공동주택 건설사업과 관련된 프로젝트를 진행함에 있어, 자본이 충분한 일정의 사업 주체를 제외하고는, 전반적으로 사업 진행 시 소규모 자기자본만을 가지고 건설사업 관련 프로젝트를 진행하고 있기에 자금조달은 매우 중요한 요소 중 하나라 할 수 있다. 즉, 건설사업을 위한 사업부지를 확보하여 인허가 등의 초기투입 비용이 발생하며, 공사 진행을 하기 위해서는 막대한 자금이 투입되어야 하기 때문이다. 따라서 건설사업 프로젝트의 안정적인 자금조달 계획을 수행하기 위해서, 사업자는 금융기관과 여타제도권금융을 통해 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: 이하 PF)을 이용하고 있다. 이 과정에서 사업을 계획대로 진행하기 위해서는 ...
공동주택 건설사업과 관련된 프로젝트를 진행함에 있어, 자본이 충분한 일정의 사업 주체를 제외하고는, 전반적으로 사업 진행 시 소규모 자기자본만을 가지고 건설사업 관련 프로젝트를 진행하고 있기에 자금조달은 매우 중요한 요소 중 하나라 할 수 있다. 즉, 건설사업을 위한 사업부지를 확보하여 인허가 등의 초기투입 비용이 발생하며, 공사 진행을 하기 위해서는 막대한 자금이 투입되어야 하기 때문이다. 따라서 건설사업 프로젝트의 안정적인 자금조달 계획을 수행하기 위해서, 사업자는 금융기관과 여타제도권금융을 통해 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: 이하 PF)을 이용하고 있다. 이 과정에서 사업을 계획대로 진행하기 위해서는 리스크 관리가 중요하며, 사업 리스크 종류는 시행위험, 시공위험, 시장위험, 재무위험 등이 있다. 이 중에서 시행위험은 크게 PF 사업구조 설계와 금융기관 대출 평가 등에 기인하기 때문에 이에 대한 면밀한 검토와 체계적인 연구가 필요하다. 건설사업 PF에는 시행위험 측면에서 리스크가 발생 시 사업의 주체인 시행사에서 일차적인 책임을 져야 함에도, 그 책임을 시공사가 부담하고 있다. 이는, 총사업비의 4~5%의 토지 계약금을 지급할 정도로 열악한 자본구조의 시행사가 PF 대출을 통해 프로젝트사업을 진행하고 있기 때문이다. 그 배경에는 열악한 시행사의 자본구조와 낮은 신용도에 대한 보강방법으로, 시공사가 연대보증을 공여해 주기 때문에 가능하다. 효율적인 공동주택 건설사업을 위해 PF 주체인 시행사나 취급기관인 금융사도 일정한 책임을 분산하여야 하나, 사업적 위험 요소에 대해서는 시공사에 과도한 책임을 전가함에 따라 시공사의 재무건전성을 해치는 위험한 요인들이 발생하는 문제점이 있다. 또한, 시행단계에서 PF 사업성 평가제도는 사업지별 입지, 교통 등 여건이 각각 다르다 보니, 사업성 평가항목이 여러 평가기관별로 표준화되어 있지 않고, 또한 사업 주체의 요구에 맞게 평가 기준이 변형되어 객관성을 갖추지 못하는 실정이다. 이와 같은 문제점은 평가기관별로 상이한 사업성 평가항목의 표준화와 건설사업 시행사의 적정 자본 규모를 통한 재무건전성을 확보하고, 건설사업 프로젝트에 대하여 적절한 PF 대출이 이루어지고, 위험요인이 감소한 재무적 건전성을 확보함으로써 해결될 수 있을 것으로 판단된다. 이와 같은 관점에서 본 연구에서는 공동주택 건설사업 PF에 관한 이론적 고찰과 PF 관련 전문가 면담조사 및 PF 사업 사례평가와 설문을 통해 조사하고 분석하여 공동주택 건설사업의 효율적인 PF 개선방안을 제시하였다.
본 연구를 통해 도출된 결론은 다음과 같다.
첫째, 공동주택 건설사업 PF 프로젝트사업에서 최근 3개년 동안의 사례 및 설문 분석결과, 건설사업 PF 사업성 평가 전문성 부재, 시행사와 시공사의 리스크 분담방법 부재, 시행사의 취약한 자본구조가 PF의 문제점으로 나타났다.
둘째, 공동주택 건설사업 PF의 효율적인 활성화를 위한 방안을 조사한 결과, 사업성 평가의 시스템 개선, 시행사의 자본확충을, 시공사의 위험부담 구조의 재확립, 투자 전문 리츠 육성, 신탁사 활용, 건설사업 PF 전문 보증기관 설립 순으로 조사되어, 공동주택 건설사업의 PF의 효율적인 운영을 위해 이와 같은 순으로 개선되어야 한다.
셋째, 건설사업 PF 사업성 평가항목 방안으로, 건설사업 PF 사업성 평가항목별 배점 기준을 단계적으로 분석하고 합산하는 객관적인 지표를 갖춘 종합평가 방법이 필요할 것으로 조사되었다. 건설사업 PF 사업성 평가지표를 1단계부터 3단계까지로 구성하였으며, 단계별 평가 분야로 구분된, 10개의 항목을 제시하였고 평가항목 배점은 1점부터 10점까지 부여하였으며, 평가항목 배점 결과와 배점 가중치를 적용한 최종 환산 평가점수를 도출하는 평가배점기준표를 작성하여 제시하였다.
넷째, 건설사업 시행사와 시공사의 프로젝트 리스크를 적절하게 분산하기 위해 조사한 결과, 응답자 중 42.5%가 시행사가 갖춰야 할 최소자본금은 10억 이상 30억 이하가 적절한 것으로 조사되었다. 시행사는 자기자본 확충을 통해 재무적 건전성을 확보하고, 대출기관은 시공사에 과도한 연대보증, 채무를 요구하지 않고 사업의 리스크를 줄이는 방안을 제시하였다.
다섯째, 건설사업 건전성 확보를 위한 1,000억 원 이상 투입되는 대규모 사업장의 최소자기자본 비율을 조사한 결과, 응답자 중 50%가 시행사의 최소자본금은 10% 이상 25% 이하로 제시하였다. 사업장의 최소 자기자본비율이 총사업비 대비 10% 이상 25% 이하의 자본 규모가 확보되면, 타인 자본 비중이 줄어들게 되고 추가적인 사업비용이 절감되어 사업 건전성이 확보되어 효율적인 운영이 이루어질 것으로 판단된다.
공동주택 건설사업과 관련된 프로젝트를 진행함에 있어, 자본이 충분한 일정의 사업 주체를 제외하고는, 전반적으로 사업 진행 시 소규모 자기자본만을 가지고 건설사업 관련 프로젝트를 진행하고 있기에 자금조달은 매우 중요한 요소 중 하나라 할 수 있다. 즉, 건설사업을 위한 사업부지를 확보하여 인허가 등의 초기투입 비용이 발생하며, 공사 진행을 하기 위해서는 막대한 자금이 투입되어야 하기 때문이다. 따라서 건설사업 프로젝트의 안정적인 자금조달 계획을 수행하기 위해서, 사업자는 금융기관과 여타제도권금융을 통해 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: 이하 PF)을 이용하고 있다. 이 과정에서 사업을 계획대로 진행하기 위해서는 리스크 관리가 중요하며, 사업 리스크 종류는 시행위험, 시공위험, 시장위험, 재무위험 등이 있다. 이 중에서 시행위험은 크게 PF 사업구조 설계와 금융기관 대출 평가 등에 기인하기 때문에 이에 대한 면밀한 검토와 체계적인 연구가 필요하다. 건설사업 PF에는 시행위험 측면에서 리스크가 발생 시 사업의 주체인 시행사에서 일차적인 책임을 져야 함에도, 그 책임을 시공사가 부담하고 있다. 이는, 총사업비의 4~5%의 토지 계약금을 지급할 정도로 열악한 자본구조의 시행사가 PF 대출을 통해 프로젝트사업을 진행하고 있기 때문이다. 그 배경에는 열악한 시행사의 자본구조와 낮은 신용도에 대한 보강방법으로, 시공사가 연대보증을 공여해 주기 때문에 가능하다. 효율적인 공동주택 건설사업을 위해 PF 주체인 시행사나 취급기관인 금융사도 일정한 책임을 분산하여야 하나, 사업적 위험 요소에 대해서는 시공사에 과도한 책임을 전가함에 따라 시공사의 재무건전성을 해치는 위험한 요인들이 발생하는 문제점이 있다. 또한, 시행단계에서 PF 사업성 평가제도는 사업지별 입지, 교통 등 여건이 각각 다르다 보니, 사업성 평가항목이 여러 평가기관별로 표준화되어 있지 않고, 또한 사업 주체의 요구에 맞게 평가 기준이 변형되어 객관성을 갖추지 못하는 실정이다. 이와 같은 문제점은 평가기관별로 상이한 사업성 평가항목의 표준화와 건설사업 시행사의 적정 자본 규모를 통한 재무건전성을 확보하고, 건설사업 프로젝트에 대하여 적절한 PF 대출이 이루어지고, 위험요인이 감소한 재무적 건전성을 확보함으로써 해결될 수 있을 것으로 판단된다. 이와 같은 관점에서 본 연구에서는 공동주택 건설사업 PF에 관한 이론적 고찰과 PF 관련 전문가 면담조사 및 PF 사업 사례평가와 설문을 통해 조사하고 분석하여 공동주택 건설사업의 효율적인 PF 개선방안을 제시하였다.
본 연구를 통해 도출된 결론은 다음과 같다.
첫째, 공동주택 건설사업 PF 프로젝트사업에서 최근 3개년 동안의 사례 및 설문 분석결과, 건설사업 PF 사업성 평가 전문성 부재, 시행사와 시공사의 리스크 분담방법 부재, 시행사의 취약한 자본구조가 PF의 문제점으로 나타났다.
둘째, 공동주택 건설사업 PF의 효율적인 활성화를 위한 방안을 조사한 결과, 사업성 평가의 시스템 개선, 시행사의 자본확충을, 시공사의 위험부담 구조의 재확립, 투자 전문 리츠 육성, 신탁사 활용, 건설사업 PF 전문 보증기관 설립 순으로 조사되어, 공동주택 건설사업의 PF의 효율적인 운영을 위해 이와 같은 순으로 개선되어야 한다.
셋째, 건설사업 PF 사업성 평가항목 방안으로, 건설사업 PF 사업성 평가항목별 배점 기준을 단계적으로 분석하고 합산하는 객관적인 지표를 갖춘 종합평가 방법이 필요할 것으로 조사되었다. 건설사업 PF 사업성 평가지표를 1단계부터 3단계까지로 구성하였으며, 단계별 평가 분야로 구분된, 10개의 항목을 제시하였고 평가항목 배점은 1점부터 10점까지 부여하였으며, 평가항목 배점 결과와 배점 가중치를 적용한 최종 환산 평가점수를 도출하는 평가배점기준표를 작성하여 제시하였다.
넷째, 건설사업 시행사와 시공사의 프로젝트 리스크를 적절하게 분산하기 위해 조사한 결과, 응답자 중 42.5%가 시행사가 갖춰야 할 최소자본금은 10억 이상 30억 이하가 적절한 것으로 조사되었다. 시행사는 자기자본 확충을 통해 재무적 건전성을 확보하고, 대출기관은 시공사에 과도한 연대보증, 채무를 요구하지 않고 사업의 리스크를 줄이는 방안을 제시하였다.
다섯째, 건설사업 건전성 확보를 위한 1,000억 원 이상 투입되는 대규모 사업장의 최소자기자본 비율을 조사한 결과, 응답자 중 50%가 시행사의 최소자본금은 10% 이상 25% 이하로 제시하였다. 사업장의 최소 자기자본비율이 총사업비 대비 10% 이상 25% 이하의 자본 규모가 확보되면, 타인 자본 비중이 줄어들게 되고 추가적인 사업비용이 절감되어 사업 건전성이 확보되어 효율적인 운영이 이루어질 것으로 판단된다.
In carrying out a project related to the apartment house construction project, except for a certain project subject with sufficient capital, financing is one of the most important factors as the project is carried out with only a small amount of equity capital. In other words, initial investment cos...
In carrying out a project related to the apartment house construction project, except for a certain project subject with sufficient capital, financing is one of the most important factors as the project is carried out with only a small amount of equity capital. In other words, initial investment costs such as licenses and permits are incurred by securing a business site for the construction project, and huge funds must be invested in order to proceed with construction. Therefore, in order to carry out a stable financing plan for a construction project, business operators are using project financing through financial institutions and other institutional financing. In this process, risk management is important for the project to proceed as planned, and types of project risks include implementation risk, construction risk, market risk, and financial risk. Implementation risks are largely due to the design of the PF project structure and the evaluation of loans from financial institutions, so a careful review and systematic study are required. In construction project PF, when a risk occurs in terms of implementation risk, the contractor, who is the main body of the project, has to take the primary responsibility, but the contractor bears the responsibility. This is because a developer with a poor capital structure that pays 4-5% of the total project cost as a land deposit is conducting the project through PF loans. In the background, it is possible because the contractor provides joint guarantees as a reinforcement method for the poor developer's capital structure and low creditworthiness. For an efficient apartment building construction project, the developer who is the main PF and the financial company that handles the PF should also distribute certain responsibilities. However, there is a problem in that dangerous factors that impair the financial soundness of the construction company occur by shifting the responsibility of the business risk factors to the construction company. In addition, in the implementation stage, the PF feasibility evaluation system differs from each project site, such as location and transportation, so the feasibility evaluation items are not standardized for each evaluation institution, and the evaluation criteria are modified to meet the needs of the project entity, so it is not equipped with objectivity. it is not possible. This problem can be solved by securing financial soundness through standardization of different feasibility evaluation items for each evaluation institution and the appropriate capital size of the construction project implementer, providing appropriate PF loans for construction project projects, and securing financial soundness with reduced risk factors. From this perspective, in this study, an efficient PF improvement plan for the apartment building construction project was suggested by conducting a theoretical study on PF for the apartment building construction project, conducting an interview with PF related experts, and conducting research and analysis through PF project case evaluation and questionnaire.
The conclusions drawn from this study are as follows.
First, as a result of analysis of cases and questionnaires for the past three years in the PF project for the apartment house construction project, the lack of expertise in PF feasibility evaluation for the construction project, the absence of risk sharing methods between the developer and the contractor, and the weak capital structure of the developer were found to be problems of PF.
Second, as a result of examining measures for efficient activation of PF for apartment housing construction business, improvement of the system of feasibility evaluation, capital expansion of developers, re-establishment of risk burden structure for construction companies, nurturing of investment-specialized REITs, use of trust companies, PF specialization in construction business It is investigated in the order of establishment of the guarantee institution, and improvements should be made in this order for the efficient operation of PF in the apartment building construction project.
Third, for the measures of PF feasibility evaluation items of construction projects it was investigated that a comprehensive evaluation method with objective indicators that analyzes and sums the scoring criteria for each PF feasibility evaluation item for construction projects in stages is necessary. The construction project PF feasibility evaluation index was composed from stage 1 to stage 3, and 10 items were presented, divided into each stage of evaluation, and the evaluation item score was given from 1 point to 10 points. I prepared and presented an evaluation score standard table that derives the final converted evaluation score applied with.
Fourth, as a result of the survey to properly distribute the project risk between the construction project developer and the contractor, 42.5% of the respondents found that the minimum capital required for the developer was between 1 billion and 3 billion KRW. I suggested a plan for the developer to secure financial soundness through the expansion of equity capital, and to reduce the risk of the project without the lender demanding excessive joint guarantees and debts from the contractor.
Fifth, as a result of surveying the minimum equity ratio of large-scale workplaces that invest more than KRW 100 billion to secure the soundness of construction projects, 50% of the respondents suggested that the minimum capital of the developer is 10% or more and 25% or less. If the minimum capital ratio of the business site is between 10% and 25% of the total business cost, the proportion of debt capital will decrease and additional business costs will be reduced. Therefore, business soundness is secured and efficient operation is expected.
In carrying out a project related to the apartment house construction project, except for a certain project subject with sufficient capital, financing is one of the most important factors as the project is carried out with only a small amount of equity capital. In other words, initial investment costs such as licenses and permits are incurred by securing a business site for the construction project, and huge funds must be invested in order to proceed with construction. Therefore, in order to carry out a stable financing plan for a construction project, business operators are using project financing through financial institutions and other institutional financing. In this process, risk management is important for the project to proceed as planned, and types of project risks include implementation risk, construction risk, market risk, and financial risk. Implementation risks are largely due to the design of the PF project structure and the evaluation of loans from financial institutions, so a careful review and systematic study are required. In construction project PF, when a risk occurs in terms of implementation risk, the contractor, who is the main body of the project, has to take the primary responsibility, but the contractor bears the responsibility. This is because a developer with a poor capital structure that pays 4-5% of the total project cost as a land deposit is conducting the project through PF loans. In the background, it is possible because the contractor provides joint guarantees as a reinforcement method for the poor developer's capital structure and low creditworthiness. For an efficient apartment building construction project, the developer who is the main PF and the financial company that handles the PF should also distribute certain responsibilities. However, there is a problem in that dangerous factors that impair the financial soundness of the construction company occur by shifting the responsibility of the business risk factors to the construction company. In addition, in the implementation stage, the PF feasibility evaluation system differs from each project site, such as location and transportation, so the feasibility evaluation items are not standardized for each evaluation institution, and the evaluation criteria are modified to meet the needs of the project entity, so it is not equipped with objectivity. it is not possible. This problem can be solved by securing financial soundness through standardization of different feasibility evaluation items for each evaluation institution and the appropriate capital size of the construction project implementer, providing appropriate PF loans for construction project projects, and securing financial soundness with reduced risk factors. From this perspective, in this study, an efficient PF improvement plan for the apartment building construction project was suggested by conducting a theoretical study on PF for the apartment building construction project, conducting an interview with PF related experts, and conducting research and analysis through PF project case evaluation and questionnaire.
The conclusions drawn from this study are as follows.
First, as a result of analysis of cases and questionnaires for the past three years in the PF project for the apartment house construction project, the lack of expertise in PF feasibility evaluation for the construction project, the absence of risk sharing methods between the developer and the contractor, and the weak capital structure of the developer were found to be problems of PF.
Second, as a result of examining measures for efficient activation of PF for apartment housing construction business, improvement of the system of feasibility evaluation, capital expansion of developers, re-establishment of risk burden structure for construction companies, nurturing of investment-specialized REITs, use of trust companies, PF specialization in construction business It is investigated in the order of establishment of the guarantee institution, and improvements should be made in this order for the efficient operation of PF in the apartment building construction project.
Third, for the measures of PF feasibility evaluation items of construction projects it was investigated that a comprehensive evaluation method with objective indicators that analyzes and sums the scoring criteria for each PF feasibility evaluation item for construction projects in stages is necessary. The construction project PF feasibility evaluation index was composed from stage 1 to stage 3, and 10 items were presented, divided into each stage of evaluation, and the evaluation item score was given from 1 point to 10 points. I prepared and presented an evaluation score standard table that derives the final converted evaluation score applied with.
Fourth, as a result of the survey to properly distribute the project risk between the construction project developer and the contractor, 42.5% of the respondents found that the minimum capital required for the developer was between 1 billion and 3 billion KRW. I suggested a plan for the developer to secure financial soundness through the expansion of equity capital, and to reduce the risk of the project without the lender demanding excessive joint guarantees and debts from the contractor.
Fifth, as a result of surveying the minimum equity ratio of large-scale workplaces that invest more than KRW 100 billion to secure the soundness of construction projects, 50% of the respondents suggested that the minimum capital of the developer is 10% or more and 25% or less. If the minimum capital ratio of the business site is between 10% and 25% of the total business cost, the proportion of debt capital will decrease and additional business costs will be reduced. Therefore, business soundness is secured and efficient operation is expected.
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