[학위논문]초·중학교 교육환경이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 실증연구 : 분당구(판교신도시 포함)와 구(舊)분당 아파트의 비교중심으로 An empirical study on the Effect of Educational Environment of elementary and middle schools on Apartment price : A case study comparing apartments in entire Bundang-gu(including Pangyo new town) to those in the old districts in Bundang-gu원문보기
본 연구는 아파트 가격에 영향을 미치는 교육 환경적인 선택은 초·중학교 때 이루어짐을 실증적으로 입증하기 위하여 시작되었다. 학군이주의 주된 목적은 아이를 안전하고 위험 없이 키우면서 대학 입시에 유리한 곳을 선점하는 것이다. 따라서 명문대학을 잘 보내는 특목고·자사고의 진학률이 높은 중학교를 선호하게 되고 자연히 그 중학교에 배정받을 확률이 높은 초등학교를 선호하게 되며 그 초등학교가 근거리에 있는 아파트 단지를 선호하게 된다. 본 연구는 이점에 착안하여 해당 아파트 단지와 초·중학교의 거리, 단지 내 초·중학교 유무, 초중학교의 순 전입수(전입-전출) 그리고 특목고·자사고 진학률이 아파트 가격에 영향을 미치는 정도를 ...
본 연구는 아파트 가격에 영향을 미치는 교육 환경적인 선택은 초·중학교 때 이루어짐을 실증적으로 입증하기 위하여 시작되었다. 학군이주의 주된 목적은 아이를 안전하고 위험 없이 키우면서 대학 입시에 유리한 곳을 선점하는 것이다. 따라서 명문대학을 잘 보내는 특목고·자사고의 진학률이 높은 중학교를 선호하게 되고 자연히 그 중학교에 배정받을 확률이 높은 초등학교를 선호하게 되며 그 초등학교가 근거리에 있는 아파트 단지를 선호하게 된다. 본 연구는 이점에 착안하여 해당 아파트 단지와 초·중학교의 거리, 단지 내 초·중학교 유무, 초중학교의 순 전입수(전입-전출) 그리고 특목고·자사고 진학률이 아파트 가격에 영향을 미치는 정도를 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)으로 분석하였다. 현행 고등학교 배정방식은 지원 및 추첨에 의한 방식을 채택했기 때문에 해당 고등학교와 근거리의 아파트간의 상관관계는 미미하다고 판단하여 고등학교 관련 변수는 제외하였다. 연구대상지는 서울시의 대치동, 목동, 중계동과 더불어 교육특구라 불리는 성남시 분당구를 선정하였다. 위치적으로 기존 대형 업무지구(GBD, CBD, YBD등)와 거리가 있는 곳으로 상업지나 업무지구에 대한 투자로서의 가치가 아파트 매매가격에 반영되는 것을 가급적 배제할 수 있으며 타 지역구 보다 중학교 학력 수준이 높다는 점 또한 본 연구의 적합한 자치구라고 판단하였다. 연구모형은 한 지역 혹은 여러 지역을 대상으로 진행하였던 기존 연구와 달리 분당구 내에서 동일수급권이지만 성격이 다른 판교신도시와 기존 구(舊)분당 아파트 지역을 구분하여 분석하기 위하여 판교신도시를 포함한 분당 전체와 구분당 아파트를 나누어서 각 변수의 매매가와 전월세가에 대한 영향을 실증 분석하였다. 분석결과 매매가 보다 전월세가 모형 설명력이 다소 높았다. 이는 교육환경 및 물리적인 변수가 ‘미래와 자산’의 가치인 매매가격보다 ‘현재와 거주’의 가치인 전월세가격에 더욱 많은 영향을 미치는 것으로 분석된다. 전체적으로 물리적·입지적인 측면에서는 판교신도시를 포함한 분당 전체 모형과 구분당 모형이 비슷한 수준의 유의성을 보였으나 교육 환경적인 측면에서는 판교신도시를 제외한 구분당 아파트 모형이 좀 더 유의한 결과를 보였다. 그리고 매매가와 전월세가를 비교하였을 때 전월세가 모형이 보다 유의하게 나타난 변수가 많았다. 특히 전월세가에서는 분당 전체 모형에 비해서 구분당 아파트 모형에서 초등학교 순전입수와 단지 내 중학교 유무, 중학교 직선거리, 특목고·자사고 진학률 부분에서 베타값이 상승하였다. 본 연구는 아파트의 초등학교 때부터 시작되는 학군 이주의 수요가 매매가와 전월세가에 얼마나 영향을 미치는지 여부를 판교 신도시를 포함한 분당구 전체와 구분당 지역으로 나누어 따로 또 같이 분석하였다는 점에서 의미가 있다.
본 연구는 아파트 가격에 영향을 미치는 교육 환경적인 선택은 초·중학교 때 이루어짐을 실증적으로 입증하기 위하여 시작되었다. 학군이주의 주된 목적은 아이를 안전하고 위험 없이 키우면서 대학 입시에 유리한 곳을 선점하는 것이다. 따라서 명문대학을 잘 보내는 특목고·자사고의 진학률이 높은 중학교를 선호하게 되고 자연히 그 중학교에 배정받을 확률이 높은 초등학교를 선호하게 되며 그 초등학교가 근거리에 있는 아파트 단지를 선호하게 된다. 본 연구는 이점에 착안하여 해당 아파트 단지와 초·중학교의 거리, 단지 내 초·중학교 유무, 초중학교의 순 전입수(전입-전출) 그리고 특목고·자사고 진학률이 아파트 가격에 영향을 미치는 정도를 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)으로 분석하였다. 현행 고등학교 배정방식은 지원 및 추첨에 의한 방식을 채택했기 때문에 해당 고등학교와 근거리의 아파트간의 상관관계는 미미하다고 판단하여 고등학교 관련 변수는 제외하였다. 연구대상지는 서울시의 대치동, 목동, 중계동과 더불어 교육특구라 불리는 성남시 분당구를 선정하였다. 위치적으로 기존 대형 업무지구(GBD, CBD, YBD등)와 거리가 있는 곳으로 상업지나 업무지구에 대한 투자로서의 가치가 아파트 매매가격에 반영되는 것을 가급적 배제할 수 있으며 타 지역구 보다 중학교 학력 수준이 높다는 점 또한 본 연구의 적합한 자치구라고 판단하였다. 연구모형은 한 지역 혹은 여러 지역을 대상으로 진행하였던 기존 연구와 달리 분당구 내에서 동일수급권이지만 성격이 다른 판교신도시와 기존 구(舊)분당 아파트 지역을 구분하여 분석하기 위하여 판교신도시를 포함한 분당 전체와 구분당 아파트를 나누어서 각 변수의 매매가와 전월세가에 대한 영향을 실증 분석하였다. 분석결과 매매가 보다 전월세가 모형 설명력이 다소 높았다. 이는 교육환경 및 물리적인 변수가 ‘미래와 자산’의 가치인 매매가격보다 ‘현재와 거주’의 가치인 전월세가격에 더욱 많은 영향을 미치는 것으로 분석된다. 전체적으로 물리적·입지적인 측면에서는 판교신도시를 포함한 분당 전체 모형과 구분당 모형이 비슷한 수준의 유의성을 보였으나 교육 환경적인 측면에서는 판교신도시를 제외한 구분당 아파트 모형이 좀 더 유의한 결과를 보였다. 그리고 매매가와 전월세가를 비교하였을 때 전월세가 모형이 보다 유의하게 나타난 변수가 많았다. 특히 전월세가에서는 분당 전체 모형에 비해서 구분당 아파트 모형에서 초등학교 순전입수와 단지 내 중학교 유무, 중학교 직선거리, 특목고·자사고 진학률 부분에서 베타값이 상승하였다. 본 연구는 아파트의 초등학교 때부터 시작되는 학군 이주의 수요가 매매가와 전월세가에 얼마나 영향을 미치는지 여부를 판교 신도시를 포함한 분당구 전체와 구분당 지역으로 나누어 따로 또 같이 분석하였다는 점에서 의미가 있다.
This study was initiated to empirically demonstrate that parents’ choices to seek for better educational environment, which affects apartment prices, were made during their kids’ elementary and middle school years. The main reason behind changing schools is to raise their children safely and send th...
This study was initiated to empirically demonstrate that parents’ choices to seek for better educational environment, which affects apartment prices, were made during their kids’ elementary and middle school years. The main reason behind changing schools is to raise their children safely and send them to prestigious universities. Therefore, they prefer middle schools with high enrollment rates of special-purpose high schools and autonomous high schools, which have a good reputation for sending many students to excellent universities. Accordingly, they prefer elementary schools adjacent to the popular middle schools. In this vein, this study analyzed the extent of impacts of the following factors on apartment prices with Hedonic Price Model: 1) distance between the apartment complex and elementary/middle schools, 2) the presence of elementary/middle schools in the complex、３）the net number of move-in & move-out in elementary/middle schools, and ４）middle school’s enrollment rates of special-purpose high schools and autonomous high schools. Since the current system of allocating high schools was run by application and lottery, it was deemed that the correlation between the high school and the surrounding apartment prices was minimal. Hence, the variables related to high schools were excluded. The research subjects are Bundang-gu in Seongnam-si, which is called a special educational district, along with Daechi-dong, Mok-dong and Junggye-dong in Seoul. First, they were selected as the subjects are located far from the existing large business districts (GBD, CBD, YBD, etc.). Therefore, it is possible to exclude the reflection of the value as an investment in the commercial or business district into the apartment sale price. Second, we chose the subject areas since the level of middle school education in the areas was higher than that in others. Unlike previous studies conducted on one region or several regions, the research model segmented Bundang-gu into entire Bundang-gu(including Pangyo new town) to old districts and empirically analyzed each variable’s effect on jeonse and monthly rent prices in both the entire Bundang area and specifically its old districts. According to the analysis, jeonse and monthly rent prices were more appropriate for this model than sales prices. It can be interpreted that variables related to the educational environment and physical location affect the jeonse/monthly rent price, which is the value of residence in the present, more than the sale price, which is the value of assets in the future. Overall, in terms of physical location, both the entire Bundang model(including Pangyo New Town) and the Bundang New Town showed similar significance, but in terms of educational environment, the apartment model on the old Budang-gu except Pangyo New Town showed more significant results. In addition, when comparing the selling price to the jeonse/monthly rent price, the model of the jeonse/monthly rent price generated more meaningful results. In particular, in jeonse/monthly rent price, the beta in the old Budang-gu model(except Pangyo New Town) increased more than entire Budang-gu model in terms of net entry into elementary schools, the presence of middle schools in the complex, direct distance to middle schools, and the enrollment rate of special purpose high schools and autonomous high schools. This study is meaningful to show how much the demand for better educational environment, which starts when people choose elementary schools for their children, affects sales and lease prices of apartments with segmenting into entire Bundang-gu(including Pangyo New Town) and old districts in Bundang-gu.
This study was initiated to empirically demonstrate that parents’ choices to seek for better educational environment, which affects apartment prices, were made during their kids’ elementary and middle school years. The main reason behind changing schools is to raise their children safely and send them to prestigious universities. Therefore, they prefer middle schools with high enrollment rates of special-purpose high schools and autonomous high schools, which have a good reputation for sending many students to excellent universities. Accordingly, they prefer elementary schools adjacent to the popular middle schools. In this vein, this study analyzed the extent of impacts of the following factors on apartment prices with Hedonic Price Model: 1) distance between the apartment complex and elementary/middle schools, 2) the presence of elementary/middle schools in the complex、３）the net number of move-in & move-out in elementary/middle schools, and ４）middle school’s enrollment rates of special-purpose high schools and autonomous high schools. Since the current system of allocating high schools was run by application and lottery, it was deemed that the correlation between the high school and the surrounding apartment prices was minimal. Hence, the variables related to high schools were excluded. The research subjects are Bundang-gu in Seongnam-si, which is called a special educational district, along with Daechi-dong, Mok-dong and Junggye-dong in Seoul. First, they were selected as the subjects are located far from the existing large business districts (GBD, CBD, YBD, etc.). Therefore, it is possible to exclude the reflection of the value as an investment in the commercial or business district into the apartment sale price. Second, we chose the subject areas since the level of middle school education in the areas was higher than that in others. Unlike previous studies conducted on one region or several regions, the research model segmented Bundang-gu into entire Bundang-gu(including Pangyo new town) to old districts and empirically analyzed each variable’s effect on jeonse and monthly rent prices in both the entire Bundang area and specifically its old districts. According to the analysis, jeonse and monthly rent prices were more appropriate for this model than sales prices. It can be interpreted that variables related to the educational environment and physical location affect the jeonse/monthly rent price, which is the value of residence in the present, more than the sale price, which is the value of assets in the future. Overall, in terms of physical location, both the entire Bundang model(including Pangyo New Town) and the Bundang New Town showed similar significance, but in terms of educational environment, the apartment model on the old Budang-gu except Pangyo New Town showed more significant results. In addition, when comparing the selling price to the jeonse/monthly rent price, the model of the jeonse/monthly rent price generated more meaningful results. In particular, in jeonse/monthly rent price, the beta in the old Budang-gu model(except Pangyo New Town) increased more than entire Budang-gu model in terms of net entry into elementary schools, the presence of middle schools in the complex, direct distance to middle schools, and the enrollment rate of special purpose high schools and autonomous high schools. This study is meaningful to show how much the demand for better educational environment, which starts when people choose elementary schools for their children, affects sales and lease prices of apartments with segmenting into entire Bundang-gu(including Pangyo New Town) and old districts in Bundang-gu.
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