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오피스시장에서 특화서비스의 활용방안에 대한 연구 외환위기 이후 부동산시장의 변화로 안정적인 운영을 통한 현금흐름이 부동산가치평가의 중요한 기준이 되며 효율적인 운영관리의 중요성이 부각되었고 수익극대화라는 부동산 투자목적의 달성을 위하여 전문적인 관리회사를 통한 체계적인 부동산관리가 보편화되었다. 금융시장에서 대체투자상품으로 급부상한 오피스빌딩은 금융위기 이후 경기위축에 따른 수요 감소로 공실이 증가하며 임차인이 주도하는 시장으로 흐름이 바뀌었고 임차인 확보를 위한 무한경쟁에 돌입, 경쟁력을 높이기 위한 다양한 전략이 구상되었다. 특히 대형 프라임 오피스빌딩의 경우 비용절감을 통한 수익증대가 아닌 투자를 통한 가치증대를 전략으로 경쟁력 확보를 위하여 기존의 빌딩관리서비스와는 차별화된 특화서비스를 도입하여 시행하기 시작하였다. 특화서비스는 임차인들의 니즈(Needs)를 통합한 빌딩관리서비스를 건물주가 제공하여 빌딩의 단점을 보완하고 임차인의 만족도를 향상시켜 임대를 활성화하기 위한 서비스로서 대형 오피스빌딩을 중심으로 일정부분 보편화되고 있다. 본 연구에서는 이러한 특화서비스에 대한 인식과 현황을 파악하여 운영전략 및 임대전략수립에 있어 보다 효율적인 활용방안을 제시하고자 임차인과 오피스빌딩 운영관리자를 대상으로 설문조사를 실시, 수집된 자료를 분석하였고 임차인 답변에 대한 ...

오피스시장에서 특화서비스의 활용방안에 대한 연구 외환위기 이후 부동산시장의 변화로 안정적인 운영을 통한 현금흐름이 부동산가치평가의 중요한 기준이 되며 효율적인 운영관리의 중요성이 부각되었고 수익극대화라는 부동산 투자목적의 달성을 위하여 전문적인 관리회사를 통한 체계적인 부동산관리가 보편화되었다. 금융시장에서 대체투자상품으로 급부상한 오피스빌딩은 금융위기 이후 경기위축에 따른 수요 감소로 공실이 증가하며 임차인이 주도하는 시장으로 흐름이 바뀌었고 임차인 확보를 위한 무한경쟁에 돌입, 경쟁력을 높이기 위한 다양한 전략이 구상되었다. 특히 대형 프라임 오피스빌딩의 경우 비용절감을 통한 수익증대가 아닌 투자를 통한 가치증대를 전략으로 경쟁력 확보를 위하여 기존의 빌딩관리서비스와는 차별화된 특화서비스를 도입하여 시행하기 시작하였다. 특화서비스는 임차인들의 니즈(Needs)를 통합한 빌딩관리서비스를 건물주가 제공하여 빌딩의 단점을 보완하고 임차인의 만족도를 향상시켜 임대를 활성화하기 위한 서비스로서 대형 오피스빌딩을 중심으로 일정부분 보편화되고 있다. 본 연구에서는 이러한 특화서비스에 대한 인식과 현황을 파악하여 운영전략 및 임대전략수립에 있어 보다 효율적인 활용방안을 제시하고자 임차인과 오피스빌딩 운영관리자를 대상으로 설문조사를 실시, 수집된 자료를 분석하였고 임차인 답변에 대한 AHP분석을 통하여 임차인에게 입지적인 특성의 중요성을 확인하고 임차인의 만족도에 있어 특화서비스특성의 유의미한 영향을 확인한바 임차인 만족도를 통한 임대전략수립에 있어 특화서비스 활용의 적극적인 검토가 필요하다는 결과를 도출하였다. 특히 비즈니스서비스는 주변 환경이나 차량접근성과 같은 입지특성보다 높은 중요도를 보여 입지적인 단점 보완에 활용가능성이 높다는 점을 확인할 수 있었다. 통계분석을 통한 결과에서는 특화서비스가 임차인의 만족도개선과 빌딩의 단점보완, 재계약증가의 효과가 있으며 임차인과 운영관리자 모두 특화서비스의 중요성과 필요성에 대해 높이 평가하고 있어 향후 특화서비스 제공범위의 확대가능성을 예측할 수 있었다. 또한 특화서비스의 제공은 외국계기업과 대기업 그리고 본사기능을 하거나 금융/보험에 종사하는 기업에 적합하며 임차인 특성에 따라 선호도의 차이가 있으나 대체로 비즈니스서비스와 특수보안서비스, VIP서비스에 대한 선호도가 높다는 점을 확인하였다. 서비스요소별 평가에서는 효과별, 활용도별, 특성별로 서비스요소에 대한 평가순위가 다르게 나타나 목적이나 특성에 맞는 적절한 서비스선택이 효율성 향상을 위한 전제조건이라는 점을 확인하였다. 또한 전체적인 통계에 있어 선택횟수가 가장 많은 회의실제공과 출입통제시스템은 비용을 투자할 경우에도 우선적으로 선택하는 서비스로 조사되어 특화서비스를 통한 전략수립 시 적극적인 활용이 필요할 것으로 판단된다. 이와 같이 본 연구를 통하여 특화서비스를 활용한 빌딩 경쟁력 확보와 임대 활성화에 대한 긍정적인 영향을 확인하였고 특화서비스의 활용에 있어 빌딩과 임차인에 대한 특성을 파악, 이를 바탕으로 적합한 서비스를 선택하여 제공하는 맞춤형 전략의 수립과 실행이 가장 효과적이고 효율적인 특화서비스 활용방안이라는 결론을 도출하였다. 본 연구에서는 특화서비스에 대한 사용자와 관리자의 인식을 분석한 자료를 바탕으로 특화서비스의 활용방안을 도출한 것으로 비용적인 측면에서의 활용방안은 다루지 않고 있다. 향후 특화서비스제공에 따른 비용분석을 통하여 빌딩면적과 관리비 등의 상관관계를 검증하고 최적화 면적을 도출, 관리비의 경제성을 확인한다면 특화서비스에 대한 비용투자의 기준과 근거를 마련하여 보다 경제적인 특화서비스의 활용을 이끌어낼 수 있을 것으로 사료된다.

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