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문제 정의
- 이러한 인식 하에 본 연구에서는 그 기초자료로서 우선 노후아파트 거주자를 대상으로 리모델링에 대한 요구도를 조사하고자 한다. 지금까지 행해진 재건축은 거주자의 의견보다는 시공사 측의 사업성과 수익성에 크게 좌우되어왔다는 점을 상기해볼 때, 리모델링에 있어서는 경제적인 논리보다는 거주자들의 주거에 대한 정주의식과 개선의지가 더욱 중요시되어야 한다.
- 지금까지 행해진 재건축은 거주자의 의견보다는 시공사 측의 사업성과 수익성에 크게 좌우되어왔다는 점을 상기해볼 때, 리모델링에 있어서는 경제적인 논리보다는 거주자들의 주거에 대한 정주의식과 개선의지가 더욱 중요시되어야 한다. 이에 본 연구에서는 거주자들의 사회경제적 특성, 주거특성, 가족특성, 단지특성 등에 따라 리모델링에 대한 요구도가 어떻게 나타나고 있는지를 살펴봄으로써 향후 리모델링 사업을 구체화할 시기 및 사업전략을 수립하는데 있어 기초적인 자료를 마련하는데 본 연구의 목적이 있다.
- 주거학전공 교수 3인으로부터 전체적인 설문 구성과 질문의 내용, 표현기법 및 이해도에 따른 내용 타당도를 검증받기위해 실시되었다.
제안 방법
- 거주지역, 단지규모의 세 가지 변인으로 나누어 선정하였다.1)
- 본 연구에서는 2차례의 예비조사와 본조사를 실시하였으며 구체적인 절차는 다음과 같다.
- 1차 예비조사에서 검증된 측정도구의 신뢰도 측정 및 문제점을 수정, 보완하기 위해 2001년 9월 5일부터 2001년 9월 14일까지 실시하였다. 주거학전공 학생들에게 서울, 경기지역의 경과년수 15년이상된 아파트거주자에게 설문조사를 실시하도록 하였다.
- 2001년 9월 14일까지 실시하였다. 주거학전공 학생들에게 서울, 경기지역의 경과년수 15년이상된 아파트거주자에게 설문조사를 실시하도록 하였다. 회수된 85부를 대상으로 신뢰도(Gonbach's a)를 측정한 결과 0.
- 주거학전공 학생들에게 서울, 경기지역의 경과년수 15년이상된 아파트거주자에게 설문조사를 실시하도록 하였다. 회수된 85부를 대상으로 신뢰도(Gonbach's a)를 측정한 결과 0.60이상인 항목만을 선별하여 리모델링 요구도 척도를 구성하였고 최종설문지를 확정하였다.
- 전체 설문지의 구성은 아파트 거주자에 대한 일반적인 사항 및 주거가치관 현주거에 대한 만족도, 리모델링에 대한 요구도에 관한 사항으로 구성되었으며 구체적인 사항은 다음과 같다.
- 관한 사항. 월평균 소득, 자산 등에 관한 척도로 구성하였다.
- 주택의 사회 . 경제적특성중시의 3가지 유형으로 구분하여 조사하였다.
- 주거만족도에 관한 질문사항은 건설산업연구원 (2000)의 "수도권지역 아파트주민의 리모델링에 대한 의식조사”자료를 토대로 재구성하여 단지환경, 주동, 단위세대에 관한 전반적인 만족도에 관해 5점 척도로 구성하였다.
- 가족특성. 사회경제적 특성, 주거 특성으로 나누어 살펴보았다.
- 현재 거주하고 있는 아파트의 만족도에 대해서는 5점척도를 기준(1점 : 매우 불만, 2점 : 불만, 3점 : 보통, 4점: 만족, 5점: 매우 만족)으로 살펴보았다. 전체 만족도는 평균2.
- 가족특성에 해당되는 변수는 부부연령 및 학력, 가족생활주기로써 리모델링의 공종(工種)별 하위영역에 대해 어떤 차이가 있는가를 살펴보았다.
- 사회경제적특성에 해당되는 변수는 부부의 직업, 월평균소득, 총자산으로써 리모델링의 공종별 하위영역에 대해 어떤 차이가 있는가를 살펴보았다.
- 주거특성에 해당되는 변수는 주택규모, 거주기간, 예상 거주기대기간, 개조경험, 개조비용으로써 리모델링의 공종별 하위영역에 대해 어떤 차이가 있는가를 살펴보았다.
- 단지특성에 해당되는 변수는 거주지역, 건축경년, 세대수로써 리모델링의 공종별 하위영역에 대해 어떤 차이가 있는가를 살펴보았다.
- 본 연구를 통해 조사대상자의 사회경제적 특성, 단지특성. 주거만족도가 리모델링의 요구도에 가장 영향력을 미치는 중요한 변인으로 나타났다.
대상 데이터
- 리모델링에 대한 요구를 살펴보기 위해 노후아파트 거주자들을 대상으로 설문조사를 실시하였으며 조사대상은 서울시에 소재하는 아파트중에서 건축경년. 거주지역, 단지규모의 세 가지 변인으로 나누어 선정하였다.
- 따라서 본 연구에서는 지역구의 선정에 있어서 비교적 아파트 비율이 높은 강남구, 서초구, 송파구, 영등포구, 양천구, 용산구. 노원구에 위치하면서 세대수, 경년별로 각 3단지씩을 선정하였으며, 다만 25 년이상된 단지는 그 비율이 낮은 관계로 2단지만을 선정하였다.
- 양천구, 용산구. 노원구에 위치하면서 세대수, 경년별로 각 3단지씩을 선정하였으며, 다만 25 년이상된 단지는 그 비율이 낮은 관계로 2단지만을 선정하였다.
- 2001년 9월 17일부터 2001년 10월 12일까지 본조사를 실시하였다. 8개 아파트단지에 각각 40부씩(총 320부)의 질문지를 배포하여 279부(88.
- 실시하였다. 8개 아파트단지에 각각 40부씩(총 320부)의 질문지를 배포하여 279부(88.6%)가 회수되었으며 이를 통계처리에 이용하였다.
데이터처리
- 1 for Windows Program을 사용하여 분석하였다. 리모델링 요구도의 하위영역별로 관련변수와의 관계를 살펴보기 위해서 일원분산분석 및 t-test를 실시하였으며. Sch eff 검증을 통하여 각 집단간 차이를 파악하였다.
- 리모델링 요구도의 하위영역별로 관련변수와의 관계를 살펴보기 위해서 일원분산분석 및 t-test를 실시하였으며. Sch eff 검증을 통하여 각 집단간 차이를 파악하였다.
이론/모형
- 리모델링의 요구도에 관한 척도는 선행연구(이미정, 2000)를 참조하여 구성하였는데 요구도 항목은 7개의 범주(실내. 구조, 설비, 방범, 주차장 및 도로. 조경, 단지 내 공공시설)로 나누어 세부항목으로 23 개의 항목으로 구성하였으며, '전혀 불필요하다.(1 점)', '약간 필요하다.(2점)', '보통이다(3점)', '필요하다. (4점)' , 매우 필요하다.(5점)'의 5점 Like rt 척도로 구성하였다
성능/효과
- 첫째, 노후아파트 거주자들의 리모델링에 대한 요구도는 독립변수에 따라 어떤 차이가 있는가?
- 둘째, 노후아파트 거주자들의 리모델링에 대한 요구도는 주거가치관, 주거만족도에 따라 어떤 차이가 있는가?
- 조사대상자의 연령을 보면, 남편과 부인의 평균연령은 각각 49.8세, 46.8세로 나타났으며 반포 J 아파트의 경우 남편은 평균 59.5세, 부인은 평균 56.4세로 나타나 평균 연령에 있어서도 8개 지역 중에서 가장 연령층이 높은 것으로 나타났다. 반면 이촌지역의 경우는 남편은 평균 442세 부인은 41.
- 5%를 차지하기 때문일 것이다. 대치, 압구정, 이촌지역은 전문기술직이 각각 42.5%, 50.0%, 378%로 가장 높은 비율을 차지했으며, 월계와 여의도지역은 일반사무직이 각각 46.9%, 41.4%로 가장 높게 나타났고, 신천, 목동지역은 자영업이 각각 36.7%, 35.9%로 가장 높게 나타났다.
- 가정의 월평균 소득과 자산규모에 대하여 살펴보면 월평균 소득은 평균 531.5만원으로 최소 90만 원에서 최대 3, 000만원으로 나타났다. 지역적으로 살펴보면 이촌지역의 월평균 소득이 829.
- 가정에서 보유하고 있는 총자산은 평균 6억 7, 900 만원 정도였고 최소 4, 000만원에서 최대 60억 원의 자산을 가지고 있는 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 대치지역이 10억 3, 400만원으로 가장 많은 자산을 보유한 것으로 나타난 반면 월계지역은 1억 4, 100만원으로 가장 낮은 자산을 보유한 것으로 나타났다.
- 가지고 있는 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 대치지역이 10억 3, 400만원으로 가장 많은 자산을 보유한 것으로 나타난 반면 월계지역은 1억 4, 100만원으로 가장 낮은 자산을 보유한 것으로 나타났다. 그러나 총자산에 대한 질문은 민감한 사항이라 응답을 기피한 가구가 많았으며, 자산의 범위에서 주택가격을 제외한 가구도 있어 정확한 통계자료로 간주하기에는 다소 무리가 있다.
- 현재 살고 있는 아파트의 분양면적에 대하여 살펴보면 아파트의 면적이 평균 38.7평으로 나타났고 대체로 소형평수인 35평미만이 43.7%로 가장 많은 비율을 보였으며 최소 20평에서 최대 68평으로 나타났다.
- 개조 경험이 있는 경우 평균 1.44회의 개조 횟수를 나타내었으며 지역별로 살펴보면 반포J아파트는 2회이상의 개조경험이 있는 경우가 50, 0%, 목동이 42.3%, 이촌 41.2%, 신천 33.4%, 압구정 28.5%, 여의도 26.9%, 대치 20%, 월계7.1% 순으로 나타났다.
- 아파트를 개조하는데 사용한 비용은 평균 2, 423만 원 정도로 나타났고 전체적으로 개조비용은 최저 80만원에서 최대 1억 4,000만원을 소비한 것으로 나타났다. 대치지역의 경우 개조횟수는 평균 1.
- 대치지역의 경우 개조횟수는 평균 1.2회로 다른 지역에 비해 적었지만 평균 개조비용이 4, 330 만원으로 조사대상지역 중에서 가장 많이 든 것으로 나타났다. 이러한 결과로 볼 때 대치지역은 보다 적극적이고 넓은 범위에 걸쳐 개조활동이 발생한 것으로 볼 수 있다.
- 9%로 가장 높게 나타났으며 다음으로 '주택의 사회 . 경제적 특성'을 중시한다가 33.8%, '주택의 물리적 특성' 을 고려한다는 경우는 17.3%로 나타났다. 지역별로 보면 반포 J 아파트와 월겨), 신천, 압구정의 경우 '주택의 사회 .
- 3%로 나타났다. 지역별로 보면 반포 J 아파트와 월겨), 신천, 압구정의 경우 '주택의 사회 . 경제적특성'을, 대치, 목동, 이촌에서는 '주변환경을 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났으며, 신천이나 이촌에서는 '주택의 물리적 특성 중시 하는 것이 강하게 나타났다.
- 전체 만족도는 평균2.88로 대체로 불만족하는 것으로 나타났으며, 단지에 대해서는 평균 3.62, 주동은 2.59, 주호에 대해서는 2.43으로 나타나 단지에 대해서는 '보통'정도로 여기는 반면 주동 및 주호에 대해서는 대체로 '불만 으로 나타났다.
- 리모델링에 대한 영역별 요구도를 살펴본 결과 전체요구도가 평균 3.50이었고 하위영역별 요구도를 살펴보면 '설비'에 대한 요구도가 평균 4.02로 가장 높게 나타났고 다음으로 '구조부분이 평균 3.59, '실내'부분이 평균 3.51, '방범'이 평균 3.42로 다소 높은 비중을 나타내었으나 '주차장 및 도로 부분은 평균 3.20, 단지내 공공시설'은 평균 3.19, '조경' 은 평균 2.99로 비교적 요구도가 낮게 나타났다.
- 남편학력과 부인학력에 있어서는 모두 '방범' '주차장 및 도로'부분에서 통계적으로 유의한 차이가 나타났는데, 대졸이상인 집단이 고졸이하인 집단보다 요구도가 높게 나타났다. '방범', '주차장 및 도로' 등의 항목은 전체 영역별 요구도 조사 부분에서 중간 정도에 해당되는 항목이었지만<그림 1>, 고학력의 집단에서는 방범과 주차장 시설 등에 대해 요구도가 높은 것을 파악할 수 있다.
- 가족생활주기별로 차이가 있는가를 살펴본 결과 7개 하위영역 모두에서 집단간에 유의한 차이를 없는 것으로 나타났으나 전체적으로 '방범' '주차장 및 도로 조경 '단지내 공공시설'부분에 대해서는 가족형 성기에서 요구도가 높았고 '실내'부분은 가족형 성기, 자녀교육기 순으로 요구도가 높아 지다가 자녀 성년 및 노년기에서 요구도가 감소하고 있다. 이는 가족구성원의 축소로 인해 공간의 적극적인 변경행위보다는 설비, 배관 등과 같은 구성요소의 교체나 지속적인 유지관리에 더 신경을 쓰려는 경향으로 볼 수 있다.
- 월평균 소득별로 차이가 있는가를 살펴본 결과 방범' '주차장 및 도로 조경' '단지내 공공시설' 에 대해 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. '방범'의 경우 월평균 소득이 201만원이하인 집단이 요구도가 급격히 낮아지는 것을 볼 수 있으며, 소득이 높을수록 '주차장 및 도로와 '조경 '단지 내공공시설'의 항목에서 요구도가 높은 것으로 조사되었다.
- 자산 규모별로도 자산규모가 클수록 요구도가 높아지는 경향을 나타내며, '방범' 및 조경' '단지 내 공공시설'의 경우 자산규모가 5-7억 인 집단과 10억초과에 해당하는 집단이 같은 경향을 보여 요구도가 가장 높게 나타난 반면 자산규모가 1억 미만에서 이들 부분에 대한 요구도가 낮게 나타났다. <표 6>참고
- 주택규모별로 차이가 있는가를 살펴본 결과 하위영역에 대해 주택규모에 따라 유의한 차이가 없는 것으로 나타났다.
- 반면에 예상 거주기대기간별로 살펴본 결과 통계적 유의한 차이는 나타나지 않았지만, 예상 거주기간이 길수록 '설비'에 대한 요구도 만이 가장 높게 나타났다. 다른 항목에 있어서는 예상거주기간이 짧을수록 요구도 수준이 높게 나타나고 있다.
- 이 중 '조경 에 대해서 통계적으로.유의한 차이가 있는 것으로 나타났는데, 예상 거주기대기간이 10년이하인 집단이 평균 3.03으로 11년이상인 집단보다 조경 에대한 요구도가 높게 나타났다.
- 개조경험별로는 유의한 차이는 나타나지 않았으나, 개조경험이 없는 경우 전체 하위영역에서 개조 경험이 있는 경우보다 요구도가 더 높게 나타났다.
- 개조비용에 따른 차이를 살펴본 결과 '구조' '방범' 조경' '단지내 공공시설'에 대해 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 각 영역 모두 개조비용을 5000만원이상 든 집단에서 그 요구도가 가장 높게 나타났는데, 이는 개인 주호의 개조에서 상당한 비용을 지불하였지만 상대적인 공동주택의 공유부분인 방범, 조경 그리고 단지 내 공공시설에 대한 기대는 높일 수 없었던 한계와 노후화된 아파트의 구조적 취약성에 대한 기대로서 해석할 수 있다.
- '실내'에 이어 '설비'에서도 이촌지역이 평균 4.58로 가장 높은 요구도를 나타내었는데, 이는 조사대상 아파트 중 이촌지역이 건축경년이 가장 오래된 단지이기 때문으로 해석되며, 이외에도 대치, 압구정, 월계의 '설비'요구도 또한 높게 나타났다. 방범'은 대치가 평균 4.
- 단지세대수별로 차이가 있는가를 살펴본 결과 설비' '방범 '조경' '단지내 공공시설'에 대해 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 설비'부분은 세대수가 500-1000세대미만인 경우 평균 4.
- 또한 주호에 대한 불만이 매우 높은 경우 '실내' 및 설비 에 대한 요구도가 매우 높게 나타났으며 '방범'의 요구도는 주호에 대한 만족도가 매우 높은 경우 평균 4.00으로 매우 높게 나타났다( 참고).
- 단지환경, 주동, 각 세대별 만족도에 따라 나누어 살펴본 결과 단지의 만족도면에서 볼 때 '구조'부분은 단지에 대한 불만이 높은 경우 평균 3.77로 요구도가 가장 높게 나타났고 만족한 경우(3.68), 매우 만족한 경우(3.61)에도 요구도가 높게 나타났다. 통계적으로 유의하지는 않았으나 단지에 대한 불만이 매우 높은 경우 ' 주차장 및 도로 '와 '설비 '의 요구도에 있어서 평균 4.
- 주동의 만족도면에서 볼 때 '설비'에 대한 요구도는 주동에 대한 불만이 매우 높은 경우에서 평균 4.54로 가장 높게 나타났으나 방범' '조경' '단지 내공공시설'은 주동에 대해 대체로 만족하는 경우에서 가장 높게 나타났다.
- 이상에서 리모델링의 영역별 요구도에 대해 가족 특성, 사회경제적특성, 주거특성, 단지특성변인 및 주거가 치관 주거만족도별로 살펴 본 결과 '설비'에대한 요구도가 가장 높게 나타났고 다음으로 '구조 '실내' '방범 '주차장 및 도로 단지내 공공시설' 조경의 순으로 나타났다.
- 1) 가족특성에 따른 요구도 경향은 부부연령이 40세미만이고, 가족생활주기가 가족형성기 및 자녀 교육기 에서 '실내'에 대한 요구도가 높게 나타났으며, 부부의 연령이 60세이상이고 학력이 대학원 졸 이상의 고학력집단에서 '방범' '주차장 및 도로 '조경 '단지내 공공시설' 등 공공시설에 해당하는 부분의 요구도가 상대적으로 높게 나타났다. 반면 부부의 연령이 50-60세미만, 학력수준이 고졸 이하인 경우는 이들 부분에 대한 요구도가 매우 낮게 나타났다.
- 전체적으로 소득과 자산규모가 클수록 전체 요구도 수준에서 하위 항목이었던 방범' '주차 및 도로 '조경 '단지내 공공시설' 등 공공시설에 해당하는 부분의 요구도가 상대적으로 높은 경향을 보였다. 직업에 있어서는 남편직업이 생산관리 .
- 3) 주거특성에 따라서는 현 거주기간이 10년까지의 각 요구도의 값이 높아지다가 11년 이후의 집단에서 낮아짐을 알 수 있고 반대로 예상 거주 기대 기간이 5년이하로 짧은 경우 전반적으로 요구도가 높은 결과를 보였이고 있다. 다만 설비의 요구도의 경우에는 11년이상의 장기 거주계획을 가진 집단이 높은 요구도를 나타냈다.
- 4) 단지특성에 따라 차이가 있는가를 살펴본 결과 건축경년이 길수록 전반적으로 각 요구도가 높아짐을 볼 수 있으며, 단지 세대수의 규모가 클수록 방범' 조경 단지내 공공시설' 의 요구도가 매우 높게 나타났다. 그리고 지역적으로는 각 지역의 실정에 따라 독특한 요구 경향들을 나타내는 것으로 조사되었다.
- 5) 리모델링의 영역별 요구도에 대해 주거 가치관에 따라서는 통계적으로 유의한 수준에서 차이는 나타나지 않았으며, 주거만족도에 따라 차이가 있는가를 살펴본 결과 주거에 대한 불만이 매우 높은 경우 '실내' '설비'에 대한 요구도가 매우 높게 나타났고 주거만족도가 높은 경우 '방범'에 대한 요구도가 높게 나타났다.
- 이상과 같은 결과를 종합해 보면, 노후아파트 거주자들의 리모델링 요구도 조사결과 '실내', '구조', 설비' 등 하드웨어적인 측면의 요구도가 높게 나타났는데 이는 노후아파트의 거주자들이 공동주택의 특성상 개별세대의 개선만으로는 노후화를 극복할 수 없음을 인지하고 있음을 증명하고 있다.
- 이는 소득수준이 높고 개조경험이 풍부한 집단에서는 설비, 구조, 실내 등의 기본적인 리모델링 공사 뿐 아니라 신규아파트에 비해 그 시설 수준이 떨어지는 방법, 조경, 단지 내 공공시설 등까지 그 요구 수준이 높음을 확인할 수 있었다.
- 주동.주호만족도가 조사대상자에 따른 항목별 요구도의 차이를 결정짓는 가장 변별력있는 요소로 나타났다. 따라서 앞으로 조사대상 사례수를 많이 하여 객관적 자료를 만든다면 거주자의 특성을 고려한 보다 현실적인 리모델링 항목산출을 위한 기초자료가 될 수 있을 것이다.
- 2) 사회경제적특성별 변수에 있어서는 월평균 소득과 자산규모가 유의한 결과를 나타냈다. 전체적으로 소득과 자산규모가 클수록 전체 요구도 수준에서 하위 항목이었던 방범' '주차 및 도로 '조경 '단지내 공공시설' 등 공공시설에 해당하는 부분의 요구도가 상대적으로 높은 경향을 보였다.
후속연구
- 대변하고 있다. 즉 향후 리모델링의 사업 추진에 있어서는 일률적인 건축경년, 소득 및 자산 수준의 기준의 해석보다는 단지의 거주자와 지역적 사회, 문화, 경제적 특성에 대한 면밀한 분석에 대한 선행이 필수적임을 알 수 있다.
- 또한 신규아파트의 건설 시에는 유지관리나 보수 . 점검이 용이하도록 세대 외부에 공용배관공간을 배치하여 관리를 철저히 할 수 있는 새로운 설계방법을 적용해야 할 것이다. 요구도가 낮게 나타난 '조경'.
- 주호만족도가 조사대상자에 따른 항목별 요구도의 차이를 결정짓는 가장 변별력있는 요소로 나타났다. 따라서 앞으로 조사대상 사례수를 많이 하여 객관적 자료를 만든다면 거주자의 특성을 고려한 보다 현실적인 리모델링 항목산출을 위한 기초자료가 될 수 있을 것이다.
- 자산규모, 예상거주기간, 건축경년 등 거주자의 특성과 단지별 특성을 차별적으로 감안한 리모델링 공사 항목을 선정하는 것이 필수적이다. 즉 아파트의 구조적 성능, 설비적 성능 등 객관적인 리모델링의 항목을 개발하고 이에 부가적으로 단지별, 거주자의 특성을 반영할 수 있는 리모델링 개발과정을 성립하는 것이 성공적인 리모델링 시행을 위한 선행과제라고 제언한다.
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