본 연구는 오피스건축물의 최적경제수명을 Life Cycle Cost를 고려하여 추정분석하고, 이를 통해 최적경제수명 이후의 건축물을 어떻게 관리하는 것이 경제적으로 유리한가에 대한 것이다. 경제수명의 추정에서 초기투자비와 유지관리비를 중요한 요소로 고려하여, 여의도$\cdot$마포지역의 오피스건물을 대상으로 조사한 내용을 단위면적 당 동일한 가치로 환산한 뒤, LCC를 이용하여 최적경제수명을 추정하였다. 마지막으로 최적경제수명 이후의 관리방법으로 재건축 및 보수공사 시 투입되는 금액에 따라 5개의 안으로 비교하였다.
본 연구는 오피스건축물의 최적경제수명을 Life Cycle Cost를 고려하여 추정분석하고, 이를 통해 최적경제수명 이후의 건축물을 어떻게 관리하는 것이 경제적으로 유리한가에 대한 것이다. 경제수명의 추정에서 초기투자비와 유지관리비를 중요한 요소로 고려하여, 여의도$\cdot$마포지역의 오피스건물을 대상으로 조사한 내용을 단위면적 당 동일한 가치로 환산한 뒤, LCC를 이용하여 최적경제수명을 추정하였다. 마지막으로 최적경제수명 이후의 관리방법으로 재건축 및 보수공사 시 투입되는 금액에 따라 5개의 안으로 비교하였다.
The purpose of this study is to estimate and analyze the optimum economic life of office buildings in consideration of their LCC (Life Cycle Cost), and thereby, explore the ways to manage the outlived office buildings economically. In estimating the economic life, initial investment cost and mainten...
The purpose of this study is to estimate and analyze the optimum economic life of office buildings in consideration of their LCC (Life Cycle Cost), and thereby, explore the ways to manage the outlived office buildings economically. In estimating the economic life, initial investment cost and maintenance cost are taken into due consideration. For this study, those office buildings in Yeouido and Mapo region were sampled. The surveyed details were reduced to unit area to calculate a unit value, and then, their optimum economic life was estimated using LCC. Five alternatives for management of outlived office buildings were compared in terms of reconstruction or rehabilitation cost.
The purpose of this study is to estimate and analyze the optimum economic life of office buildings in consideration of their LCC (Life Cycle Cost), and thereby, explore the ways to manage the outlived office buildings economically. In estimating the economic life, initial investment cost and maintenance cost are taken into due consideration. For this study, those office buildings in Yeouido and Mapo region were sampled. The surveyed details were reduced to unit area to calculate a unit value, and then, their optimum economic life was estimated using LCC. Five alternatives for management of outlived office buildings were compared in terms of reconstruction or rehabilitation cost.
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문제 정의
본 연구는 우리나라 오피스건물의 재건축이나 개. 보수공사 시에 건축물의 생애 비용에 대한 고려가 부족한 점에 착안하여 경제적 관점에서 오피스건물의 수명을 예측하고, 그 예측 시점에서 어떠한 조치를 취하는 것이 오피스건축물의 수명을 연장하고 경제적으로 건축물을 사용하는 것인가에 대한 것이다. 즉, 오피스건물의 최적 경제수명을 추정 분석하고 건축물의 장수 명화에 대한 방향을 제시하는 것이 본 연구의 목적이라 할 수 있다.
본 연구에서는 건축물이 물리적 수명 즉, 가용연수가 남아있음에도 불구하고 철거되므로 거시적으로는 국가적 차원의 낭비이고, 사회적으로는 폐기물의 발생과 환경문제를 유발하고, 개인 적으로는 경제적 손실 및 경쟁력의 저하를 초래하게 되므로 경제수명 이론의 관점에서 건축물이 준공되어 철거될 때까지 소요되는 비용의 합이 최소로 되는 시점을 추정 분석하여 이를 오피스건축물의 최적 경제수명으로 파악한다.
본 연구에서는 공칭이자율과 물가 상승률을 동시에 고려하여 이로부터 실질이 자율을 산정하고 이를 할인율로 삼는다. 공칭 이자율은 중앙은행에서의 대출금리를 기준으로 하며, 실질이자 율은 공칭이자율과 물가 상승률 또는 해당 비용의 상승률을 종합적으로 고려하여 실질적인 화폐의 가치변화를 나타내는 것이다.
0%로 나타났다. 시장금리는 항상 변화하는 값이기 때문에 특별한 조건이 없을 경우에는 실질 할인율로서 4%이 내로 제한하는 Roger Flangan과 Norman(1983)5, ^ 연구 결과에 따라 본 연구에서는 할인율을 고려하지 않을 경우(0%)와 2%, 4%를 실질 할인율로 설정하여 최적 경제수명을 추정 분석하고자 한다.
오피스건물의 내용년수인 50년 동안의 총유지관리비에 대한 기준을 설정하기 위해서 LCC에 관한 연구가 활발하게 이루어지고 있는 미국, 일본 등 선진국들의 조사분석 결과를 참고하여 보다 타당성 있는 기준을 설정하려 한다.
이를 통해 건축물의 수명을 예측하여 유지관리 또는 용도변경 계획을 수립할 수 있으며 나아가 전체수명 중에서 개수, 보수 공사를 언제 실시하는 것이 건축물의 수명을 최대한 연장하는 것인지에 대한 방향을 제시하고자 한다.
이에 본 연구에서는 건축물이 건설되어 철거할 때까지 소요되는 초기투자비 및 유지관리비를 포함한 총비용을 경제적인 측면에서 건축물의 수명을 추정하려 한다. 이 경우 유지관리비 는 주로 기본적 기능과 상태 노후에 기인해서 발생하는 비용을 의미하며, 기술적 노후나 사회경제적 노후 또는 가치적 노후 등에 기인해서 발생하는 비용은 노려하지 않는다.
건축물의 생애 비용의 관점에서 볼 때 간접비용인 총 유지관리비는 초기건설비용의 3-7배 정도에 이르는 것으로 외국의 연구에서 나타나 있다. 적절한 시기에 보수를 실시함으로써 총유지관리비를 절감하고 건축물의 수명을 연장하는 것이 가능한지에 대해서도 살펴보고자 한다.
보수공사 시에 건축물의 생애 비용에 대한 고려가 부족한 점에 착안하여 경제적 관점에서 오피스건물의 수명을 예측하고, 그 예측 시점에서 어떠한 조치를 취하는 것이 오피스건축물의 수명을 연장하고 경제적으로 건축물을 사용하는 것인가에 대한 것이다. 즉, 오피스건물의 최적 경제수명을 추정 분석하고 건축물의 장수 명화에 대한 방향을 제시하는 것이 본 연구의 목적이라 할 수 있다.
가설 설정
4) 최적 경제수명을 예측을 위해 변수들을 가정한다.
4절과 같이 전면적인 리모델링을 통한 보수공사를 시 행하고자 한다면 건축물에 대한 안전진단 및 보수보강공사를 통해 가정한 내용년수인 50년을 초과하는 60년 정도의 내용 년 수를 확보하는 것이 바람직하다. 4.5절과 같이 재건축을 실시할 경우에는 Life Cycle Cost를 고려한 설계가 바람직할 것이다. 건축물의 생애 기간 동안 사회적, 물리적, 기능적 변화요구에 대응하여 성능 유지 및 향상이 용이한 설계기준을 이용하여 구성 재의 내구수명을 기반으로 한 건축공간의 가변성과 구성 재의 호환성을 확보하는 설계기법을 사용하는 것이 바람직하다.
넷째, 현행 법규 및 관련 문헌 고찰을 통해 오피스건물의 내용 년수는 50년2)으로 가정한다.
둘째, 시간의 흐름에 따라 오피스건물의 노후 정도가 심해지 는 것을 고려하여 오피스건물이 준공된 후 매년별 유지관리비 는 증가한다고 가정한다.
오피스건물의 최적 경제수명을 추정 분석하기 위해서는 여러 가지 변수들이 고려되어야 한다. 따라서 본 연구에서는 연구 수 행을 위한 가정을 설정하였다.
따라서 본 연구에서는 최적 경제수명에서 보수공사 없이 사용하는 경우와 초기투자비의 30%, 50%, 70%의 비용으로 개. 보수 공사를 실시하는 경우, 재건축하는 경우로 수명연장방안을 위한 가정을 하였다. 이때 개.
이때 개. 보수공사 후의 유지관리비는 변화가 있을 것이다. 이때의 유지관리비는 표3의 경과년수별 유지관리비의 추이를 기준으로 초기투자비의 30%의 경우 경과 년 수 15년, 초기투자비의 50%의 경우 8년, 70%의 경우 신축 이후의 유지관리비와 동일하게 들어갈 것이라고 가정하였다.
다섯째, 설정한 내용년수 내에서 대규모의 개. 보수는 발생하지 않는다고 가정한다.
셋째, 오피스건물의 내용년수 내에서 인플레이션 또는 디플 레이션은 발생하지 않는다고 가정한다.
예방보전 차원의 수선계획 없이 내용년수인 50년까지 사용하는 경우로 유지관리비는 LCC에 의한 추정 시 최적 경제수명 인 34년 이후의 유지관리비와 동일한 경우로 가정하였다.
보수공사 후의 유지관리비는 변화가 있을 것이다. 이때의 유지관리비는 표3의 경과년수별 유지관리비의 추이를 기준으로 초기투자비의 30%의 경우 경과 년 수 15년, 초기투자비의 50%의 경우 8년, 70%의 경우 신축 이후의 유지관리비와 동일하게 들어갈 것이라고 가정하였다.
첫째, 일반적으로 유지, 보전 차원에서 건축물의 기능은 경과 연수에 따라 감소하므로 시간의 흐름에 따라 건축물의 가치는 감소한다고 가정한다. 따라서 해당 시점의 건축물의 잔여 가치를 수치화한 초기투자비 곡선은 감소하게 되며 본 연구에서는 법인세법에서 제시한 감가상각률의 가치감소를 기준으로 한다.
제안 방법
2) 선정된 대상 권역에 현존하는 건물을 대상으로 건설비용을 조사하여 초기투자비를 결정한다.
3) 선정된 대상 권역에 현존하는 건물을 대상으로 유지관리비 실태를 조사하고 회귀분석을 통해 유지관리비의 변화를 추정한다.
그러나 본 연구에서는 법 인세 법과 구조물의 내구성을 고려하여 50년$을 철근콘크리트 건축물의 내용년수로 설정하여 최적 경제수명을 추정 분석하고자 한다.
둘째, 예비조사 단계로서 오피스건물의 초기투자비와 유지관리비에 대한 실태를 조사한다. 초기투자비와 유지관리비의 경우 앞에서 언급한 바와 같이 실태 조사된 자료에 원 단위 및 현 가보정을 거쳐 산정한다.
따라서 본 연구에서는 최적 경제수명에서 보수공사 없이 사용하는 경우와 초기투자비의 30%, 50%, 70%의 비용으로 개. 보수 공사를 실시하는 경우, 재건축하는 경우로 수명연장방안을 위한 가정을 하였다.
첫째, 일반적으로 유지, 보전 차원에서 건축물의 기능은 경과 연수에 따라 감소하므로 시간의 흐름에 따라 건축물의 가치는 감소한다고 가정한다. 따라서 해당 시점의 건축물의 잔여 가치를 수치화한 초기투자비 곡선은 감소하게 되며 본 연구에서는 법인세법에서 제시한 감가상각률의 가치감소를 기준으로 한다. 이러한 경우 오피스건물의 가치는 건축물의 가치를 의미하며 사회현상과 지역에 따라 변화가 심한 대지에 대한 가치는 포함 시키지 않는다.
본 연구에서는 실태조사를 통해 구한 월 평당유지관리비를 1 nf를 원 단위로 하는 단위면적 당 년간 유지관리비로 계산하여 내용년수를 50년으로 보았을 때의 유지관리비를 회귀분석에 의해 계산하였다.
첫째, 오피스건물의 최적 경제수명 추정을 위하여 필요한가 정 및 변수들을 설정한다. 본 연구에서는 앞 절에서 설정한 바와 같이 오피스건물의 내용년한은 50년, 총 유지관리비는 초기 투자비의 5.115배, 할인율은 0%, 2%, 4%로 결정하여 추정 분석한다.
이상과 같이 오피스건물의 최적 경제수명을 추정 분석하기 위해 앞서 내용년수를 50년, 초기투자비를 822, 500원/nf으로 설정하였다. 설정된 내용년수인 50년 동안의 건축물의 기능감소 에 따른 감가상각을 고려하여 매년별 가치를 법인세법에 따라 감가상각하였다.
셋째, 이전 단계에서 설정한 가정 및 변수들 그리고 조사 및 분석된 자료들을 바탕으로 경제수명 이론을 적용하여 최적 경제 수명을 추정한다. 건축물에 대한 감가상각 고려한다.
여의도, 마포지역의 10층 이상의 76개의 오피스 건물에 대해 빌딩 문화의 자료와 인터넷의 자료를 근거로 유선 조사를 통해 2000년의 평당 관리비를 조사하였다. 유지관리비는 실제 오피 스 빌딩의 회계 자료상에 나타난 소요 관리비를 조사여야 함이 원칙이나 회사의 내부 회계자료를 다루는 민감한 성격으로 인해 조사의 어려움이 있어서 불가피하게 임대료 수입에 포함되어 있는 월 관리비를 월 유지관리비용과 동일한 것으로 간주하여 표2와 같이 조사하였다.
여의도, 마포지역의 10층 이상의 76개의 오피스 건물에 대해 빌딩 문화의 자료와 인터넷의 자료를 근거로 유선 조사를 통해 2000년의 평당 관리비를 조사하였다. 유지관리비는 실제 오피 스 빌딩의 회계 자료상에 나타난 소요 관리비를 조사여야 함이 원칙이나 회사의 내부 회계자료를 다루는 민감한 성격으로 인해 조사의 어려움이 있어서 불가피하게 임대료 수입에 포함되어 있는 월 관리비를 월 유지관리비용과 동일한 것으로 간주하여 표2와 같이 조사하였다.
이상과 같이 오피스건물의 최적 경제수명을 추정 분석하기 위해 앞서 내용년수를 50년, 초기투자비를 822, 500원/nf으로 설정하였다. 설정된 내용년수인 50년 동안의 건축물의 기능감소 에 따른 감가상각을 고려하여 매년별 가치를 법인세법에 따라 감가상각하였다.
대상 데이터
본 연구에서는 철근콘크리트 슬래브지붕（6T5층 이하, 1급） 의 표준단가인 736,000원과 철골 • 철근콘크리트조 슬래브지 붕（16층 이상, 1급）의 표준단가인 909,000원의 평균 822,500을 사용하였다. 이는 조사대상 건물이 10층 이상으로 30층까지 다양하였기 때문이다.
서울 시내의 임대건물의 유지관리비는 도심권역과 여의도권 역(마포 포함), 강남권역의 차이가 비교적 많이 발생함에 따라서, 본 연구에서는 3개의 권역 중 마포, 여의도권역(도심재개발 기본계획)을 선택하였다. 이는 마포, 여의도권역의 서울시 도심 재개발 기본계획에 따라 신축에 경제적 이점이 사라져 건축물의 수명연장을 꾀할 것이라는 점과 상대적으로 관리비가 실제 유지관리비에 가깝다고 판단하였기 때문이다.
1) 서울 지역을 도심권역, 마포. 여의도권역, 강남권역 3개의 권역 1) 으로 구분하여 오피스 현황을 파악하고 그중에서 대상 지역을 선정한다.
조사대상 건물은 10층에서 33층까지로 다양하였고 일부의 철 골. 철근콘크리트 건물을 제외하고 대부분의 건물은 철근콘크리트 건물로 조사되었다.
초기투자비의 경우 실태조사에서 언급한 방법 중에서 한국 감 정원에서 발행한 건물신축단가표에서 철근콘크리트조(RC) 슬래브지붕건물(6-15층 이하, 1급)의 표준단가와 철골. 철근콘크리트조(SRC) 슬래브지붕건물(16층 이상, 1급)의 표준단가를 평균한 단위면적 당 822, 500원을 적용하였다.
데이터처리
실태 조사된 결과와 위에서 언급한 생애 통산 유지관리비용에 대한 가정을 바탕으로 고차 회귀 분석 식을 이용하여 내용년수 50년 내의 년 도별 유지관리비를 다음의 표3과 같이 산출하였다 단 회귀분석식 산정 시 1-2차 식을 이용 시에는 정확성이 떨어져 여러 개의 변곡점을 가지고 있는 4차 식을 이용하여 고차 회귀분석을 실시하였다.
이론/모형
대상건축물의 준공 당시의 건축비를 산정하여야 하나 자료의 보존 미비와 외부인에게 공개하기를 꺼리는 실정으로 초기투자비의 조사는 극히 미진하였다. 초기투자비는 한국 감정원에서 발행한 건축 신축단가표（2000년）에 근거하여 산출하였다
성능/효과
D 건설회사에서 97-2000년 사이에 준공한 8-18층의 철근 콘 크리트건물의 실행 내 역을 조사한 결과 토공사와 구체공사가 차지하는 비율이 전체공사에서 차지하는 비율의 35.0% 정도로 나타났다. 따라서 마감 공사, 기계 설비공사, 전기공사의 비율은 65% 정도로 추정할 수 있다.
오피스 건축물의 최적 경제수명인 33년 이후의 남아있는 잔여 수명 기간에 보수공사를 실시하여 소요 비용을 알아본 결과 초기 투자비의 30%를 보수공사에 투입할 경우 하지 않을 경우에 비해 약 80%의 경제적 절감효과를 보았고, 초기투자비의 50%를 보수공사에 투입할 경우 83.1%의 경제적 절감효과, 초기투자비의 70%를 보수공사에 투입할 경우 89.6%의 경제적 절감효과를 보았다.
종합적으로 고찰해 볼 때 LCC 이론을 적용하여 여러 가지 할인율을 설정하여 추정 분석해본 오피스건물의 최적 경제수명은 30-33년이라 사료된다. 이상과 같이 오피스건물의 1-23년까 지의 실제 유지관리비 자료를 바탕으로 LCC 이론을 적용하여 최적 경제수명을 추정하여 분석한 결과는 아래의 표6과 같다.
이상과 같이 오피스건물의 1-23년까 지의 실제 유지관리비 자료를 바탕으로 LCC 이론을 적용하여 최적 경제수명을 추정하여 분석한 결과는 아래의 표6과 같다. 즉, 0-4%의 할인율을 고려한 오피스건물의 최적 경제수명은 30-33년이라 추정 분석되었다.
할인율이 2%일 때 TCn = ICnxPn + RCnxP1의 최소치는 n=33일 때이며, 그 값은 123, 811이다. 즉, 33년째에 교체하는 것이 경제적으로 가장 유리하다는 결론을 내릴 수 있다. 그 밖의 할인율에 대해서는 같은 원리가 적용된다.
그 밖의 할인율에 대해서는 같은 원리가 적용된다. 할인율이 4%라 가정하면 경과년수가 30년째에 교체하는 것이 경제적으로 가장 유리하다는 결론을 내릴 수 있으며, 할인율을 고려하는 것이 가장 유리하다는 결론을 내릴 수 있다.
후속연구
오피스건축물의 최적 경제수명인 경과년수 33년이 되면 앞에서 기술한 대로 재건축 또는 유지보수를 통한 수명연장을 결정해야 한다.
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