테헤란로제2지구 지구단위계획구역의 건축적 변화분석 및 개선방안 연구 : 강남역에서 포스코사거리 구간을 중심으로 Analysis of architectural change and improvement plan of teheran-ro 2nd district unit planning area in Gangnam-gu, Seoul : focusing on Gangnam station to POSCO intersection원문보기
테헤란로제2지구는 강남구를 상징하는 대표적 거리로서 업무기능이 특화된 지역임에도 불구하고 타도시의 대표거리에 비해서 문화기능 및 녹지공간이 상대적으로 부족하고, 업무시설이 집중되어 주말과 야간에 공동화 현상이 발생하는 등 활력이 부족하며, 이면부 숙박 및 위락시설이 밀집해서 다양한 계층을 수용하는 데 한계가 많았다.
대상구역은 2009년 지구단위계획 재정비 이후 10년이 지난 지금까지 많은 건축적 변화를 겪었다. 본 연구는 지구단위계획구역 관리에 따른 건축적 변화를 분석해 보고, 2009년 당시 지구단위계획 재정비 목적 실현 여부를 파악해서 지역 여건에 맞는 효과적인 재정비 방향을 제시하고자 시작되었다.
우선 재정비 이후 시기별로 신축, 용도변경, 증축과 대수선에 대해서 건축적 변화를 파악하였는데, 신축발생 87건 중 56건이 업무시설이었고 ...
테헤란로제2지구는 강남구를 상징하는 대표적 거리로서 업무기능이 특화된 지역임에도 불구하고 타도시의 대표거리에 비해서 문화기능 및 녹지공간이 상대적으로 부족하고, 업무시설이 집중되어 주말과 야간에 공동화 현상이 발생하는 등 활력이 부족하며, 이면부 숙박 및 위락시설이 밀집해서 다양한 계층을 수용하는 데 한계가 많았다.
대상구역은 2009년 지구단위계획 재정비 이후 10년이 지난 지금까지 많은 건축적 변화를 겪었다. 본 연구는 지구단위계획구역 관리에 따른 건축적 변화를 분석해 보고, 2009년 당시 지구단위계획 재정비 목적 실현 여부를 파악해서 지역 여건에 맞는 효과적인 재정비 방향을 제시하고자 시작되었다.
우선 재정비 이후 시기별로 신축, 용도변경, 증축과 대수선에 대해서 건축적 변화를 파악하였는데, 신축발생 87건 중 56건이 업무시설이었고 숙박시설 17건, 근린생활시설 7건, 공동주택 3건, 교육연구시설 3건, 자동차 관련시설이 1건이었다. 입지별로는 간선부에서 15건, 이면부에서 15건이 발생했고, 일반상업지역 79건, 제3종일반주거지역에서 8건이 신축되었다. 또한 신축건물의 31%에 달하는 27건이 6m미만 도로에 접함으로써 연면적 2,000㎡이하로 건축되었고, 일반상업지역에서 기준용적률 600%에도 미치지 못하는 경우도 25건이 있었다. 기준용적률에도 미치지 못하는 건축계획의 주된 원인으로는 기준높이나 대지의 접도조건(6m미만도로)으로 인해서 건축규모가 제한되었기 때문으로 확인되었다.
용도변화는 2009년 재정비 당시와 비교해서 2018년 현재는 업무시설이 차지하는 비중이 크게 늘어났으며, 근린생활시설의 증가세도 두드러졌다. 반면에 이면부의 숙박시설과 위락시설의 분포변화는 거의 없었고, 판매시설, 문화 및 집회시설의 부족현상은 개선되지 않은 것으로 나타났다.
증축변화는 2014년 2월 지침규정 변화전·후의 영향관계를 상대적으로 비교하였는데, 도시계획위원회 자문대상 면제기준인 증축면적 50㎡이하로 하는 경우가 지침변경 후에 많이 나타났고, 신축과 동일한 지침기준 적용을 면제받기 위해서 증축면적 300㎡이하로 하는 경우가 지침변경 전에 많이 발생하였는데, 모두 지침규정이 변경(완화)됨에 따라 행정절차나 계획에 유리한 쪽으로 발생빈도가 높게 나타났다.
대수선허가는 총 70건이 발생하였으며 주로 외장변경과 방화구획 위주의 변화였다. 특히 건물외장은 도시경관에도 영향을 끼치는 만큼 공공성 관점에서 관리수법이 중요하므로 지구단위계획 지침이 실질적 기능을 발휘할 수 있도록 분명한 가이드라인 제시가 필요한 것으로 파악되었다.
공개공지는 건축법상 조성의무 대상이 아니더라도 높이 완화 등 인센티브를 받기 위해 설치가 되었으며, 의무대상이라 하더라도 추가 설치되는 긍정적인 효과도 있었다.
한편, 신축건물에 대해서는 용적률·용도·높이·획지계획과 용적률 완화 인센티브 적용에 대해서 분석하였는데, 용도계획은 총 87건의 신축건물 중에서 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 차지하는 비중이 전체의 90%를 넘어서는 것으로 나타났다. 획지계획 변경은 신축대비 4건당 1건 이상이 발생해서 신축시 상당수가 획지계획변경을 수반하는 것으로 나타났다. 또한 용적률 완화와 기준높이 완화 인센티브 적용현황을 보면 각각 50건, 28건이 적용되었으며, 용적률과 기준높이 완화 인센티브를 동시에 받은 경우도 26건이 있었다. 용적률 인센티브 적용항목별로는 건축한계선(건축지정선) 47건, 친환경계획 125건, 공동개발 9건, 권장용도 28건(특정층 권장용도 13건 포함), 보차혼용통로 및 공공보행통로 2건, 공개공지가 0건이었다. 공개공지의 경우에는 법정의무로 조성되거나, 높이 완화를 위해서 조성되는 경우가 대부분이었고, 용적률 완화로 활용된 경우는 없었다.
테헤란로제2지구는 2009년 도시계획 재정비 이후 10년 동안 재정비가 이뤄지지 않았기 때문에 현행 기준·허용·상한용적률 체계와 인센티브 운영의 실효성에 대해서 실질적인 검토를 해서 현재 여건에 맞게 재정비가 이루어져야 한다. 이번 연구를 통해서 앞으로 재정비시 적극 검토되어야 할 계획요소로는 획지계획, 용도계획, 높이 및 용적률 완화 인센티브 계획, 특별계획구역에 관한 사항이 있었고, 지구단위계획에 의해서 설치된 공개공지와 전면공지 등 공적공간 관리, 6m도로 등 이면가로변 정비, 도시에 활력을 불어넣어 줄 수 있는 보행자중심 거리조성의 필요성이 나타났다. 향후 재정비시에는 이런 점을 감안해서 지역특성이 적극 반영될 수 있도록 하여야 한다. 주요어 : 강남구, 테헤란로, 테헤란로제2지구 지구단위계획구역, 테헤란로제2지구, 지구단위계획, 지구단위계획 재정비, 건축적 변화
테헤란로제2지구는 강남구를 상징하는 대표적 거리로서 업무기능이 특화된 지역임에도 불구하고 타도시의 대표거리에 비해서 문화기능 및 녹지공간이 상대적으로 부족하고, 업무시설이 집중되어 주말과 야간에 공동화 현상이 발생하는 등 활력이 부족하며, 이면부 숙박 및 위락시설이 밀집해서 다양한 계층을 수용하는 데 한계가 많았다.
대상구역은 2009년 지구단위계획 재정비 이후 10년이 지난 지금까지 많은 건축적 변화를 겪었다. 본 연구는 지구단위계획구역 관리에 따른 건축적 변화를 분석해 보고, 2009년 당시 지구단위계획 재정비 목적 실현 여부를 파악해서 지역 여건에 맞는 효과적인 재정비 방향을 제시하고자 시작되었다.
우선 재정비 이후 시기별로 신축, 용도변경, 증축과 대수선에 대해서 건축적 변화를 파악하였는데, 신축발생 87건 중 56건이 업무시설이었고 숙박시설 17건, 근린생활시설 7건, 공동주택 3건, 교육연구시설 3건, 자동차 관련시설이 1건이었다. 입지별로는 간선부에서 15건, 이면부에서 15건이 발생했고, 일반상업지역 79건, 제3종일반주거지역에서 8건이 신축되었다. 또한 신축건물의 31%에 달하는 27건이 6m미만 도로에 접함으로써 연면적 2,000㎡이하로 건축되었고, 일반상업지역에서 기준용적률 600%에도 미치지 못하는 경우도 25건이 있었다. 기준용적률에도 미치지 못하는 건축계획의 주된 원인으로는 기준높이나 대지의 접도조건(6m미만도로)으로 인해서 건축규모가 제한되었기 때문으로 확인되었다.
용도변화는 2009년 재정비 당시와 비교해서 2018년 현재는 업무시설이 차지하는 비중이 크게 늘어났으며, 근린생활시설의 증가세도 두드러졌다. 반면에 이면부의 숙박시설과 위락시설의 분포변화는 거의 없었고, 판매시설, 문화 및 집회시설의 부족현상은 개선되지 않은 것으로 나타났다.
증축변화는 2014년 2월 지침규정 변화전·후의 영향관계를 상대적으로 비교하였는데, 도시계획위원회 자문대상 면제기준인 증축면적 50㎡이하로 하는 경우가 지침변경 후에 많이 나타났고, 신축과 동일한 지침기준 적용을 면제받기 위해서 증축면적 300㎡이하로 하는 경우가 지침변경 전에 많이 발생하였는데, 모두 지침규정이 변경(완화)됨에 따라 행정절차나 계획에 유리한 쪽으로 발생빈도가 높게 나타났다.
대수선허가는 총 70건이 발생하였으며 주로 외장변경과 방화구획 위주의 변화였다. 특히 건물외장은 도시경관에도 영향을 끼치는 만큼 공공성 관점에서 관리수법이 중요하므로 지구단위계획 지침이 실질적 기능을 발휘할 수 있도록 분명한 가이드라인 제시가 필요한 것으로 파악되었다.
공개공지는 건축법상 조성의무 대상이 아니더라도 높이 완화 등 인센티브를 받기 위해 설치가 되었으며, 의무대상이라 하더라도 추가 설치되는 긍정적인 효과도 있었다.
한편, 신축건물에 대해서는 용적률·용도·높이·획지계획과 용적률 완화 인센티브 적용에 대해서 분석하였는데, 용도계획은 총 87건의 신축건물 중에서 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 차지하는 비중이 전체의 90%를 넘어서는 것으로 나타났다. 획지계획 변경은 신축대비 4건당 1건 이상이 발생해서 신축시 상당수가 획지계획변경을 수반하는 것으로 나타났다. 또한 용적률 완화와 기준높이 완화 인센티브 적용현황을 보면 각각 50건, 28건이 적용되었으며, 용적률과 기준높이 완화 인센티브를 동시에 받은 경우도 26건이 있었다. 용적률 인센티브 적용항목별로는 건축한계선(건축지정선) 47건, 친환경계획 125건, 공동개발 9건, 권장용도 28건(특정층 권장용도 13건 포함), 보차혼용통로 및 공공보행통로 2건, 공개공지가 0건이었다. 공개공지의 경우에는 법정의무로 조성되거나, 높이 완화를 위해서 조성되는 경우가 대부분이었고, 용적률 완화로 활용된 경우는 없었다.
테헤란로제2지구는 2009년 도시계획 재정비 이후 10년 동안 재정비가 이뤄지지 않았기 때문에 현행 기준·허용·상한용적률 체계와 인센티브 운영의 실효성에 대해서 실질적인 검토를 해서 현재 여건에 맞게 재정비가 이루어져야 한다. 이번 연구를 통해서 앞으로 재정비시 적극 검토되어야 할 계획요소로는 획지계획, 용도계획, 높이 및 용적률 완화 인센티브 계획, 특별계획구역에 관한 사항이 있었고, 지구단위계획에 의해서 설치된 공개공지와 전면공지 등 공적공간 관리, 6m도로 등 이면가로변 정비, 도시에 활력을 불어넣어 줄 수 있는 보행자중심 거리조성의 필요성이 나타났다. 향후 재정비시에는 이런 점을 감안해서 지역특성이 적극 반영될 수 있도록 하여야 한다. 주요어 : 강남구, 테헤란로, 테헤란로제2지구 지구단위계획구역, 테헤란로제2지구, 지구단위계획, 지구단위계획 재정비, 건축적 변화
Although Teheran-ro District 2 is an area specialized for business functions and a typical street that symbolizes Gangnam-gu, it is relatively lacking in cultural functions and green spaces compared to the representative streets in other cities. Moreover, there is a lack of vitality as the donut phe...
Although Teheran-ro District 2 is an area specialized for business functions and a typical street that symbolizes Gangnam-gu, it is relatively lacking in cultural functions and green spaces compared to the representative streets in other cities. Moreover, there is a lack of vitality as the donut phenomenon occurs due to the concentration of business facilities. In addition, as accommodation and amusement facilities are concentrated in the backside areas, many limitations have arisen in accommodating various classes.
The target area has undergone a lot of architectural changes in the past decade since the reorganization of the District Unit Plan in 2009. Therefore, this study was carried out to analyze the architectural changes according to the district unit planning area management, investigate whether the purpose of the District Unit Plan reorganization in 2009 has been accomplished, and then suggest further directions for effective reorganization according to the local conditions.
First, the analysis of architectural changes was conducted regarding new construction, change of use, and extension/ renovation for each period after the reorganization. The results showed that 56 out of 87 new construction cases were business facilities, 17 accommodations, 7 neighborhood living facilities, 3 apartment houses, 3 education and research facilities, and 1 automobile-related facility. The analysis by location found that there were 15 new construction cases in the main area, 15 cases in the backside area, 79 cases in the general commercial area, and 8 cases in the 3rdclass general residential area. In addition, 27 buildings, which account for 31% of the new construction cases, were constructed with a gross floor area of less than 2,000㎡ as they are contiguous to the less than 6m-road, and there were 25 cases which did not reach the typical floor area ratio of 600% in the general commercial area. It was confirmed that the main reason why the architectural plan failed to reach even the floor area ratio was that the size of the building was limited due to the standard height or adjoining road condition (less than 6m-road).
Looking at the changes in use, the proportion of business facilities in 2018 increased significantly when compared to that of 2009, and there was also a remarkable increase in the number of neighborhood living facilities. On the other hand, almost no changes were found in the distribution of accommodations and amusement facilities in the backside area, and there was still a lack of sales facilities, and cultural and assembly facilities.
The relative impacts before and after the changes in guidelines in February 2014 were compared so as to investigate the extension changes. The number of cases with an extension area of less than 50㎡, from which deliberation by the urban planning committee is exempted, has significantly increased since the revision of the guidelines, while the number of cases with an extension area of less than 300㎡ sharply increased before the revision of the guidelines in order to be exempt from the application of the same guideline standards as new construction cases. All of these cases occurred in order to take best advantage of administrative procedures or plans as the guidelines were revised (relaxed).
With respect to substantial repairs, a total of 70 permits were issued – mainly for exterior changes and fire compartments. In particular, since the exterior of the building affects the urban landscape, the management method is important from the viewpoint of the public interest. Therefore, clear guidelines are needed to ensure that the district unit planning guideline exerts a practical function.
The privately owned public open space was created to receive incentives, such as the relaxation of height restrictions, although it is not subject to such obligations under the Building Act. However, despite it being mandatory, the additional installation has had a positive effect.
Meanwhile, an analysis on the application of the floor area ratio, use, height, lot planning and floor area ratio mitigation incentives was conducted on the new buildings. For use planning, the proportion of business facilities, accommodations and neighborhood living facilities accounted for more than 90% of the 87 new buildings. The change of lot planning occurred in more than one out of every four cases when compared to the new construction cases, indicating that many lot planning changes are accompanied by new construction. In addition, the floor area ratio and standard height relaxation incentives were applied to 50 and 28 cases, respectively. There were 26 cases where both the floor area ratio and standard height relaxation incentives were applied simultaneously. The items to which the floor area ratio incentive is applied include the limit line of structure (building line) (47 cases), eco-friendly plan (125 cases), joint development (9 cases), recommended use (28 cases, including 13 cases for specific floor recommendation), pedestrian/ vehicle passage and public pedestrian passage (2 cases), and public open space (0 cases). In most cases, the public open space was created under legal obligation or for the relaxation of height restrictions, and there was no case for the mitigation of the floor area ratio.
The reorganization of urban plans for Teheran-ro District 2 has not been carried out for 10 years since the urban planning reorganization in 2009. Therefore, the current standards, permitted/upper limit floor area ratio systems, and the effectiveness of the incentive operations should be reviewed to reorganize the plan so that it is suitable for the current situations. The results of this study revealed that planning elements to be examined in any possible future reorganization include lot planning, land-use planning, height and floor area ratio mitigation incentives and special plan areas. Moreover, there is a need for the management of public spaces such as frontage space and public open space installed according to the District Unit Plan, the maintenance of roadside such as 6m-road, and the creation of pedestrian-centered street that can give vitality to the city. In consideration of these findings, local characteristics should be substantially reflected in the future reorganization of the plan.
Key words: Gangnam-gu, Teheran-ro, Teheran-ro 2nd District Unit Planning Area, Teheran-ro District 2, District Unit Plan, Reorganization of district unit plan, Architectural Change
Although Teheran-ro District 2 is an area specialized for business functions and a typical street that symbolizes Gangnam-gu, it is relatively lacking in cultural functions and green spaces compared to the representative streets in other cities. Moreover, there is a lack of vitality as the donut phenomenon occurs due to the concentration of business facilities. In addition, as accommodation and amusement facilities are concentrated in the backside areas, many limitations have arisen in accommodating various classes.
The target area has undergone a lot of architectural changes in the past decade since the reorganization of the District Unit Plan in 2009. Therefore, this study was carried out to analyze the architectural changes according to the district unit planning area management, investigate whether the purpose of the District Unit Plan reorganization in 2009 has been accomplished, and then suggest further directions for effective reorganization according to the local conditions.
First, the analysis of architectural changes was conducted regarding new construction, change of use, and extension/ renovation for each period after the reorganization. The results showed that 56 out of 87 new construction cases were business facilities, 17 accommodations, 7 neighborhood living facilities, 3 apartment houses, 3 education and research facilities, and 1 automobile-related facility. The analysis by location found that there were 15 new construction cases in the main area, 15 cases in the backside area, 79 cases in the general commercial area, and 8 cases in the 3rdclass general residential area. In addition, 27 buildings, which account for 31% of the new construction cases, were constructed with a gross floor area of less than 2,000㎡ as they are contiguous to the less than 6m-road, and there were 25 cases which did not reach the typical floor area ratio of 600% in the general commercial area. It was confirmed that the main reason why the architectural plan failed to reach even the floor area ratio was that the size of the building was limited due to the standard height or adjoining road condition (less than 6m-road).
Looking at the changes in use, the proportion of business facilities in 2018 increased significantly when compared to that of 2009, and there was also a remarkable increase in the number of neighborhood living facilities. On the other hand, almost no changes were found in the distribution of accommodations and amusement facilities in the backside area, and there was still a lack of sales facilities, and cultural and assembly facilities.
The relative impacts before and after the changes in guidelines in February 2014 were compared so as to investigate the extension changes. The number of cases with an extension area of less than 50㎡, from which deliberation by the urban planning committee is exempted, has significantly increased since the revision of the guidelines, while the number of cases with an extension area of less than 300㎡ sharply increased before the revision of the guidelines in order to be exempt from the application of the same guideline standards as new construction cases. All of these cases occurred in order to take best advantage of administrative procedures or plans as the guidelines were revised (relaxed).
With respect to substantial repairs, a total of 70 permits were issued – mainly for exterior changes and fire compartments. In particular, since the exterior of the building affects the urban landscape, the management method is important from the viewpoint of the public interest. Therefore, clear guidelines are needed to ensure that the district unit planning guideline exerts a practical function.
The privately owned public open space was created to receive incentives, such as the relaxation of height restrictions, although it is not subject to such obligations under the Building Act. However, despite it being mandatory, the additional installation has had a positive effect.
Meanwhile, an analysis on the application of the floor area ratio, use, height, lot planning and floor area ratio mitigation incentives was conducted on the new buildings. For use planning, the proportion of business facilities, accommodations and neighborhood living facilities accounted for more than 90% of the 87 new buildings. The change of lot planning occurred in more than one out of every four cases when compared to the new construction cases, indicating that many lot planning changes are accompanied by new construction. In addition, the floor area ratio and standard height relaxation incentives were applied to 50 and 28 cases, respectively. There were 26 cases where both the floor area ratio and standard height relaxation incentives were applied simultaneously. The items to which the floor area ratio incentive is applied include the limit line of structure (building line) (47 cases), eco-friendly plan (125 cases), joint development (9 cases), recommended use (28 cases, including 13 cases for specific floor recommendation), pedestrian/ vehicle passage and public pedestrian passage (2 cases), and public open space (0 cases). In most cases, the public open space was created under legal obligation or for the relaxation of height restrictions, and there was no case for the mitigation of the floor area ratio.
The reorganization of urban plans for Teheran-ro District 2 has not been carried out for 10 years since the urban planning reorganization in 2009. Therefore, the current standards, permitted/upper limit floor area ratio systems, and the effectiveness of the incentive operations should be reviewed to reorganize the plan so that it is suitable for the current situations. The results of this study revealed that planning elements to be examined in any possible future reorganization include lot planning, land-use planning, height and floor area ratio mitigation incentives and special plan areas. Moreover, there is a need for the management of public spaces such as frontage space and public open space installed according to the District Unit Plan, the maintenance of roadside such as 6m-road, and the creation of pedestrian-centered street that can give vitality to the city. In consideration of these findings, local characteristics should be substantially reflected in the future reorganization of the plan.
Key words: Gangnam-gu, Teheran-ro, Teheran-ro 2nd District Unit Planning Area, Teheran-ro District 2, District Unit Plan, Reorganization of district unit plan, Architectural Change
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