[학위논문]거시경제변수가 아파트 실거래가격 지수에 미치는 영향에 관한 연구 : 강남4구를 중심으로 A Study on the Effect of Macroeconomics Factor on The Apartment Transaction-based sales Price Indices : Focusing on Gangnam 4 district원문보기
문재인 정부는 주택시장 안정을 목표로 26번의 부동산 대책을 발표했으나, 전국의 아파트시장은 강남4구를 중심으로 높은 상승세를 보였다. 문재인 정부의 다양한 주택정책에도 불구하고 아파트 가격이 급등한 이유는, 전 세계적인 유동성 확대와 저금리 기조가 근본적인 원인이긴 하나, 주택시장의 바로미터인 강남4구 주택시장에 대한 이해 부족의 영향도 크다. 강남4구는 교육․업무․교통․문화 등 편의시설이 다른 지역에 비해 압도적으로 우수하여 선호도가 가장 높고, 교육․금융․문화의 중심지역이다. 이러한 강남4구의 주택가격, 특히 아파트가격은 단기적으로 서울시의 다른 21개구 아파트 가격에 영향을 미치고, 이후에 중기적으로 수도권에 영향을 미치고, 장기적으로는 지방광역시 및 전국에 영향을 미친다. 그리고 우리나라의 경우 전체 국민순자산 중 부동산 비중은 약 75%로 매우 높고, 주택은 투자재 및 ...
문재인 정부는 주택시장 안정을 목표로 26번의 부동산 대책을 발표했으나, 전국의 아파트시장은 강남4구를 중심으로 높은 상승세를 보였다. 문재인 정부의 다양한 주택정책에도 불구하고 아파트 가격이 급등한 이유는, 전 세계적인 유동성 확대와 저금리 기조가 근본적인 원인이긴 하나, 주택시장의 바로미터인 강남4구 주택시장에 대한 이해 부족의 영향도 크다. 강남4구는 교육․업무․교통․문화 등 편의시설이 다른 지역에 비해 압도적으로 우수하여 선호도가 가장 높고, 교육․금융․문화의 중심지역이다. 이러한 강남4구의 주택가격, 특히 아파트가격은 단기적으로 서울시의 다른 21개구 아파트 가격에 영향을 미치고, 이후에 중기적으로 수도권에 영향을 미치고, 장기적으로는 지방광역시 및 전국에 영향을 미친다. 그리고 우리나라의 경우 전체 국민순자산 중 부동산 비중은 약 75%로 매우 높고, 주택은 투자재 및 소비재의 성격을 가져 거시경제 변수와 밀접한 관련이 있다. 본 연구는 주택이 거시경제 및 실물경제에서 점차 그 비중과 중요성이 확대되는 상황에서 거시경제변수가 강남4구 주택가격 등에 미치는 영향을 실증분석한 이후 이를 통해 정책적인 시사점을 도출하는 데 목적이 있고, 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 실거래가격지수와 거시경제변수(산업생산지수, 주가지수, 주택담보대출금리, 소비자물가상승률)와는 1개 이상의 장기적인 영향관계를 나타냈다. 둘째, 충격반응분석결과 주택담보대출이자율은 서초구의 경우 9.13대책 이전보다 이후에 영향력이 커졌으나, 강남․송파․강동구는 9.13대책 이후보다 이전에 영향력이 컸었다. 이는 서초구에 최고가 신축 아파트 단지들이 밀집되어 있고, 저밀도 재건축 아파트가 차지하는 비율이 높아 재건축 기대감 등으로 대출을 이용한 투자수요가 많았기 때문이다. 셋째, 분산분해 분석결과 주택담보대출이자율은 서초구의 경우 9.13대책 이전보다 이후에 영향력이 커졌으나, 강남․송파․강동구는 9.13대책 이후보다 이전에 영향력이 컸었다. 이는 서초구에 최고가 아파트들이 많고 향후에도 해당단지들이 서울주택시장을 리딩(선도)해 나가면서 지속 상승할 거라는 기대감과 저밀도 재건축 단지들에 대한 재건축 기대감 등으로 대출을 이용한 투자수요가 많아서, 9.13대책 이후 시장이 하락으로 돌아선 이후 대출 원리금 상환과 이자 부담이 커졌기 때문이다. 넷째, 강남4구 등 주택시장의 상승에 영향을 준 변수는 통화량 증가, 입주물량 감소, 주택거래량 증가였다. 우선 통화량 중 M1/M2비율은 2015년 9월 이후 평균이상의 흐름이 지속되었는데, 2015년 9월 이후 서울의 주택가격도 평균이상의 상승세를 보였다. 그리고 적정 수요물량보다 적은 입주물량으로 인한 수급불균형도 주택가격 상승에 영향을 주었다. 그리고 주택거래량이 증가하면 주택가격도 일정기간 시차를 두고 따라 상승했고, 주택거래량이 감소하면 주택가격도 하락하는 모습을 보였다. 위의 연구결과를 토대로 시사점을 살펴보면, 주택시장을 선도하는 서초구와 강남구조차도 주택담보대출이자율의 영향력이 9.13대책 전후로 상이했는데, 이는 정책담당자가 실효성 있는 부동산 대책을 수립하기 위해서 지역별 특성을 고려해야할 뿐만 아니라, 시장 여건에 따라 주택담보대출이자율 등을 탄력적으로 조정하는 등 지역형 맞춤형 정책을 수립할 필요가 있음을 의미한다. 그리고 각 정권은 정치신념에 맞는 정책을 시행하고 있는데, 문재인정부의 강남4구 규제 정책은 규제 역설로 오히려 강남4구의 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요를 증가시켰는데, 규제를 완화해서 입주물량을 늘리면 시장경제의 원리에 따라 시장은 안정화될 것이다. 다만 일시적인 급등이 있을 수 있으나, 정부정책은 장기적인 관점에서 적시성과 일관성을 갖고 시행되어야 한다.
문재인 정부는 주택시장 안정을 목표로 26번의 부동산 대책을 발표했으나, 전국의 아파트시장은 강남4구를 중심으로 높은 상승세를 보였다. 문재인 정부의 다양한 주택정책에도 불구하고 아파트 가격이 급등한 이유는, 전 세계적인 유동성 확대와 저금리 기조가 근본적인 원인이긴 하나, 주택시장의 바로미터인 강남4구 주택시장에 대한 이해 부족의 영향도 크다. 강남4구는 교육․업무․교통․문화 등 편의시설이 다른 지역에 비해 압도적으로 우수하여 선호도가 가장 높고, 교육․금융․문화의 중심지역이다. 이러한 강남4구의 주택가격, 특히 아파트가격은 단기적으로 서울시의 다른 21개구 아파트 가격에 영향을 미치고, 이후에 중기적으로 수도권에 영향을 미치고, 장기적으로는 지방광역시 및 전국에 영향을 미친다. 그리고 우리나라의 경우 전체 국민순자산 중 부동산 비중은 약 75%로 매우 높고, 주택은 투자재 및 소비재의 성격을 가져 거시경제 변수와 밀접한 관련이 있다. 본 연구는 주택이 거시경제 및 실물경제에서 점차 그 비중과 중요성이 확대되는 상황에서 거시경제변수가 강남4구 주택가격 등에 미치는 영향을 실증분석한 이후 이를 통해 정책적인 시사점을 도출하는 데 목적이 있고, 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 실거래가격지수와 거시경제변수(산업생산지수, 주가지수, 주택담보대출금리, 소비자물가상승률)와는 1개 이상의 장기적인 영향관계를 나타냈다. 둘째, 충격반응분석결과 주택담보대출이자율은 서초구의 경우 9.13대책 이전보다 이후에 영향력이 커졌으나, 강남․송파․강동구는 9.13대책 이후보다 이전에 영향력이 컸었다. 이는 서초구에 최고가 신축 아파트 단지들이 밀집되어 있고, 저밀도 재건축 아파트가 차지하는 비율이 높아 재건축 기대감 등으로 대출을 이용한 투자수요가 많았기 때문이다. 셋째, 분산분해 분석결과 주택담보대출이자율은 서초구의 경우 9.13대책 이전보다 이후에 영향력이 커졌으나, 강남․송파․강동구는 9.13대책 이후보다 이전에 영향력이 컸었다. 이는 서초구에 최고가 아파트들이 많고 향후에도 해당단지들이 서울주택시장을 리딩(선도)해 나가면서 지속 상승할 거라는 기대감과 저밀도 재건축 단지들에 대한 재건축 기대감 등으로 대출을 이용한 투자수요가 많아서, 9.13대책 이후 시장이 하락으로 돌아선 이후 대출 원리금 상환과 이자 부담이 커졌기 때문이다. 넷째, 강남4구 등 주택시장의 상승에 영향을 준 변수는 통화량 증가, 입주물량 감소, 주택거래량 증가였다. 우선 통화량 중 M1/M2비율은 2015년 9월 이후 평균이상의 흐름이 지속되었는데, 2015년 9월 이후 서울의 주택가격도 평균이상의 상승세를 보였다. 그리고 적정 수요물량보다 적은 입주물량으로 인한 수급불균형도 주택가격 상승에 영향을 주었다. 그리고 주택거래량이 증가하면 주택가격도 일정기간 시차를 두고 따라 상승했고, 주택거래량이 감소하면 주택가격도 하락하는 모습을 보였다. 위의 연구결과를 토대로 시사점을 살펴보면, 주택시장을 선도하는 서초구와 강남구조차도 주택담보대출이자율의 영향력이 9.13대책 전후로 상이했는데, 이는 정책담당자가 실효성 있는 부동산 대책을 수립하기 위해서 지역별 특성을 고려해야할 뿐만 아니라, 시장 여건에 따라 주택담보대출이자율 등을 탄력적으로 조정하는 등 지역형 맞춤형 정책을 수립할 필요가 있음을 의미한다. 그리고 각 정권은 정치신념에 맞는 정책을 시행하고 있는데, 문재인정부의 강남4구 규제 정책은 규제 역설로 오히려 강남4구의 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요를 증가시켰는데, 규제를 완화해서 입주물량을 늘리면 시장경제의 원리에 따라 시장은 안정화될 것이다. 다만 일시적인 급등이 있을 수 있으나, 정부정책은 장기적인 관점에서 적시성과 일관성을 갖고 시행되어야 한다.
Although the Moon Jae-in government announced 26 real estate measures aimed at stabilizing the housing market, the apartment sales market showed a high trend, centering on Gangnam 4 district. The reason why the Moon Jae-in government's housing policy failed is the large global liquidity expansion, b...
Although the Moon Jae-in government announced 26 real estate measures aimed at stabilizing the housing market, the apartment sales market showed a high trend, centering on Gangnam 4 district. The reason why the Moon Jae-in government's housing policy failed is the large global liquidity expansion, but also the lack of understanding of the housing market in Gangnam 4 district, a barometer of the housing market. Gangnam 4 district has the highest preference for convenience facilities such as education, business, transportation, and culture compared to other areas, and is the center of education, finance and culture. These housing prices in Gangnam 4 district, especially apartment prices, affect apartment prices in other 21 districts of Seoul in the short term, then in the metropolitan area in the medium term, and in the long term, affect local cities and the whole country. This study aims to draw policy implications through an empirical analysis of the effect of macroeconomic variables on housing prices in Gangnam 4 district, etc. There is a purpose, and the study results are summarized as follows. First, the actual transaction price index and macroeconomic variables (industrial production index, stock index, mortgage interest rate, consumer price inflation) showed at least one long-term influence relationship. Second, as a result of the shock response analysis, the influence of the mortgage loan interest rate was greater in Seocho-gu after the 9.13 measures than before, but in Gangnam, Songpa, and Gangdong-gu, the influence was greater before after the 9.13 measures. This is because the highest-priced apartment complexes are concentrated in Seocho-gu, and the proportion of low-density reconstructed apartments is high, so there was a lot of investment demand using loans due to the expectation of reconstruction. Third, as a result of analysis of variance decomposition, the influence of the mortgage loan interest rate in Seocho-gu increased after the 9.13 measures, but in Gangnam, Songpa, and Gangdong-gu, the influence was greater before after the 9.13 measures. This is because there are many high-priced apartments in Seocho-gu, and there is a lot of investment demand using loans due to the expectation that these complexes will continue to rise as they lead the Seoul housing market and the expectation of reconstruction for low-density reconstruction complexes. This is because the repayment of principal and interest and the burden of interest have increased since the return to Fourth, the variables that affected the rise of the housing market, such as Gangnam 4 district, were an increase in the money supply, a decrease in the number of occupants, and an increase in the housing transaction volume. First of all, the M1/M2 ratio of the money supply has continued to have an above-average flow since September 2015, and since September 2015, housing prices in Seoul have also shown an upward trend. In addition, the supply-demand imbalance caused by the number of occupants lower than the appropriate demand also had an effect on the housing price rise. seemed Looking at the implications based on the above research results, even Seocho-gu and Gangnam-gu, which are leading the Korean housing market, had different influences on the mortgage interest rate before and after the 9.13 measures. This means that not only regional characteristics should be taken into account, but also regionally customized policies should be established, such as flexibly adjusting the mortgage interest rate according to the housing market conditions. And each government is implementing policies that match the political beliefs of the government. The Moon Jae-in government's regulation policy in Gangnam 4 district rather increased demand in Gangnam 4 district as a paradox of regulation. If the number of apartments in Gangnam 4 district is increased, apartment prices will be stabilized according to the principle of the market economy. However, the market may surge temporarily, but government policies should be implemented with timeliness and consistency from a long-term perspective.
Although the Moon Jae-in government announced 26 real estate measures aimed at stabilizing the housing market, the apartment sales market showed a high trend, centering on Gangnam 4 district. The reason why the Moon Jae-in government's housing policy failed is the large global liquidity expansion, but also the lack of understanding of the housing market in Gangnam 4 district, a barometer of the housing market. Gangnam 4 district has the highest preference for convenience facilities such as education, business, transportation, and culture compared to other areas, and is the center of education, finance and culture. These housing prices in Gangnam 4 district, especially apartment prices, affect apartment prices in other 21 districts of Seoul in the short term, then in the metropolitan area in the medium term, and in the long term, affect local cities and the whole country. This study aims to draw policy implications through an empirical analysis of the effect of macroeconomic variables on housing prices in Gangnam 4 district, etc. There is a purpose, and the study results are summarized as follows. First, the actual transaction price index and macroeconomic variables (industrial production index, stock index, mortgage interest rate, consumer price inflation) showed at least one long-term influence relationship. Second, as a result of the shock response analysis, the influence of the mortgage loan interest rate was greater in Seocho-gu after the 9.13 measures than before, but in Gangnam, Songpa, and Gangdong-gu, the influence was greater before after the 9.13 measures. This is because the highest-priced apartment complexes are concentrated in Seocho-gu, and the proportion of low-density reconstructed apartments is high, so there was a lot of investment demand using loans due to the expectation of reconstruction. Third, as a result of analysis of variance decomposition, the influence of the mortgage loan interest rate in Seocho-gu increased after the 9.13 measures, but in Gangnam, Songpa, and Gangdong-gu, the influence was greater before after the 9.13 measures. This is because there are many high-priced apartments in Seocho-gu, and there is a lot of investment demand using loans due to the expectation that these complexes will continue to rise as they lead the Seoul housing market and the expectation of reconstruction for low-density reconstruction complexes. This is because the repayment of principal and interest and the burden of interest have increased since the return to Fourth, the variables that affected the rise of the housing market, such as Gangnam 4 district, were an increase in the money supply, a decrease in the number of occupants, and an increase in the housing transaction volume. First of all, the M1/M2 ratio of the money supply has continued to have an above-average flow since September 2015, and since September 2015, housing prices in Seoul have also shown an upward trend. In addition, the supply-demand imbalance caused by the number of occupants lower than the appropriate demand also had an effect on the housing price rise. seemed Looking at the implications based on the above research results, even Seocho-gu and Gangnam-gu, which are leading the Korean housing market, had different influences on the mortgage interest rate before and after the 9.13 measures. This means that not only regional characteristics should be taken into account, but also regionally customized policies should be established, such as flexibly adjusting the mortgage interest rate according to the housing market conditions. And each government is implementing policies that match the political beliefs of the government. The Moon Jae-in government's regulation policy in Gangnam 4 district rather increased demand in Gangnam 4 district as a paradox of regulation. If the number of apartments in Gangnam 4 district is increased, apartment prices will be stabilized according to the principle of the market economy. However, the market may surge temporarily, but government policies should be implemented with timeliness and consistency from a long-term perspective.
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