(국문초록) 택지개발 방향의 재설정을 위한 주택시장 수요변화 분석 - 점유형태,주택규모,주거입지를 중심으로 - 단국대학교 대학원 도시계획 및 부동산학과 도시 및 지역계획 전공 유 창 형 지도교수： 김 현 수 주택시장이 공급자에서 수요자 중심으로 빠르게 변화하고 있으나, 주택공급을 주도 하는 공공시행자의 택지개발사업은 수요자의 수요특성을 고려하지 않고 여전히 양적지표 중심의 택지개발 시행체계 또는 공급자 위주의 사업방식에 머무르고 있어 주택정책의 효율성을 떨어뜨리고 있다. 주택수요는 자가와 차가의 점유형태에 따라 지역별, 규모별, 공간적 차별화가 나타나므로 미분양을 방지하고 사업의 효율성을 높이기 위해서는 현행 택지개발사업의 시행체계를 점검하고 수요변화에 부응할 수 있도록 방향 재설정이 필요한 시점이다. 본 연구는 자가와 차가의 점유형태별 수요특성을 제대로 반영하지 못하는 택지개발사업의 문제점을 임대주택 비율, 가구당 인구, 주거용지 ...
(국문초록) 택지개발 방향의 재설정을 위한 주택시장 수요변화 분석 - 점유형태,주택규모,주거입지를 중심으로 - 단국대학교 대학원 도시계획 및 부동산학과 도시 및 지역계획 전공 유 창 형 지도교수： 김 현 수 주택시장이 공급자에서 수요자 중심으로 빠르게 변화하고 있으나, 주택공급을 주도 하는 공공시행자의 택지개발사업은 수요자의 수요특성을 고려하지 않고 여전히 양적지표 중심의 택지개발 시행체계 또는 공급자 위주의 사업방식에 머무르고 있어 주택정책의 효율성을 떨어뜨리고 있다. 주택수요는 자가와 차가의 점유형태에 따라 지역별, 규모별, 공간적 차별화가 나타나므로 미분양을 방지하고 사업의 효율성을 높이기 위해서는 현행 택지개발사업의 시행체계를 점검하고 수요변화에 부응할 수 있도록 방향 재설정이 필요한 시점이다. 본 연구는 자가와 차가의 점유형태별 수요특성을 제대로 반영하지 못하는 택지개발사업의 문제점을 임대주택 비율, 가구당 인구, 주거용지 토지이용계획 측면에서 살펴보았다. 연구진행은 점유형태 및 주택규모에 관한 자료를 대상으로 통계적인 분석과 case study를 이용한 분석으로 구분하여 수요특성을 파악한 후 이를 택지개발사업에 적용함으로써 주택건설계획과 토지이용계획을 수립하는데 타당한 개선방안을 제시하고자 하였다. 수요특성을 반영하지 못하는 문제점으로는 임대비율의 임의적인 적용에 의한 공급과 수요의 불일치, 자가와 차가의 점유형태 또는 주택규모의 차이를 반영하지 않는 단일 가구당 인구의 적용, 토지이용계획 수립시 직장과의 거리가 가까울수록 임차수요가 높게 나타나는 공간특성이 고려되지 않고 있다. 주택 점유형태별 수요특성을 파악하기 위한 자·차가 선택요인과 규모, 공간특성에 관한 실증분석 결과는 향후 자가에서 차가로 점유형태의 선호변화가 예측되며, 자가 선택에 가장 큰 영향을 주는 요인은 자산인 것으로 나타났다. 그리고 자가와 차가의 점유형태에 따라 지역별·주택규모별·소득수준간 선호차이가 있고, 주택의 규모가 작을수록 주택의 점유확률이 낮아지며, 소득수준이 높을수록 주택의 점유확률이 높게 나타났다. 한편, 점유형태의 공간적인 특성에서는 주거와 직장과의 접근성은 모든 소득계층에서, 주택규모는 85㎡미만에서 접근성이 좋을수록 차가를 선호하며, 도시외곽에 떨어져 있을수록 양질의 주거환경 선택을 위해 자가소비가 증가하는 것으로 나타났다. 장기전세주택 입주자의 주택규모 선택은 경제적 변수가 가장 중요한 결정요인으로 분석되었다. 특히, 이전 주거지의 주거특성이 현재의 주택규모 선택에 영향을 미치고 있으며, 이전 주거형태가 전세형 아파트인 경우에는 장기전세주택과 주거 연속성에서 상호 높은 상관관계가 파악되었다. 16개 신도시를 대상으로 주거와 직장과의 이격거리를 분석한 결과는 직장과의 거리가 가까울수록 임차수요가 높게 나타나는 점유형태별 주거특성이 반영되지 않았다. 따라서 현행 택지개발사업은 임대주택 공급비율 적용시 지역별 선호차이가 고려되어야 하며, 주택유형별· 점유형태별· 규모별로 가구당 인구수를 달리 적용하여야 하고, 토지이용계획 수립시 직장과 자가와 차가의 점유형태별 공간특성에 부합하는 공동주택단지의 계획기준 보완이 필요한 것으로 판단된다. 이상의 연구결과를 토대로 본 연구는 다음과 같은 시사점을 제시하였다. 첫째, 상위계획인 도시계획에서 분양주택과 임대주택의 유형을 구분하여 점유형태별 주택 공급계획이 수립되어야 한다. 다음 사업단계인 택지개발사업에서 수요특성에 적절하게 대응하지 못하는 임대주택 비율, 가구당 인구, 주거용지 공간배치 등의 계획기준 개선을 통하여 택지개발의 방향을 재설정함이 필요하다. 둘째, 소득계층별 공통으로 주택규모 결정에 주거비용 등의 경제적 요인이 중요한 영향을 미치므로 해당지역의 소득계층별 지불능력에 부합하는 적정규모(Affordable Housing)의 주택을 공급하는 방안이 필요하다. 또한, 장기전세주택의 경우 이전 주거지의 주거특성이 현재의 주택규모 선택에 영향을 미치므로 규모별 공급계획 수립시 입주대상에 대한 사전 주거특성 조사를 통하여 맞춤형 주택을 설계하는 방안이 검토되어야 한다. 셋째, 주택 점유형태 결정에 영향을 미치는 요인에 대한 조사항목을 도시계획 내용에 추가하여 도시계획 차원의 주택공급제도 보완 방안이 고려되어야 한다. 이러한 요인들은 해당도시의 분양과 임대수요를 판단하는데 유용한 자료이므로 향후 보다 정교한 도시계획 수립을 위해서는 해당 자료에 대하여 도시계획 차원의 조사·관리와 시계열적인 접근이 요구된다. 마지막으로, 수요자 중심의 시장변화에 부응하여 계획도시 등에 수요특성이 합리적으로 반영될 수 있도록 신도시계획기준 등 관련지침의 개선이 지속적으로 검토되어 토지이용계획과 수요특성 간 정합성이 이루어져야 한다.
(국문초록) 택지개발 방향의 재설정을 위한 주택시장 수요변화 분석 - 점유형태,주택규모,주거입지를 중심으로 - 단국대학교 대학원 도시계획 및 부동산학과 도시 및 지역계획 전공 유 창 형 지도교수： 김 현 수 주택시장이 공급자에서 수요자 중심으로 빠르게 변화하고 있으나, 주택공급을 주도 하는 공공시행자의 택지개발사업은 수요자의 수요특성을 고려하지 않고 여전히 양적지표 중심의 택지개발 시행체계 또는 공급자 위주의 사업방식에 머무르고 있어 주택정책의 효율성을 떨어뜨리고 있다. 주택수요는 자가와 차가의 점유형태에 따라 지역별, 규모별, 공간적 차별화가 나타나므로 미분양을 방지하고 사업의 효율성을 높이기 위해서는 현행 택지개발사업의 시행체계를 점검하고 수요변화에 부응할 수 있도록 방향 재설정이 필요한 시점이다. 본 연구는 자가와 차가의 점유형태별 수요특성을 제대로 반영하지 못하는 택지개발사업의 문제점을 임대주택 비율, 가구당 인구, 주거용지 토지이용계획 측면에서 살펴보았다. 연구진행은 점유형태 및 주택규모에 관한 자료를 대상으로 통계적인 분석과 case study를 이용한 분석으로 구분하여 수요특성을 파악한 후 이를 택지개발사업에 적용함으로써 주택건설계획과 토지이용계획을 수립하는데 타당한 개선방안을 제시하고자 하였다. 수요특성을 반영하지 못하는 문제점으로는 임대비율의 임의적인 적용에 의한 공급과 수요의 불일치, 자가와 차가의 점유형태 또는 주택규모의 차이를 반영하지 않는 단일 가구당 인구의 적용, 토지이용계획 수립시 직장과의 거리가 가까울수록 임차수요가 높게 나타나는 공간특성이 고려되지 않고 있다. 주택 점유형태별 수요특성을 파악하기 위한 자·차가 선택요인과 규모, 공간특성에 관한 실증분석 결과는 향후 자가에서 차가로 점유형태의 선호변화가 예측되며, 자가 선택에 가장 큰 영향을 주는 요인은 자산인 것으로 나타났다. 그리고 자가와 차가의 점유형태에 따라 지역별·주택규모별·소득수준간 선호차이가 있고, 주택의 규모가 작을수록 주택의 점유확률이 낮아지며, 소득수준이 높을수록 주택의 점유확률이 높게 나타났다. 한편, 점유형태의 공간적인 특성에서는 주거와 직장과의 접근성은 모든 소득계층에서, 주택규모는 85㎡미만에서 접근성이 좋을수록 차가를 선호하며, 도시외곽에 떨어져 있을수록 양질의 주거환경 선택을 위해 자가소비가 증가하는 것으로 나타났다. 장기전세주택 입주자의 주택규모 선택은 경제적 변수가 가장 중요한 결정요인으로 분석되었다. 특히, 이전 주거지의 주거특성이 현재의 주택규모 선택에 영향을 미치고 있으며, 이전 주거형태가 전세형 아파트인 경우에는 장기전세주택과 주거 연속성에서 상호 높은 상관관계가 파악되었다. 16개 신도시를 대상으로 주거와 직장과의 이격거리를 분석한 결과는 직장과의 거리가 가까울수록 임차수요가 높게 나타나는 점유형태별 주거특성이 반영되지 않았다. 따라서 현행 택지개발사업은 임대주택 공급비율 적용시 지역별 선호차이가 고려되어야 하며, 주택유형별· 점유형태별· 규모별로 가구당 인구수를 달리 적용하여야 하고, 토지이용계획 수립시 직장과 자가와 차가의 점유형태별 공간특성에 부합하는 공동주택단지의 계획기준 보완이 필요한 것으로 판단된다. 이상의 연구결과를 토대로 본 연구는 다음과 같은 시사점을 제시하였다. 첫째, 상위계획인 도시계획에서 분양주택과 임대주택의 유형을 구분하여 점유형태별 주택 공급계획이 수립되어야 한다. 다음 사업단계인 택지개발사업에서 수요특성에 적절하게 대응하지 못하는 임대주택 비율, 가구당 인구, 주거용지 공간배치 등의 계획기준 개선을 통하여 택지개발의 방향을 재설정함이 필요하다. 둘째, 소득계층별 공통으로 주택규모 결정에 주거비용 등의 경제적 요인이 중요한 영향을 미치므로 해당지역의 소득계층별 지불능력에 부합하는 적정규모(Affordable Housing)의 주택을 공급하는 방안이 필요하다. 또한, 장기전세주택의 경우 이전 주거지의 주거특성이 현재의 주택규모 선택에 영향을 미치므로 규모별 공급계획 수립시 입주대상에 대한 사전 주거특성 조사를 통하여 맞춤형 주택을 설계하는 방안이 검토되어야 한다. 셋째, 주택 점유형태 결정에 영향을 미치는 요인에 대한 조사항목을 도시계획 내용에 추가하여 도시계획 차원의 주택공급제도 보완 방안이 고려되어야 한다. 이러한 요인들은 해당도시의 분양과 임대수요를 판단하는데 유용한 자료이므로 향후 보다 정교한 도시계획 수립을 위해서는 해당 자료에 대하여 도시계획 차원의 조사·관리와 시계열적인 접근이 요구된다. 마지막으로, 수요자 중심의 시장변화에 부응하여 계획도시 등에 수요특성이 합리적으로 반영될 수 있도록 신도시계획기준 등 관련지침의 개선이 지속적으로 검토되어 토지이용계획과 수요특성 간 정합성이 이루어져야 한다.
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