1960년대부터 시작된 경제개발 5개년 계획에 따라 우리나라는 급속한 경제성장과 함께 도시화 및 산업화로 변화되었으며, 좁은 국토면적과 높은 인구밀도 등으로 인한 주택문제를 해결하기 위해 우리나라의 특성에 적합한 주거양식인 아파트라는 공동주택형식을 도입하게 되었다. 그러나, 우리나라의 아파트는 질적인 성장보다는 단기간 물량위주의 공급을 우선으로 하였기 때문에 평면의 획일화, 고정화 등의 문제점과 더불어 사용상, 기능상, 미관상 다양한 하자가 지속적으로 발생하여 소비자와 건설사간 상호간 분쟁으로 야기되어 사회적, 경제적 손실이 발생...
1960년대부터 시작된 경제개발 5개년 계획에 따라 우리나라는 급속한 경제성장과 함께 도시화 및 산업화로 변화되었으며, 좁은 국토면적과 높은 인구밀도 등으로 인한 주택문제를 해결하기 위해 우리나라의 특성에 적합한 주거양식인 아파트라는 공동주택형식을 도입하게 되었다. 그러나, 우리나라의 아파트는 질적인 성장보다는 단기간 물량위주의 공급을 우선으로 하였기 때문에 평면의 획일화, 고정화 등의 문제점과 더불어 사용상, 기능상, 미관상 다양한 하자가 지속적으로 발생하여 소비자와 건설사간 상호간 분쟁으로 야기되어 사회적, 경제적 손실이 발생하여 왔으며, 최근 주거시장이 소비자 중심으로 변화되면서 소비자의 눈높이와 기대가치를 충족시키기에 어려움이 있는 실정이다. 기존 선행연구들의 경우 하자의 원인, 하자관리 시스템, 소비자와 건설사간 하자분쟁 등에 집중되어 있어 시대별 설계변천에 따른 공동주택의 하자가 어떠한 유형과 특징을 나타내고 있으며 이에 대한 개선방안 및 대책은 무엇인지 등 이와 관련된 연구는 미흡하였다. 따라서, 본 연구에서는 2015년 현재 국내의 시공 도급순위 10위내 A건설사의 1990년대 이후부터 2015년 현재까지 준공된 아파트 105개소 171만건의 하자사례 분석을 통하여 시대별 하자 유형의 변화와 특징을 분석하였고, 반복적으로 발생하는 하자와 하자유형 등을 통해 관리중점 대상공종을 도출하여 시공단계의 하자예방과 소비자 만족도 향상을 목적으로 하였다. 먼저 선행연구 및 문헌조사 등을 통해 공동주택의 일반적인 개념 및 특징과 우리나라 공동주택 중 아파트의 시대별 평면계획 및 마감의 변천과정, 시대별 변화요인, 하자의 개념 및 관계법, 공동주택 하자발생의 특징에 대하여 내용별로 정리하였고, ‘A'사 사례조사 대상단지의 단위세대 평면 및 마감재와 선행연구 및 문헌조사에서 분석된 시대별 평면 및 마감재와의 비교·분석을 시행하였다. 전체 입주세대 하자접수현황을 중심으로 시대별 하자사항을 대공종, 소공종, 하자다발 10대 공종, 유형별로 분류하였으며, 이를 근거로 시대별 하자유형의 변화요인과 특성을 분석하고, 관리중점 대상을 도출하였다.
이에 따른 연구내용의 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 공동주택의 설계는 2000년대 이전의 정형화된 평면 및 마감재 구성방식에서 소비자들의 생활방식의 변화와 욕구를 충족시킬 수 있는 다양한 평면과 마감재로 변화되고 있는 것으로 나타났다.
둘째, 공동주택의 하자는 건축공사의 마감공사부분이 가장 많이 발생하였으며, 주요 유형으로는 불량, 기타, 파손 등이 전체하자의 76.8~79%를 차지하고 있어 이에 따른 관리가 필요한 것으로 분석되었다.
셋째, 시대별 하자유형 변화 중 기타항목인 클레임의 급격한 증가는 소비자들의 주거공간에 대한 눈높이와 기대가치의 상승, 인터넷 등을 통한 다양한 하자정보의 습득과 소비자 상호간 소통확대 등을 통하여 과거와 다른 소비자 중심의 패턴으로 변화하고 있음을 알 수 있으며, 향후 건설사들은 소비자 중심의 환경변화에 상품과 품질 측면에서 적극 대응해야 할 필요가 있는 것으로 판단된다.
넷째, 시대의 변화에도 불구하고 반복적으로 높은 하자율이 발생하는 공종으로 주방가구공사, 일반가구공사, 도배공사, 타일공사 등이 도출되었으며, 이는 세대마감에서 소비자들에게 사용빈도, 노출빈도, 관심도가 높은 공종으로 하자예방을 위한 시공측면의 관리와 후속 조치측면의 보양관리 등에 대한 보완이 필요한 것으로 도출되었다.
다섯째, 마감품질 저해요인을 최소화하고, 공기지연여부를 사전에 확인하여 신속히 대응하며, 재시공 등으로 인한 공기지연 리스크와 비용을 최소화 할 수 있도록 공사중 중간관리일 관리 강화, 마감공사 성력화 부분의 확대, BIM(Building Information Modeling) 등의 활용을 통해 건축·설비·전기 공사의 공종간 간섭 사항 사전체크 등을 제안하였다.
본 논문은 공동주택의 양적성장에만 치우쳐 하자발생으로 이어지는 품질저하에 대한 해결책을 제시하기 위하여 공동주택 시대별 설계 변천에 따른 하자발생현황 분석을 통해 마감공사부분의 중점관리대상을 도출하였으며, 이를 적용할 경우 입주후 사용단계에서의 하자로 인한 불편을 줄일 수 있고, 시공자 입장에서 하자발생으로 이어지는 물적 피해를 최소화 할 수 있을 것이다. 그러나, 연구의 범위가 ‘A’사의 사례로 한정되어있고, 공종별 하자의 세부유형에 대한 검토가 미흡하였으며, 하자발생 원인에 대한 유형화가 미흡하였다. 또한, 시대별 마감설계변화에 따른 하자를 중심으로 분석하여 세부 설계요건의 변화에 따른 검토가 미흡하였다 할 수 있다. 따라서, 향후 대형 건설사들의 사례와 각 세부공종별 하자원인에 대한 분석 및 유형화, 하자내용에 대한 분류체계 및 세부 설계요건 변화 등에 대한 분석을 통해 추가 연구가 진행되어야 할 것이다.
1960년대부터 시작된 경제개발 5개년 계획에 따라 우리나라는 급속한 경제성장과 함께 도시화 및 산업화로 변화되었으며, 좁은 국토면적과 높은 인구밀도 등으로 인한 주택문제를 해결하기 위해 우리나라의 특성에 적합한 주거양식인 아파트라는 공동주택형식을 도입하게 되었다. 그러나, 우리나라의 아파트는 질적인 성장보다는 단기간 물량위주의 공급을 우선으로 하였기 때문에 평면의 획일화, 고정화 등의 문제점과 더불어 사용상, 기능상, 미관상 다양한 하자가 지속적으로 발생하여 소비자와 건설사간 상호간 분쟁으로 야기되어 사회적, 경제적 손실이 발생하여 왔으며, 최근 주거시장이 소비자 중심으로 변화되면서 소비자의 눈높이와 기대가치를 충족시키기에 어려움이 있는 실정이다. 기존 선행연구들의 경우 하자의 원인, 하자관리 시스템, 소비자와 건설사간 하자분쟁 등에 집중되어 있어 시대별 설계변천에 따른 공동주택의 하자가 어떠한 유형과 특징을 나타내고 있으며 이에 대한 개선방안 및 대책은 무엇인지 등 이와 관련된 연구는 미흡하였다. 따라서, 본 연구에서는 2015년 현재 국내의 시공 도급순위 10위내 A건설사의 1990년대 이후부터 2015년 현재까지 준공된 아파트 105개소 171만건의 하자사례 분석을 통하여 시대별 하자 유형의 변화와 특징을 분석하였고, 반복적으로 발생하는 하자와 하자유형 등을 통해 관리중점 대상공종을 도출하여 시공단계의 하자예방과 소비자 만족도 향상을 목적으로 하였다. 먼저 선행연구 및 문헌조사 등을 통해 공동주택의 일반적인 개념 및 특징과 우리나라 공동주택 중 아파트의 시대별 평면계획 및 마감의 변천과정, 시대별 변화요인, 하자의 개념 및 관계법, 공동주택 하자발생의 특징에 대하여 내용별로 정리하였고, ‘A'사 사례조사 대상단지의 단위세대 평면 및 마감재와 선행연구 및 문헌조사에서 분석된 시대별 평면 및 마감재와의 비교·분석을 시행하였다. 전체 입주세대 하자접수현황을 중심으로 시대별 하자사항을 대공종, 소공종, 하자다발 10대 공종, 유형별로 분류하였으며, 이를 근거로 시대별 하자유형의 변화요인과 특성을 분석하고, 관리중점 대상을 도출하였다.
이에 따른 연구내용의 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 공동주택의 설계는 2000년대 이전의 정형화된 평면 및 마감재 구성방식에서 소비자들의 생활방식의 변화와 욕구를 충족시킬 수 있는 다양한 평면과 마감재로 변화되고 있는 것으로 나타났다.
둘째, 공동주택의 하자는 건축공사의 마감공사부분이 가장 많이 발생하였으며, 주요 유형으로는 불량, 기타, 파손 등이 전체하자의 76.8~79%를 차지하고 있어 이에 따른 관리가 필요한 것으로 분석되었다.
셋째, 시대별 하자유형 변화 중 기타항목인 클레임의 급격한 증가는 소비자들의 주거공간에 대한 눈높이와 기대가치의 상승, 인터넷 등을 통한 다양한 하자정보의 습득과 소비자 상호간 소통확대 등을 통하여 과거와 다른 소비자 중심의 패턴으로 변화하고 있음을 알 수 있으며, 향후 건설사들은 소비자 중심의 환경변화에 상품과 품질 측면에서 적극 대응해야 할 필요가 있는 것으로 판단된다.
넷째, 시대의 변화에도 불구하고 반복적으로 높은 하자율이 발생하는 공종으로 주방가구공사, 일반가구공사, 도배공사, 타일공사 등이 도출되었으며, 이는 세대마감에서 소비자들에게 사용빈도, 노출빈도, 관심도가 높은 공종으로 하자예방을 위한 시공측면의 관리와 후속 조치측면의 보양관리 등에 대한 보완이 필요한 것으로 도출되었다.
다섯째, 마감품질 저해요인을 최소화하고, 공기지연여부를 사전에 확인하여 신속히 대응하며, 재시공 등으로 인한 공기지연 리스크와 비용을 최소화 할 수 있도록 공사중 중간관리일 관리 강화, 마감공사 성력화 부분의 확대, BIM(Building Information Modeling) 등의 활용을 통해 건축·설비·전기 공사의 공종간 간섭 사항 사전체크 등을 제안하였다.
본 논문은 공동주택의 양적성장에만 치우쳐 하자발생으로 이어지는 품질저하에 대한 해결책을 제시하기 위하여 공동주택 시대별 설계 변천에 따른 하자발생현황 분석을 통해 마감공사부분의 중점관리대상을 도출하였으며, 이를 적용할 경우 입주후 사용단계에서의 하자로 인한 불편을 줄일 수 있고, 시공자 입장에서 하자발생으로 이어지는 물적 피해를 최소화 할 수 있을 것이다. 그러나, 연구의 범위가 ‘A’사의 사례로 한정되어있고, 공종별 하자의 세부유형에 대한 검토가 미흡하였으며, 하자발생 원인에 대한 유형화가 미흡하였다. 또한, 시대별 마감설계변화에 따른 하자를 중심으로 분석하여 세부 설계요건의 변화에 따른 검토가 미흡하였다 할 수 있다. 따라서, 향후 대형 건설사들의 사례와 각 세부공종별 하자원인에 대한 분석 및 유형화, 하자내용에 대한 분류체계 및 세부 설계요건 변화 등에 대한 분석을 통해 추가 연구가 진행되어야 할 것이다.
South Korea got on the track of rapid economic development, urbanization, and industrialization with the Five-Year Economic Development Plan that started in the 1960s and introduced a type of housing style called apartment housing fit for the characteristics of the nation to address the housing issu...
South Korea got on the track of rapid economic development, urbanization, and industrialization with the Five-Year Economic Development Plan that started in the 1960s and introduced a type of housing style called apartment housing fit for the characteristics of the nation to address the housing issues derived from the small land area and high population density. Since there was a priority on supplying large volumes of apartments in short periods rather than quality improvement, however, problems emerged including planar uniformity and fixation with various defects consistently found in terms of usage, function, and aesthetics. As disputes between consumers and construction companies were added to them, social and economic losses grew even further. With the focus of the housing market shifted onto consumers in recent years, it has become increasingly difficult to satisfy the levels and expected values of consumers. Previous studies usually focused on the causes of defects, defect management systems, and disputes over defects between consumers and construction companies with few studies on the types and characteristics of defects in apartment houses according to the changing designs throughout the periods and also their improvement plans and measures. This study thus set out to analyze the changing types and characteristics of defects by period, identify repeating defects and defect types and also types of construction requiring intensive management, and thus help to prevent defects in the construction stage and increase consumer satisfaction by analyzing 1.71 million cases of defects collected from 105 apartment houses completed by A, one of the top ten construction companies in the nation on the construction subcontracting list in 2015, between the 1990s and 2015. The study first examined previous studies and literature to arrange the general concepts and characteristics of apartment houses, the changing process of apartment houses in planar planning and finishing by period, the changing factors by period, concepts of defects, acts on defects, and characteristics of defects in apartment houses in the nation. The study then analyzed and compared the planes and finishing materials of the subject complexes constructed by "A" per unit household with those examined in previous studies and literature study by period. The defects by period were also categorized according to large- and small-sized construction, ten types of construction with frequent defects, and types of defects based on the defect reports filed by the entire tenant households. The changing factors and characteristics of defect types were then analyzed by period based on the results with the subjects of intensive management identified.
The findings were summarized as follows:
First, the design of apartment houses was changing from the standardized compositions of planes and finishing materials before the 2000s to the various planes and finishing materials to meet the changing lifestyles and needs of consumers.
Second, defects in apartment houses happened most in closing construction in a construction project, and the major types of defects including low quality, others, and damage accounted for 76.8~79% of all defects and accordingly needed management.
Third, the rapidly rising number of claims under the category of others among the changing types of defects by period pointed to a focus shifted toward consumer-centric patterns unlike in the past through their increased levels and expected values for residential space, acquisition of various pieces of defect information through the Internet, and expanded communication among consumers. In future, construction companies need to make active responses to the consumer-centric environmental changes both in product and quality.
Fourth, a high frequency level of defects was repeatedly found in such types of construction as kitchen furnishing, common furnishing, papering, and tiling in spite of changes by period. Those types of construction are also characterized by high usage frequency, exposure frequency, and interest level among consumers in the household finishing stage, thus requesting such supplementary measures as construction management and reinforcement of follow-up measures to prevent defects.
Finally, the study proposed reinforcement management of middle management during construction, expansion of areas of labor elimination in finishing construction, and prior check of interference among different types of construction including architecture, facilities, and electric works through BIM (Building Information Modeling) to minimize the factors to deteriorate the finishing quality, take swift actions by checking construction delays in advance, and reduce the risks and costs of construction delay caused by reconstruction and other reasons to the minimum.
The present study analyzed the current state of defects according to the changing designs of apartment houses by period and identified the subjects of intensive management in finishing construction to propose measures to address quality degradation leading to defects due to the inclination toward quantitative growth in apartment houses. When those measures are applied, they will be able to reduce convenience caused by defects in the usage stage after consumers move in and minimize material damage caused by defects for construction companies. The study, however, has its share of limitations including the restricted scope of the cases of "A," lack of review of subtypes of defects by type of construction, and no research on the causes of defects, thus failing to propose specific alternatives. It also did not fully review changes according to the altered particular requirements of design, conducting analysis with a focus on defects according to the changing designs of finishing by period. Additional study thus needs to analyze and categorize the causes of defects by the detailed types of construction along with the cases of large construction companies and conduct analysis of changes to the classification system of defect content and the particular requirements of design.
South Korea got on the track of rapid economic development, urbanization, and industrialization with the Five-Year Economic Development Plan that started in the 1960s and introduced a type of housing style called apartment housing fit for the characteristics of the nation to address the housing issues derived from the small land area and high population density. Since there was a priority on supplying large volumes of apartments in short periods rather than quality improvement, however, problems emerged including planar uniformity and fixation with various defects consistently found in terms of usage, function, and aesthetics. As disputes between consumers and construction companies were added to them, social and economic losses grew even further. With the focus of the housing market shifted onto consumers in recent years, it has become increasingly difficult to satisfy the levels and expected values of consumers. Previous studies usually focused on the causes of defects, defect management systems, and disputes over defects between consumers and construction companies with few studies on the types and characteristics of defects in apartment houses according to the changing designs throughout the periods and also their improvement plans and measures. This study thus set out to analyze the changing types and characteristics of defects by period, identify repeating defects and defect types and also types of construction requiring intensive management, and thus help to prevent defects in the construction stage and increase consumer satisfaction by analyzing 1.71 million cases of defects collected from 105 apartment houses completed by A, one of the top ten construction companies in the nation on the construction subcontracting list in 2015, between the 1990s and 2015. The study first examined previous studies and literature to arrange the general concepts and characteristics of apartment houses, the changing process of apartment houses in planar planning and finishing by period, the changing factors by period, concepts of defects, acts on defects, and characteristics of defects in apartment houses in the nation. The study then analyzed and compared the planes and finishing materials of the subject complexes constructed by "A" per unit household with those examined in previous studies and literature study by period. The defects by period were also categorized according to large- and small-sized construction, ten types of construction with frequent defects, and types of defects based on the defect reports filed by the entire tenant households. The changing factors and characteristics of defect types were then analyzed by period based on the results with the subjects of intensive management identified.
The findings were summarized as follows:
First, the design of apartment houses was changing from the standardized compositions of planes and finishing materials before the 2000s to the various planes and finishing materials to meet the changing lifestyles and needs of consumers.
Second, defects in apartment houses happened most in closing construction in a construction project, and the major types of defects including low quality, others, and damage accounted for 76.8~79% of all defects and accordingly needed management.
Third, the rapidly rising number of claims under the category of others among the changing types of defects by period pointed to a focus shifted toward consumer-centric patterns unlike in the past through their increased levels and expected values for residential space, acquisition of various pieces of defect information through the Internet, and expanded communication among consumers. In future, construction companies need to make active responses to the consumer-centric environmental changes both in product and quality.
Fourth, a high frequency level of defects was repeatedly found in such types of construction as kitchen furnishing, common furnishing, papering, and tiling in spite of changes by period. Those types of construction are also characterized by high usage frequency, exposure frequency, and interest level among consumers in the household finishing stage, thus requesting such supplementary measures as construction management and reinforcement of follow-up measures to prevent defects.
Finally, the study proposed reinforcement management of middle management during construction, expansion of areas of labor elimination in finishing construction, and prior check of interference among different types of construction including architecture, facilities, and electric works through BIM (Building Information Modeling) to minimize the factors to deteriorate the finishing quality, take swift actions by checking construction delays in advance, and reduce the risks and costs of construction delay caused by reconstruction and other reasons to the minimum.
The present study analyzed the current state of defects according to the changing designs of apartment houses by period and identified the subjects of intensive management in finishing construction to propose measures to address quality degradation leading to defects due to the inclination toward quantitative growth in apartment houses. When those measures are applied, they will be able to reduce convenience caused by defects in the usage stage after consumers move in and minimize material damage caused by defects for construction companies. The study, however, has its share of limitations including the restricted scope of the cases of "A," lack of review of subtypes of defects by type of construction, and no research on the causes of defects, thus failing to propose specific alternatives. It also did not fully review changes according to the altered particular requirements of design, conducting analysis with a focus on defects according to the changing designs of finishing by period. Additional study thus needs to analyze and categorize the causes of defects by the detailed types of construction along with the cases of large construction companies and conduct analysis of changes to the classification system of defect content and the particular requirements of design.
주제어
#공동주택 설계변천
#공동주택 하자변천 및 특징
#하자의 세부유형
#change to the design of apartment houses
#change and characteristic of defects in apartment houses
#detailed type of defect
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