물류센터 임대료 결정요인 분석 : 수도권 입지 특성 및 물류센터 유형을 중심으로 Analysis of logistics center rent determinants : focusing on the location factors and types of logistics in the metropolitan area원문보기
최근 정보통신의 급격한 성장과 다양한 사회문화적인 변화에 따라 물류부동산의 기능은 전통적으로 공장에서 생산하거나 협력업체로부터 구매한 물건을 고객에게 배송하기 위해 상온 및 저온 창고에 단순히 물건을 보관하는 것뿐만 아니라 회사의 운영영역까지 확대되어 A/S, 반품, 오더 관리, 유통가공의 영역까지 점차 복합화되고 확대되고 있다. 또한 물류센터의 수요 증가와 모바일 쇼핑 시장이 급격히 성장하면서 현대식 복합물류센터의 공급이 활발하고 개발에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 화주들은 전통적으로 물동량이 많았던 서울뿐만 아니라 인구가 급격히 증가하는 수도권 전역에 대응하기 위하여 시설적으로는 대형화되고, 배송범위를 광역화할 수 있는 물류센터에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고 있다. 본 연구는 다양한 종류의 목적을 가진 물류부동산 투자 및 수요자들의 선호를 알아보기 위해 첫째, 물류부동산의 개념과 최근 동향을 이론적으로 고찰하였다. 둘째, 선행연구를 통해 물류부동산의 임대료에 유의미한 영향을 미치는 특성변수들을 파악하여 모형에 투입할 ...
최근 정보통신의 급격한 성장과 다양한 사회문화적인 변화에 따라 물류부동산의 기능은 전통적으로 공장에서 생산하거나 협력업체로부터 구매한 물건을 고객에게 배송하기 위해 상온 및 저온 창고에 단순히 물건을 보관하는 것뿐만 아니라 회사의 운영영역까지 확대되어 A/S, 반품, 오더 관리, 유통가공의 영역까지 점차 복합화되고 확대되고 있다. 또한 물류센터의 수요 증가와 모바일 쇼핑 시장이 급격히 성장하면서 현대식 복합물류센터의 공급이 활발하고 개발에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 화주들은 전통적으로 물동량이 많았던 서울뿐만 아니라 인구가 급격히 증가하는 수도권 전역에 대응하기 위하여 시설적으로는 대형화되고, 배송범위를 광역화할 수 있는 물류센터에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고 있다. 본 연구는 다양한 종류의 목적을 가진 물류부동산 투자 및 수요자들의 선호를 알아보기 위해 첫째, 물류부동산의 개념과 최근 동향을 이론적으로 고찰하였다. 둘째, 선행연구를 통해 물류부동산의 임대료에 유의미한 영향을 미치는 특성변수들을 파악하여 모형에 투입할 독립변수 및 종속변수를 정립하였다. 셋째, 기존의 연구들은 입지적 측면에서 새로운 물류 동향을 반영하지 못하고 전통시장인 서울까지의 거리, 혹은 교통 편의성에 대해서 단순히 고속도로IC까지의 거리 변수만 활용하고 있는 것과 물류부동산의 임대료 결정요인 분석 시 중점 기능이 차이가 있는 물류센터의 유형(상온, 저온)을 구분하지 않고 분석하고 있는 것을 확인했다. 넷째, 입지특성을 보다 복합적으로 세분화하고, 수요자의 보관 목적에 따라 시장이 나뉘어 있는 물류부동산의 임대료 결정요인을 확인하기 위하여 상온물류센터와 저온물류센터를 나누어 다중회귀분석을 실시하였다. 다섯째, COVID-19이후 급격히 증가하는 비대면 쇼핑 등의 영향으로 단일물류센터가 아닌 복합물류센터로 전환되고 있는 추세를 반영하여, 향후 물류부동산의 투자 시 선호도가 높을 것으로 예상되는 복합물류센터 임대료에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 다중회귀분석을 추가적으로 실시하였다. 마지막으로 향후 물류센터의 임대료 적정성 및 향후 복합물류센터의 임대료 결정요인 분석의 방향성을 제시하고, 나아가 물류센터 개발 및 투자, 수요 결정에 기초적인 자료로 제공하고자 했다. 선행연구를 살펴보면 임대료에 영향을 미치는 결정요인은 입지적 특성요인(고속도로 IC, 서울CBD와의 거리, 배후도시거리 등), 건축적 특성 요인(연면적, 용적률, 건폐율, 경과연수 등), 물류적 특성요인(저온창고 유무, 층고, 자동화 등)이 있는 것으로 알 수 있었다. 본 연구에서는 선행연구 및 연구자가 필요하다고 판단되는 부동산 특성요인인 입지특성요인(수도권제1순환고속도로까지 거리, 5km 내 고속도로 IC 수, 5km 내 국도 수), 건축특성요인(연면적, 건폐율, 경과년수), 물류특성요인(경제활동인구, 도크의 길이, 통행료유무)을 독립변수로 투입하여 임대료 결정모형을 분석하였다. 단만, 전체물류센터와 복합물류센터 회귀분석시에는 저온창고 더미변수를 추가하여 회귀분석을 수행하였다. 먼저 변수들의 특성을 살펴보기 위하여 기초통계분석을 실시하였고, t-test에서 종속변수인 임대료와 일부 독립변수들은 저온물류센터의 평균이 상온물류센터의 평균보다 크게 나타났으며, 다른 독립변수들은 반대의 상황이 나타나고 있었다. 따라서 독립변수가 종속변수에 미치는 영향은 물류센터의 유형에 따라 다른 방향성을 보일 수 있다는 것을 알 수 있었다. 또한 전체 물류센터의 임대료 결정 영향요인 회귀분석을 통해 상온물류센터와 저온물류센터를 구분하여 회귀분석을 모형을 설계할 필요성을 다시 한번 확인할 수 있었다. 분석결과 수도권제1순환고속도로까지 거리, 반경 5km내 고속도로IC 수, 연면적, 건폐율, 경과년수, 경제활동인구로 총 6개의 변수가 유의미한 것으로 나타났고, 저온물류센터에서는 수도권제1순환고속도로까지 거리, 반경 5km내 국도 IC수, 연면적, 건폐율, 경과연수로 총 5개가 유의미한 변수로 나타났다. 마지막으로 복합물류센터에서는 수도권제1순환고속도로까지 거리, 반경 5km내 국도 IC수, 연면적, 건폐율, 통행료유무, 저온창고(냉동·냉장)로 총 6개의 유의미한 변수가 분석되었다. 분석결과를 바탕으로 임대료에 영향을 미치는 결정요인에 대한 시사점은 다음과 같다. 첫째, 입지적 요인에서 수도권제1순환고속도로까지 거리는 모든 유형의 물류센터에서 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기존 물류창고 임대료 결정요인 연구에서 주로 활용하는 서울시청의 거리, 고속도로 IC까지의 거리 변수는 현재 서울과 수도권의 인구분포가 급변하고 있고 대표성을 갖지 않는다는 비판을 받고 있었는데, 본 연구에서 서울과 수도권 물류 수요와 인구분포 측면에서 수도권제1순환고속도로 IC까지의 거리를 변수 활용될 것을 제시하였고, 물류창고의 수요자들은 배후도시에 대한 신속한 이동이 더 중요해졌다. 한편 반경 5km내 고속도로 IC수가 유의미한 반면 저온과 복합물류센터에서는 반경 5km내 국도수가 유의미한 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 수도권에서 그동안 고속도로 외 서울로 빠르게 진입할 수 있는 국도, 지방도 등 다양한 산업도로가 발달 되었기 때문이라 해석할 수 있다. 저온 및 복합저온물류센터의 취급제품이 부패 및 변질이 쉬운 냉동·냉장 제품이고 신선식품의 배송이 증가하고 있는 시장 트랜드를 반영하기 위하여 시장 지향적 입지에 위치할수록 화주들의 선호가 반영된 것이라 해석할 수 있을 것이다. 반면 상온물류센터의 취급 제품은 저온물류센터보다 상대적으로 취급품목이 온도에 민감하지 않으면서, 비교적 자본투입이 크게 필요하지 않아 외곽에 위치하지만, 다양한 고속도로 IC 접근성이 높은 곳을 화주들이 선호하는 것으로 해석할 수 있을 것이다. 둘째, 건축특성에서 공통적으로 연면적이 증가할수록 임대료가 상승하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 최근 물류부동산 시장에서 대형 규모의 물류센터를 선호한다고 할 수 있다. 또한 건폐율은 모든 물류센터에서 유의미한 변수인 것으로 나타났는데 영향력의 방향이 다르게 나타났다. 상온물류센터의 경우 건폐율은 정(+)의 영향을, 저온물류센터와 복합물류센터는 부(-)의 향을 미치는 것으로 나타났다. 물류센터는 일반적으로 도시지역에서는 자연녹지지역(건폐율 20%), 비도시지역 중 계획관리지역(40%)에서 주로 공급된다. 경과연수는 상온물류센터의 경우 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났지만 저온물류센에서는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 종합적으로 살펴보면 이는 저온 및 복합물류센터의 경우 용도지역 적으로 도시지역에 입지할수록 수요가 높은 반면 배송시간과 보관관리에 비교적 자유로운 상온물류센터의 경우 도심보다는 외곽에 위치하여 많은 물동량을 처리할 수 있는 규모가 크고, 최신시설에 대한 수요가 높은 것으로 해설할 수 있을 것이다. 저온물류센터는 신축건물을 지을 수 있는 도심 내 가용용지의 부족으로 인해 공급이 부족한 상태고, 건축물이 오래됐으나 좋은 입지를 확보하고 있던 기존의 물류센터를 임대하거나 리모델링하여 사용하는 것을 선호하는 반면 상온물류센터의 경우 화주들이 대형화되고 최신 트랜드를 반영한 설비가 투입되면서 최근에 준공된 물류센터일수록 임대료가 상승하는 것으로 물류센터의 유형에 따라 유의미한 방향이 다르게 나타난 것으로 판단된다. 다만, 복합물류센터에서 경과연수가 유의미한 영향을 주지 않는 것으로 분석된 것은 아직 복합물류센터의 공급이 초기 단계로 향후 복합물류센터의 공급이 추가적으로 이루어지면 경과연수 변수에 대한 유의미성이 저온물류센터의 방향성과 유사하게 나타날 것으로 예상된다. 셋째 물류특성에서 유의미한 변수로 상온물류센터에서 경제활동인구가 복합물류센터에서는 통행료무료, 저온창고(냉동·냉장) 더미 변수가 유의미한 변수로 나타났다. 상온물류센터의 취급품목은 지역에 따라 시기에 따라 취급 제품을 규격화하기 어려워 저온물류센터에 비해 많은 노동력이 소요되고 있다. 또한 도심 외곽에 위치하고 있는 상온물류센터의 경우 상주 직원 및 아르바이트 인력 등 고용할 수 있는 인력의 공급 용이성이 운영에 큰 영향을 줄 수 있다. 고용인력이 부족할 경우 다양한 물품의 분류, 하역 등의 작업이 지연되어 운영에 차질이 있을 수 있으며, 다른 지역의 인력을 고용하게 되면 출퇴근 차량의 유지·운행비용 및 임금의 상승 등 추가적인 운영비용 지출이 발생하게 된다. 따라서 운영비용의 절감 측면 등이 반영되어 아직 상온물류센터의 화주들은 인건비가 저렴하거나 인력 수급이 용이한 경제활동인구가 많은 지역을 선호하는 것으로 판단된다. 복합물류센터의 경우 복합풀필먼트서비스센터로 이용되는 경우가 많은데 새벽배송, 특정시간 내 다회배송 등으로 인해 통행료 지출 횟수가 증가하기 때문에 도심내 위치하여 통행료를 지불하지 않아도 되는 물류센터를 임대하거나 리모델링하여 사용하는 추세가 반영된 것으로 해석할 수 있다. 본 연구를 통해 물류창고의 임대료 영향요인 분석을 위해서는 물류센터의 유형을 구분할 필요성과 물류센터 유형별 임대료에 유의미한 영향을 미치는 변수가 다름을 확인할 수 있었다. 추후 물류센터 임대료 영향요인 분석은 물류센터를 유형별로 구분하여 분석하는 것이 모형의 노이즈를 줄일 수 있는 방법이라 할 수 있다. 최근 1인 가구의 증가, COVID-19의 장기화 등의 변화로 인해 물류센터의 수요가 증가하고 있는 추세이며, 서울보다 경기권역의 인구가 더 많아지는 등 서울시로 집중되어 있던 물동량이 수도권으로 확대되었기에 입지적 측면에서 수도권으로의 접근성이 높을수록 임대료에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 다음으로 단일물류센터보다 복합물류센터로의 시장이 변화되는 추세임에 따라 저온물류센터 및 복합물류센터 회귀분석에서 유의미한 요인으로 분석된 변수는 추후 물류센터 임대료에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
최근 정보통신의 급격한 성장과 다양한 사회문화적인 변화에 따라 물류부동산의 기능은 전통적으로 공장에서 생산하거나 협력업체로부터 구매한 물건을 고객에게 배송하기 위해 상온 및 저온 창고에 단순히 물건을 보관하는 것뿐만 아니라 회사의 운영영역까지 확대되어 A/S, 반품, 오더 관리, 유통가공의 영역까지 점차 복합화되고 확대되고 있다. 또한 물류센터의 수요 증가와 모바일 쇼핑 시장이 급격히 성장하면서 현대식 복합물류센터의 공급이 활발하고 개발에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 화주들은 전통적으로 물동량이 많았던 서울뿐만 아니라 인구가 급격히 증가하는 수도권 전역에 대응하기 위하여 시설적으로는 대형화되고, 배송범위를 광역화할 수 있는 물류센터에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고 있다. 본 연구는 다양한 종류의 목적을 가진 물류부동산 투자 및 수요자들의 선호를 알아보기 위해 첫째, 물류부동산의 개념과 최근 동향을 이론적으로 고찰하였다. 둘째, 선행연구를 통해 물류부동산의 임대료에 유의미한 영향을 미치는 특성변수들을 파악하여 모형에 투입할 독립변수 및 종속변수를 정립하였다. 셋째, 기존의 연구들은 입지적 측면에서 새로운 물류 동향을 반영하지 못하고 전통시장인 서울까지의 거리, 혹은 교통 편의성에 대해서 단순히 고속도로IC까지의 거리 변수만 활용하고 있는 것과 물류부동산의 임대료 결정요인 분석 시 중점 기능이 차이가 있는 물류센터의 유형(상온, 저온)을 구분하지 않고 분석하고 있는 것을 확인했다. 넷째, 입지특성을 보다 복합적으로 세분화하고, 수요자의 보관 목적에 따라 시장이 나뉘어 있는 물류부동산의 임대료 결정요인을 확인하기 위하여 상온물류센터와 저온물류센터를 나누어 다중회귀분석을 실시하였다. 다섯째, COVID-19이후 급격히 증가하는 비대면 쇼핑 등의 영향으로 단일물류센터가 아닌 복합물류센터로 전환되고 있는 추세를 반영하여, 향후 물류부동산의 투자 시 선호도가 높을 것으로 예상되는 복합물류센터 임대료에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 다중회귀분석을 추가적으로 실시하였다. 마지막으로 향후 물류센터의 임대료 적정성 및 향후 복합물류센터의 임대료 결정요인 분석의 방향성을 제시하고, 나아가 물류센터 개발 및 투자, 수요 결정에 기초적인 자료로 제공하고자 했다. 선행연구를 살펴보면 임대료에 영향을 미치는 결정요인은 입지적 특성요인(고속도로 IC, 서울CBD와의 거리, 배후도시거리 등), 건축적 특성 요인(연면적, 용적률, 건폐율, 경과연수 등), 물류적 특성요인(저온창고 유무, 층고, 자동화 등)이 있는 것으로 알 수 있었다. 본 연구에서는 선행연구 및 연구자가 필요하다고 판단되는 부동산 특성요인인 입지특성요인(수도권제1순환고속도로까지 거리, 5km 내 고속도로 IC 수, 5km 내 국도 수), 건축특성요인(연면적, 건폐율, 경과년수), 물류특성요인(경제활동인구, 도크의 길이, 통행료유무)을 독립변수로 투입하여 임대료 결정모형을 분석하였다. 단만, 전체물류센터와 복합물류센터 회귀분석시에는 저온창고 더미변수를 추가하여 회귀분석을 수행하였다. 먼저 변수들의 특성을 살펴보기 위하여 기초통계분석을 실시하였고, t-test에서 종속변수인 임대료와 일부 독립변수들은 저온물류센터의 평균이 상온물류센터의 평균보다 크게 나타났으며, 다른 독립변수들은 반대의 상황이 나타나고 있었다. 따라서 독립변수가 종속변수에 미치는 영향은 물류센터의 유형에 따라 다른 방향성을 보일 수 있다는 것을 알 수 있었다. 또한 전체 물류센터의 임대료 결정 영향요인 회귀분석을 통해 상온물류센터와 저온물류센터를 구분하여 회귀분석을 모형을 설계할 필요성을 다시 한번 확인할 수 있었다. 분석결과 수도권제1순환고속도로까지 거리, 반경 5km내 고속도로IC 수, 연면적, 건폐율, 경과년수, 경제활동인구로 총 6개의 변수가 유의미한 것으로 나타났고, 저온물류센터에서는 수도권제1순환고속도로까지 거리, 반경 5km내 국도 IC수, 연면적, 건폐율, 경과연수로 총 5개가 유의미한 변수로 나타났다. 마지막으로 복합물류센터에서는 수도권제1순환고속도로까지 거리, 반경 5km내 국도 IC수, 연면적, 건폐율, 통행료유무, 저온창고(냉동·냉장)로 총 6개의 유의미한 변수가 분석되었다. 분석결과를 바탕으로 임대료에 영향을 미치는 결정요인에 대한 시사점은 다음과 같다. 첫째, 입지적 요인에서 수도권제1순환고속도로까지 거리는 모든 유형의 물류센터에서 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기존 물류창고 임대료 결정요인 연구에서 주로 활용하는 서울시청의 거리, 고속도로 IC까지의 거리 변수는 현재 서울과 수도권의 인구분포가 급변하고 있고 대표성을 갖지 않는다는 비판을 받고 있었는데, 본 연구에서 서울과 수도권 물류 수요와 인구분포 측면에서 수도권제1순환고속도로 IC까지의 거리를 변수 활용될 것을 제시하였고, 물류창고의 수요자들은 배후도시에 대한 신속한 이동이 더 중요해졌다. 한편 반경 5km내 고속도로 IC수가 유의미한 반면 저온과 복합물류센터에서는 반경 5km내 국도수가 유의미한 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 수도권에서 그동안 고속도로 외 서울로 빠르게 진입할 수 있는 국도, 지방도 등 다양한 산업도로가 발달 되었기 때문이라 해석할 수 있다. 저온 및 복합저온물류센터의 취급제품이 부패 및 변질이 쉬운 냉동·냉장 제품이고 신선식품의 배송이 증가하고 있는 시장 트랜드를 반영하기 위하여 시장 지향적 입지에 위치할수록 화주들의 선호가 반영된 것이라 해석할 수 있을 것이다. 반면 상온물류센터의 취급 제품은 저온물류센터보다 상대적으로 취급품목이 온도에 민감하지 않으면서, 비교적 자본투입이 크게 필요하지 않아 외곽에 위치하지만, 다양한 고속도로 IC 접근성이 높은 곳을 화주들이 선호하는 것으로 해석할 수 있을 것이다. 둘째, 건축특성에서 공통적으로 연면적이 증가할수록 임대료가 상승하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 최근 물류부동산 시장에서 대형 규모의 물류센터를 선호한다고 할 수 있다. 또한 건폐율은 모든 물류센터에서 유의미한 변수인 것으로 나타났는데 영향력의 방향이 다르게 나타났다. 상온물류센터의 경우 건폐율은 정(+)의 영향을, 저온물류센터와 복합물류센터는 부(-)의 향을 미치는 것으로 나타났다. 물류센터는 일반적으로 도시지역에서는 자연녹지지역(건폐율 20%), 비도시지역 중 계획관리지역(40%)에서 주로 공급된다. 경과연수는 상온물류센터의 경우 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났지만 저온물류센에서는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 종합적으로 살펴보면 이는 저온 및 복합물류센터의 경우 용도지역 적으로 도시지역에 입지할수록 수요가 높은 반면 배송시간과 보관관리에 비교적 자유로운 상온물류센터의 경우 도심보다는 외곽에 위치하여 많은 물동량을 처리할 수 있는 규모가 크고, 최신시설에 대한 수요가 높은 것으로 해설할 수 있을 것이다. 저온물류센터는 신축건물을 지을 수 있는 도심 내 가용용지의 부족으로 인해 공급이 부족한 상태고, 건축물이 오래됐으나 좋은 입지를 확보하고 있던 기존의 물류센터를 임대하거나 리모델링하여 사용하는 것을 선호하는 반면 상온물류센터의 경우 화주들이 대형화되고 최신 트랜드를 반영한 설비가 투입되면서 최근에 준공된 물류센터일수록 임대료가 상승하는 것으로 물류센터의 유형에 따라 유의미한 방향이 다르게 나타난 것으로 판단된다. 다만, 복합물류센터에서 경과연수가 유의미한 영향을 주지 않는 것으로 분석된 것은 아직 복합물류센터의 공급이 초기 단계로 향후 복합물류센터의 공급이 추가적으로 이루어지면 경과연수 변수에 대한 유의미성이 저온물류센터의 방향성과 유사하게 나타날 것으로 예상된다. 셋째 물류특성에서 유의미한 변수로 상온물류센터에서 경제활동인구가 복합물류센터에서는 통행료무료, 저온창고(냉동·냉장) 더미 변수가 유의미한 변수로 나타났다. 상온물류센터의 취급품목은 지역에 따라 시기에 따라 취급 제품을 규격화하기 어려워 저온물류센터에 비해 많은 노동력이 소요되고 있다. 또한 도심 외곽에 위치하고 있는 상온물류센터의 경우 상주 직원 및 아르바이트 인력 등 고용할 수 있는 인력의 공급 용이성이 운영에 큰 영향을 줄 수 있다. 고용인력이 부족할 경우 다양한 물품의 분류, 하역 등의 작업이 지연되어 운영에 차질이 있을 수 있으며, 다른 지역의 인력을 고용하게 되면 출퇴근 차량의 유지·운행비용 및 임금의 상승 등 추가적인 운영비용 지출이 발생하게 된다. 따라서 운영비용의 절감 측면 등이 반영되어 아직 상온물류센터의 화주들은 인건비가 저렴하거나 인력 수급이 용이한 경제활동인구가 많은 지역을 선호하는 것으로 판단된다. 복합물류센터의 경우 복합풀필먼트서비스센터로 이용되는 경우가 많은데 새벽배송, 특정시간 내 다회배송 등으로 인해 통행료 지출 횟수가 증가하기 때문에 도심내 위치하여 통행료를 지불하지 않아도 되는 물류센터를 임대하거나 리모델링하여 사용하는 추세가 반영된 것으로 해석할 수 있다. 본 연구를 통해 물류창고의 임대료 영향요인 분석을 위해서는 물류센터의 유형을 구분할 필요성과 물류센터 유형별 임대료에 유의미한 영향을 미치는 변수가 다름을 확인할 수 있었다. 추후 물류센터 임대료 영향요인 분석은 물류센터를 유형별로 구분하여 분석하는 것이 모형의 노이즈를 줄일 수 있는 방법이라 할 수 있다. 최근 1인 가구의 증가, COVID-19의 장기화 등의 변화로 인해 물류센터의 수요가 증가하고 있는 추세이며, 서울보다 경기권역의 인구가 더 많아지는 등 서울시로 집중되어 있던 물동량이 수도권으로 확대되었기에 입지적 측면에서 수도권으로의 접근성이 높을수록 임대료에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 다음으로 단일물류센터보다 복합물류센터로의 시장이 변화되는 추세임에 따라 저온물류센터 및 복합물류센터 회귀분석에서 유의미한 요인으로 분석된 변수는 추후 물류센터 임대료에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
With the rapid growth of information and communication technology and various socio-cultural changes, The function of logistics is not only to store goods in order to deliver goods purchased from partner companies to customers, but also to after-sales service, returns, order management, and distribu...
With the rapid growth of information and communication technology and various socio-cultural changes, The function of logistics is not only to store goods in order to deliver goods purchased from partner companies to customers, but also to after-sales service, returns, order management, and distribution processing. In particular, shippers are exploding in interest in logistics centers that have large facilities and can expand their scope in order to respond not only to Seoul, which has traditionally had a lot of demand, but also to the entire metropolitan area, where the population is rapidly increasing. In this study, first, the concept of logistics real estate and recent trends were theoretically considered in order to investigate the preferences of customers and investment in logistics centers with various types of purposes. Second, the independent and dependent variables to be input into the model were established by identifying the characteristic variables that affect the rent of logistics real estate through previous studies. And for transportation convenience, only the distance to Seoul and the distance to the highway IC were used, and when analyzing the rental determinants of logistics real estate, the type of logistics center was analyzed without distinction. Fourth, multiple regression analysis was performed by dividing the general distribution center and the cold distribution center in order to subdivide the location characteristics more complexly and to identify the factors that determine the rent of the distribution real estate market, which is divided according to the storage purpose of the consumer. Based on the analysis results, the implications of the determinants affecting rent are as follows. First, it was found that the distance to the first ring road in the metropolitan area had a negative (-) effect in all types of distribution centers in the location factor. The distance variables from Seoul City Hall and the distance to highway IC, which are mainly used in the existing research on the determinants of rent for warehouses, have been criticized for not being representative because the population distribution in Seoul and the metropolitan area is changing rapidly. In terms of demand and population distribution, it is suggested that the distance to the Seoul Metropolitan Area 1st Ring Expressway IC will be used as a variable. It was analyzed that the number of highway ICs within a radius of 5 km for general warehouses was significant, whereas the number of local roads within a radius of 5 km for low-temperature and complex logistics centers was analyzed to be significant. Second, in terms of building characteristics, it was found that the rent increases as the total floor area increases. It was found that building-to-land ratio had a positive (+) effect for room temperature distribution centers, and negative (-) for cold distribution centers and complex distribution centers. The Year after the construction were found to have a negative (-) effect in the case of a normal temperature logistics center, but a positive (+) effect in the cold logistics center. Taken together, this means that in the case of cold and complex logistics centers, the more they are located in urban areas. On the other hand, in the case of general logistics centers, which are relatively free in delivery time and storage management, they can handle a greater volume than in the city center and are located in the latest facilities located on the outskirts of the city. It can be explained that the demand for it is high. Third, as a significant variable in the logistics characteristics, the economically active population was found to be a significant variable in the general distribution center, and the toll free and low-temperature warehouse dummy variables were found to be a significant variable in the complex distribution center. In the case of commercial distribution centers located on the outskirts of the city, the ease of supply of economically active populations such as resident and part-time workers can have a significant impact on operation. Shippers prefer locations with a high volume of economically active population, where labor costs are low or manpower is easy to supply. It is often used as a complex fulfillment center, but as the number of toll expenses increases due to early morning delivery and multiple delivery within a specific time, the trend of renting or remodeling distribution centers located in the city center where there is no need to pay tolls. Through this study, it was confirmed that the necessity of classifying the types of distribution centers and the variables significantly affecting the rents by type of distribution center were different in order to analyze the factors affecting the rent of the distribution center. In analyzing the factors affecting the rent of distribution centers, it is possible to reduce the noise of the model by classifying and analyzing each type of distribution center. Recently, the demand for logistics centers is increasing due to changes such as the increase in single-person households and the prolonged COVID-19 outbreak. In terms of location, it can be understood that the higher the accessibility to the metropolitan area, the more positive the rent is. In addition, since the market is changing from a single distribution center to a complex distribution center, the variables analyzed as significant factors in the regression analysis of the cold distribution center and the complex distribution center are expected to have a significant impact on the rent of the distribution center in the future.
With the rapid growth of information and communication technology and various socio-cultural changes, The function of logistics is not only to store goods in order to deliver goods purchased from partner companies to customers, but also to after-sales service, returns, order management, and distribution processing. In particular, shippers are exploding in interest in logistics centers that have large facilities and can expand their scope in order to respond not only to Seoul, which has traditionally had a lot of demand, but also to the entire metropolitan area, where the population is rapidly increasing. In this study, first, the concept of logistics real estate and recent trends were theoretically considered in order to investigate the preferences of customers and investment in logistics centers with various types of purposes. Second, the independent and dependent variables to be input into the model were established by identifying the characteristic variables that affect the rent of logistics real estate through previous studies. And for transportation convenience, only the distance to Seoul and the distance to the highway IC were used, and when analyzing the rental determinants of logistics real estate, the type of logistics center was analyzed without distinction. Fourth, multiple regression analysis was performed by dividing the general distribution center and the cold distribution center in order to subdivide the location characteristics more complexly and to identify the factors that determine the rent of the distribution real estate market, which is divided according to the storage purpose of the consumer. Based on the analysis results, the implications of the determinants affecting rent are as follows. First, it was found that the distance to the first ring road in the metropolitan area had a negative (-) effect in all types of distribution centers in the location factor. The distance variables from Seoul City Hall and the distance to highway IC, which are mainly used in the existing research on the determinants of rent for warehouses, have been criticized for not being representative because the population distribution in Seoul and the metropolitan area is changing rapidly. In terms of demand and population distribution, it is suggested that the distance to the Seoul Metropolitan Area 1st Ring Expressway IC will be used as a variable. It was analyzed that the number of highway ICs within a radius of 5 km for general warehouses was significant, whereas the number of local roads within a radius of 5 km for low-temperature and complex logistics centers was analyzed to be significant. Second, in terms of building characteristics, it was found that the rent increases as the total floor area increases. It was found that building-to-land ratio had a positive (+) effect for room temperature distribution centers, and negative (-) for cold distribution centers and complex distribution centers. The Year after the construction were found to have a negative (-) effect in the case of a normal temperature logistics center, but a positive (+) effect in the cold logistics center. Taken together, this means that in the case of cold and complex logistics centers, the more they are located in urban areas. On the other hand, in the case of general logistics centers, which are relatively free in delivery time and storage management, they can handle a greater volume than in the city center and are located in the latest facilities located on the outskirts of the city. It can be explained that the demand for it is high. Third, as a significant variable in the logistics characteristics, the economically active population was found to be a significant variable in the general distribution center, and the toll free and low-temperature warehouse dummy variables were found to be a significant variable in the complex distribution center. In the case of commercial distribution centers located on the outskirts of the city, the ease of supply of economically active populations such as resident and part-time workers can have a significant impact on operation. Shippers prefer locations with a high volume of economically active population, where labor costs are low or manpower is easy to supply. It is often used as a complex fulfillment center, but as the number of toll expenses increases due to early morning delivery and multiple delivery within a specific time, the trend of renting or remodeling distribution centers located in the city center where there is no need to pay tolls. Through this study, it was confirmed that the necessity of classifying the types of distribution centers and the variables significantly affecting the rents by type of distribution center were different in order to analyze the factors affecting the rent of the distribution center. In analyzing the factors affecting the rent of distribution centers, it is possible to reduce the noise of the model by classifying and analyzing each type of distribution center. Recently, the demand for logistics centers is increasing due to changes such as the increase in single-person households and the prolonged COVID-19 outbreak. In terms of location, it can be understood that the higher the accessibility to the metropolitan area, the more positive the rent is. In addition, since the market is changing from a single distribution center to a complex distribution center, the variables analyzed as significant factors in the regression analysis of the cold distribution center and the complex distribution center are expected to have a significant impact on the rent of the distribution center in the future.
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