공동주택 하자담보책임의 법적 쟁점과 개선방안 연구 : 하자소송의 판례를 중심으로 A study for legal and issues and improvement plan of defect liability in apartment houses-focusing on precedents of defect lawsuit원문보기
하자소송은 공동주택에 입주한 후 약 3년에서 5년이 경과하는 시점에 주로 발생하며 매년 사건의 건수는 증가하고 있다. 그 사유는 관련 법률의 미비로 하자의 판단기준에 관한 근거가 명확하지 않거나 하자의 범위와 대상에 관한 이해관계자들의 다툼으로 분쟁의 확대를 유발하기 때문이다. 이러한 하자소송의 확대를 예방하거나 방지하기 위해서는 공동주택에 관한 하자의 발생 원인과 분쟁의 이유 그리고 하자에 관한 법률적 미비점이 있는지 여부에 관한 검토와 필요성이 요구되고 있다. 이에 대한 해결방안으로 하자소송의 판례상 쟁점사항을 분석 및 검토하여 공동주택의 하자 발생으로 인한 분쟁을 미연에 방지할 수 있도록 하자분쟁시 법원의 법적 판단 근거와 기준을 명확히 하기 위하여 관련 법률의 제도개선 방안을 연구하였다.
하자소송의 법적 쟁점을 파악하기 위하여, 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받은 입주자대표회의가 사업주체와 시공사, 보증회사 등을 상대로 제기한 판례를 분석하였다. 즉 2003년부터 2016년까지 소송이 제기되어 선고된 1심 판례 52건과, 2015년부터 2017년까지의 2심 판례 10건 등 도합 62건의 판례를 검토하여, 위 판례 중에서 하자소송의 재판에서 다툼이 반복적으로 발생하는 20건을 선정하여 심층 분석하였다. 이러한 ...
하자소송은 공동주택에 입주한 후 약 3년에서 5년이 경과하는 시점에 주로 발생하며 매년 사건의 건수는 증가하고 있다. 그 사유는 관련 법률의 미비로 하자의 판단기준에 관한 근거가 명확하지 않거나 하자의 범위와 대상에 관한 이해관계자들의 다툼으로 분쟁의 확대를 유발하기 때문이다. 이러한 하자소송의 확대를 예방하거나 방지하기 위해서는 공동주택에 관한 하자의 발생 원인과 분쟁의 이유 그리고 하자에 관한 법률적 미비점이 있는지 여부에 관한 검토와 필요성이 요구되고 있다. 이에 대한 해결방안으로 하자소송의 판례상 쟁점사항을 분석 및 검토하여 공동주택의 하자 발생으로 인한 분쟁을 미연에 방지할 수 있도록 하자분쟁시 법원의 법적 판단 근거와 기준을 명확히 하기 위하여 관련 법률의 제도개선 방안을 연구하였다.
하자소송의 법적 쟁점을 파악하기 위하여, 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받은 입주자대표회의가 사업주체와 시공사, 보증회사 등을 상대로 제기한 판례를 분석하였다. 즉 2003년부터 2016년까지 소송이 제기되어 선고된 1심 판례 52건과, 2015년부터 2017년까지의 2심 판례 10건 등 도합 62건의 판례를 검토하여, 위 판례 중에서 하자소송의 재판에서 다툼이 반복적으로 발생하는 20건을 선정하여 심층 분석하였다. 이러한 판례분석을 통하여, ① 하자발생 시점에 관한 입증 방안, ② 하자보수종료 합의의 법적효력 인정, ③ 동일한 목적물에 관한 중복소송 방지 등에 대하여 개선의 필요성을 도출하여 제도적 개선방안으로 다음과 같이 공동주택관리법의 개정을 제안하고자 한다.
첫째, 하자발생 시점에 관한 입증 불능의 문제점으로 분석된 법원의 일방적인 하자발생 시점의 추인, 피고에게 입증책임의 전환, 하자보수 관련 관리시스템의 부재 등이 문제가 되고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 개선방안으로 국토교통부 산하 한국감정원에서 운용하는 공동주택관리정보시스템(K-APT 시스템)에 하자보수신청 업무를 추가하여 이 시스템을 통해서만 하자보수를 신청하고 하자보수 완료 후 하자보수 내역과 관련 자료를 회신하도록 한다. 또한 이 시스템에서 관리 및 보관중인 하자보수 내역은 법적 분쟁시 법원에 의무적으로 제출하여야 하며, 이 시스템의 운용과 하자보수 내역을 관리하는 업무의 주관은 하자심사·분쟁조정위원회에서 관리하도록 하는 규정을 도입하는 개선방안을 제안한다. 즉 하자심사·분쟁조정위원회에서 이 시스템을 통하여 해당 아파트의 하자보수 이력을 엄격히 기록 및 관리하여 법적 분쟁시 하자발생 시점을 특정할 수 있는 증거자료 및 시공사의 하자발생율을 산정하는 기초로 활용하거나 법원의 하자보수의 범위와 비용 산정 등에 관한 판단에 신뢰성과 합리성을 부여할 수 있다.
둘째, 하자보수종료 합의와 관련하여 법원의 처분문서에 관한 자의적 해석, 처분 권한에 관한 위임과 동의 절차의 흠결, 합의 대상과 범위의 불명확으로 인한 합의의 효력을 부정 등이 문제가 되고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 개선방안으로 국토교통부 산하 한국감정원에서 운용하는 공동주택관리정보시스템(K-APT 시스템)에 하자보수종료 합의에 관한 중재 업무를 추가하여 이 시스템을 통해서만 분쟁의 당사자가 하자보수종료에 관한 조정을 신청할 수 있으며, 입주자대표회의가 조정의 당사자가 되려면 해당 아파트의 구분소유자(입주자)로부터 전유부분 및 공유부분에 대한 하자보수종료합의서 및 담보책임종료확인서(원)의 작성 권한을 사전에 위임받도록 하고, 분쟁의 당사자들이 조정에 동의하는 경우 재판상 화해와 동일한 효력을 부여한다. 이 시스템의 운용과 조정 업무의 주관은 하자심사·분쟁조정위원회에서 관리하도록 하는 규정을 도입하는 개선방안을 제안한다. 즉 분쟁의 당사자들이 하자보수종료를 원하는 경우 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하고, 자율적인 의사로 조정안을 만들어 이 조정안으로 하자보수 업무 등을 수행함으로써 조기에 분쟁을 해결하거나 추가 분쟁까지 예방할 수 있다.
셋째, 조합과 입주자대표회의가 시공사에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소송목적물이 동일하여 발생하는 중복소송으로 인한 소권남용이 문제가 되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위한 개선방안으로 조합 또는 입주자대표회의가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 한하여 그 당사자의 지위를 승계하는 기준을 명확히 법제화할 필요성이 있다. 그 기준으로, ① 사용검사일 기준으로 입주자대표회의가 구분소유자인 채권양도인의 지위를 승계하고, ② 입주자대표회의가 관할관청에 신고한 경우 신고일자에 입주자대표회의가 조합의 계약상의 지위를 승계하고, ③ 조합이 시공사를 상대로 하자소송을 제기하여 법원에서 재판이 진행 중인 경우에는 입주자대표회의가 임의적 소송담당으로 조합의 소송당사자 지위를 승계하는 방법으로 동일한 건축물에 발생한 하자를 소송목적물로 하는 중복소송 금지 규정을 도입하는 개선방안을 제안한다. 즉 중복소송의 당사자를 입주자대표회의로 일원화함으로써 중복소송을 방지하고 사회·경제적 비용의 감소에 기여할 것으로 기대한다.
하자소송은 공동주택에 입주한 후 약 3년에서 5년이 경과하는 시점에 주로 발생하며 매년 사건의 건수는 증가하고 있다. 그 사유는 관련 법률의 미비로 하자의 판단기준에 관한 근거가 명확하지 않거나 하자의 범위와 대상에 관한 이해관계자들의 다툼으로 분쟁의 확대를 유발하기 때문이다. 이러한 하자소송의 확대를 예방하거나 방지하기 위해서는 공동주택에 관한 하자의 발생 원인과 분쟁의 이유 그리고 하자에 관한 법률적 미비점이 있는지 여부에 관한 검토와 필요성이 요구되고 있다. 이에 대한 해결방안으로 하자소송의 판례상 쟁점사항을 분석 및 검토하여 공동주택의 하자 발생으로 인한 분쟁을 미연에 방지할 수 있도록 하자분쟁시 법원의 법적 판단 근거와 기준을 명확히 하기 위하여 관련 법률의 제도개선 방안을 연구하였다.
하자소송의 법적 쟁점을 파악하기 위하여, 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받은 입주자대표회의가 사업주체와 시공사, 보증회사 등을 상대로 제기한 판례를 분석하였다. 즉 2003년부터 2016년까지 소송이 제기되어 선고된 1심 판례 52건과, 2015년부터 2017년까지의 2심 판례 10건 등 도합 62건의 판례를 검토하여, 위 판례 중에서 하자소송의 재판에서 다툼이 반복적으로 발생하는 20건을 선정하여 심층 분석하였다. 이러한 판례분석을 통하여, ① 하자발생 시점에 관한 입증 방안, ② 하자보수종료 합의의 법적효력 인정, ③ 동일한 목적물에 관한 중복소송 방지 등에 대하여 개선의 필요성을 도출하여 제도적 개선방안으로 다음과 같이 공동주택관리법의 개정을 제안하고자 한다.
첫째, 하자발생 시점에 관한 입증 불능의 문제점으로 분석된 법원의 일방적인 하자발생 시점의 추인, 피고에게 입증책임의 전환, 하자보수 관련 관리시스템의 부재 등이 문제가 되고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 개선방안으로 국토교통부 산하 한국감정원에서 운용하는 공동주택관리정보시스템(K-APT 시스템)에 하자보수신청 업무를 추가하여 이 시스템을 통해서만 하자보수를 신청하고 하자보수 완료 후 하자보수 내역과 관련 자료를 회신하도록 한다. 또한 이 시스템에서 관리 및 보관중인 하자보수 내역은 법적 분쟁시 법원에 의무적으로 제출하여야 하며, 이 시스템의 운용과 하자보수 내역을 관리하는 업무의 주관은 하자심사·분쟁조정위원회에서 관리하도록 하는 규정을 도입하는 개선방안을 제안한다. 즉 하자심사·분쟁조정위원회에서 이 시스템을 통하여 해당 아파트의 하자보수 이력을 엄격히 기록 및 관리하여 법적 분쟁시 하자발생 시점을 특정할 수 있는 증거자료 및 시공사의 하자발생율을 산정하는 기초로 활용하거나 법원의 하자보수의 범위와 비용 산정 등에 관한 판단에 신뢰성과 합리성을 부여할 수 있다.
둘째, 하자보수종료 합의와 관련하여 법원의 처분문서에 관한 자의적 해석, 처분 권한에 관한 위임과 동의 절차의 흠결, 합의 대상과 범위의 불명확으로 인한 합의의 효력을 부정 등이 문제가 되고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 개선방안으로 국토교통부 산하 한국감정원에서 운용하는 공동주택관리정보시스템(K-APT 시스템)에 하자보수종료 합의에 관한 중재 업무를 추가하여 이 시스템을 통해서만 분쟁의 당사자가 하자보수종료에 관한 조정을 신청할 수 있으며, 입주자대표회의가 조정의 당사자가 되려면 해당 아파트의 구분소유자(입주자)로부터 전유부분 및 공유부분에 대한 하자보수종료합의서 및 담보책임종료확인서(원)의 작성 권한을 사전에 위임받도록 하고, 분쟁의 당사자들이 조정에 동의하는 경우 재판상 화해와 동일한 효력을 부여한다. 이 시스템의 운용과 조정 업무의 주관은 하자심사·분쟁조정위원회에서 관리하도록 하는 규정을 도입하는 개선방안을 제안한다. 즉 분쟁의 당사자들이 하자보수종료를 원하는 경우 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하고, 자율적인 의사로 조정안을 만들어 이 조정안으로 하자보수 업무 등을 수행함으로써 조기에 분쟁을 해결하거나 추가 분쟁까지 예방할 수 있다.
셋째, 조합과 입주자대표회의가 시공사에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소송목적물이 동일하여 발생하는 중복소송으로 인한 소권남용이 문제가 되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위한 개선방안으로 조합 또는 입주자대표회의가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 한하여 그 당사자의 지위를 승계하는 기준을 명확히 법제화할 필요성이 있다. 그 기준으로, ① 사용검사일 기준으로 입주자대표회의가 구분소유자인 채권양도인의 지위를 승계하고, ② 입주자대표회의가 관할관청에 신고한 경우 신고일자에 입주자대표회의가 조합의 계약상의 지위를 승계하고, ③ 조합이 시공사를 상대로 하자소송을 제기하여 법원에서 재판이 진행 중인 경우에는 입주자대표회의가 임의적 소송담당으로 조합의 소송당사자 지위를 승계하는 방법으로 동일한 건축물에 발생한 하자를 소송목적물로 하는 중복소송 금지 규정을 도입하는 개선방안을 제안한다. 즉 중복소송의 당사자를 입주자대표회의로 일원화함으로써 중복소송을 방지하고 사회·경제적 비용의 감소에 기여할 것으로 기대한다.
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