본 연구에서는 주택담보대출 규제에 쓰이는 LTV, DTI 지표에 대하여 거시건전성 규제수단으로서의 효용성을 살펴보고 미시건전성 측면에서 우리나라의 u-보금자리론의 부도결정모형에서 유의한 설명력을 갖느냐를 중심으로 검증하여 거시건전성 정책의 운용방향에 대한 시사점을 도출하였다. 먼저 거시건전성 정책 측면에서는 첫째, 주택담보대출 및 가계대출이 경기순응성이 있는지와 관련하여 외환위기 이후 은행대출의 경기순응성이 크게 강화되었지만 가계대출의 경기순응성은 크게 완화된 반면 기업대출의 경기순응성이 확대된 것으로 나타나 향후 금융부문의 경기순응성을 완화하기 위한 거시건전성 정책 노력은 가계대출 뿐 아니라 기업대출에 대하여도 균형적으로 경주될 필요가 있다. 둘째, ‘차입거품(leveraged bubble)’의 경우에는 극심한 금융위기와 경기침체가 뒤따른다는 논의와 관련하여 우리나라의 경우 1995년 이후 및 글로벌 금융위기 이후 실질주택가격이 큰 변화가 나타나지 않는 등 현재의 주택가격 수준 및 상승률에 비추어 향후 경기침체를 야기할 위험이 큰 차입버블의 징후로 단정하기 어렵지만, ...
본 연구에서는 주택담보대출 규제에 쓰이는 LTV, DTI 지표에 대하여 거시건전성 규제수단으로서의 효용성을 살펴보고 미시건전성 측면에서 우리나라의 u-보금자리론의 부도결정모형에서 유의한 설명력을 갖느냐를 중심으로 검증하여 거시건전성 정책의 운용방향에 대한 시사점을 도출하였다. 먼저 거시건전성 정책 측면에서는 첫째, 주택담보대출 및 가계대출이 경기순응성이 있는지와 관련하여 외환위기 이후 은행대출의 경기순응성이 크게 강화되었지만 가계대출의 경기순응성은 크게 완화된 반면 기업대출의 경기순응성이 확대된 것으로 나타나 향후 금융부문의 경기순응성을 완화하기 위한 거시건전성 정책 노력은 가계대출 뿐 아니라 기업대출에 대하여도 균형적으로 경주될 필요가 있다. 둘째, ‘차입거품(leveraged bubble)’의 경우에는 극심한 금융위기와 경기침체가 뒤따른다는 논의와 관련하여 우리나라의 경우 1995년 이후 및 글로벌 금융위기 이후 실질주택가격이 큰 변화가 나타나지 않는 등 현재의 주택가격 수준 및 상승률에 비추어 향후 경기침체를 야기할 위험이 큰 차입버블의 징후로 단정하기 어렵지만, 가계부채의 수준 자체가 GDP 대비 과도한 수준이어서 더 이상의 가계부채 증가는 경제에 긍정적 효과보다는 부정적 효과가 더 크게 나타날 여지가 있다. 셋째, LTV 및 DTI한도와 같은 거시건전성 규제수단의 거시건전성 측면의 효용성과 관련하여 우리나라의 경우에는 LTV 및 DTI한도 규제의 강화가 주택가격의 상승을 유의하게 억제하는 효과가 있는 것으로 나타났지만 가계부채에 미치는 영향 등에 대해서는 상반된 연구결과가 나타나는 등 그 효과에 대한 명확한 실증분석이 뒷받침되지는 않고 있으며 특히 LTV 및 DTI 규제가 완화되었을 경우의 영향에 대한 실증분석은 아직까지 미흡한 실정이다. 경기 국면 및 차입거품의 형성 여부, LTV 및 DTI 규제의 거시건전성 정책 측면에서의 효과에 대한 불확실성이 존재한다는 점을 고려할 때 부동산시장 및 가계부채 대책으로 LTV 및 DTI한도 규제에 주로 의존하기 보다는 다양한 정책수단과 보완하여 실시하고 거시건전성 정책 유관기관간의 보다 효율적인 공조체계를 확립할 필요가 있으며, LTV 및 DTI한도 규제 본연의 미시건전성 측면과 스트레스상황에서 금융부문의 안정성을 유지하기 위한 제도적 방안으로 보완되어 운용할 필요가 있다. 이를 위하여 LTV 및 DTI한도 규제 등의 운영에 있어 차주의 채무상환능력을 보다 정확히 반영토록 하는 한편, 채무재조정제도 또는 비소구(non-recourse) 주택담보대출제도의 도입 등을 통하여 담보주택 가격의 큰 폭 하락 및 채무상환능력이 악화되는 상황에서 개인신용의 전반적 붕괴사태를 방지하고 은행 등 금융기관이 당초에 신중하게 대출을 취급할 유인을 키우는 방안을 검토하여야 할 필요가 있다. 따라서 미시건전성 측면에서 주택담보대출의 부도위험을 낮출 수 있는 LTV 및 DTI한도 규제의 운용 방안과 주택담보대출에 있어 고정금리 및 분할상환대출의 유도 등이 실질적으로 부도위험을 낮출 수 있는지 여부, 그리고 채무재조정제도 정비 논의의 출발점으로서 전략적 채무불이행 가능성 여부 등에 대하여 살펴보는 것이 중요한데, 본고에서는 한국주택금융공사에서 취급한 개별차주별 u-보금자리론 미시자료를 활용하여 LTV 및 DTI 등이 부도율에 미치는 영향을 부도모형 추정을 통해 분석함으로써 LTV 및 DTI한도 규제 및 대출구조 개선 등 현행 거시건전성 정책수단이 미시건전성 측면에서 갖는 상대적 중요성과 시사점 등을 도출하였다. u-보금자리론에 대한 실증분석 결과 첫째, LTV와 DTI는 부도모형에서 유의한 설명변수로 나타나지만 부도에 대한 설명력 비중이 1.3%∼7.5%에 불과한 데 비하여, 차주 신용등급은 부도모형에서의 설명력 비중이 60%∼70%대로 가장 중요한 설명변수인 것으로 나타났다. 따라서 LTV 또는 DTI의 직접적인 한도규제보다는 영국의 LTI(Loan-to-income) 규제와 같이 일정한도를 초과하는 대출금액 비중을 간접적으로 규제함으로써 은행의 자율적인 차주 심사 및 선별기능을 활용하는 방식이 바람직한 것으로 여겨진다. 둘째, LTV는 체증적으로 부도율에 正의 영향을 미치지만, DTI는 체감적으로 부도율에 正의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 LTV한도 규제는 미시건전성 측면에서도 유용하지만 DTI한도 운용의 미시건전성 측면의 유용성은 추가적인 연구가 필요하다고 여겨진다. 셋째, 우량차주의 경우 LTV의 부도율에 대한 설명력이 상대적으로 큰 데 비하여 저신용차주의 경우에는 DTI가 부도율에 대한 설명력이 더 크게 나타나 지금과 같이 우량차주와 저신용차주에 대하여 획일적으로 LTV 및 DTI 한도가 적용되는 규제방식은 개선이 필요한 것으로 보이며, 특히 우량차주에서는 전략적 채무불이행(strategic default)의 가능성이 있는 반면 저신용차주는 전략적 소득신고(strategic income reporting) 유인이 있음을 고려할 필요가 있다. 넷째, 분할상환 및 고정금리대출 전환을 유도하는 현재의 주택담보대출 구조개선정책은 미시건전성 측면에서도 타당한 것으로 여겨진다
본 연구에서는 주택담보대출 규제에 쓰이는 LTV, DTI 지표에 대하여 거시건전성 규제수단으로서의 효용성을 살펴보고 미시건전성 측면에서 우리나라의 u-보금자리론의 부도결정모형에서 유의한 설명력을 갖느냐를 중심으로 검증하여 거시건전성 정책의 운용방향에 대한 시사점을 도출하였다. 먼저 거시건전성 정책 측면에서는 첫째, 주택담보대출 및 가계대출이 경기순응성이 있는지와 관련하여 외환위기 이후 은행대출의 경기순응성이 크게 강화되었지만 가계대출의 경기순응성은 크게 완화된 반면 기업대출의 경기순응성이 확대된 것으로 나타나 향후 금융부문의 경기순응성을 완화하기 위한 거시건전성 정책 노력은 가계대출 뿐 아니라 기업대출에 대하여도 균형적으로 경주될 필요가 있다. 둘째, ‘차입거품(leveraged bubble)’의 경우에는 극심한 금융위기와 경기침체가 뒤따른다는 논의와 관련하여 우리나라의 경우 1995년 이후 및 글로벌 금융위기 이후 실질주택가격이 큰 변화가 나타나지 않는 등 현재의 주택가격 수준 및 상승률에 비추어 향후 경기침체를 야기할 위험이 큰 차입버블의 징후로 단정하기 어렵지만, 가계부채의 수준 자체가 GDP 대비 과도한 수준이어서 더 이상의 가계부채 증가는 경제에 긍정적 효과보다는 부정적 효과가 더 크게 나타날 여지가 있다. 셋째, LTV 및 DTI한도와 같은 거시건전성 규제수단의 거시건전성 측면의 효용성과 관련하여 우리나라의 경우에는 LTV 및 DTI한도 규제의 강화가 주택가격의 상승을 유의하게 억제하는 효과가 있는 것으로 나타났지만 가계부채에 미치는 영향 등에 대해서는 상반된 연구결과가 나타나는 등 그 효과에 대한 명확한 실증분석이 뒷받침되지는 않고 있으며 특히 LTV 및 DTI 규제가 완화되었을 경우의 영향에 대한 실증분석은 아직까지 미흡한 실정이다. 경기 국면 및 차입거품의 형성 여부, LTV 및 DTI 규제의 거시건전성 정책 측면에서의 효과에 대한 불확실성이 존재한다는 점을 고려할 때 부동산시장 및 가계부채 대책으로 LTV 및 DTI한도 규제에 주로 의존하기 보다는 다양한 정책수단과 보완하여 실시하고 거시건전성 정책 유관기관간의 보다 효율적인 공조체계를 확립할 필요가 있으며, LTV 및 DTI한도 규제 본연의 미시건전성 측면과 스트레스상황에서 금융부문의 안정성을 유지하기 위한 제도적 방안으로 보완되어 운용할 필요가 있다. 이를 위하여 LTV 및 DTI한도 규제 등의 운영에 있어 차주의 채무상환능력을 보다 정확히 반영토록 하는 한편, 채무재조정제도 또는 비소구(non-recourse) 주택담보대출제도의 도입 등을 통하여 담보주택 가격의 큰 폭 하락 및 채무상환능력이 악화되는 상황에서 개인신용의 전반적 붕괴사태를 방지하고 은행 등 금융기관이 당초에 신중하게 대출을 취급할 유인을 키우는 방안을 검토하여야 할 필요가 있다. 따라서 미시건전성 측면에서 주택담보대출의 부도위험을 낮출 수 있는 LTV 및 DTI한도 규제의 운용 방안과 주택담보대출에 있어 고정금리 및 분할상환대출의 유도 등이 실질적으로 부도위험을 낮출 수 있는지 여부, 그리고 채무재조정제도 정비 논의의 출발점으로서 전략적 채무불이행 가능성 여부 등에 대하여 살펴보는 것이 중요한데, 본고에서는 한국주택금융공사에서 취급한 개별차주별 u-보금자리론 미시자료를 활용하여 LTV 및 DTI 등이 부도율에 미치는 영향을 부도모형 추정을 통해 분석함으로써 LTV 및 DTI한도 규제 및 대출구조 개선 등 현행 거시건전성 정책수단이 미시건전성 측면에서 갖는 상대적 중요성과 시사점 등을 도출하였다. u-보금자리론에 대한 실증분석 결과 첫째, LTV와 DTI는 부도모형에서 유의한 설명변수로 나타나지만 부도에 대한 설명력 비중이 1.3%∼7.5%에 불과한 데 비하여, 차주 신용등급은 부도모형에서의 설명력 비중이 60%∼70%대로 가장 중요한 설명변수인 것으로 나타났다. 따라서 LTV 또는 DTI의 직접적인 한도규제보다는 영국의 LTI(Loan-to-income) 규제와 같이 일정한도를 초과하는 대출금액 비중을 간접적으로 규제함으로써 은행의 자율적인 차주 심사 및 선별기능을 활용하는 방식이 바람직한 것으로 여겨진다. 둘째, LTV는 체증적으로 부도율에 正의 영향을 미치지만, DTI는 체감적으로 부도율에 正의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 LTV한도 규제는 미시건전성 측면에서도 유용하지만 DTI한도 운용의 미시건전성 측면의 유용성은 추가적인 연구가 필요하다고 여겨진다. 셋째, 우량차주의 경우 LTV의 부도율에 대한 설명력이 상대적으로 큰 데 비하여 저신용차주의 경우에는 DTI가 부도율에 대한 설명력이 더 크게 나타나 지금과 같이 우량차주와 저신용차주에 대하여 획일적으로 LTV 및 DTI 한도가 적용되는 규제방식은 개선이 필요한 것으로 보이며, 특히 우량차주에서는 전략적 채무불이행(strategic default)의 가능성이 있는 반면 저신용차주는 전략적 소득신고(strategic income reporting) 유인이 있음을 고려할 필요가 있다. 넷째, 분할상환 및 고정금리대출 전환을 유도하는 현재의 주택담보대출 구조개선정책은 미시건전성 측면에서도 타당한 것으로 여겨진다
The loan-to-value (LTV) and debt-to-income (DTI) limits were introduced as micro-prudential tools, but they have been used for macro-prudential purposes globally. A review of the usefulness and effectiveness of LTV and DTI limits as macro-prudential tools, however, strongly suggests that it would be...
The loan-to-value (LTV) and debt-to-income (DTI) limits were introduced as micro-prudential tools, but they have been used for macro-prudential purposes globally. A review of the usefulness and effectiveness of LTV and DTI limits as macro-prudential tools, however, strongly suggests that it would be unwise for policy makers to depend excessively on LTV and DTI limits for the macro-prudential policy of curving the growth of mortgage borrowing and house prices in Korea. To begin with, the procyclicality tendency that increases the banks’ vulnerabilities of structural liquidity risk is found to stem mainly from corporate loans rather than household loans in Korea. In addition, the risk of "leveraged bubble" is not obvious in Korea when compared to recent movements in house price and household debt worldwide even with the heightened risk of an excessive level of household debt. Similarly, the macro-prudential effectiveness of LTV and DTI limits is not clear enough as rule-based macro-prudential policy tools even though they are generally believed to be effective. Therefore, any assessment of the effectiveness and appropriate use of the LTV and DTI limit needs to be supported by a micro-prudential analysis based on mortgage default models. Moreover, because the relative size of household debt compared to the GDP seems excessive, and the resiliency of household to endure the external macroeconomic shock is increasingly important in Korea, the LTV and DTI limits need to be complemented by micro-prudential analysis to accurately screen the borrower's ability to service a debt, especially in a stress situation. Using individual data of 165,463 mortgage loans that the Korea Housing Finance Corporation (KHFC) provided directly for securitization from June 2010 to December 2012, this paper examines whether macro-prudential tools such as LTV and DTI ratios also serve to achieve micro-prudential objectives. The relative importance and implications of these macro-prudential tools were reviewed carefully by analyzing the following four questions. First, this paper analyzes whether low LTV and DTI ratios effectively reduce default risk at an individual mortgage level. The empirical results show that both LTV and DTI ratios affect the default rate of individual mortgage loans positively with statistical significance, but their relative explanatory power remains low at the 1.3 to 7.5 percent level. On the contrary, the credit rating of the borrowers was found to be the most powerful variable providing more than two-thirds of the explanatory power of the model. Second, this paper examines whether it is appropriate on a micro-prudential basis to directly ban mortgage loans whose LTV or DTI ratios are in excess of the regulatory limits. It is found that the LTV ratio tends to positively affect the default rate on an increasing basis, suggesting that the LTV ratio limit at a certain level seems justified for micro-prudential purposes. However, the DTI ratio was found to affect the default rate positively but on a decreasing basis, implying that further study is required to determine whether the DTI ratio limit can effectively achieve micro-prudential purposes. Third, this paper examines whether it is appropriate to apply uniform limits on LTV and DTI ratios indiscriminately to borrowers with high and low credit ratings, respectively. It is determined that the LTV ratio tends to have a greater explanatory power for borrowers with high credit rating. On the other hand, the DTI ratio was found to have greater explanatory power for borrowers with a low credit rating, implying that the current uniform application of LTV and DTI ratio limits needs additional fine-tuning. Fourth, this paper assesses whether the current policy initiative to improve the product features of mortgage loans is effective. As expected, it is found that the transition from interest-only loans to amortizing loans and from variable-rate loans to fixed-rate loans tends to lower the default rate. These findings provide several policy implications. First, considering that credit rating is more influential variable than LTV and DTI, the uniform and direct application of LTV and DTI limits needs to be reassessed. It may also pay to consider the implementation of indirect regulatory tools (soft constraint) such as the U.K.'s loan-to-income (LTI) ratio, which limits the share of oversized loans rather than the oversized loans themselves. It would enable banks to better utilize their own capability to assess and screen borrowers with low default risk. Second, the assessment of the DTI ratio as a tool to mitigate default risk needs to be conducted with caution. Its relatively low explanatory power from the default model seems to be attributable to either the banks' lending practices, which evaluate borrower income too conservatively or inaccurately, or the borrowers’ strategic income reporting. Third, as the possibility of a "strategic default" cannot be ruled out in Korea, especially among borrowers with a high credit rating, the introduction of non-recourse mortgage loans needs to be approached with caution so that the availability of non-recourse mortgages is limited to borrowers with a low credit rating.
The loan-to-value (LTV) and debt-to-income (DTI) limits were introduced as micro-prudential tools, but they have been used for macro-prudential purposes globally. A review of the usefulness and effectiveness of LTV and DTI limits as macro-prudential tools, however, strongly suggests that it would be unwise for policy makers to depend excessively on LTV and DTI limits for the macro-prudential policy of curving the growth of mortgage borrowing and house prices in Korea. To begin with, the procyclicality tendency that increases the banks’ vulnerabilities of structural liquidity risk is found to stem mainly from corporate loans rather than household loans in Korea. In addition, the risk of "leveraged bubble" is not obvious in Korea when compared to recent movements in house price and household debt worldwide even with the heightened risk of an excessive level of household debt. Similarly, the macro-prudential effectiveness of LTV and DTI limits is not clear enough as rule-based macro-prudential policy tools even though they are generally believed to be effective. Therefore, any assessment of the effectiveness and appropriate use of the LTV and DTI limit needs to be supported by a micro-prudential analysis based on mortgage default models. Moreover, because the relative size of household debt compared to the GDP seems excessive, and the resiliency of household to endure the external macroeconomic shock is increasingly important in Korea, the LTV and DTI limits need to be complemented by micro-prudential analysis to accurately screen the borrower's ability to service a debt, especially in a stress situation. Using individual data of 165,463 mortgage loans that the Korea Housing Finance Corporation (KHFC) provided directly for securitization from June 2010 to December 2012, this paper examines whether macro-prudential tools such as LTV and DTI ratios also serve to achieve micro-prudential objectives. The relative importance and implications of these macro-prudential tools were reviewed carefully by analyzing the following four questions. First, this paper analyzes whether low LTV and DTI ratios effectively reduce default risk at an individual mortgage level. The empirical results show that both LTV and DTI ratios affect the default rate of individual mortgage loans positively with statistical significance, but their relative explanatory power remains low at the 1.3 to 7.5 percent level. On the contrary, the credit rating of the borrowers was found to be the most powerful variable providing more than two-thirds of the explanatory power of the model. Second, this paper examines whether it is appropriate on a micro-prudential basis to directly ban mortgage loans whose LTV or DTI ratios are in excess of the regulatory limits. It is found that the LTV ratio tends to positively affect the default rate on an increasing basis, suggesting that the LTV ratio limit at a certain level seems justified for micro-prudential purposes. However, the DTI ratio was found to affect the default rate positively but on a decreasing basis, implying that further study is required to determine whether the DTI ratio limit can effectively achieve micro-prudential purposes. Third, this paper examines whether it is appropriate to apply uniform limits on LTV and DTI ratios indiscriminately to borrowers with high and low credit ratings, respectively. It is determined that the LTV ratio tends to have a greater explanatory power for borrowers with high credit rating. On the other hand, the DTI ratio was found to have greater explanatory power for borrowers with a low credit rating, implying that the current uniform application of LTV and DTI ratio limits needs additional fine-tuning. Fourth, this paper assesses whether the current policy initiative to improve the product features of mortgage loans is effective. As expected, it is found that the transition from interest-only loans to amortizing loans and from variable-rate loans to fixed-rate loans tends to lower the default rate. These findings provide several policy implications. First, considering that credit rating is more influential variable than LTV and DTI, the uniform and direct application of LTV and DTI limits needs to be reassessed. It may also pay to consider the implementation of indirect regulatory tools (soft constraint) such as the U.K.'s loan-to-income (LTI) ratio, which limits the share of oversized loans rather than the oversized loans themselves. It would enable banks to better utilize their own capability to assess and screen borrowers with low default risk. Second, the assessment of the DTI ratio as a tool to mitigate default risk needs to be conducted with caution. Its relatively low explanatory power from the default model seems to be attributable to either the banks' lending practices, which evaluate borrower income too conservatively or inaccurately, or the borrowers’ strategic income reporting. Third, as the possibility of a "strategic default" cannot be ruled out in Korea, especially among borrowers with a high credit rating, the introduction of non-recourse mortgage loans needs to be approached with caution so that the availability of non-recourse mortgages is limited to borrowers with a low credit rating.
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