를 분석하여 실적기반 공사비 DB를 구축하였다. 다. 단계별로 설계안이 발전됨에 따라 개산견적에 건축가를 참여시킴으로써 설계단계에서 공사비 검토가 효율적으로 이루어져 공사비 예산에 부합하는 설계를 할 수 있도록 CM(Cost Management)를 수행하였다. 본 연구의 기대효과로는 복합쇼핑몰의 사업 계획시 실적기반 공사비DB를 적용할 경우 개산견적의 정밀성을 향상시킬 수 있으며 다양한 설계대안에 따라 용도 및 구성의 변화에 탄력적으로 대응할 수 있으며 발주자의 니즈(Needs)를 반영한 용도별 선택적 조합과 그 목적에 맞는 다양한 대안별 공사비의 산정과 비교가 가능할 것이다.

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