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문제 정의
- 개발제한구역내 집단취락과 관련된 연구는 1990년대부터 집단취락의 특성분류에 대한 다양한 연구가 이루어져 왔으며, 2000년대 들어 이러한 연구결과를 토대로 집단취락의 유형분류를 통한 구역조정 및 정비․관리방안에 대해 제시하고 있다. 따라서 집단취락 개발유형화에 대한 구체적인 연구는 제한적인 바, 여기서는 개발제한구역의 개발잠재력과 연계한 평가지표와 분석방법을 중심으로 고찰하였다.
- 연구에서는 부산시 기장군 개발제한구역 해제에 따른 집단취락지 87개소를 대상으로 순수개발지표 분석을 통한 각 취락지별 개발잠재력을 평가하였다. 분석에서는 자연적 측면, 물리적 측면, 개발적 측면, 접근성을 고려한 4개의 기준 설정과 평가지표를 통한 평가를 시행하였다.
- 이에 본 연구는 부산시 기장군 개발제한구역 해제지내 집단취락지를 대상으로 순수개발지표 및 향후 개발여건들을 고려한 표준화 점수 도출로 우선순위를 결정하여 집단취락의 개발 잠재력을 도출하는데 목적이 있다.
제안 방법
- 연구에서는 연구대상지 실사조사 및 도시관리계획(지구단위계획) 보고서, 부산광역시 GIS Data를 사용하였고, 집단취락지 우선순위 결정을 위한 순수개발지표를 분석단위로 설정하였다. 각 개발지표는 GIS분석을 통해 점수화(5점리커드)하여 집단취락지의 개발 잠재력을 파악하였다. 분석단위는 입지적 측면과 물리적 측면, 개발적 측면, 취락접근성의 4가지로 구분하여 각각의 취락을 상대비교평가를 통한 표준화 점수로 환산하여 그에 따른 합리적인 우선순위 과정을 통한 개발 잠재력을 도출하고자 하였다.
- 건축물 노후도 및 주택호수는 부산광역시 건축물 GIS Data 및 기장군 지구단위계획을 참고하여 도출하였고, 평균 공시지가는 지목에 대한 표준지 평균공시지가를 산정하여, 각 취락지별 지목비율에 대입하여 산출하였다. 또한 신규개발지․공공시설 등의 구역중심과 취락지 중심을 추출하여 각각의 최단거리를 지표 값으로 도출하였다.
- 둘째, 물리적 측면으로써 취락의 토지이용현황 및 건축물 분석을 위한 취락규모, 주택호수, 건축물 노후도 등 3개로 선정하였고, 셋째로 개발적 측면에서의 인근 신규사업지 및 기개발지에 따른 개발압력에 관한 분석을 위한 인구규모, 표준지공시지가, 개발여건(기개발지 거리, 향후사업계획, 법적규제 등) 등 3개 지표를 선정하였다.
- 하지만, 각 지표들은 각각의 속성상 표준화 할 수 있는 분석기준이 미흡하여 개발잠재력 분석에 대한 해석기준이 모호한 실정이었다. 때문에, 각 지표 값들의 평균값 및 분포정도를 보정하기 위하여 20%단위로 점수를부여하는 5점 리커드 점수를 통해 표준화하였다.
- 건축물 노후도 및 주택호수는 부산광역시 건축물 GIS Data 및 기장군 지구단위계획을 참고하여 도출하였고, 평균 공시지가는 지목에 대한 표준지 평균공시지가를 산정하여, 각 취락지별 지목비율에 대입하여 산출하였다. 또한 신규개발지․공공시설 등의 구역중심과 취락지 중심을 추출하여 각각의 최단거리를 지표 값으로 도출하였다. 하지만, 각 지표들은 각각의 속성상 표준화 할 수 있는 분석기준이 미흡하여 개발잠재력 분석에 대한 해석기준이 모호한 실정이었다.
- 마지막으로 취락 접근성 측면에서 진입도로폭, 간선도로와의 거리, 행정이용 편리성 등 3개로 구분하였다. 그 분석항목을 구체적으로 살펴보면 다음 표와 같다(표 6).
- 각 개발지표는 GIS분석을 통해 점수화(5점리커드)하여 집단취락지의 개발 잠재력을 파악하였다. 분석단위는 입지적 측면과 물리적 측면, 개발적 측면, 취락접근성의 4가지로 구분하여 각각의 취락을 상대비교평가를 통한 표준화 점수로 환산하여 그에 따른 합리적인 우선순위 과정을 통한 개발 잠재력을 도출하고자 하였다.
- 연구에서는 부산시 기장군 개발제한구역 해제에 따른 집단취락지 87개소를 대상으로 순수개발지표 분석을 통한 각 취락지별 개발잠재력을 평가하였다. 분석에서는 자연적 측면, 물리적 측면, 개발적 측면, 접근성을 고려한 4개의 기준 설정과 평가지표를 통한 평가를 시행하였다.
- 연구에서는 연구대상지 실사조사 및 도시관리계획(지구단위계획) 보고서, 부산광역시 GIS Data를 사용하였고, 집단취락지 우선순위 결정을 위한 순수개발지표를 분석단위로 설정하였다. 각 개발지표는 GIS분석을 통해 점수화(5점리커드)하여 집단취락지의 개발 잠재력을 파악하였다.
- 연구의 내용은 첫째, 개발제한구역, 집단취락 및 관련연구 고찰, 둘째, 대상지 현황 및 분 석단위 기준 마련, 셋째, 지표별 분석을 통한 우선순위 도출, 넷째, 우선순위 도출을 통한 개발잠재력 평가이다.
- 우선 선정된 지표 중 표고·경사도는 부산광역시 1:5,000 기장군 수치지도의 등고선 레이어를 추출하여 각 취락지별 평균경사도 및 평균표고도를 추출하였고, 각각의 경사도 및 표고점수는 토지의 적성평가에 관한 지침에서 제시된 산정식으로 도출하였다.
- 선행연구에서 살펴본 결과, 취락의 유형분류는 대부분 취락의 기능별, 입지별, 물리적 환경 및 사회적 경제적 특성의 관점이나, 현장사례조사, 주민의식조사 등을 통해 지표를 선정하고 있으나, 본 연구의 목적과 부합하는 개발잠재력 관련 지표의 선정은 부족한 상황이었다. 이에 본 연구에서는 개발잠재력의 평가지표 선정을 위해 관련연구(김창환 등, 2006; 구자훈 등, 2001)에서 제시된 지표들과 토지의 적성평가에 관한 지침에서 제시된 지표들을 면밀히 검토한 후, 연구목적에 부합되는 지표들을 추출하여 반영하였다. 물론 이러한 과정에서 중요한 일부 지표들은 자료 이용상의 한계로 인하여 제외되기도 하였으나, 분석에 필요한 부문별 지표는 최대한 포함하도록 노력하였다.
- 집단취락의 개발잠재력 도출을 위한 객관적이고 과학적인 분석을 위해 자연적, 물리적, 개발적, 접근성 측면의 4개 부문에서 개별지표들 을 산정하였으며, 4개 부문을 세부적으로 살펴보면, 첫째, 자연적 측면으로써 취락의 입지적 특성을 분석하기 위한 지료로 표고, 경사도 등 2개로 선정하였다.
대상 데이터
- 분석대상지역인 기장군은 지정목적을 달성한 고리원전 반경 8㎞권역의 개발제한구역을 해제함으로써 사실상 철마와 기장읍 일부를 제외한 모든 지역이 해제되었다. 대상지는 부산～울산 대도시와 접한 지역으로 도시적 특성과 농ㆍ어촌적 특성이 혼재하는 등 최근들어 개발제한구역 해제에 따른 개발압력이 가중되는 지역적 특성이 있다.
- 본 연구의 시간적 범위는 개발제한구역 해제 이후부터로 한정하였고, 연구대상지는 현재 높은 개발압력을 받으면서 도농복합도시의 특성이 혼재하고 있는 개발제한구역 해제지내 집단취락지 87개소가 분포하고 있는 부산광역시 기장군을 공간적 범위로 설정하였다.
- 분석대상지인 개발제한구역 집단취락지 해제 현황은 총 87개 취락으로 기장읍 12개소, 장안읍 28개소, 일광면 29개소, 정관면 2개소, 철마면 16개소로 분포하고 있으며, 그 해제 면적은 8.06㎢이다(표5, 그림 1).
- 분석에서는 평가지표 항목선정에서 크게 4개의 분석기준에 따른 11개 세부평가지표를 선정하여 분석하였다. 연구대상인 취락지는 그 고유의 특성과 커뮤니티를 오랜시간동안 유지시켜온 특성 및 도시맥락적 접근의 고려가 중요한 요소로 작용할 수 있다.
- 우선 선정된 지표분석을 위한 자료는 부산광역시 GIS Data, 기장군 지구단위계획, 기장군 장기발전계획, 현장조사를 병행하여 수집하였다.
이론/모형
- 이와 같은 지표의 분석은 ESRI ArcGIS 9.2, Autodesk사의 AutoCAD 2007을 활용하였다.
성능/효과
- 개발적 측면의 지표로 사용된 인구규모는 인구규모가 많을수록 개발압력이 높으며, 평균 공시지가의 경우 경제학적 관점에서 개발압력이 높은 지역에서 지가가 높게 나타나는 것을 알 수 있으나, 본 연구에서는 개발진행의 관점에서 지가가 낮을수록 개발을 쉽게 진행할 수 있다고 판단하였다. 개발여건 지표는 기장군 지구단위계획과 기장군 장기발전계획에 반영된 기개발지 및 향후개발여건을 분석하여 그 인접 주변 취락들은 높은 점수를 반영하여 개발잠재력이 양호한 것으로 판단하였다.
- 토지적 성평가에 따라 공시지가를 산정한 결과, 국도 14호선 주변지역에 입지한 대명, 대룡, 하장안, 용소 등이 높게 나타나고 있으며, 해안변과 철마일원의 취락지 공시지가는 다소 낮아 향후 개발잠재력 측면에서는 상대적으로 더욱 양호한 것으로 분석되었다. 개발여건 지표를 살펴보면, 기장군 지구단위계획이나 기장군 장기발전 계획에 포함된 장안산업단지, 장안택지개발지구, 월드컵빌리지, 동부산 관광단지 등 기개발지 및 향후개발지역 주변지역에 인접한 취락들인 문중, 문동, 칠암, 동백, 신평 등의 취락들이 개발잠재력 측면에서 양호한 것으로 분석되었다.
- 개발적 측면의 기준에서 살펴본 인구규모500인 이상의 취락들은 대부분 해안변에 입지한 대규모 취락들과 행정구역의 중심에 입지한 취락들인 고원, 월내, 길천, 임랑, 칠암, 동백, 좌천, 장전ㆍ와여 등의 순으로 분석되었다. 토지적 성평가에 따라 공시지가를 산정한 결과, 국도 14호선 주변지역에 입지한 대명, 대룡, 하장안, 용소 등이 높게 나타나고 있으며, 해안변과 철마일원의 취락지 공시지가는 다소 낮아 향후 개발잠재력 측면에서는 상대적으로 더욱 양호한 것으로 분석되었다.
- 개발적 측면의 지표로 사용된 인구규모는 인구규모가 많을수록 개발압력이 높으며, 평균 공시지가의 경우 경제학적 관점에서 개발압력이 높은 지역에서 지가가 높게 나타나는 것을 알 수 있으나, 본 연구에서는 개발진행의 관점에서 지가가 낮을수록 개발을 쉽게 진행할 수 있다고 판단하였다. 개발여건 지표는 기장군 지구단위계획과 기장군 장기발전계획에 반영된 기개발지 및 향후개발여건을 분석하여 그 인접 주변 취락들은 높은 점수를 반영하여 개발잠재력이 양호한 것으로 판단하였다.
- 개발제한구역 해제지내 집단취락지의 개발잠재력 분석의 평가는 앞서 살펴본 87개의 집단취락지를 대상으로 이루어졌으며, 자연환경적 측면의 표고와 경사도를 살펴보면 기장군은 서고동저의 지형을 형성하고 있으나, 대상취락지는 평균 표고와 경사도가 거의 평지에 입지하여 3점이상의 높은 점수를 보이고 있어 전반적으로 개발잠재력이 우수한 것이라 평가할 수 있다.
- 검토대상지별 취락규모와 주택호수는 해안변에 입지한 길천, 월내, 임랑, 문동, 문중, 칠암, 신평, 동백, 이동 등 취락들과 좌천, 장전ㆍ와여 등 행정구역의 중심에 입지한 취락들의 규모가 큰 것으로 나타나 향후 개발압력이 다른 취락지에 비해 높은 것으로 평가되었다.
- 그 결과 물리적 측면과 개발적 측면의 취락규모, 주택호수, 건축물 노후도, 인구규모, 표준지공시지가, 개발여건 등의 지표에서 개발잠재력 평가가 높은 것으로 나타났으며, 자연적 측면의 표고, 경사도 지표와 접근성 등의 일부지표는 사례지역별로 개발잠재력에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.
- 접근성 측면을 보면, 분석지역은 간선도로 기반시설이 양호하게 조성되어 있어 취락 진입 도로폭이 대부분 중로이상(12m 이상)의 도로에 접하여 있으며, 국도 14호선, 31호선 축선상으로 입지한 대부분의 취락들이 개발잠재력 측면에서 양호하다고 판단된다. 또한, 행정이용 편리성 지표를 살펴보면 읍ㆍ면사무소가 입지한 인접 취락인 좌천, 좌동1, 시장, 장전․와여, 삼덕, 신천 등이 양호한 것으로 분석되었다(표 7, 그림 2, 3).
- 마지막으로 간선도로의 폭ㆍ간선도로와의 거리·행정시설의 편의성 지표는 취락지와의 최단거리를 산출하여 그 거리가 가까울수록 개발잠재력이 양호한 것으로 해석하였다.
- 분석대상지역인 기장군은 지정목적을 달성한 고리원전 반경 8㎞권역의 개발제한구역을 해제함으로써 사실상 철마와 기장읍 일부를 제외한 모든 지역이 해제되었다. 대상지는 부산～울산 대도시와 접한 지역으로 도시적 특성과 농ㆍ어촌적 특성이 혼재하는 등 최근들어 개발제한구역 해제에 따른 개발압력이 가중되는 지역적 특성이 있다.
- 자연 환경적 측면에서의 지표값 해석은 표고와 경사도의 경우, 지표값이 높을수록 개발잠재력은 크고, 물리적 측면의 경우, 취락규모ㆍ주택호수가 많을수록 개발압력이 크게 작용하며, 건축물노후도는 건축년수의 지표값이 높을수록 개발잠재력이 높은 것으로 해석하였다.
- 한편 분석결과에서 나타난 취락들의 입지 분포를 살펴보면 크게 3가지의 입지적 특성이 있는 것으로 확인되었다. 첫째, 국도 31호선 주변지역인 해안변의 길천, 월내, 문동, 문중, 칠암, 신평, 동백, 이동, 학리 등의 대규모 취락들과 둘째, 국도 14호선변의 중소규모 취락들, 셋째 철마면 일원에 입지한 내륙지역의 소규모 취락들이다.
- 개발적 측면의 기준에서 살펴본 인구규모500인 이상의 취락들은 대부분 해안변에 입지한 대규모 취락들과 행정구역의 중심에 입지한 취락들인 고원, 월내, 길천, 임랑, 칠암, 동백, 좌천, 장전ㆍ와여 등의 순으로 분석되었다. 토지적 성평가에 따라 공시지가를 산정한 결과, 국도 14호선 주변지역에 입지한 대명, 대룡, 하장안, 용소 등이 높게 나타나고 있으며, 해안변과 철마일원의 취락지 공시지가는 다소 낮아 향후 개발잠재력 측면에서는 상대적으로 더욱 양호한 것으로 분석되었다. 개발여건 지표를 살펴보면, 기장군 지구단위계획이나 기장군 장기발전 계획에 포함된 장안산업단지, 장안택지개발지구, 월드컵빌리지, 동부산 관광단지 등 기개발지 및 향후개발지역 주변지역에 인접한 취락들인 문중, 문동, 칠암, 동백, 신평 등의 취락들이 개발잠재력 측면에서 양호한 것으로 분석되었다.
후속연구
- 이중 해안변에 입지한 대규모 취락들은 지표값 분석결과 종합적으로 개발압력이 높은 지역이며, 이는 향후 개발에 있어 기존취락 정비 및 신규개발의 통합개발을 통하여 기반시설 및 공공시설을 확충하는 방향이 바람직할 것으로 판단된다. 또한, 국도 14호선 주변의 중소규모 취락들은 향후 산업단지, 택지개발지구 등 개발여건을 고려하여 이들 신규사업과 연계한 부분적개발이 선행되어져야 할 것으로 여겨진다. 철마면 일원의 내륙에 입지한 소규모취락들의 경우에는 인근의 우수한 자연환경과 연계한 전원형 주거단지 조성과 기존 마을을 정비하는 차원의 개발이 이루어져야 할 것으로 예상된다.
- 하지만 지표선정과정에서 사회적 측면에서의 지역주민의식조사, 개발유형 선호도, 사회적 특성에 대한 정성적 평가가 이뤄지지 못한 한계가 있다. 이에 향후 연구에서는 개발적 측면의 분석뿐만 아니라, 사회적 측면에 대한 지속적인 연구가 계속되어야 할 것으로 사료된다.
- 이중 해안변에 입지한 대규모 취락들은 지표값 분석결과 종합적으로 개발압력이 높은 지역이며, 이는 향후 개발에 있어 기존취락 정비 및 신규개발의 통합개발을 통하여 기반시설 및 공공시설을 확충하는 방향이 바람직할 것으로 판단된다. 또한, 국도 14호선 주변의 중소규모 취락들은 향후 산업단지, 택지개발지구 등 개발여건을 고려하여 이들 신규사업과 연계한 부분적개발이 선행되어져야 할 것으로 여겨진다.
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