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문제 정의
- Round 3 에서는 Round 2에서의 분류체계를 일반건설업체의 주택견적팀의 전문가와의 자문을 통하여, 그들이 사용중인 분류체계와 호환성 및 유효성을 검증하였다. Round 4에서는 Round3의 분류체계를 실제 공사비견적업무를 수행하는 견적전문업체의 전문가를 대상으로 본 분류체계를 검증 및 보완하고자 하였다. 총 4회의 델파이 기법을 적용하여 개발된, 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 최종 사례분석을 통하여 분류체계의 실용성 및 유효성을 검증한 후 공공아파트 공간별 공사비분류체계(final)을 도출하였다.
- 기존의 공공아파트 공사비분류체계와 호환이 가능한 공사비 분류체계를 개발하기 위하여, 개발에 앞서 현행 공공아파트 공사비 분류체계의 적용현황을 살펴보았다.
- 이는 기존의 공공아파트 공사비 내역은 공종별 분류체계를 바탕으로 아파트 단지를 기준으로 내역서가 구성되기 때문에, 실질적으로 단위세대별, 공간별 공사비를 파악하는데 현실적으로 어려움이 많았다. 따라서 본 연구에서는 공공아파트의 공간별 특성을 반영한 공공아파트 공사비를 공간별로 구분하여 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 구축하고자 한다.
- 따라서 이 연구에서는 공공아파트의 특성을 반영하며 현재 규정하고 있는 공종별 공사비분류체계와의 호환성을 고려하고, 향후 지속적으로 적용가능한 공공아파트 공간별 공사비 분류체계를 개발하였다. 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 크게 주택부문, 주택외부문, 가산부문, 간접비부문과 부대비 부문 등의 대분류항목과 이에 따른 중분류, 세분류, 세부항목으로 수준(level of detail)을 구분하였다.
- 본 연구에서는 공공건설공사 중 공공아파트 프로젝트 기획 및 설계 단계에서 공사비를 예측할 수 있도록 설계의사결정을 지원하는 공간별 공사비분류체계를 제시하고자 한다. 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 개발하기 위해 국내 건설교통부에서 규정하고 있는 건설공사 표준품셈 분류체계, 실적공사비 적용 공종 및 체계, 건축공사 수량산출 기춘, 건축공사 표준시방서 분류체계 등을 분석하였으며, 국외 북미의 건축공사비분류체계, 유럽 SfB(Samabetskommitten fUr Byggnadsfragor)계열의 Uniclass(Unified Classification for the Construction Industry), ISO 국제표준 건설정보 분류체계 등을 분석하였다.
제안 방법
- , , 서울시 분양가 공개항목은 공공아파트의 공간적 특성을 반영하고 공사비의 큰 비중을 차지하는 직접공사비 항목을 주요 항목으로 구분하여 분류하였다. 그러나 현행 공종별 공사비 내역서와 호환되는 기준이 명확하지 않아 공사비를 예측하는데 부적합한 면이 있었다.
- Round 4에서의 전문가 의견은 최종 사례분석을 통해 검증한 후 분류체계에 반영하였다. 4번의 Round를 통한 델파이분석이후 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 개발하였다.
- 델파이분석은 앞서 개발한 공간별 공사비 분류체계 초안을 바탕으로 IRound 분석을 실시하였다. IRound 분석결과를 바탕으로 공공아파트공사비 분류체계 초안을 6회의 전문기관의 자문과 3회의 사례 검증을 통하여 수정 . 보완하는 등 2, 3, 4 Round의 델파이 분석과정을 통하여 공공아파트 공간별 공사비 분류체계를 개발하였다.
- 수행되었다. Round 1는 공공아파트 주 발주기관인 A공사의 견적부서 전문가분석을 통해, A공사에서 사용 중인 공사비분류체계와의 호환 여부와 유효성등을 분석하였다. Round 2는 Round 1에서의 분류체계를 공공아파트 주 발주기관인 B공사 견적부서 전문가들과 자문을 통하여, 사용 중인 공사비분류체계와의 호환여부 및 전반적인 항목들을 검토하였다.
- Round 1의 델파이분석과정을 통하여 A공사에서 사용되고 있는 공사비분류체계와의 호환성을 고려하여 누락된 항목들을 추가 시켰다. 또한 적절하지 못하게 구분된 항목은 각 항목에 적합하도록 재분류하였다.
- Round 1는 공공아파트 주 발주기관인 A공사의 견적부서 전문가분석을 통해, A공사에서 사용 중인 공사비분류체계와의 호환 여부와 유효성등을 분석하였다. Round 2는 Round 1에서의 분류체계를 공공아파트 주 발주기관인 B공사 견적부서 전문가들과 자문을 통하여, 사용 중인 공사비분류체계와의 호환여부 및 전반적인 항목들을 검토하였다. Round 3 에서는 Round 2에서의 분류체계를 일반건설업체의 주택견적팀의 전문가와의 자문을 통하여, 그들이 사용중인 분류체계와 호환성 및 유효성을 검증하였다.
- Round 2에서는 Round 1의 공공아파트 공사비분류체계 (안)을 바탕으로 공공아파트 주요 발주기관인 B공사를 2회 방문하여 B공사의 건축견적팀의 전문가를 대상으로 분석을 실시하였다.
- Round 2에서는 Round 1의 분석결과를 토대로 B공사에서 사용되고 있는 공사비분류체계와 비교분석하였다. 이 단계에서는 공사비 분류체계에서 누락된 부분을 추가시켰고, 분류체계를 전반적으로 재검토를 실시하여 공공발주기관에서 사용되고 있는 공사비 분류체계를 모두 반영할 수 있도록 하였다.
- Round 3에서는. Round 2의 분석결과를 토대로 일반건설업체에서 민간아파트에서 사용되고 있는 공사비분류체계와 비교하여 분석을 실시하였다. 이 단계에서는 공간별 분류체계가 공공아파트 발주기관에만 국한하지 않고 민간아파트에서도 적용 가능하도록 아파트의 공통적 항목을 전반적으로 반영하도록 하였다.
- Round 3에서는 Round 2의 공공아파트 공사비분류체계(안) 을 바탕으로 일반건설업체 아파트 견적부서를 1회 방문하여 일반건설업체 전문가를 대상으로 분석을 실시하였다.
- 구축된 분류체계는 대분류, 중분류, 세분류, 세부항목으로 4단계의 수준 (level of detail)으로 구분하였다. 각 분류항목의 구분수준 및 분류항목을 체계화하기 위해 임의로 각 항목마다 분류코드 (CODE)를 부여하였다. 대분류는 A, B 등의 알파펫 대문자, 중분류는 01, 02 등, 세분류 항목 01, 02 세부항목에도 01, 02의 번호체계를 부여하여 분류체계를 체계화하여 정리하였다.
- 개발하였다. 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 크게 주택부문, 주택외부문, 가산부문, 간접비부문과 부대비 부문 등의 대분류항목과 이에 따른 중분류, 세분류, 세부항목으로 수준(level of detail)을 구분하였다.
- 공간별 공사비분류체계를 제시하고자 한다. 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 개발하기 위해 국내 건설교통부에서 규정하고 있는 건설공사 표준품셈 분류체계, 실적공사비 적용 공종 및 체계, 건축공사 수량산출 기춘, 건축공사 표준시방서 분류체계 등을 분석하였으며, 국외 북미의 건축공사비분류체계, 유럽 SfB(Samabetskommitten fUr Byggnadsfragor)계열의 Uniclass(Unified Classification for the Construction Industry), ISO 국제표준 건설정보 분류체계 등을 분석하였다.
- 공공아파트 공사비분류체계 구축에 앞서 건축공사비 산정 시적용되는 국내에서 규정하고 있는 공사비분류체계를 살펴보았다.
- 실용성과 유효성을 확인하였다. 공공아파트를 발주하는 주요발주기관의 공사비분류체계 현황을 파악 후, 국내 공종별 공사비분류체계와 해외 부위별 공사비분류체계를 분석하여 공간별 공사비분류체계 초안을 개발하였다. 델파이분석은 앞서 개발한 공간별 공사비 분류체계 초안을 바탕으로 IRound 분석을 실시하였다.
- 공간별 공사비분류체계는 표6에서 보는것과 같다. 구축된 분류체계는 대분류, 중분류, 세분류, 세부항목으로 4단계의 수준 (level of detail)으로 구분하였다. 각 분류항목의 구분수준 및 분류항목을 체계화하기 위해 임의로 각 항목마다 분류코드 (CODE)를 부여하였다.
- 국내의 공사비 분류체계로 건설교통부에서 제정한 건설공사 표준품셈 분류체계(한국건설기술연구원 2007a)와 건설교통부에서 발행한 건설공사 실적공사비 적용 공종(한국건설기술연구원 2007b)을 살펴보았으며, 공종별 물량내역서 및 산출내역서를 작성함에 있어 적용기준이 되는 건축공사 수량산출 기준과 건설교통부에서 발행한 건축공사 표준시 방서 (한국건설기술연구원 2007d)의 공종별 분류체계를 분석하였다.
- 대분류는 A, B 등의 알파펫 대문자, 중분류는 01, 02 등, 세분류 항목 01, 02 세부항목에도 01, 02의 번호체계를 부여하여 분류체계를 체계화하여 정리하였다. 대분류 항목은 주택부문(A), 주택외부문(B), 가산부문(C), 간접비부문 (D), 부대비부문(E)로 구분하였다. 중분류는 주택부문의 경우, 건축부문(01)과 설비부문(02), 주택외부문은 조경부문(01), 건축 부문(02), 토목부문(03), 설비부문(04), 기타(05) 항목 등으로 구분하였다.
- 각 분류항목의 구분수준 및 분류항목을 체계화하기 위해 임의로 각 항목마다 분류코드 (CODE)를 부여하였다. 대분류는 A, B 등의 알파펫 대문자, 중분류는 01, 02 등, 세분류 항목 01, 02 세부항목에도 01, 02의 번호체계를 부여하여 분류체계를 체계화하여 정리하였다. 대분류 항목은 주택부문(A), 주택외부문(B), 가산부문(C), 간접비부문 (D), 부대비부문(E)로 구분하였다.
- 델파이분석은 그림1에서 보듯이 공공아파트 공간별 공사비 분류체계 초안을 바탕으로 총 4 Round에 걸쳐 수행되었다. Round 1는 공공아파트 주 발주기관인 A공사의 견적부서 전문가분석을 통해, A공사에서 사용 중인 공사비분류체계와의 호환 여부와 유효성등을 분석하였다.
- 공공아파트를 발주하는 주요발주기관의 공사비분류체계 현황을 파악 후, 국내 공종별 공사비분류체계와 해외 부위별 공사비분류체계를 분석하여 공간별 공사비분류체계 초안을 개발하였다. 델파이분석은 앞서 개발한 공간별 공사비 분류체계 초안을 바탕으로 IRound 분석을 실시하였다. IRound 분석결과를 바탕으로 공공아파트공사비 분류체계 초안을 6회의 전문기관의 자문과 3회의 사례 검증을 통하여 수정 .
- 따라서 이 연구에서는 A공사와 B공사에서 사용되고 있는 공사비 분류체계를 분석한 후, 서울시 분양가 공개항목을 살펴보았다.
- 델파이 분석 기법에 있어서 전문가 선정은 매우 중요하다. 따라서, 본 연구에서는 공공아파트 주요 발주기관인 A공사와 B공사, 일반건설업체의 주택견적팀과 견적전문업체의 담당자를 전문가로 선정하여 델파이분석 기법을 실시하였다. 또한, 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 수정 .
- 항목을 구분하였다. 또한 아파트와 부속동 공간에 따른 가설공사, 파일및기초공사 등의 세부공종으로 분류하였다.
- 시켰다. 또한 적절하지 못하게 구분된 항목은 각 항목에 적합하도록 재분류하였다. Round 1에서의 전문가 의견은 사례분석을 통해 검증한 후 분류체계에 반영하였다.
- 직접공사비의 경우, 공공아파트의 공간적 특성을 고려하여 주택부문과 주택 외부 문으로 고려하였으며 , 이를 시민들의 관심사항인 골조공사비, 마감 공사비, 조경공사비, 기타공사비 등으로 구분하여 가격수준을 파악할 수 있도록 하였다. 또한, 가산비용 항목을 지하주차장 공사비와 기타가산비용으로 구분하여, nf당 지하주차장 공사비를 파악할 수 있도록 하였다.
- 따라서, 본 연구에서는 공공아파트 주요 발주기관인 A공사와 B공사, 일반건설업체의 주택견적팀과 견적전문업체의 담당자를 전문가로 선정하여 델파이분석 기법을 실시하였다. 또한, 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 수정 . 보완하고 사례분석을 통하여 유효성을 검증하였다.
- 또한, 델파이분석 과정을 거쳐 수정 . 보완되어 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 B공사의 공공아파트 00지구 10 개 단지의 공사비 내역서를 분석하였다.
- 있는 공사비분류체계 현황을 파악하였다. 또한, 현재 적용하고 있는 분류체계에서의 실용성 및 적용성을 고려하여 현 시행 중인 분양가상한제 항목들을 최대한 반영하여 공공아파트 공간별 공사비 분류체계를 구축하였다.
- 또한, 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 수정 . 보완하고 사례분석을 통하여 유효성을 검증하였다.
- IRound 분석결과를 바탕으로 공공아파트공사비 분류체계 초안을 6회의 전문기관의 자문과 3회의 사례 검증을 통하여 수정 . 보완하는 등 2, 3, 4 Round의 델파이 분석과정을 통하여 공공아파트 공간별 공사비 분류체계를 개발하였다.
- 분석한 00지구의 10개 사례는 모두 설계시공분리방식이며, 총액계약방식으로 수행되었다. 또한 실적공사비에 의해 예정 가격이 산정되 었으며 같은지구의 단지로 지 역은 모두 동일한 프로젝트이다.
- 보완되어 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 B공사의 공공아파트 00지구 10 개 단지의 공사비 내역서를 분석하였다. 사례분석을 통해 공종별 공사비분류체계와의 호환여부와 공공아파트의 공간별 공사비 금액비율 현황을 파악하였고, 공공아파트 공간별 공사비 분류체계의 유효성 및 실용성을 검증하였다.
- 구분하여 분류하였다. 세분류는 부위별로 구분하여 기획 및 설계단계에서 아파트 공사비 예측 시, 부위별로 공사비 예측이 가능하도록 하였으며, 세부항목을 공종중심의 분류체계로 구분하여 기존의 공종별 분류체계와 호환이 용이하도록 하였다.
- 우리나라 공공아파트의 주요 발주기관인 A공사와 B 공사에서 사용되고 있는 공사비분류체계를 분석하는 등 공공아파트에서 적용하고 있는 공사비분류체계 현황을 파악하였다. 또한, 현재 적용하고 있는 분류체계에서의 실용성 및 적용성을 고려하여 현 시행 중인 분양가상한제 항목들을 최대한 반영하여 공공아파트 공간별 공사비 분류체계를 구축하였다.
- 이 연구에서 개발한 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 델파이 분석기법을 사용하여 전문가 의견수렴과 사례검증을 통해 수정 . 보완과정을 걸쳐 개발되었다.
- 주택 외부 문은 주택부문을 제외한 지상 부분의 조경과 토목 부문으로 구분하였으며, 주택부문 및 지하층을 제외한 부대 복리 시설 등의 건축공사와 설비공사 등을 포함한 기타공사비로 구분하였다. 가산부문은 아파트 전체 지하부분을 기준으로 하여 지하주차장 등을 포함하는 건축부분과 설비부분, 지하의 토목 부분으로 분류하였다.
- 10가지 항목으로 구분하고 있었다. 직접공사비의 경우, 공공아파트의 공간적 특성을 고려하여 주택부문과 주택 외부 문으로 고려하였으며 , 이를 시민들의 관심사항인 골조공사비, 마감 공사비, 조경공사비, 기타공사비 등으로 구분하여 가격수준을 파악할 수 있도록 하였다. 또한, 가산비용 항목을 지하주차장 공사비와 기타가산비용으로 구분하여, nf당 지하주차장 공사비를 파악할 수 있도록 하였다.
- Round 4에서는 Round3의 분류체계를 실제 공사비견적업무를 수행하는 견적전문업체의 전문가를 대상으로 본 분류체계를 검증 및 보완하고자 하였다. 총 4회의 델파이 기법을 적용하여 개발된, 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 최종 사례분석을 통하여 분류체계의 실용성 및 유효성을 검증한 후 공공아파트 공간별 공사비분류체계(final)을 도출하였다.
대상 데이터
- Round 1은 아파트의 특성을 고려하여 구축된 공간별 공사비 분류체계 초안을 바탕으로 공공아파트의 주요 발주기관인 A공사의 건축견적팀의 전문가를 대상으로 분석을 실시하였다.
- Round 4에서는 Round 3의 공공아파트 공사비분류체계(안) 을 바탕으로 견적전문업체의 견적업무 전문가를 대상으로 분석을 실시하였다.
- 공공아파트 건설공사의 공간별 공사비 분류체계를 바탕으로 공공아파트의 주요 발주기관인 B공사의 공공아파트 00지구 10 개의 단지를 분석하였다.
- 또한, 델파이분석 과정을 거쳐 수정 . 보완되어 개발된 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 B공사의 공공아파트 00지구 10 개 단지의 공사비 내역서를 분석하였다. 사례분석을 통해 공종별 공사비분류체계와의 호환여부와 공공아파트의 공간별 공사비 금액비율 현황을 파악하였고, 공공아파트 공간별 공사비 분류체계의 유효성 및 실용성을 검증하였다.
데이터처리
- 이 연구에서 개발한 공공아파트 공간별 공사비분류체계는 4 번의 Round를 통해 전문가 자문의견을 반영하고 사례검증을 통한 델파이분석기법을 사용하였으며, 최종 검증을 통하여 본 분류체계의 실용성과 유효성을 확인하였다. 공공아파트를 발주하는 주요발주기관의 공사비분류체계 현황을 파악 후, 국내 공종별 공사비분류체계와 해외 부위별 공사비분류체계를 분석하여 공간별 공사비분류체계 초안을 개발하였다.
이론/모형
- 개발하였다. 개발한 초안의 타당성 및 객관성을 확보하기 위하여, 델파이기법을 적용하였다. 아파트의 공간별 분류체계 초안은 기획 및 설계단계에서 공사비 예측이 용이하도록 공공아파트의 공간적 특성을 고려하여 크게 주택부문(지상 공공아파트), 주택외 부문(옥외 및 부대복리시설), 가산비용(토공사, 지하주차장 공사 등)으로 구분을 하였다.
- 이 연구에서는 국내외 분류체계 및 국내적용 현황파악을 통해 개발된 공간별 공사비분류체계가 다소 주관적 일 수 있으므로 논리적이고, 객관적이며, 체계적인 분석방법으로써 수 차례에 걸친 피드백(feed-back)을 통해 다수의 전문가 의견을 수렴하는 델파이 분석 기법을 적용하였다(서울시 립 대학교 2006). 델파이 분석 기법에 있어서 전문가 선정은 매우 중요하다.
성능/효과
- 공공아파트 공간별 공사비분류체계 사례분석 결과, 주택부문, 주택외부문, 가산부문 등 각 공간에 따른 공사비 비율 경향을 확인할 수 있었으며, 그 이하 중분류, 세분류, 세부항목에 따른 각각의 공사비 비율 경향을 확인할 수 있었다.
- 한편, 델파이 기법을 적용하기 위한 전문가들의 세부적인 현황은 표5와 같다. 선정된 전문가들의 경력은 평균 21.5년이였으며, 전문성과 경력면에서 우수한 전문가들이 였다.
- 이를 통하여 공공아파트 공사비에서 건축부문의 골조와 마감부문이 가장 많은 금액비율을 차지하고 있음을 확인할 수 있었다. 주택외부문은 전체 공사비의 2~6.
- 주택부문의 경우, 전체 공사비의 대체로 75~85%의 금액 비율을 차지하고 있었으며, 주택부문의 건축부문에서 골조와 마감이 각각 25~28%, 23~28%의 금액비율을 차지하는 것으로 분석되었다. 이를 통하여 공공아파트 공사비에서 건축부문의 골조와 마감부문이 가장 많은 금액비율을 차지하고 있음을 확인할 수 있었다.
- 비교하여 나타낸 것이다. 표7에서 볼 수 있듯이, 각 공사비내역서를 공간별 공사비분류체계로 분석한 결과, 공사비 내역중 하나의 항목도 누락됨 없이 분개되어 총 공사금액이 10개 사례 모두 일치함을 확인할 수 있었다. 또한, 공간별 공사비 분류체계 세부항목이 세부공종별로 구분되어있어 공사비내역서를 본 분류체계로 분개하는데 어 려움은 없었다.
후속연구
- 적용범위를 더욱 확대해가고 있다. 따라서, 서울시 분양가 공개항목이 공공아파트의 주요 발주기관인 A 공사와 B공사의 공사비분류체계에서 더욱 많이 고려될 것으로 사료된다.
- 향후, 공공아파트 공종별 공사비분류체계와 공간별 공사비 분류체계로의 호환기준을 좀 더 명확히 규정해 나간다면, 본 연구에서 개발한 공공아파트 공간별 공사비분류체계를 지속적으로적용할 수 있으며, 공공아파트 공사비를 계획하는 기획 및 설계단계에서 공공아파트의 건축 공사비를 좀 더 체계적이고 적절하게 예측하고 계획하는 설계의사결정 지원도구로서 사용될 것으로 판단된다.
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