서울 신속통합기획 선정이 인근 아파트 가격에 미치는 영향 : 이중차이분석을 중심으로 The Impact of Integrated Urban Planning on Neighborhood Apartment Prices in Seoul : Focused on a Difference-in-Difference Analysis원문보기
서울의 주거 노후도가 심각해짐에 따라 서울의 노후 주택단지의 정비사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 6가지 유형이 있었지만, 일반 시민의 접근성을 높이고, 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 개정하면서, 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 단순화하였다. 하지만, 정비사업의 복잡한 절차와 이해관계 때문에 많은 사업장이 어려움을 겪는다. 이러한 점에서 적절한 공공의 개입이 필요해 보인다. 민간 정비사업의 단계별 영향과 이론적 연구는 다수 이루어져 왔으나, 공공이 개입한 정비사업의 영향에 대한 실증분석을 다룬 연구는 부족하여 연구대상으로 선정하였다. 본 연구는 서울시가 정비사업에 개입하는 ‘신속통합기획’ 정책이 지정된 재개발 사업장 1곳과 일반재개발 사업장 2곳을 비교함으로써, ‘신속통합기획’ 사업장의 영향력을 비교 분석한다. 먼저, 사업장별로 buffer를 형성하여 in-ring과 out-ring으로 나누고, 정비사업의 진행단계 중 하나인 ‘사업시행인가’단계를 기준으로 전/후 1년으로 나눠 ...
서울의 주거 노후도가 심각해짐에 따라 서울의 노후 주택단지의 정비사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 6가지 유형이 있었지만, 일반 시민의 접근성을 높이고, 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 개정하면서, 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 단순화하였다. 하지만, 정비사업의 복잡한 절차와 이해관계 때문에 많은 사업장이 어려움을 겪는다. 이러한 점에서 적절한 공공의 개입이 필요해 보인다. 민간 정비사업의 단계별 영향과 이론적 연구는 다수 이루어져 왔으나, 공공이 개입한 정비사업의 영향에 대한 실증분석을 다룬 연구는 부족하여 연구대상으로 선정하였다. 본 연구는 서울시가 정비사업에 개입하는 ‘신속통합기획’ 정책이 지정된 재개발 사업장 1곳과 일반재개발 사업장 2곳을 비교함으로써, ‘신속통합기획’ 사업장의 영향력을 비교 분석한다. 먼저, 사업장별로 buffer를 형성하여 in-ring과 out-ring으로 나누고, 정비사업의 진행단계 중 하나인 ‘사업시행인가’단계를 기준으로 전/후 1년으로 나눠 이중차이분석을 통해 out-ring에 비해 in-ring의 영향 정도를 분석한다. 종속변수로는 아파트 실거래가를 이용하며, 독립변수로는 세대특성(전용면적, 층수, 난방방식), 단지특성(세대수, 경과년수, 경과년수 제곱, 브랜드), 입지특성(지하철역 거리, 초등학교 거리, 편의시설 거리), 시간 통제변수(거래년도)를 고려하였다. 분석결과 신속통합기획이 지정된 사업장에서는 정(+)의 외부효과가 나타나지만, 일반재개발 사업장에선 부(-)의 외부효과가 나타나는 것을 확인하였다. 본 연구를 통해 향후 공공재개발의 외부효과를 파악하여 가격 예측과 합리적인 공공재개발 사업에 대한 해석자료를 제공하여 서울의 공공 정비사업이 안정되고, 더 나아가 서울의 주거 노후도가 개선되기를 기대한다.
서울의 주거 노후도가 심각해짐에 따라 서울의 노후 주택단지의 정비사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 6가지 유형이 있었지만, 일반 시민의 접근성을 높이고, 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 개정하면서, 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 단순화하였다. 하지만, 정비사업의 복잡한 절차와 이해관계 때문에 많은 사업장이 어려움을 겪는다. 이러한 점에서 적절한 공공의 개입이 필요해 보인다. 민간 정비사업의 단계별 영향과 이론적 연구는 다수 이루어져 왔으나, 공공이 개입한 정비사업의 영향에 대한 실증분석을 다룬 연구는 부족하여 연구대상으로 선정하였다. 본 연구는 서울시가 정비사업에 개입하는 ‘신속통합기획’ 정책이 지정된 재개발 사업장 1곳과 일반재개발 사업장 2곳을 비교함으로써, ‘신속통합기획’ 사업장의 영향력을 비교 분석한다. 먼저, 사업장별로 buffer를 형성하여 in-ring과 out-ring으로 나누고, 정비사업의 진행단계 중 하나인 ‘사업시행인가’단계를 기준으로 전/후 1년으로 나눠 이중차이분석을 통해 out-ring에 비해 in-ring의 영향 정도를 분석한다. 종속변수로는 아파트 실거래가를 이용하며, 독립변수로는 세대특성(전용면적, 층수, 난방방식), 단지특성(세대수, 경과년수, 경과년수 제곱, 브랜드), 입지특성(지하철역 거리, 초등학교 거리, 편의시설 거리), 시간 통제변수(거래년도)를 고려하였다. 분석결과 신속통합기획이 지정된 사업장에서는 정(+)의 외부효과가 나타나지만, 일반재개발 사업장에선 부(-)의 외부효과가 나타나는 것을 확인하였다. 본 연구를 통해 향후 공공재개발의 외부효과를 파악하여 가격 예측과 합리적인 공공재개발 사업에 대한 해석자료를 제공하여 서울의 공공 정비사업이 안정되고, 더 나아가 서울의 주거 노후도가 개선되기를 기대한다.
As Seoul's residential aging becomes serious, interest in the maintenance project of old housing complexes in Seoul is increasing. Previously, there were six types of maintenance projects: Residential Environment Improvement Project, Housing Redevelopment Project, Housing reconstruction Project, Urb...
As Seoul's residential aging becomes serious, interest in the maintenance project of old housing complexes in Seoul is increasing. Previously, there were six types of maintenance projects: Residential Environment Improvement Project, Housing Redevelopment Project, Housing reconstruction Project, Urban Environment Maintenance Project, Residential Environment Management Project and Street Housing Maintenance Project. However, In February 2018, the 「Urban and Residential Environment Maintenance Act」 was amended to increase accessibility for public and prevent unnecessary disputes, reducing to three types.(Residential Enviornment Improvement Project, Redevelopment Project and Reconstruction Project) Nonetheless, many maintenance business sites suffer from the complex procedures and conflicts among the interested parties of the maintenance project. In this respect, appropriate public intervention seems to be needed. A number of theoretical studies of the maintenance project have been conducted, but the research was selected as the subject of the study due to the lack of empirical analysis focusing on impact of public-intervention maintenance project. This study compares and analyzes the influence of ‘Integrated Urban Planning’ site by comparing with two general redevelopment sites. First, buffers are formed for each sites and divided into In-ring and Out-ring, and the degree of impact of In-ring compared to Out-ring is analyzed through Difference-In-Difference(DID). In the analysis, the temporal criterion is ‘Project Implementation Approval’stage. In this study, actual transaction of apartment was used as dependent variable. Household Characteristics, Complex Characteristics, Location Characteristics and Time Control Variable were considered as independent variables. As a result of the analysis, it was confirmed that there was a positive(+) external effect at site designated for ‘Integrated Urban Planning’, but a negative(-) external effect at general redevelopment sites. Through this study, it is expected that public maintenance projects and residential aging in Seoul will be stabilized and improved by identifying the external effects of public redevelopment in the future and providing interpretation data on reasonable public redevelopment project.
As Seoul's residential aging becomes serious, interest in the maintenance project of old housing complexes in Seoul is increasing. Previously, there were six types of maintenance projects: Residential Environment Improvement Project, Housing Redevelopment Project, Housing reconstruction Project, Urban Environment Maintenance Project, Residential Environment Management Project and Street Housing Maintenance Project. However, In February 2018, the 「Urban and Residential Environment Maintenance Act」 was amended to increase accessibility for public and prevent unnecessary disputes, reducing to three types.(Residential Enviornment Improvement Project, Redevelopment Project and Reconstruction Project) Nonetheless, many maintenance business sites suffer from the complex procedures and conflicts among the interested parties of the maintenance project. In this respect, appropriate public intervention seems to be needed. A number of theoretical studies of the maintenance project have been conducted, but the research was selected as the subject of the study due to the lack of empirical analysis focusing on impact of public-intervention maintenance project. This study compares and analyzes the influence of ‘Integrated Urban Planning’ site by comparing with two general redevelopment sites. First, buffers are formed for each sites and divided into In-ring and Out-ring, and the degree of impact of In-ring compared to Out-ring is analyzed through Difference-In-Difference(DID). In the analysis, the temporal criterion is ‘Project Implementation Approval’stage. In this study, actual transaction of apartment was used as dependent variable. Household Characteristics, Complex Characteristics, Location Characteristics and Time Control Variable were considered as independent variables. As a result of the analysis, it was confirmed that there was a positive(+) external effect at site designated for ‘Integrated Urban Planning’, but a negative(-) external effect at general redevelopment sites. Through this study, it is expected that public maintenance projects and residential aging in Seoul will be stabilized and improved by identifying the external effects of public redevelopment in the future and providing interpretation data on reasonable public redevelopment project.
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