수도권 1기 신도시 공동주택 특성이 재건축 사업성에 미치는 영향 분석 : 분당신도시 공동주택을 대상으로 An analysis of the factors influencing the characteristics of apartment housing on the feasibility of reconstruction projects in the 1st new town of Seoul metropolitan(Focused on Bundang new town)원문보기
국토교통부는 2023년 2월 7일 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 제정을 발표하였고, 주요 내용으로 공동주택 재건축 안전진단 완화, 용적률 및 용도지역 상향 등 도시건축규제 완화, 적정한 기반시설 공급, 소외되는 지역이 없는 도시정비 추진 등을 언급하였다. 국토교통부의 정책 추진과 별도로 수도권 1기 신도시를 포함하고 있는 지방자치단체들 또한 관련 정책 및 계획들은 준비하고 있다. 성남시를 비롯한 5개 도시가 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」의 “노후계획도시 정비기본계획”, 「도시 및 주거환경정비법」의 “도시주거환경 정비기본계획”, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 “신도시 지구단위계획 재정비” 등을 수립하고 있으며, 특히, 성남시의 경우, 분당신도시내 연립주택용지에 대한 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)을 결정고시(2023년 2월 6일)하여 재건축사업의 활성화를 지원하고 있다. 본 연구는 이러한 배경 속에서 현재 추진되고 있는 신도시 도시정비 정책 및 계획과 지역 특성이 공동주택 재건축 사업성에 어떠한 영향을 주는지 분석하고 향후 수립되는 신도시 도시정비계획 등에 고려해야 할 사항을 제시하는 데 목적으로 하고 있다. 제Ⅰ장의 서론에서는 연구 배경 및 목적, 연구 범위를 제시하고 제Ⅱ장 이론 및 선행연구 검토에서는 재건축사업, 신도시, 관련 제도 및 계획 기준을 검토하여 ...
국토교통부는 2023년 2월 7일 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 제정을 발표하였고, 주요 내용으로 공동주택 재건축 안전진단 완화, 용적률 및 용도지역 상향 등 도시건축규제 완화, 적정한 기반시설 공급, 소외되는 지역이 없는 도시정비 추진 등을 언급하였다. 국토교통부의 정책 추진과 별도로 수도권 1기 신도시를 포함하고 있는 지방자치단체들 또한 관련 정책 및 계획들은 준비하고 있다. 성남시를 비롯한 5개 도시가 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」의 “노후계획도시 정비기본계획”, 「도시 및 주거환경정비법」의 “도시주거환경 정비기본계획”, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 “신도시 지구단위계획 재정비” 등을 수립하고 있으며, 특히, 성남시의 경우, 분당신도시내 연립주택용지에 대한 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)을 결정고시(2023년 2월 6일)하여 재건축사업의 활성화를 지원하고 있다. 본 연구는 이러한 배경 속에서 현재 추진되고 있는 신도시 도시정비 정책 및 계획과 지역 특성이 공동주택 재건축 사업성에 어떠한 영향을 주는지 분석하고 향후 수립되는 신도시 도시정비계획 등에 고려해야 할 사항을 제시하는 데 목적으로 하고 있다. 제Ⅰ장의 서론에서는 연구 배경 및 목적, 연구 범위를 제시하고 제Ⅱ장 이론 및 선행연구 검토에서는 재건축사업, 신도시, 관련 제도 및 계획 기준을 검토하여 분석 대상의 특성을 파악하고 관련 연구 검토를 통하여 본 연구의 차별성을 확인하였다. 제Ⅲ장 단지별 재건축 사업성 분석을 위하여 분석의 틀을 제시하고 대상지 현황 분석, 재건축사업에 따른 주택공급량 및 수익성 분석 후 단지별 재건축 가능성에 대한 상대평가값(표준화)을 산정하였고, 제Ⅳ장 공동주택 특성이 미치는 영향 분석에서는 공동주택별 현황 및 입지 특성이 재건축 사업성에 미치는 영향을 분석하여 요인별로 세부 해석하였다. 제Ⅴ장 결론에서는 본 연구의 분석과 결과를 요약하고 관련 도시정책을 제시하였다. 이론 및 선행 연구 검토를 통하여 재건축사업과 신도시의 특성, 관련 제도 및 기준을 분석하고 관련 선행 연구를 검토하였다. 재건축사업의 특성을 통하여 민간 위주의 도시정비사업이나 용도지역 상향, 매도청구권 등 공공지원에 따라 도시계획 규제의 필요성을 제시하였다. 신도시의 특성에서는 기성시가지와는 다른 특성을 보이기 때문에 그에 맞는 정비계획 기준 및 체계와 현황 특성을 고려해야 함을 밝혔다. 선행연구에 있어 수도권 1기 신도시에 관한 선행연구에서는 신도시별 현황을 분석, 신도시라는 지역특성, 도시별 현황특성에 맞는 새로운 도시관리방안 필요성을 제시하였고 도시기반시설, 단지별 특성, 지하철역 등 입지 특성에 대한 고려가 필요하다고 하였다. 본 연구는 분당신도시를 대상으로 공동주택에 대한 세부 전수 조사를 실시하여 재건축사업에 따른 단지별 공동주택 공급량과 사업성 분석을 실시하고 도시계획정책과 단지특성이 미치는 영향을 분석하여 신도시 도시정비계획 수립시 고려해야할 사항들을 제시하였다는 점에서 선행연구와 차별성을 가진다. 분당신도시 공동주택단지들의 재건축 사업성 분석을 위하여 분당신도시 도시 현황과 공동주택단지별 특성을 조사하였다. 분당신도시의 분당신도시에 대한 인구, 토지이용, 인구밀도, 주요 기반시설 현황조사를 통하여 지역 특성을 파악하였고 재건축이 예상되는 공동주택단지들은 도시관리계획, 건축물대장, 토지대장, 각종 부동산 시세 등을 조사하여 통계분석하고 GIS 데이터화 하였다. 구축된 자료 및 데이터를 활용하고 일정한 기준(용적률, 기부채납률, 주택규모별 공급비율 등)을 적용하여 단지별 재건축사업시 주택공급량(조합공급분과 일반분양공급분)을 산출, 산출된 주택공급량에 따라 단지별 수익성 지수(총수입/총지출)를 산정하여 비교 분석하였다. 분당신도시와 공동주택별 특성들이 재건축 사업성에 미치는 영향을 분석하기 위하여 다중선형회귀분석을 사용하였다. 산출된 재건축 사업성(수익성 지수)을 종속변수로 설정하고 지역 특성 및 선행연구들에서 논의되었던 요인들을 공동주택 단지특성과 입지특성으로 구분하여 독립변수를 선정하였다. 단지특성은 용도지역, 단지규모, 현황용적률, 토지공시지가, 평균주택규모, 입지특성은 지하철역 거리, 상업지역과 근린공원, 하천 인접 여부, 도로 접도 현황 등이다. 분석 결과 공동주택 재건축사업의 사업성에 있어 토지공시지가와 근린공원 인접 여부는 정(+)의 영향을 미치는 요인으로, 현황용적률, 평균주택규모, 지하철역 거리는 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 현황용적률이 큰 요인으로 작용한 것은 최근 분당신도시내 연립주택용지의 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)에 의한 영향이 매우 큰 것으로 판단된다. 현황 용적률이 90% 수준이나 용도지역 상향 효과에 따라 기존의 제2종 및 제3종 일반주거지역과 동일한 상한용적률이 적용될 수 있기 때문이다. 이는 향후 재건축시 단지별 형평성문제에 제기될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 토지공시지가, 지하철역과의 거리, 근린공원 인접 여부 등은 분당신도시 거주 선호지역 및 향후 기대 시세가 반영된 것으로 판단되며, 관련 계획 및 정책 수립시 기반시설계획 등의 반영이 필요하다. 이를 바탕으로 연구의 시사점은 다음과 같다. 신도시 도시정비를 위한 도시정책 및 계획에 따라 사업성이 상대적으로 유리한 단지들에 대해서는 적정한 공공기여 유도가 필요하다. 분당신도시 관련 노후계획도시정비 기본계획, 도시주거환경정비 기본계획, 지구단위계획 재정비 수립시 기준용적률은 용도지역 기준이 아닌 현황용적률(또는 현재 적용되는 지구단위계획 용적률)을 기준으로 하고 용적률 상향은 공공기여량과 연계토록 하여, 용도지역 상향 등 건축 규제 완화에 수혜를 받는 공동주택단지들에 대해서는 공공기여를 강화해야 한다. “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 등 정부 정책 방향에 언급된 것처럼 신도시내 소외되는 곳이 없도록 하기 위해서는 사업성이 불리한 단지들에 대한 지원이 필요하다. 첫째로 신도시내 공동주택간 통합개발(연접한 단지) 또는 결합개발(연접하지 않은 단지)을 유도할 필요가 있다. 사업성이 유리한 단지와 불리한 단지가 통합 또는 결합 된다면 소외되는 단지를 최소화 할 수 있을 것으로 판단된다. 둘째로, 지하철역 및 근린공원 등 사업성에 영향을 크게 미치는 기반시설에 대한 우선 배려가 필요하다. 신규 추진되고 있는 성남트램2호선 정거장역 입지를 지하철역에 소외된 단지들을 고려하여 배치할 필요성이 있다. 근린공원이 인접하지 않은 단지들에 대해서는 공원설치시 통합 배치 또는 접근성 향상을 위한 연결통로 확보 등이 필요하다. 셋째, 입지특성(역세권 등)이 양호함에도 불구하고 단지특성(현황용적률, 평균 주택 규모 등)으로 사업성이 어려운 지역에 대해서는 준주거지역 이상의 용도지역 상향, 특별건축구역 등의 도시건축규제 완화가 필요하다. 본 연구에서는 분당신도시의 지역 특성을 파악하고 관련 정책 및 계획들이 재건축 사업성에 어떠한 영향을 미치는지 분석, 사업성이 유리한 지역에 대해서는 어떻게 공공성을 확보하고, 불리한 지역에 대해서는 어떠한 지원을 해야하는 지를 제시하고자 하였다. 이를 통해 수립되고 있는 “노후계획도시 정비기본계획”, “도시주거환경정비 기본계획” 등에 고려해야할 사항들을 제시하였다는 점에서 본 연구의 의의가 있다고 할 수 있다.
국토교통부는 2023년 2월 7일 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 제정을 발표하였고, 주요 내용으로 공동주택 재건축 안전진단 완화, 용적률 및 용도지역 상향 등 도시건축규제 완화, 적정한 기반시설 공급, 소외되는 지역이 없는 도시정비 추진 등을 언급하였다. 국토교통부의 정책 추진과 별도로 수도권 1기 신도시를 포함하고 있는 지방자치단체들 또한 관련 정책 및 계획들은 준비하고 있다. 성남시를 비롯한 5개 도시가 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」의 “노후계획도시 정비기본계획”, 「도시 및 주거환경정비법」의 “도시주거환경 정비기본계획”, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 “신도시 지구단위계획 재정비” 등을 수립하고 있으며, 특히, 성남시의 경우, 분당신도시내 연립주택용지에 대한 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)을 결정고시(2023년 2월 6일)하여 재건축사업의 활성화를 지원하고 있다. 본 연구는 이러한 배경 속에서 현재 추진되고 있는 신도시 도시정비 정책 및 계획과 지역 특성이 공동주택 재건축 사업성에 어떠한 영향을 주는지 분석하고 향후 수립되는 신도시 도시정비계획 등에 고려해야 할 사항을 제시하는 데 목적으로 하고 있다. 제Ⅰ장의 서론에서는 연구 배경 및 목적, 연구 범위를 제시하고 제Ⅱ장 이론 및 선행연구 검토에서는 재건축사업, 신도시, 관련 제도 및 계획 기준을 검토하여 분석 대상의 특성을 파악하고 관련 연구 검토를 통하여 본 연구의 차별성을 확인하였다. 제Ⅲ장 단지별 재건축 사업성 분석을 위하여 분석의 틀을 제시하고 대상지 현황 분석, 재건축사업에 따른 주택공급량 및 수익성 분석 후 단지별 재건축 가능성에 대한 상대평가값(표준화)을 산정하였고, 제Ⅳ장 공동주택 특성이 미치는 영향 분석에서는 공동주택별 현황 및 입지 특성이 재건축 사업성에 미치는 영향을 분석하여 요인별로 세부 해석하였다. 제Ⅴ장 결론에서는 본 연구의 분석과 결과를 요약하고 관련 도시정책을 제시하였다. 이론 및 선행 연구 검토를 통하여 재건축사업과 신도시의 특성, 관련 제도 및 기준을 분석하고 관련 선행 연구를 검토하였다. 재건축사업의 특성을 통하여 민간 위주의 도시정비사업이나 용도지역 상향, 매도청구권 등 공공지원에 따라 도시계획 규제의 필요성을 제시하였다. 신도시의 특성에서는 기성시가지와는 다른 특성을 보이기 때문에 그에 맞는 정비계획 기준 및 체계와 현황 특성을 고려해야 함을 밝혔다. 선행연구에 있어 수도권 1기 신도시에 관한 선행연구에서는 신도시별 현황을 분석, 신도시라는 지역특성, 도시별 현황특성에 맞는 새로운 도시관리방안 필요성을 제시하였고 도시기반시설, 단지별 특성, 지하철역 등 입지 특성에 대한 고려가 필요하다고 하였다. 본 연구는 분당신도시를 대상으로 공동주택에 대한 세부 전수 조사를 실시하여 재건축사업에 따른 단지별 공동주택 공급량과 사업성 분석을 실시하고 도시계획정책과 단지특성이 미치는 영향을 분석하여 신도시 도시정비계획 수립시 고려해야할 사항들을 제시하였다는 점에서 선행연구와 차별성을 가진다. 분당신도시 공동주택단지들의 재건축 사업성 분석을 위하여 분당신도시 도시 현황과 공동주택단지별 특성을 조사하였다. 분당신도시의 분당신도시에 대한 인구, 토지이용, 인구밀도, 주요 기반시설 현황조사를 통하여 지역 특성을 파악하였고 재건축이 예상되는 공동주택단지들은 도시관리계획, 건축물대장, 토지대장, 각종 부동산 시세 등을 조사하여 통계분석하고 GIS 데이터화 하였다. 구축된 자료 및 데이터를 활용하고 일정한 기준(용적률, 기부채납률, 주택규모별 공급비율 등)을 적용하여 단지별 재건축사업시 주택공급량(조합공급분과 일반분양공급분)을 산출, 산출된 주택공급량에 따라 단지별 수익성 지수(총수입/총지출)를 산정하여 비교 분석하였다. 분당신도시와 공동주택별 특성들이 재건축 사업성에 미치는 영향을 분석하기 위하여 다중선형회귀분석을 사용하였다. 산출된 재건축 사업성(수익성 지수)을 종속변수로 설정하고 지역 특성 및 선행연구들에서 논의되었던 요인들을 공동주택 단지특성과 입지특성으로 구분하여 독립변수를 선정하였다. 단지특성은 용도지역, 단지규모, 현황용적률, 토지공시지가, 평균주택규모, 입지특성은 지하철역 거리, 상업지역과 근린공원, 하천 인접 여부, 도로 접도 현황 등이다. 분석 결과 공동주택 재건축사업의 사업성에 있어 토지공시지가와 근린공원 인접 여부는 정(+)의 영향을 미치는 요인으로, 현황용적률, 평균주택규모, 지하철역 거리는 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 현황용적률이 큰 요인으로 작용한 것은 최근 분당신도시내 연립주택용지의 용도지역 상향(제1종일반주거지역→제2종일반주거지역)에 의한 영향이 매우 큰 것으로 판단된다. 현황 용적률이 90% 수준이나 용도지역 상향 효과에 따라 기존의 제2종 및 제3종 일반주거지역과 동일한 상한용적률이 적용될 수 있기 때문이다. 이는 향후 재건축시 단지별 형평성문제에 제기될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 토지공시지가, 지하철역과의 거리, 근린공원 인접 여부 등은 분당신도시 거주 선호지역 및 향후 기대 시세가 반영된 것으로 판단되며, 관련 계획 및 정책 수립시 기반시설계획 등의 반영이 필요하다. 이를 바탕으로 연구의 시사점은 다음과 같다. 신도시 도시정비를 위한 도시정책 및 계획에 따라 사업성이 상대적으로 유리한 단지들에 대해서는 적정한 공공기여 유도가 필요하다. 분당신도시 관련 노후계획도시정비 기본계획, 도시주거환경정비 기본계획, 지구단위계획 재정비 수립시 기준용적률은 용도지역 기준이 아닌 현황용적률(또는 현재 적용되는 지구단위계획 용적률)을 기준으로 하고 용적률 상향은 공공기여량과 연계토록 하여, 용도지역 상향 등 건축 규제 완화에 수혜를 받는 공동주택단지들에 대해서는 공공기여를 강화해야 한다. “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법” 등 정부 정책 방향에 언급된 것처럼 신도시내 소외되는 곳이 없도록 하기 위해서는 사업성이 불리한 단지들에 대한 지원이 필요하다. 첫째로 신도시내 공동주택간 통합개발(연접한 단지) 또는 결합개발(연접하지 않은 단지)을 유도할 필요가 있다. 사업성이 유리한 단지와 불리한 단지가 통합 또는 결합 된다면 소외되는 단지를 최소화 할 수 있을 것으로 판단된다. 둘째로, 지하철역 및 근린공원 등 사업성에 영향을 크게 미치는 기반시설에 대한 우선 배려가 필요하다. 신규 추진되고 있는 성남트램2호선 정거장역 입지를 지하철역에 소외된 단지들을 고려하여 배치할 필요성이 있다. 근린공원이 인접하지 않은 단지들에 대해서는 공원설치시 통합 배치 또는 접근성 향상을 위한 연결통로 확보 등이 필요하다. 셋째, 입지특성(역세권 등)이 양호함에도 불구하고 단지특성(현황용적률, 평균 주택 규모 등)으로 사업성이 어려운 지역에 대해서는 준주거지역 이상의 용도지역 상향, 특별건축구역 등의 도시건축규제 완화가 필요하다. 본 연구에서는 분당신도시의 지역 특성을 파악하고 관련 정책 및 계획들이 재건축 사업성에 어떠한 영향을 미치는지 분석, 사업성이 유리한 지역에 대해서는 어떻게 공공성을 확보하고, 불리한 지역에 대해서는 어떠한 지원을 해야하는 지를 제시하고자 하였다. 이를 통해 수립되고 있는 “노후계획도시 정비기본계획”, “도시주거환경정비 기본계획” 등에 고려해야할 사항들을 제시하였다는 점에서 본 연구의 의의가 있다고 할 수 있다.
Korea's Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the enactment of the "Special Act on the Redevelopment and Support of Aging Planned Cities" on February 7, 2023. The key points of the act include easing safety inspections for reconstruction of apartment complexes, relaxing urban cons...
Korea's Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the enactment of the "Special Act on the Redevelopment and Support of Aging Planned Cities" on February 7, 2023. The key points of the act include easing safety inspections for reconstruction of apartment complexes, relaxing urban construction regulations such as floor area ratio and land use zoning, providing adequate infrastructure, and promoting urban development without marginalized areas. In addition to the policy initiatives of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, local governments including five cities, including Seongnam City, are preparing related policies and plans. Seongnam City, for example, has designated an increase in land use zoning (from Type 1 general residential zone to Type 2 general residential zone) for the redevelopment of multi-unit housing sites, supporting the revitalization of reconstruction projects (announced on February 6, 2023). This study aims to analyze the impact of current urban development policies and plans for new cities on the feasibility of apartment complex reconstruction and provide considerations for future urban development plans. Chapter 1 provides an introduction, presenting the background, objectives, and scope of the study. In Chapter 2, theoretical and previous research reviews, the characteristics of reconstruction projects, new cities, and relevant regulations and planning criteria are examined to understand the characteristics of the analysis subjects and verify the distinctiveness of this study through a review of related research. Chapter 3 presents the framework for analyzing the feasibility of reconstruction projects by individual complexes, conducts an analysis of the current status of target areas, and calculates relative evaluation values (standardized) for the feasibility of reconstruction projects based on the analysis of housing supply and profitability according to reconstruction projects. In Chapter 4, the analysis of the impact of apartment complex characteristics on feasibility is conducted, analyzing the current status and location characteristics of apartment complexes and interpreting the impact of factors in detail. Chapter 5 provides a conclusion, summarizing the analysis and results of this study and presenting relevant urban policies. Through the review of theory and previous research, the characteristics of reconstruction projects and new cities, as well as relevant regulations and criteria, were analyzed, and related previous studies were reviewed. The characteristics of reconstruction projects indicate the need for urban planning regulations due to private-sector-led urban development projects, land use zoning increases, and public support such as sales rights claims. The characteristics of new cities differ from established urban areas, requiring considerations for planning criteria and systems that match the characteristics and status. Previous studies on the first-phase new cities in the metropolitan area analyzed the current status of the new cities, emphasized the need for new urban management approaches tailored to the characteristics and current status of each city, and highlighted the importance of considering infrastructure plans, individual complex characteristics, and proximity to subway stations. This study is distinctive in that it conducted a detailed census survey on apartment complexes in the Bundang New Town, conducted an analysis of housing supply and feasibility for each complex based on reconstruction projects, and analyzed the impact of urban planning policies and complex characteristics, providing considerations for the formulation of new city urban development plans. To analyze the feasibility of apartment complex reconstruction projects in the Bundang New Town, the current status of the new city and the characteristics of each apartment complex were investigated. A survey was conducted to assess the regional characteristics of the Bundang New Town, including population, land use, population density, and major infrastructure. For the apartment complexes where reconstruction is expected, data was collected on urban management plans, building registrations, land registrations, and various real estate prices, which were then statistically analyzed and converted into GIS data. Using the compiled data and information, and applying specific criteria such as floor area ratio, contribution ratio, and supply ratio by housing size, the housing supply quantity (supply by cooperative and general sales) was calculated for each complex in the reconstruction project. Based on the calculated housing supply quantity, the profitability index (total income/total expenditure) was determined for each complex and compared and analyzed. To analyze the impact of the characteristics of Bundang New Town and individual apartment complexes on the feasibility of reconstruction projects, multiple linear regression analysis was employed. The profitability index of the reconstruction projects (referred to as the feasibility index) was set as the dependent variable, while factors discussed in previous studies were categorized as independent variables representing the characteristics of the apartment complexes and their locations. The characteristics of the complexes included land use zoning, complex scale, current floor area ratio, publicly announced land value, average housing size, while the location characteristics included proximity to subway stations, commercial areas and neighborhood parks, adjacency to rivers, and road accessibility. The analysis revealed that the publicly announced land value and adjacency to neighborhood parks had a positive influence on the feasibility of apartment complex reconstruction projects, while the current floor area ratio, average housing size, and distance to subway stations had a negative influence. The significant impact of the current floor area ratio indicates a strong influence of the recent upward revision of the land use zoning for townhouses in Bundang New Town, from Type 1 general residential area to Type 2 general residential area. This suggests that due to the upward zoning effect, the existing upper limit floor area ratio applicable to Type 2 and Type 3 general residential areas may also be applied at a level close to 90%. This is likely to raise concerns about fairness among different complexes in future reconstruction projects. The publicly announced land value, distance to subway stations, and adjacency to neighborhood parks are considered to reflect the preferred residential areas in Bundang New Town and anticipated future property prices. Therefore, it is necessary to incorporate these factors into relevant planning and policy-making processes, such as infrastructure planning. Based on this, the implications of the research are as follows: In accordance with urban policies and plans for the development of new cities, there is a need to induce appropriate public contributions to areas that are relatively advantageous in terms of profitability. When formulating the basic plans for the redevelopment of the Bundang New Town, including the basic plan for urban redevelopment, the basic plan for urban residential environment improvement, and the revision of the zone-specific plan, the standard floor area ratio should be based on the existing floor area ratio (or the currently applied zone-specific plan floor area ratio), rather than the land use area ratio. The increase in floor area ratio should be linked to the amount of public contribution, thereby strengthening public contributions to housing complexes that benefit from relaxation of building regulations such as increases in land use area. To ensure that no areas in the new city are marginalized, support for areas with unfavorable profitability is necessary, as mentioned in government policy directions such as the "Special Law on the Redevelopment and Support of Old City Plans." Firstly, it is necessary to encourage integrated development (adjacent complexes) or combined development (non-adjacent complexes) of residential complexes within the new city. It is anticipated that by integrating or combining complexes with advantageous and disadvantageous profitability, the number of marginalized complexes can be minimized. Secondly, prioritized consideration should be given to infrastructure facilities such as subway stations and neighborhood parks that have a significant impact on profitability. There is a need to consider the location of the planned Sangnam Tram Line 2 station, taking into account the complexes that are marginalized from subway stations. For complexes without adjacent neighborhood parks, it is necessary to ensure integrated placement of parks or secure connecting paths to improve accessibility. Thirdly, for areas where profitability is difficult due to complex characteristics (existing floor area ratio, average housing size, etc.), despite favorable location characteristics (proximity to subway stations, etc.), it is necessary to relax urban architectural regulations to at least residential area levels or create special architectural zones. This study aimed to identify the characteristics of the Bundang New Town and analyze how relevant policies and plans affect the profitability of redevelopment projects. It also aimed to propose how to ensure publicness in areas with advantageous profitability and provide support for areas with unfavorable profitability. Thus, the significance of this study lies in presenting considerations for the ongoing formulation of the "Basic Plan for the Redevelopment of Old City Plans" and the "Basic Plan for Urban Residential Environment Improvement.“
Korea's Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the enactment of the "Special Act on the Redevelopment and Support of Aging Planned Cities" on February 7, 2023. The key points of the act include easing safety inspections for reconstruction of apartment complexes, relaxing urban construction regulations such as floor area ratio and land use zoning, providing adequate infrastructure, and promoting urban development without marginalized areas. In addition to the policy initiatives of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, local governments including five cities, including Seongnam City, are preparing related policies and plans. Seongnam City, for example, has designated an increase in land use zoning (from Type 1 general residential zone to Type 2 general residential zone) for the redevelopment of multi-unit housing sites, supporting the revitalization of reconstruction projects (announced on February 6, 2023). This study aims to analyze the impact of current urban development policies and plans for new cities on the feasibility of apartment complex reconstruction and provide considerations for future urban development plans. Chapter 1 provides an introduction, presenting the background, objectives, and scope of the study. In Chapter 2, theoretical and previous research reviews, the characteristics of reconstruction projects, new cities, and relevant regulations and planning criteria are examined to understand the characteristics of the analysis subjects and verify the distinctiveness of this study through a review of related research. Chapter 3 presents the framework for analyzing the feasibility of reconstruction projects by individual complexes, conducts an analysis of the current status of target areas, and calculates relative evaluation values (standardized) for the feasibility of reconstruction projects based on the analysis of housing supply and profitability according to reconstruction projects. In Chapter 4, the analysis of the impact of apartment complex characteristics on feasibility is conducted, analyzing the current status and location characteristics of apartment complexes and interpreting the impact of factors in detail. Chapter 5 provides a conclusion, summarizing the analysis and results of this study and presenting relevant urban policies. Through the review of theory and previous research, the characteristics of reconstruction projects and new cities, as well as relevant regulations and criteria, were analyzed, and related previous studies were reviewed. The characteristics of reconstruction projects indicate the need for urban planning regulations due to private-sector-led urban development projects, land use zoning increases, and public support such as sales rights claims. The characteristics of new cities differ from established urban areas, requiring considerations for planning criteria and systems that match the characteristics and status. Previous studies on the first-phase new cities in the metropolitan area analyzed the current status of the new cities, emphasized the need for new urban management approaches tailored to the characteristics and current status of each city, and highlighted the importance of considering infrastructure plans, individual complex characteristics, and proximity to subway stations. This study is distinctive in that it conducted a detailed census survey on apartment complexes in the Bundang New Town, conducted an analysis of housing supply and feasibility for each complex based on reconstruction projects, and analyzed the impact of urban planning policies and complex characteristics, providing considerations for the formulation of new city urban development plans. To analyze the feasibility of apartment complex reconstruction projects in the Bundang New Town, the current status of the new city and the characteristics of each apartment complex were investigated. A survey was conducted to assess the regional characteristics of the Bundang New Town, including population, land use, population density, and major infrastructure. For the apartment complexes where reconstruction is expected, data was collected on urban management plans, building registrations, land registrations, and various real estate prices, which were then statistically analyzed and converted into GIS data. Using the compiled data and information, and applying specific criteria such as floor area ratio, contribution ratio, and supply ratio by housing size, the housing supply quantity (supply by cooperative and general sales) was calculated for each complex in the reconstruction project. Based on the calculated housing supply quantity, the profitability index (total income/total expenditure) was determined for each complex and compared and analyzed. To analyze the impact of the characteristics of Bundang New Town and individual apartment complexes on the feasibility of reconstruction projects, multiple linear regression analysis was employed. The profitability index of the reconstruction projects (referred to as the feasibility index) was set as the dependent variable, while factors discussed in previous studies were categorized as independent variables representing the characteristics of the apartment complexes and their locations. The characteristics of the complexes included land use zoning, complex scale, current floor area ratio, publicly announced land value, average housing size, while the location characteristics included proximity to subway stations, commercial areas and neighborhood parks, adjacency to rivers, and road accessibility. The analysis revealed that the publicly announced land value and adjacency to neighborhood parks had a positive influence on the feasibility of apartment complex reconstruction projects, while the current floor area ratio, average housing size, and distance to subway stations had a negative influence. The significant impact of the current floor area ratio indicates a strong influence of the recent upward revision of the land use zoning for townhouses in Bundang New Town, from Type 1 general residential area to Type 2 general residential area. This suggests that due to the upward zoning effect, the existing upper limit floor area ratio applicable to Type 2 and Type 3 general residential areas may also be applied at a level close to 90%. This is likely to raise concerns about fairness among different complexes in future reconstruction projects. The publicly announced land value, distance to subway stations, and adjacency to neighborhood parks are considered to reflect the preferred residential areas in Bundang New Town and anticipated future property prices. Therefore, it is necessary to incorporate these factors into relevant planning and policy-making processes, such as infrastructure planning. Based on this, the implications of the research are as follows: In accordance with urban policies and plans for the development of new cities, there is a need to induce appropriate public contributions to areas that are relatively advantageous in terms of profitability. When formulating the basic plans for the redevelopment of the Bundang New Town, including the basic plan for urban redevelopment, the basic plan for urban residential environment improvement, and the revision of the zone-specific plan, the standard floor area ratio should be based on the existing floor area ratio (or the currently applied zone-specific plan floor area ratio), rather than the land use area ratio. The increase in floor area ratio should be linked to the amount of public contribution, thereby strengthening public contributions to housing complexes that benefit from relaxation of building regulations such as increases in land use area. To ensure that no areas in the new city are marginalized, support for areas with unfavorable profitability is necessary, as mentioned in government policy directions such as the "Special Law on the Redevelopment and Support of Old City Plans." Firstly, it is necessary to encourage integrated development (adjacent complexes) or combined development (non-adjacent complexes) of residential complexes within the new city. It is anticipated that by integrating or combining complexes with advantageous and disadvantageous profitability, the number of marginalized complexes can be minimized. Secondly, prioritized consideration should be given to infrastructure facilities such as subway stations and neighborhood parks that have a significant impact on profitability. There is a need to consider the location of the planned Sangnam Tram Line 2 station, taking into account the complexes that are marginalized from subway stations. For complexes without adjacent neighborhood parks, it is necessary to ensure integrated placement of parks or secure connecting paths to improve accessibility. Thirdly, for areas where profitability is difficult due to complex characteristics (existing floor area ratio, average housing size, etc.), despite favorable location characteristics (proximity to subway stations, etc.), it is necessary to relax urban architectural regulations to at least residential area levels or create special architectural zones. This study aimed to identify the characteristics of the Bundang New Town and analyze how relevant policies and plans affect the profitability of redevelopment projects. It also aimed to propose how to ensure publicness in areas with advantageous profitability and provide support for areas with unfavorable profitability. Thus, the significance of this study lies in presenting considerations for the ongoing formulation of the "Basic Plan for the Redevelopment of Old City Plans" and the "Basic Plan for Urban Residential Environment Improvement.“
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