우리나라 아파트 시장은 선분양제도로 인해 수분양자가 청약 후 2∼3년 후인 준공시점에 주택을 인도받는 형태로 되어 있다. 즉 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점사이에 간극이 존재한다. 소비자 입장에서 주택구입을 위해 2∼3년 이전의 분양가격을 선택하는데 있어 미래의 입주시점의 가격을 예측하는 것은 의사결정에 중요한 일이다. 분양권 전매란 선분양제도로 인해 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고 이러한 권리를 준공이전에 타인에게 양도하는 행위를 의미한다. 본 연구에서는 우리나라의 특수한 전매시장에 대해 분양권 전매의 특성에 영향을 미치는 요인들을 부동산 정책과 계약특성을 중심으로 실증분석 하였다. 첫 번째 주제인 전매 특성에 대한 내용은 D건설사에서 전국에 공급한 192개단지, 10만여 세대의 실제 분양된 신규 아파트의 분양실적 자료를 토대로 전매여부, 전매횟수, 전매까지의 기간, 프리미엄의 ...
우리나라 아파트 시장은 선분양제도로 인해 수분양자가 청약 후 2∼3년 후인 준공시점에 주택을 인도받는 형태로 되어 있다. 즉 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점사이에 간극이 존재한다. 소비자 입장에서 주택구입을 위해 2∼3년 이전의 분양가격을 선택하는데 있어 미래의 입주시점의 가격을 예측하는 것은 의사결정에 중요한 일이다. 분양권 전매란 선분양제도로 인해 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고 이러한 권리를 준공이전에 타인에게 양도하는 행위를 의미한다. 본 연구에서는 우리나라의 특수한 전매시장에 대해 분양권 전매의 특성에 영향을 미치는 요인들을 부동산 정책과 계약특성을 중심으로 실증분석 하였다. 첫 번째 주제인 전매 특성에 대한 내용은 D건설사에서 전국에 공급한 192개단지, 10만여 세대의 실제 분양된 신규 아파트의 분양실적 자료를 토대로 전매여부, 전매횟수, 전매까지의 기간, 프리미엄의 초과수익률을 분석하였다. 주요 분석결과를 살펴보면 거시 및 부동산시장 특성에서는 전매특성이 금리변동에 따라 영향을 받는 것으로 나타났다. 정책특성에서는 투기과열지구와 분양가상한제에 대해 살펴보았다. 투기과열지구로 지정되면 신규 아파트의 투자수요가 억제되고 주거 목적의 실수요자들도 투기과열지구지정에 따른 전매제한 규제를 받게 된다. 분양가상한제가 적용되는 경우에는 인근아파트의 시세에 비해 상대적으로 낮은 분양가격이 책정되기 때문에 전매가격에도 영향을 미치게 되어 수요자가 증가할 가능성이 높아진다. 계약특성에서는 중도금조건을 살펴보았다. 중도금무이자와 중도금후불제의 경우 전매에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 중도금조건에 따라 계약자가 중도금의 자금조달 및 주택비용의 금융비용의 부담을 공급자가 일부 부담해 줌으로써 계약금과 일부의 중도금만으로 계약이 가능하기 때문에 전매에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 전매시장과 부동산시장의 거시적 접근관점에서 전매량에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 자료는 국토교통부에서 공개한 자료에 대해 2006년부터 2016년까지 총 7개 광역시급이상의 도시의 월별 전매량을 추출하여 패널데이터를 구성하였다. 연구방법은 하우즈만검정을 통해 고정효과 모형으로 실증을 분석하였고, 변수군은 거시·부동산시장, 수요·공급, 제도특성으로 구성하였다. 분석결과는 금리가 낮을수록, 매매가격지수상승률이 클수록 전매거래량이 증가하는 것으로 나타났다. 금리가 낮을수록 금융비용의 부담이 줄어들게 되고 매매가격지수상승률이 클수록 수요자의 투자심리를 고양시키는 것으로 해석된다. 전매제한기간이 길수록, 투기과열지구로 지정된 경우에는 전매량이 감소하는 것으로 나타났다. 분양가상한제가 적용되면, 해당 지역에 인구가 유입되면, 분양물량이 많아지면 전매거래량이 증가하는 결과로 나타났다. 전매제한기간, 투기과열지구지정, 분양가상한제 적용 변수의 결과를 통해 부동산정책이 전매량에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
우리나라 아파트 시장은 선분양제도로 인해 수분양자가 청약 후 2∼3년 후인 준공시점에 주택을 인도받는 형태로 되어 있다. 즉 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점사이에 간극이 존재한다. 소비자 입장에서 주택구입을 위해 2∼3년 이전의 분양가격을 선택하는데 있어 미래의 입주시점의 가격을 예측하는 것은 의사결정에 중요한 일이다. 분양권 전매란 선분양제도로 인해 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고 이러한 권리를 준공이전에 타인에게 양도하는 행위를 의미한다. 본 연구에서는 우리나라의 특수한 전매시장에 대해 분양권 전매의 특성에 영향을 미치는 요인들을 부동산 정책과 계약특성을 중심으로 실증분석 하였다. 첫 번째 주제인 전매 특성에 대한 내용은 D건설사에서 전국에 공급한 192개단지, 10만여 세대의 실제 분양된 신규 아파트의 분양실적 자료를 토대로 전매여부, 전매횟수, 전매까지의 기간, 프리미엄의 초과수익률을 분석하였다. 주요 분석결과를 살펴보면 거시 및 부동산시장 특성에서는 전매특성이 금리변동에 따라 영향을 받는 것으로 나타났다. 정책특성에서는 투기과열지구와 분양가상한제에 대해 살펴보았다. 투기과열지구로 지정되면 신규 아파트의 투자수요가 억제되고 주거 목적의 실수요자들도 투기과열지구지정에 따른 전매제한 규제를 받게 된다. 분양가상한제가 적용되는 경우에는 인근아파트의 시세에 비해 상대적으로 낮은 분양가격이 책정되기 때문에 전매가격에도 영향을 미치게 되어 수요자가 증가할 가능성이 높아진다. 계약특성에서는 중도금조건을 살펴보았다. 중도금무이자와 중도금후불제의 경우 전매에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 중도금조건에 따라 계약자가 중도금의 자금조달 및 주택비용의 금융비용의 부담을 공급자가 일부 부담해 줌으로써 계약금과 일부의 중도금만으로 계약이 가능하기 때문에 전매에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 전매시장과 부동산시장의 거시적 접근관점에서 전매량에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 자료는 국토교통부에서 공개한 자료에 대해 2006년부터 2016년까지 총 7개 광역시급이상의 도시의 월별 전매량을 추출하여 패널데이터를 구성하였다. 연구방법은 하우즈만검정을 통해 고정효과 모형으로 실증을 분석하였고, 변수군은 거시·부동산시장, 수요·공급, 제도특성으로 구성하였다. 분석결과는 금리가 낮을수록, 매매가격지수상승률이 클수록 전매거래량이 증가하는 것으로 나타났다. 금리가 낮을수록 금융비용의 부담이 줄어들게 되고 매매가격지수상승률이 클수록 수요자의 투자심리를 고양시키는 것으로 해석된다. 전매제한기간이 길수록, 투기과열지구로 지정된 경우에는 전매량이 감소하는 것으로 나타났다. 분양가상한제가 적용되면, 해당 지역에 인구가 유입되면, 분양물량이 많아지면 전매거래량이 증가하는 결과로 나타났다. 전매제한기간, 투기과열지구지정, 분양가상한제 적용 변수의 결과를 통해 부동산정책이 전매량에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
The apartment market of Korea takes a form of getting housing delivered to the buyer at the time of completion, two or three years after the apartment purchase contract, due to the preconstruction sale system. That, there is a gap between the time of purchasing the apartment and the time of getting ...
The apartment market of Korea takes a form of getting housing delivered to the buyer at the time of completion, two or three years after the apartment purchase contract, due to the preconstruction sale system. That, there is a gap between the time of purchasing the apartment and the time of getting it delivered. It is an important thing in the decision-making process of purchasing the apartment that the apartment consumer should predict the apartment price at the future time of housing occupation in choosing the apartment preconstruction price two or three years before its occupation. Precompletion apartment resale means the act of the apartment consumer being able to be given the right to purchase the apartment at the time of completion due to the preconstruction sale system and convey it to the others before the completion of the apartment. This study attempted to make an empirical analysis of influencers on the characteristics of precompletion apartment resale in a special resale market with a focus on the real estate policy and contract characteristics. This study attempted to analyze the characteristics of precompletion apartment resale such as the presence or absence of resale, the frequency of resale, the period of resale and its excess earning rate based on data on the preconstruction sale of newly built apartments in 192 apartment complexes constructed and actually sold to about 100,000 households by 'D' Construction Company across the country. Results of analysis showed that precompletion apartment resale were influenced by fluctuations in interest rates in macroeconomic terms. An attempt was made to investigate the zone of overheated speculation and the apartment price ceiling system in terms of policy characteristics. The designation of the zone of overheated speculation leads to suppressing demand for apartment investment and to subjecting real consumers for the residential purpose to restriction on precompletion resale. The application of the preconstruction apartment price ceiling system leads to the setting of relatively low apartment sales prices compared to the market prices of neighboring apartments, coming to have an effect on precompletion apartment resale and enhancing a possibility of increasing apartment consumers. An attempt was made to investigate conditions for the middle payment such as the presence or absence of interests on it and of its deferred payment system in terms of contract characteristics. The apartment consumer can make an apartment purchase contract only with downpayment and some of middle payment as the apartment supplier bears the funding of middle payment and the financial expenses of housing in accordance with the terms and conditions of the contract. Accordingly, this was found to have a significant effect on precompletion apartment resale. Second, this study attempted to analyze influencers on the quantities of resold apartments in the precompletion apartment resale market with a focus on policy characteristics. For this purpose, the panel data were constructed by excluding the monthly quantity of resold apartments in seven cities over the period between 2006 and 2016 disclosed by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. An empirical analysis as the research method was conducted by the fixed effect model through the Hausman test. An analysis was conducted about variables such as real estate market characteristics, demand and supply characteristics and system characteristics by using the fixed effect model. Analysis showed that higher interest rates and higher rates of increase in the housing price index increased the quantities of apartments resold prior to completion. It is interpreted that lower interest rates lead to a reduction in the burden of financial expenses and that the higher rate of increase in the housing price index lead to the enhancement of housing consumers' investor sentiment. It was found that the longer period of restriction on apartment resale prior to completion and the designation of the zone of overheated speculation led to a reduction in the quantity of resold apartments. And it was found that the application of the preconstruction apartment price ceiling system, the increased inflow of population into its pertinent area and the increase in the quantity of apartments to be supplied resulted in an increase in the quantity of resold apartments. Analysis showed that the real estate policy had a significant effect on the quantity of apartments sold prior to completion based on results of analysis on such variables as the period of restriction on resale, the designation of the zone of overheated speculation and the designation of the preconstruction apartment price ceiling system.
The apartment market of Korea takes a form of getting housing delivered to the buyer at the time of completion, two or three years after the apartment purchase contract, due to the preconstruction sale system. That, there is a gap between the time of purchasing the apartment and the time of getting it delivered. It is an important thing in the decision-making process of purchasing the apartment that the apartment consumer should predict the apartment price at the future time of housing occupation in choosing the apartment preconstruction price two or three years before its occupation. Precompletion apartment resale means the act of the apartment consumer being able to be given the right to purchase the apartment at the time of completion due to the preconstruction sale system and convey it to the others before the completion of the apartment. This study attempted to make an empirical analysis of influencers on the characteristics of precompletion apartment resale in a special resale market with a focus on the real estate policy and contract characteristics. This study attempted to analyze the characteristics of precompletion apartment resale such as the presence or absence of resale, the frequency of resale, the period of resale and its excess earning rate based on data on the preconstruction sale of newly built apartments in 192 apartment complexes constructed and actually sold to about 100,000 households by 'D' Construction Company across the country. Results of analysis showed that precompletion apartment resale were influenced by fluctuations in interest rates in macroeconomic terms. An attempt was made to investigate the zone of overheated speculation and the apartment price ceiling system in terms of policy characteristics. The designation of the zone of overheated speculation leads to suppressing demand for apartment investment and to subjecting real consumers for the residential purpose to restriction on precompletion resale. The application of the preconstruction apartment price ceiling system leads to the setting of relatively low apartment sales prices compared to the market prices of neighboring apartments, coming to have an effect on precompletion apartment resale and enhancing a possibility of increasing apartment consumers. An attempt was made to investigate conditions for the middle payment such as the presence or absence of interests on it and of its deferred payment system in terms of contract characteristics. The apartment consumer can make an apartment purchase contract only with downpayment and some of middle payment as the apartment supplier bears the funding of middle payment and the financial expenses of housing in accordance with the terms and conditions of the contract. Accordingly, this was found to have a significant effect on precompletion apartment resale. Second, this study attempted to analyze influencers on the quantities of resold apartments in the precompletion apartment resale market with a focus on policy characteristics. For this purpose, the panel data were constructed by excluding the monthly quantity of resold apartments in seven cities over the period between 2006 and 2016 disclosed by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. An empirical analysis as the research method was conducted by the fixed effect model through the Hausman test. An analysis was conducted about variables such as real estate market characteristics, demand and supply characteristics and system characteristics by using the fixed effect model. Analysis showed that higher interest rates and higher rates of increase in the housing price index increased the quantities of apartments resold prior to completion. It is interpreted that lower interest rates lead to a reduction in the burden of financial expenses and that the higher rate of increase in the housing price index lead to the enhancement of housing consumers' investor sentiment. It was found that the longer period of restriction on apartment resale prior to completion and the designation of the zone of overheated speculation led to a reduction in the quantity of resold apartments. And it was found that the application of the preconstruction apartment price ceiling system, the increased inflow of population into its pertinent area and the increase in the quantity of apartments to be supplied resulted in an increase in the quantity of resold apartments. Analysis showed that the real estate policy had a significant effect on the quantity of apartments sold prior to completion based on results of analysis on such variables as the period of restriction on resale, the designation of the zone of overheated speculation and the designation of the preconstruction apartment price ceiling system.
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