주택의 전월세 전환율과 거래비율 변화에 관한 연구 : 판교 신도시 아파트를 중심으로 A Study on Changes in the Conversion Rate of Lease on a Deposit Basis to Monthly Rent and the Trade Rate원문보기
과거 국내 임대차시장의 주요한 계약 형태인 전세제도가 2000년 이후 꾸준히 전세보증금 보다는 낮은 금액의 보증금액을 지불 한 후 추가로 전세보증금과의 차액을 전월세 전환율 기준의 월차임으로 계산하여 지불하는 보증부 월세나 완전월세 계약형태의 증가를 보이고 있다. 이러한 주택의 임대차계약의 변화에 대한 실증적인 분석을 위하여, 연구대상으로 판교신도시의 아파트 임대차 거래사례를 토대로 전월세 전환율과 거래비율에 대한 변화를 살펴보기로 하였다. 거래유형별 실거래사례 분석을 바탕으로 거래량 증가율, 연도별 가격 상승률 및 분기별 전세가격을 기준으로 환산한 보증부 월세거래 각각의 전환율로 데이터를 구축하였으며, 또한 단지별, 평형별, 분기별의 평균 전세가 대비 해당구 성남시 분당구의 평균 전환율로 각각의 보증부 월세거래 사례를 전세가로 환산하여 구한 데이터로 전환율에 미치는 독립변수들을 알아보기로 하였다. 대부분 아파트나 주택을 대상으로 매매가격결정요인이나 지역별 전세가격의 영향에 대한 선행연구들과 달리 임대차 거래 안에서 보증부 월세거래의 변화에 대한 측정에 초점을 둔 연구이며, 월세형태의 거래사례가 많은 오피스텔이나 원룸, 소형아파트 등의 연구에 한정되었던 선행연구와 달리, 보증부 월세거래가 전세거래와 함께 아파트 임대차거래의 한 형태로 증가하며 안정화되어 가는 단계의 실증분석이라는 데 의의가 있다. 각각의 보증부 월세거래의 전환율에 대하여, 분기평균전세금을 기준으로 한 보증금의 비율이 높을수록 전환율은 높은 결과를 나타내었고, 매매가격 대비 전세금의 비율은 높을수록 전환율은 낮아지는 결과를 보였다. 이때, 중심상업지역이나 역세권에 가까울수록 전환율이 높을 것이라는 일반적인 이론과는 다른 결과를 나타냈는데, 이는 역세권 주변으로 전환율이 주로 높게 나타나는 소형평수보다는 중대형 평수가 포진해 있는 판교신도시 역세권의 특징이 주는 결과임을 기초통계에서 알수 있었다. 또한, 임대차 거래 중 월세거래비율이 높은 단지일 수록 판교역까지의 거리는 가깝다는 결과를 얻었다. 판교신도시의 보증부 월세 거래가 활발히 일어나기 시작한 2013년 1월부터 최근 거래증가를 보인 2015년 12월까지 3년간의 거래사례는 임대차 계약기간이 통상 2년의 ...
과거 국내 임대차시장의 주요한 계약 형태인 전세제도가 2000년 이후 꾸준히 전세보증금 보다는 낮은 금액의 보증금액을 지불 한 후 추가로 전세보증금과의 차액을 전월세 전환율 기준의 월차임으로 계산하여 지불하는 보증부 월세나 완전월세 계약형태의 증가를 보이고 있다. 이러한 주택의 임대차계약의 변화에 대한 실증적인 분석을 위하여, 연구대상으로 판교신도시의 아파트 임대차 거래사례를 토대로 전월세 전환율과 거래비율에 대한 변화를 살펴보기로 하였다. 거래유형별 실거래사례 분석을 바탕으로 거래량 증가율, 연도별 가격 상승률 및 분기별 전세가격을 기준으로 환산한 보증부 월세거래 각각의 전환율로 데이터를 구축하였으며, 또한 단지별, 평형별, 분기별의 평균 전세가 대비 해당구 성남시 분당구의 평균 전환율로 각각의 보증부 월세거래 사례를 전세가로 환산하여 구한 데이터로 전환율에 미치는 독립변수들을 알아보기로 하였다. 대부분 아파트나 주택을 대상으로 매매가격결정요인이나 지역별 전세가격의 영향에 대한 선행연구들과 달리 임대차 거래 안에서 보증부 월세거래의 변화에 대한 측정에 초점을 둔 연구이며, 월세형태의 거래사례가 많은 오피스텔이나 원룸, 소형아파트 등의 연구에 한정되었던 선행연구와 달리, 보증부 월세거래가 전세거래와 함께 아파트 임대차거래의 한 형태로 증가하며 안정화되어 가는 단계의 실증분석이라는 데 의의가 있다. 각각의 보증부 월세거래의 전환율에 대하여, 분기평균전세금을 기준으로 한 보증금의 비율이 높을수록 전환율은 높은 결과를 나타내었고, 매매가격 대비 전세금의 비율은 높을수록 전환율은 낮아지는 결과를 보였다. 이때, 중심상업지역이나 역세권에 가까울수록 전환율이 높을 것이라는 일반적인 이론과는 다른 결과를 나타냈는데, 이는 역세권 주변으로 전환율이 주로 높게 나타나는 소형평수보다는 중대형 평수가 포진해 있는 판교신도시 역세권의 특징이 주는 결과임을 기초통계에서 알수 있었다. 또한, 임대차 거래 중 월세거래비율이 높은 단지일 수록 판교역까지의 거리는 가깝다는 결과를 얻었다. 판교신도시의 보증부 월세 거래가 활발히 일어나기 시작한 2013년 1월부터 최근 거래증가를 보인 2015년 12월까지 3년간의 거래사례는 임대차 계약기간이 통상 2년의 순환기를 갖는 국내 시장에서 객관적인 결과치를 얻어내기에는 아쉬움이 있는 기간이라고 하겠다. 보증부 월세거래가 급격히 증가되고 있지만, 부동산 시장의 내외부적인 변화에 따라 매매시장이나 전세시장의 변동을 예측할 수 있는 만큼 객관화 된 시장으로 판단되기는 힘들었다. 그러한 이유로 본 연구는 주택시장에서 점차 자가 시장의 비율이 줄어들고, 임대차시장 특히, 보증부 월세 거래시장이 증가할 것이 자명한 바, 이후 계속적인 거래 데이터수의 확보와 추가적인 분석으로 연구를 발전시키는 시작에 의의가 있다.
과거 국내 임대차시장의 주요한 계약 형태인 전세제도가 2000년 이후 꾸준히 전세보증금 보다는 낮은 금액의 보증금액을 지불 한 후 추가로 전세보증금과의 차액을 전월세 전환율 기준의 월차임으로 계산하여 지불하는 보증부 월세나 완전월세 계약형태의 증가를 보이고 있다. 이러한 주택의 임대차계약의 변화에 대한 실증적인 분석을 위하여, 연구대상으로 판교신도시의 아파트 임대차 거래사례를 토대로 전월세 전환율과 거래비율에 대한 변화를 살펴보기로 하였다. 거래유형별 실거래사례 분석을 바탕으로 거래량 증가율, 연도별 가격 상승률 및 분기별 전세가격을 기준으로 환산한 보증부 월세거래 각각의 전환율로 데이터를 구축하였으며, 또한 단지별, 평형별, 분기별의 평균 전세가 대비 해당구 성남시 분당구의 평균 전환율로 각각의 보증부 월세거래 사례를 전세가로 환산하여 구한 데이터로 전환율에 미치는 독립변수들을 알아보기로 하였다. 대부분 아파트나 주택을 대상으로 매매가격결정요인이나 지역별 전세가격의 영향에 대한 선행연구들과 달리 임대차 거래 안에서 보증부 월세거래의 변화에 대한 측정에 초점을 둔 연구이며, 월세형태의 거래사례가 많은 오피스텔이나 원룸, 소형아파트 등의 연구에 한정되었던 선행연구와 달리, 보증부 월세거래가 전세거래와 함께 아파트 임대차거래의 한 형태로 증가하며 안정화되어 가는 단계의 실증분석이라는 데 의의가 있다. 각각의 보증부 월세거래의 전환율에 대하여, 분기평균전세금을 기준으로 한 보증금의 비율이 높을수록 전환율은 높은 결과를 나타내었고, 매매가격 대비 전세금의 비율은 높을수록 전환율은 낮아지는 결과를 보였다. 이때, 중심상업지역이나 역세권에 가까울수록 전환율이 높을 것이라는 일반적인 이론과는 다른 결과를 나타냈는데, 이는 역세권 주변으로 전환율이 주로 높게 나타나는 소형평수보다는 중대형 평수가 포진해 있는 판교신도시 역세권의 특징이 주는 결과임을 기초통계에서 알수 있었다. 또한, 임대차 거래 중 월세거래비율이 높은 단지일 수록 판교역까지의 거리는 가깝다는 결과를 얻었다. 판교신도시의 보증부 월세 거래가 활발히 일어나기 시작한 2013년 1월부터 최근 거래증가를 보인 2015년 12월까지 3년간의 거래사례는 임대차 계약기간이 통상 2년의 순환기를 갖는 국내 시장에서 객관적인 결과치를 얻어내기에는 아쉬움이 있는 기간이라고 하겠다. 보증부 월세거래가 급격히 증가되고 있지만, 부동산 시장의 내외부적인 변화에 따라 매매시장이나 전세시장의 변동을 예측할 수 있는 만큼 객관화 된 시장으로 판단되기는 힘들었다. 그러한 이유로 본 연구는 주택시장에서 점차 자가 시장의 비율이 줄어들고, 임대차시장 특히, 보증부 월세 거래시장이 증가할 것이 자명한 바, 이후 계속적인 거래 데이터수의 확보와 추가적인 분석으로 연구를 발전시키는 시작에 의의가 있다.
The system of the lease on a deposit basis, a major form of contract in the domestic lease market in the past, has increasingly changed into a form of complete monthly rent contract or of monthly rent with security deposit paid by calculating the difference with the deposit for a lease into the mont...
The system of the lease on a deposit basis, a major form of contract in the domestic lease market in the past, has increasingly changed into a form of complete monthly rent contract or of monthly rent with security deposit paid by calculating the difference with the deposit for a lease into the monthly rent on the conversion-rate basis additionally after the payment of the amount of the lower deposit than the deposit for a lease since 2000. To make an empirical analysis of the realities of changes in the lease contract of this housing, this study attempted to investigate changes in the rate of conversion from a lease on a deposit basis to monthly rent and its trade rate on the basis of the case of apartment lease trading in Pangyo New Town. And it attempted to construct data on the conversion rate of monthly rent with security deposit on the basis of the rate of increase in transactions, the annual rate of rise in prices and the quarterly price of the lease on a deposit basis with a focus on case analysis of real transactions by type. And it attempted to investigate the independent variables influencing the conversion rate obtained by converting the case of security-deposit monthly rent transactions into the price of the lease on a deposit basis using the average conversion rate of Haedang-gu and Bundang-gu in Seongnam City relative to the average price of the lease on a deposit basis by apartment complex, by floor space and by quarter. Unlike previous studies concerning the effect of the selling price determinants or regional housing rents for apartment housing or non-apartment housing, this study focused on measuring changes in the trading of monthly rent with security deposit in lease trading. And previous studies have been confined to those related to efficiency apartment(officetel), studio apartment and small-sized apartment which have much be traded in a form of monthly rent. But this study has its significance in that it made an empirical analysis of the transactions of monthly rent with security deposit that has been increased and stabilized in one form of apartment lease trade with the trades of the lease on a deposit basis. Each conversion rate of security-deposit monthly rent trades was found to be high as the proportion of the deposit was high on the basis of the quarterly average deposit. The conversion rate was found to be high as the proportion of the deposit based on the quarterly average security deposit was high. And the conversion rate was found to be low as the ratio of security deposit to selling price was high. At this time, results of this study were different from the general theory that the conversion rate would be high as housing is located near the central commercial district or the station influence zone. Basic statistics showed that this resulted from the characteristic of the station influence zone of Pangyo New Town around which medium-to large-size floor area houses are concentrated than the small-size floor-area houses with the high conversion rate. And it was found that the apartment complex having the high proportion of monthly rent transactions in lease transactions was located near Pangyo Station. The case of 3-year transactions from Jan 2013 in which the transactions of monthly rent on a deposit basis in Pangyo New Town began to occur to Dec 2015 in which its transactions increased can be said to be a period not enough to obtain the objective result in the domestic market having the 2-year cyclic period of the lease contract period. The transactions of monthly rent with security deposit increase with rapidity but this study had difficulty judging it as the objectified market to an extent of being able to predict changes in the sales market or the deposit-basis lease market with internal and external change of the real estate market. It is self-evident that the share of the owner-occupied housing market will gradually decrease and the lease market, especially the security-deposit monthly rent market, will increase. It is expected that further studies will be conducted by collecting data on lease transactions and making an additional analysis in the future.
The system of the lease on a deposit basis, a major form of contract in the domestic lease market in the past, has increasingly changed into a form of complete monthly rent contract or of monthly rent with security deposit paid by calculating the difference with the deposit for a lease into the monthly rent on the conversion-rate basis additionally after the payment of the amount of the lower deposit than the deposit for a lease since 2000. To make an empirical analysis of the realities of changes in the lease contract of this housing, this study attempted to investigate changes in the rate of conversion from a lease on a deposit basis to monthly rent and its trade rate on the basis of the case of apartment lease trading in Pangyo New Town. And it attempted to construct data on the conversion rate of monthly rent with security deposit on the basis of the rate of increase in transactions, the annual rate of rise in prices and the quarterly price of the lease on a deposit basis with a focus on case analysis of real transactions by type. And it attempted to investigate the independent variables influencing the conversion rate obtained by converting the case of security-deposit monthly rent transactions into the price of the lease on a deposit basis using the average conversion rate of Haedang-gu and Bundang-gu in Seongnam City relative to the average price of the lease on a deposit basis by apartment complex, by floor space and by quarter. Unlike previous studies concerning the effect of the selling price determinants or regional housing rents for apartment housing or non-apartment housing, this study focused on measuring changes in the trading of monthly rent with security deposit in lease trading. And previous studies have been confined to those related to efficiency apartment(officetel), studio apartment and small-sized apartment which have much be traded in a form of monthly rent. But this study has its significance in that it made an empirical analysis of the transactions of monthly rent with security deposit that has been increased and stabilized in one form of apartment lease trade with the trades of the lease on a deposit basis. Each conversion rate of security-deposit monthly rent trades was found to be high as the proportion of the deposit was high on the basis of the quarterly average deposit. The conversion rate was found to be high as the proportion of the deposit based on the quarterly average security deposit was high. And the conversion rate was found to be low as the ratio of security deposit to selling price was high. At this time, results of this study were different from the general theory that the conversion rate would be high as housing is located near the central commercial district or the station influence zone. Basic statistics showed that this resulted from the characteristic of the station influence zone of Pangyo New Town around which medium-to large-size floor area houses are concentrated than the small-size floor-area houses with the high conversion rate. And it was found that the apartment complex having the high proportion of monthly rent transactions in lease transactions was located near Pangyo Station. The case of 3-year transactions from Jan 2013 in which the transactions of monthly rent on a deposit basis in Pangyo New Town began to occur to Dec 2015 in which its transactions increased can be said to be a period not enough to obtain the objective result in the domestic market having the 2-year cyclic period of the lease contract period. The transactions of monthly rent with security deposit increase with rapidity but this study had difficulty judging it as the objectified market to an extent of being able to predict changes in the sales market or the deposit-basis lease market with internal and external change of the real estate market. It is self-evident that the share of the owner-occupied housing market will gradually decrease and the lease market, especially the security-deposit monthly rent market, will increase. It is expected that further studies will be conducted by collecting data on lease transactions and making an additional analysis in the future.
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