도시재생 활성화 수단으로서 리모델링 활성화 구역 내 토지등소유자의 경제성 분석 : 서울특별시 상업지역을 중심으로 Analysis on the Feasibility of Land or Building Owners in Remodeling Districts as a Technique of Urban Regeneration원문보기
최근 한국 GDP 성장률 장기 전망은 2018~2030년 3.3%, 2031~2060 0.6%로 저성장시대 진입을 예고하고 있다. 저성장기 선진국의 경우 1인당 GDP가 2만 달러를 넘어서면서 건축물 리모델링 시장이 활성화되는 경향을 보여 왔으며, 1인당 GDP 2만 달러를 넘은 한국사회에서도 이러한 경향은 이미 나타나고 있다. 국토교통부에서는 2010. 8. 5일 침체된 건설산업 활성화 및 저탄소 녹색성장 도시 구현을 위하여 일반건축물의 리모델링 시 증축규모를 기존 건축물 ...
최근 한국 GDP 성장률 장기 전망은 2018~2030년 3.3%, 2031~2060 0.6%로 저성장시대 진입을 예고하고 있다. 저성장기 선진국의 경우 1인당 GDP가 2만 달러를 넘어서면서 건축물 리모델링 시장이 활성화되는 경향을 보여 왔으며, 1인당 GDP 2만 달러를 넘은 한국사회에서도 이러한 경향은 이미 나타나고 있다. 국토교통부에서는 2010. 8. 5일 침체된 건설산업 활성화 및 저탄소 녹색성장 도시 구현을 위하여 일반건축물의 리모델링 시 증축규모를 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의를 거쳐 완화하던 것을 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역(리모델링 활성화구역)은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위까지 완화할 수 있도록「건축법 시행규칙」을 개정하였다. 건축법령 개정이후 서울시는 기성시가지 도시재생활성화를 위해 2011년부터 2014년까지 20개소, 대지면적 1,205,721㎡를 리모델링 활성화 구역으로 지정 · 운영 중에 있으나, 구역 지정 후 3년이 지난 현재까지 리모델링 활성화 구역에서 적용되는 인센티브를 받아 시행된 사업은 2건으로 현재까지 리모델링이 활성화 되지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 연구에서는 서울시 리모델링 활성화 구역의 도시재생 수단으로서 활용 가능성을 알아보고자 리모델링 수요가 많은 상업지역을 중심으로 리모델링 활성화 구역의 운영 실태와 경제성을 분석하였다. 리모델링 활성화 구역 운영실태 조사 결과, 리모델링 활성화 구역 제도에 대한 주민 홍보가 부족한 것으로 나타났으며, 토지등소유자들은 현재 자신이 소유하고 있는 건축물에 대한 리모델링의 필요성은 느끼고 있으나, 사업성 여부, 사업자금 마련 등의 사유로 개발을 실행에 옮기지 못하고 있고, 리모델링 활성화를 위해서 절차 간소화, 세제 혜택, 사업비 저리융자 등의 지원 정책이 필요하다고 생각하고 있음을 알 수 있었다. 경제성 분석은 비용편익 방법을 사용하여 리모델링 활성화 구역이 지정된 상업지역에서 리모델링과 신축 개발방식에 따른 사업성을 추정하였으며, 분석 항목은 비용으로 공사비, 영업경비, 금융비용을 편익으로는 임대수익을 변수로 구성하고, 잔존가치는 분석기간 종료 시점 최종 비용에서 차감하는 것으로 반영하였다. 경제성 분석 결과, 기존 건축물의 건폐율과 용적률 등 규모에 따라 다소 차이는 있으나 리모델링 활성화 구역 내에서 인센티브 적용을 받아 시행하는 리모델링 사업의 경우 전반적으로 경제적 효용이 있는 것으로 나타났으며, 기존 건축물의 건폐율, 용적률 변화에 따른 민감도 분석에서는 건폐율이 높을수록 용적률은 낮을수록 리모델링 사업의 편익/비용 비율이 높게 나타남을 알 수 있었다. 연구 결과를 종합해 보면 리모델링 활성화 구역이 도시재생 수단으로서 활용 가능성을 갖고 있다는 것, 토지등소유자가 현재 자신이 소유하고 있는 건축물에 대한 리모델링의 필요성에 공감하고 있다는 점과 리모델링 활성화 구역이 첫째 토지등소유자의 사업 검토 초기 단계 수익성 검토 수단 부재, 둘째 사업시행을 위한 자금 부족, 셋째 리모델링 활성화 구역에 대한 홍보 부족 등으로 활성화 되지 못하고 있다는 것을 알 수 있다. 본 연구에서 경제성 분석을 위해 제시한 분석의 틀은 리모델링 및 신축을 고민 중인 토지등소유자에게 사업 검토 초기단계에서 대상지 여건을 고려한 최적 사업 방식과 규모를 사전에 확인 할 수 있는 수단을 제공하였다는 점에서 그 의미가 있다 할 것이다. 끝으로, 본 연구 결과 제시된 경제성 분석 틀의 활용과 실태 조사에서 나타난 리모델링시 세금 감면 및 사업비 저리 융자 등의 금융 정책, 다양한 매체를 활용한 제도의 적극적인 홍보 등이 병행 된다면 도시재생 수단으로서 리모델링 활성화 구역은 충분히 그 역할을 수행 할 수 있을 것으로 판단된다.
최근 한국 GDP 성장률 장기 전망은 2018~2030년 3.3%, 2031~2060 0.6%로 저성장시대 진입을 예고하고 있다. 저성장기 선진국의 경우 1인당 GDP가 2만 달러를 넘어서면서 건축물 리모델링 시장이 활성화되는 경향을 보여 왔으며, 1인당 GDP 2만 달러를 넘은 한국사회에서도 이러한 경향은 이미 나타나고 있다. 국토교통부에서는 2010. 8. 5일 침체된 건설산업 활성화 및 저탄소 녹색성장 도시 구현을 위하여 일반건축물의 리모델링 시 증축규모를 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의를 거쳐 완화하던 것을 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역(리모델링 활성화구역)은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위까지 완화할 수 있도록「건축법 시행규칙」을 개정하였다. 건축법령 개정이후 서울시는 기성시가지 도시재생활성화를 위해 2011년부터 2014년까지 20개소, 대지면적 1,205,721㎡를 리모델링 활성화 구역으로 지정 · 운영 중에 있으나, 구역 지정 후 3년이 지난 현재까지 리모델링 활성화 구역에서 적용되는 인센티브를 받아 시행된 사업은 2건으로 현재까지 리모델링이 활성화 되지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 연구에서는 서울시 리모델링 활성화 구역의 도시재생 수단으로서 활용 가능성을 알아보고자 리모델링 수요가 많은 상업지역을 중심으로 리모델링 활성화 구역의 운영 실태와 경제성을 분석하였다. 리모델링 활성화 구역 운영실태 조사 결과, 리모델링 활성화 구역 제도에 대한 주민 홍보가 부족한 것으로 나타났으며, 토지등소유자들은 현재 자신이 소유하고 있는 건축물에 대한 리모델링의 필요성은 느끼고 있으나, 사업성 여부, 사업자금 마련 등의 사유로 개발을 실행에 옮기지 못하고 있고, 리모델링 활성화를 위해서 절차 간소화, 세제 혜택, 사업비 저리융자 등의 지원 정책이 필요하다고 생각하고 있음을 알 수 있었다. 경제성 분석은 비용편익 방법을 사용하여 리모델링 활성화 구역이 지정된 상업지역에서 리모델링과 신축 개발방식에 따른 사업성을 추정하였으며, 분석 항목은 비용으로 공사비, 영업경비, 금융비용을 편익으로는 임대수익을 변수로 구성하고, 잔존가치는 분석기간 종료 시점 최종 비용에서 차감하는 것으로 반영하였다. 경제성 분석 결과, 기존 건축물의 건폐율과 용적률 등 규모에 따라 다소 차이는 있으나 리모델링 활성화 구역 내에서 인센티브 적용을 받아 시행하는 리모델링 사업의 경우 전반적으로 경제적 효용이 있는 것으로 나타났으며, 기존 건축물의 건폐율, 용적률 변화에 따른 민감도 분석에서는 건폐율이 높을수록 용적률은 낮을수록 리모델링 사업의 편익/비용 비율이 높게 나타남을 알 수 있었다. 연구 결과를 종합해 보면 리모델링 활성화 구역이 도시재생 수단으로서 활용 가능성을 갖고 있다는 것, 토지등소유자가 현재 자신이 소유하고 있는 건축물에 대한 리모델링의 필요성에 공감하고 있다는 점과 리모델링 활성화 구역이 첫째 토지등소유자의 사업 검토 초기 단계 수익성 검토 수단 부재, 둘째 사업시행을 위한 자금 부족, 셋째 리모델링 활성화 구역에 대한 홍보 부족 등으로 활성화 되지 못하고 있다는 것을 알 수 있다. 본 연구에서 경제성 분석을 위해 제시한 분석의 틀은 리모델링 및 신축을 고민 중인 토지등소유자에게 사업 검토 초기단계에서 대상지 여건을 고려한 최적 사업 방식과 규모를 사전에 확인 할 수 있는 수단을 제공하였다는 점에서 그 의미가 있다 할 것이다. 끝으로, 본 연구 결과 제시된 경제성 분석 틀의 활용과 실태 조사에서 나타난 리모델링시 세금 감면 및 사업비 저리 융자 등의 금융 정책, 다양한 매체를 활용한 제도의 적극적인 홍보 등이 병행 된다면 도시재생 수단으로서 리모델링 활성화 구역은 충분히 그 역할을 수행 할 수 있을 것으로 판단된다.
The recent long-term outlook of South Korea’s GDP growth rate has recorded 3.3% and 0.6% during 2018-2013 and 2031-2060 respectively, foreshadowing the entry into the era of low-growth. As for the case of a developed country undergoing the low-growth stage, GDP per capita has exceeded twenty thousan...
The recent long-term outlook of South Korea’s GDP growth rate has recorded 3.3% and 0.6% during 2018-2013 and 2031-2060 respectively, foreshadowing the entry into the era of low-growth. As for the case of a developed country undergoing the low-growth stage, GDP per capita has exceeded twenty thousand dollar, manifesting a trend of invigoration in the market of structural remodeling. Within the society of South Korea, which already passed through the same GDP per capita mark, the similar social trend has already been emerging. On 2010 August 5th, after admitting vitalization of remodeling was imperative, Ministry of Land, Infrastructureand Transport, to both vitalize the sagging construction industry and materialize low-carbon, eco-friendly city, has amended the “Enforcement regulation of Building Act.” It was to increase the possible extension scale of a remodeling general building even to three tenth of the gross floor area, which originally had to undergo deliberation of the Architectural Design Review Committee for an increment from its initial one tenth mark. With the amendment of Building Act, Seoul city starting from 2011 to 2014 had designated and is still operating 20 different locations or namely 1,205,721 m2 lot area as vitalization zone, yet , there are two but unfinished remodeling areas, which was financed by remodeling incentives until present, three years past since the initial designation. Accordingly, this research analyzed the actual condition and economic utility of remodeling vitalization zone to learn its potential practical use as means to urban regeneration of Seoul city’s remodeling vitalization zone. After conducting a survey in the remodeling zone, the vagueness among local residents on the remodeling vitalization system became evident. Although the proprietors sense the necessity to refurbish their buildings, due to constraining causes such as its business potential and risk, and raising the funds, they have been unable to take action. Besides, we were able to learn they are also feeling the absence of policies supporting the vitalization, such as simplification of procedures, tax benefits, and low interest rate on business loans. The cost benefit analysis method has been used in the analysis on economic utility to speculate the business value of commercial area designated as vitalizing remodeling zone, which follows the development method of construction. The cost provisions are composed of construction expense, operating expense, and financial fee; the benefit provision was the profits from leasing. The residual value was computed by subtracting the total expense from the profit made from leasing at the end of the analysis. The result of the analysis on economic utility testifies, even though there could be discrepancy to a certain degree depending on the changes in the building to land ratio and floor area ratio of the preexisting buildings, those remodeling businesses in the vitalizing remodeling zone, which qualifies for incentives, generally have economic utilities. The sensitivity analysis of change in the building to land ratio and floor area ratio suggests the higher the building to land ratio and the lower the floor area ratio, the better the benefit and cost ratio of remodeling business. Consolidating the results of two analyses, we can draw following conclusions: 1) vitalizing remodeling zone possesses potentiality to be used as means to regenerate urban areas. 2) Proprietors likewise sense the necessity of refurbishment to the buildings they possess. And 3) vitalizing remodeling zone lacks, first, the tools for the proprietors to examine the profitability of their business at its early stage, secondly, funds to practice their business, and lastly PR activities for local awareness. Hence, the stagnation of vitalization within the remodeling zone. The framework of analysis for the assessment of economic utility that this research suggests will be significant as it offers the means to confirm preliminarily the up-to-date, optimum business methods and scales for the early stage of business, which takes conditions of the target area into account. Conclusively, if the use of the framework of economic utility that this research suggests, the financial policies such as tax cuts and low interest loan for remodeling businesses, and the proactive PR activities through various mediums by the system collaborate in accordance, it is believed vitalizing remodeling zone will surely fulfill its role as means to the urban regeneration.
The recent long-term outlook of South Korea’s GDP growth rate has recorded 3.3% and 0.6% during 2018-2013 and 2031-2060 respectively, foreshadowing the entry into the era of low-growth. As for the case of a developed country undergoing the low-growth stage, GDP per capita has exceeded twenty thousand dollar, manifesting a trend of invigoration in the market of structural remodeling. Within the society of South Korea, which already passed through the same GDP per capita mark, the similar social trend has already been emerging. On 2010 August 5th, after admitting vitalization of remodeling was imperative, Ministry of Land, Infrastructureand Transport, to both vitalize the sagging construction industry and materialize low-carbon, eco-friendly city, has amended the “Enforcement regulation of Building Act.” It was to increase the possible extension scale of a remodeling general building even to three tenth of the gross floor area, which originally had to undergo deliberation of the Architectural Design Review Committee for an increment from its initial one tenth mark. With the amendment of Building Act, Seoul city starting from 2011 to 2014 had designated and is still operating 20 different locations or namely 1,205,721 m2 lot area as vitalization zone, yet , there are two but unfinished remodeling areas, which was financed by remodeling incentives until present, three years past since the initial designation. Accordingly, this research analyzed the actual condition and economic utility of remodeling vitalization zone to learn its potential practical use as means to urban regeneration of Seoul city’s remodeling vitalization zone. After conducting a survey in the remodeling zone, the vagueness among local residents on the remodeling vitalization system became evident. Although the proprietors sense the necessity to refurbish their buildings, due to constraining causes such as its business potential and risk, and raising the funds, they have been unable to take action. Besides, we were able to learn they are also feeling the absence of policies supporting the vitalization, such as simplification of procedures, tax benefits, and low interest rate on business loans. The cost benefit analysis method has been used in the analysis on economic utility to speculate the business value of commercial area designated as vitalizing remodeling zone, which follows the development method of construction. The cost provisions are composed of construction expense, operating expense, and financial fee; the benefit provision was the profits from leasing. The residual value was computed by subtracting the total expense from the profit made from leasing at the end of the analysis. The result of the analysis on economic utility testifies, even though there could be discrepancy to a certain degree depending on the changes in the building to land ratio and floor area ratio of the preexisting buildings, those remodeling businesses in the vitalizing remodeling zone, which qualifies for incentives, generally have economic utilities. The sensitivity analysis of change in the building to land ratio and floor area ratio suggests the higher the building to land ratio and the lower the floor area ratio, the better the benefit and cost ratio of remodeling business. Consolidating the results of two analyses, we can draw following conclusions: 1) vitalizing remodeling zone possesses potentiality to be used as means to regenerate urban areas. 2) Proprietors likewise sense the necessity of refurbishment to the buildings they possess. And 3) vitalizing remodeling zone lacks, first, the tools for the proprietors to examine the profitability of their business at its early stage, secondly, funds to practice their business, and lastly PR activities for local awareness. Hence, the stagnation of vitalization within the remodeling zone. The framework of analysis for the assessment of economic utility that this research suggests will be significant as it offers the means to confirm preliminarily the up-to-date, optimum business methods and scales for the early stage of business, which takes conditions of the target area into account. Conclusively, if the use of the framework of economic utility that this research suggests, the financial policies such as tax cuts and low interest loan for remodeling businesses, and the proactive PR activities through various mediums by the system collaborate in accordance, it is believed vitalizing remodeling zone will surely fulfill its role as means to the urban regeneration.
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