최근 5년간 수익형 부동산 시장의 변화와 오피스 수익률의 침체로 물류센터가 새로운 부동산 투자처로 가치가 상승하였다. 상거래 방식이 기존 오프라인 시장에서 온라인 및 해외직접 구매 시장으로 급속히 변모되면서 물류가 증가되어 물류센터에 대한 관심이 증가되었다. 또한 최근 부동산 침체로 답보 상태인 오피스 빌딩의 수익률에 비하여 물류센터의 수익률이 개선되면서 물류센터의 투자에 대한 다양한 검토가 요구되고 있다. 상업용 부동산 가격결정요인에 대한 기존의 연구는 오피스 또는 주택을 중심으로 이루어지고 있으며, 산업용 부동산인 물류창고, 공장시설에 대한 연구는 상대적으로 미흡한 실정이다. 특히 물류센터 임대료 가격결정요인에 대한 연구는 거의 이루어지고 있지 않다. 따라서 물류센터 임대료 가격결정에 미치는 실증적 영향이나 요인을 규명하고 하는 본 연구는 시의성이 있다고 판단된다. 본 연구의 대상지는 전국 물류센터 중 최대 규모와 최다 밀집 지역인 경지도 지역 및 수도권의 물류센터이다. 이 지역의 실제자료를 근거한 임대료 가격결정요인을 분석하여, 물류센터 임대료의 적정 가격 산정에 필요한 기초자료를 구축하고자 하였다. 물류센터 임대료 가격결정을 위한 연구 방법은 ...
최근 5년간 수익형 부동산 시장의 변화와 오피스 수익률의 침체로 물류센터가 새로운 부동산 투자처로 가치가 상승하였다. 상거래 방식이 기존 오프라인 시장에서 온라인 및 해외직접 구매 시장으로 급속히 변모되면서 물류가 증가되어 물류센터에 대한 관심이 증가되었다. 또한 최근 부동산 침체로 답보 상태인 오피스 빌딩의 수익률에 비하여 물류센터의 수익률이 개선되면서 물류센터의 투자에 대한 다양한 검토가 요구되고 있다. 상업용 부동산 가격결정요인에 대한 기존의 연구는 오피스 또는 주택을 중심으로 이루어지고 있으며, 산업용 부동산인 물류창고, 공장시설에 대한 연구는 상대적으로 미흡한 실정이다. 특히 물류센터 임대료 가격결정요인에 대한 연구는 거의 이루어지고 있지 않다. 따라서 물류센터 임대료 가격결정에 미치는 실증적 영향이나 요인을 규명하고 하는 본 연구는 시의성이 있다고 판단된다. 본 연구의 대상지는 전국 물류센터 중 최대 규모와 최다 밀집 지역인 경지도 지역 및 수도권의 물류센터이다. 이 지역의 실제자료를 근거한 임대료 가격결정요인을 분석하여, 물류센터 임대료의 적정 가격 산정에 필요한 기초자료를 구축하고자 하였다. 물류센터 임대료 가격결정을 위한 연구 방법은 헤도닉 가격 모형을 활용하였다. 헤도닉 함수 통해 다중회귀분석 한 결과 물류센터 임대료 가격결정요인은 물리적 요인과 입지적 요인의 영향을 가장 크게 받는 것으로 분석되었다. 물리적 요인인 차량접안에 대한 시설 요인과 준공년도가 최근일수록 임대료 가격이 증가됨이 사례에서 확인되었다. 입지에 대한 요인으로는 I.C의 거리가 가장 영향력 있는 요인으로 분석되었다. 이는 근거리의 거점이 물류비용 절감과 배송 속도 증가라는 장점으로 작용된 결과로 판단된다. 따라서 물류센터에 입주한 기업이나 관련 업무를 아웃소싱 하는 기업들은 I.C 거리가 근거리인 지역을 가장 선호하는 조건으로 파악되었다. 본 연구에서 규명한 물류센터 임대료의 가격결정 요인 이외의 변수가 향후 시장 및 물류기술의 변화에 따라 추가적 가격결정 요인으로 작용될 수 있다. 그러나 현재 물류센터 운영에 관련한 획기적 변화가 수반되지 않는다면, 본 연구에서 분석한 결과와 같은 입지 요인과 준공 연수에 따른 임대료 가격결정 요인이 가장 설득력 있는 설명변수로 판단된다. 이러한 연구 결과는 수익형 물류센터의 투자사, 소유주 및 임차인에게 제한적이지만, 상호 인정하고 신뢰할 수 있는 임대료 가격결정의 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
최근 5년간 수익형 부동산 시장의 변화와 오피스 수익률의 침체로 물류센터가 새로운 부동산 투자처로 가치가 상승하였다. 상거래 방식이 기존 오프라인 시장에서 온라인 및 해외직접 구매 시장으로 급속히 변모되면서 물류가 증가되어 물류센터에 대한 관심이 증가되었다. 또한 최근 부동산 침체로 답보 상태인 오피스 빌딩의 수익률에 비하여 물류센터의 수익률이 개선되면서 물류센터의 투자에 대한 다양한 검토가 요구되고 있다. 상업용 부동산 가격결정요인에 대한 기존의 연구는 오피스 또는 주택을 중심으로 이루어지고 있으며, 산업용 부동산인 물류창고, 공장시설에 대한 연구는 상대적으로 미흡한 실정이다. 특히 물류센터 임대료 가격결정요인에 대한 연구는 거의 이루어지고 있지 않다. 따라서 물류센터 임대료 가격결정에 미치는 실증적 영향이나 요인을 규명하고 하는 본 연구는 시의성이 있다고 판단된다. 본 연구의 대상지는 전국 물류센터 중 최대 규모와 최다 밀집 지역인 경지도 지역 및 수도권의 물류센터이다. 이 지역의 실제자료를 근거한 임대료 가격결정요인을 분석하여, 물류센터 임대료의 적정 가격 산정에 필요한 기초자료를 구축하고자 하였다. 물류센터 임대료 가격결정을 위한 연구 방법은 헤도닉 가격 모형을 활용하였다. 헤도닉 함수 통해 다중회귀분석 한 결과 물류센터 임대료 가격결정요인은 물리적 요인과 입지적 요인의 영향을 가장 크게 받는 것으로 분석되었다. 물리적 요인인 차량접안에 대한 시설 요인과 준공년도가 최근일수록 임대료 가격이 증가됨이 사례에서 확인되었다. 입지에 대한 요인으로는 I.C의 거리가 가장 영향력 있는 요인으로 분석되었다. 이는 근거리의 거점이 물류비용 절감과 배송 속도 증가라는 장점으로 작용된 결과로 판단된다. 따라서 물류센터에 입주한 기업이나 관련 업무를 아웃소싱 하는 기업들은 I.C 거리가 근거리인 지역을 가장 선호하는 조건으로 파악되었다. 본 연구에서 규명한 물류센터 임대료의 가격결정 요인 이외의 변수가 향후 시장 및 물류기술의 변화에 따라 추가적 가격결정 요인으로 작용될 수 있다. 그러나 현재 물류센터 운영에 관련한 획기적 변화가 수반되지 않는다면, 본 연구에서 분석한 결과와 같은 입지 요인과 준공 연수에 따른 임대료 가격결정 요인이 가장 설득력 있는 설명변수로 판단된다. 이러한 연구 결과는 수익형 물류센터의 투자사, 소유주 및 임차인에게 제한적이지만, 상호 인정하고 신뢰할 수 있는 임대료 가격결정의 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
Distribution centers have newly emerged as an attractive investment option for the past five years, boosted by changes in the profit-seeking real estate market and the decline of office profitability. Rapid transition in the way of commerce from visiting the traditional offline stores to shopping on...
Distribution centers have newly emerged as an attractive investment option for the past five years, boosted by changes in the profit-seeking real estate market and the decline of office profitability. Rapid transition in the way of commerce from visiting the traditional offline stores to shopping online and directly buying from overseas sellers increased the volume of logistics, and thus promoted general interest in distribution centers. In addition, profitability of distribution center has improved, while that of office buildings remained sluggish due to the recent downturn in the real estate market, which led to a need to review investment potential of the distribution centers from various aspects. Research on the factors that determine the price of commercial property has historically centered upon offices and residential buildings, and relatively less research has been conducted on industrial property such as distribution centers and plants. In particular, factors that affect the rent of distribution centers have rarely been studied. Therefore, this research is timely in its aim to explain the empirical effects and factors that set the rent of distribution centers. In this research, distribution centers in Gyeonggi Province and Seoul Metropolitan Area, Korea’s two largest and most dense distribution clusters, have been looked at to analyze the rent factors with an aim of establishing a basic database for reasonable rent pricing. The hedonic pricing method was used to study which factors determine the rent of distribution centers. As a result of multiple regression analysis by the hedonic pricing function, it was found that physical factors and location play the most influential role. Physical factors include vehicle accessibility and the date of construction, and case studies have revealed that the more recent the facility was built, the higher the rent. As for the location, proximity to an interchange is analyzed to be the most important factor. This is because proximity reduces logistics costs and speeds up delivery. For that reason, companies in the distribution centers and logistics vendors are found to prefer the location near the interchange. Going forward, with changes in the market and in logistics technology, new variables other than the price factors discovered in this research could come into play. Unless groundbreaking transformation takes place in the way distribution centers operate, however, the factors analyzed in this research, which are physical factors and location, are believed to remain the most convincing and powerful factors.
The result of this research, though its scope may be limited, is expected to serve as basic data for rent decision, which can be accepted and trusted by the investors, landlords, and tenants of profit-driven distribution centers.
Distribution centers have newly emerged as an attractive investment option for the past five years, boosted by changes in the profit-seeking real estate market and the decline of office profitability. Rapid transition in the way of commerce from visiting the traditional offline stores to shopping online and directly buying from overseas sellers increased the volume of logistics, and thus promoted general interest in distribution centers. In addition, profitability of distribution center has improved, while that of office buildings remained sluggish due to the recent downturn in the real estate market, which led to a need to review investment potential of the distribution centers from various aspects. Research on the factors that determine the price of commercial property has historically centered upon offices and residential buildings, and relatively less research has been conducted on industrial property such as distribution centers and plants. In particular, factors that affect the rent of distribution centers have rarely been studied. Therefore, this research is timely in its aim to explain the empirical effects and factors that set the rent of distribution centers. In this research, distribution centers in Gyeonggi Province and Seoul Metropolitan Area, Korea’s two largest and most dense distribution clusters, have been looked at to analyze the rent factors with an aim of establishing a basic database for reasonable rent pricing. The hedonic pricing method was used to study which factors determine the rent of distribution centers. As a result of multiple regression analysis by the hedonic pricing function, it was found that physical factors and location play the most influential role. Physical factors include vehicle accessibility and the date of construction, and case studies have revealed that the more recent the facility was built, the higher the rent. As for the location, proximity to an interchange is analyzed to be the most important factor. This is because proximity reduces logistics costs and speeds up delivery. For that reason, companies in the distribution centers and logistics vendors are found to prefer the location near the interchange. Going forward, with changes in the market and in logistics technology, new variables other than the price factors discovered in this research could come into play. Unless groundbreaking transformation takes place in the way distribution centers operate, however, the factors analyzed in this research, which are physical factors and location, are believed to remain the most convincing and powerful factors.
The result of this research, though its scope may be limited, is expected to serve as basic data for rent decision, which can be accepted and trusted by the investors, landlords, and tenants of profit-driven distribution centers.
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