[논문]건설자재 가격 변동에 따른 공동주택 분양가 변화 분석

최열; 임하경; 박봉운

doi:10.12652/ksce.2009.29.6d.753

건설자재 가격 변동에 따른 공동주택 분양가 변화 분석
Analysis on the Lotting Price Fluctuation of the Multi-Family Attached House According to the Construction Material Cost Variation 원문보기

大韓土木學會論文集, Journal of the Korean Society of Civil Engineers, D. 교통공학, 도로공학, 시공관리, 정보기술, 지역 및 도시계획, 철도공학, 측량 및 지형공간정보공학, v.29 no.6D, 2009년, pp.753 - 760

최열 (부산대학교 도시공학과) , 임하경 (부산대학교 도시공학과) , 박봉운 (부산대학교 도시계획학과)

초록
AI-Helper

본 연구는 2001년부터 2008년까지 건설자재 가격의 변동에 따른 부산시 공동주택의 분양가 변동을 분석하고자 하였다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 공동주택의 대표 건설자재로 건축비에서 가장 큰 비중을 차지하는 철근과 레미콘, PHC파일, 동관 총 4가지 자재를 대상으로 분석을 실시하였는데, 철근과 동관의 경우 각각 연평균 14.03%, 14.91%로 높은 가격 상승을 보인 반면, 레미콘은 연평균 0.86%, PHC파일은 2.41%의 상승으로 거의 가격 변동이 없는 것으로 나타나 자재별 가격 변동의 격차가 크다는 사실을 알 수 있었다. 둘째, 공동주택의 분양가와 건설자재 가격의 변동에 관한 연관성을 분석한 결과에 의하면 철근과 레미콘, PHC 파일, 동관 모두 공통적으로 3개월 시차에 의한 영향이 가장 높게 나타났으며, 6개월 시차, 9개월 시차를 둘수록 그 영향력은 조금씩 감소했다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study analyzed the fluctuation of the construction material cost from 2001 to 2008 in Busan to examine the effect of the fluctuation of the construction material cost on lotting price of the multi family attached house. The major findings are as follow. First, as the result of the analysis on four materials such as reinforced bar, remicon, PHC piles, Copper Tubes, those take largest portion of construction cost, it was found that the there is wide difference in price fluctuation of the each materials. The reinforced bar and Copper Tubes showed high price increase by an average 14.03% and 14.91% per year while remicon, PHC piles remained almost unmoved by an average 0.86% and 2.41%. Second, According to the result of the analysis on the mutuality between the fluctuation of the construction material cost and the lotting price of the multi-family attached house, it was found that the fluctuation of the construction material cost have the most enormous effect on the sale price of the multi-family attached house, when there is 3 month time lag in reinforced bar, remicon, PHC piles, Copper Tubes, commonly. Also this mutuality continues to 6 month, 9 month and 1 year, although it decrease a little bit.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

경제학적 측면에서 건설자재의 가격변화는 공동주택 분양가격 변화의 원인이 되는 동시에 공동주택 분양가격 상승이 건설자재 가격을 상승시키는 요인으로 작용할 수 있으나 분석의 용이성을 위해서 본 연구에서는 건설자재 가격변화가 공동주택 분양가격 상승의 요인이 된다는 측면만을 고려하고자 한다.
3m²당 평균 분양가격을 활용하였다.공동주택 분양가를 결정짓는 요소에는 본 연구에서 분석하고자 하는 건설자재 가격외에도 많은 요인들이 영향을 끼치지만, 이를 모두 변수로 활용할 순 없으므로 선행연구들에 의해 공통적으로 분석된 단지 규모와 세대규모(김연준 등, 2004; 장세웅 등, 2009), 건설회사 브랜드(최열 등, 2008)만을 포함하고자 한다.
공동주택 건설의 경우 철근, 레미콘부터 목재, 각종 배관, 유리, 창호, 타일류까지 매우 다양한 건설자재를 필요로 하며, 특히 최근 마감재의 고급화 추세에 따라 가구류나 인테리어를 위한 자재의 경우 단지별로 소요비용이 천차만별이기 때문에 이를 공동주택 건설 자재비용의 기준으로 삼을 순 없다. 따라서 모든 공동주택에 공통적으로 사용되는 주요 건설자재를 추출하는 과정이 중요한데본 연구에서는 국토해양부에서 발표한 분양원가 공개를 위한 주요 자재 기준단가에서 추출한 자료와 대한주택공사의 2005년 공사비 분석자료를 근거로 주요 건설자재를 선정하고자 한다.
공동주택 분양가와 건축비에 관한 선행연구들은 각 분야에 관해 개별적으로 구체적인 항목을 다루곤 있으나, 공동주택 분양가와 건축비, 그 중 자재비의 연관성에 관한 연구는 드문 실정이다. 따라서 본 연구는 공동주택 분양가와 건설자재의 가격에 대해서 그 관련성을 살펴보고자 한다.
특히 건설자재 가격과 공동주택 분양가의 연관성에 관한 연구는 거의 전무한 실정이다. 따라서 본 연구는 공동주택의 분양가 결정요인 중 건축비에서 높은 비중을 차지하는 건설자재비의 변동이 공동주택 분양가격에 미친 영향에 대해서 살펴보고자 2001년부터 2008년까지의 건설자재 가격 변화가 부산시 공동주택 분양가격에 끼친 영향을 분석하였다. 물론 여러 변수가 아닌 제한적 선택에 따른 연구의 한계가 있지만 분석에 따른 결과를 정리하면 다음과 같다.
그러나 앞서 언급한 바와 같이 건설자재의 가격 상승은 건설경기 전반에 걸쳐 영향을 끼칠 것이며, 이는 아파트 분양가 상승에 영향을 끼칠 것으로 예상되는 바 이에 대한 연구의 필요성이 절실하다고 볼 수 있다. 따라서 본 연구는 아파트 분양가에서 건축비가 차지하는 비중, 그리고 그 중건설 원자재의 비용이 차지하는 비중을 분석하고, 이에 따라 건설 원자재의 가격 변동이 아파트 분양가에 미친 영향을 분석하고자 한다. 즉 아파트 건설 원자재 중 비중이 가장큰 레미콘과 철근 등의 일부 자재의 가격 변화 추이와 아파트 분양가 변화 추이를 비교함으로서 이에 대한 영향을 분석하고자 한다.
따라서 본 연구에서는 공동주택 분양가격에 영향을 미치는 많은 요인들이 있지만 그러한 요인들은 일정하다고 전제하며, 최근에 분양가에서 이슈로 제기되는 건설자재 중에서 철근과 레미콘, PHC파일, 동관 등으로 제한하여 분양가와 연계하여 분석하고자 한다.
본 연구는 건설자재 가격 변화에 따른 공동주택 분양가의 변화를 분석하고자 공동주택 건축비에서 가장 높은 비율을 차지하는 철근, 레미콘, PHC파일, 동관의 총 4가지 건축자재에 대한 2001년 1월부터 2008년 4월까지의 가격 변화와이 시기에 분양된 전국과 부산시 공동주택의 평균분양가에 대한 분기별 변화를 비교 분석하였다.
본 연구는 이제껏 많은 연구들이 아파트 분양가격 구성요소를 건설회사의 인지도와 단지의 입지적 요인 등 부동산의 가치평가적 측면에서 접근했던 것과 달리 기본적인 건축물로서 건설경기의 대표적인 건설 원자재의 가격 변동의 입장에서 평가하고자 한다. 즉 건설 원자재의 가격 변화에 따른 아파트 분양가격의 변화를 살펴보고자 2001년 1월부터 2008년 4월까지로 월별 건설 원자재의 가격 변화와 부산지역 아파트 분양가격의 변화를 분석한다.
따라서 본 연구는 아파트 분양가에서 건축비가 차지하는 비중, 그리고 그 중건설 원자재의 비용이 차지하는 비중을 분석하고, 이에 따라 건설 원자재의 가격 변동이 아파트 분양가에 미친 영향을 분석하고자 한다. 즉 아파트 건설 원자재 중 비중이 가장큰 레미콘과 철근 등의 일부 자재의 가격 변화 추이와 아파트 분양가 변화 추이를 비교함으로서 이에 대한 영향을 분석하고자 한다.

제안 방법

건설자재의 가격변화와 공동주택 분양가격의 변화는 동시에 일어나는 것이 아니라 건설자재의 가격변화가 이후 분양가격 변화의 원인이 되기 때문에 이에 대한 시점 차이를 어느 정도 두느냐가 중요한데, 이를 찾기 위해 건설자재 가격과 공동주택 분양가격의 상관관계를 3개월 시차, 6개월 시차, 9개월 시차, 1년 시차를 두었을 때로 각각 나누어 분석하였다. 분석결과에 따르면 건설자재별로 약간의 차이는 존재하지만 대부분의 경우 3개월 시차에서 가장 높은 상관성을 가지며 이후 차츰 감소하긴 하지만 1년 시차까지 꾸준한 영향을 가지는 것으로 나타나 건설자재의 가격 변동이 공동주택 분양가에 미치는 영향이 크다는 사실을 알 수 있다.
78이다. 건설회사 인지도는 100대 건설회사와 그렇지 않은 경우로 나누어 더미변수 처리하였다.
본 절에서는 건설자재 가격 변동에 따른 공동주택 분양가 영향 분석을 전체적으로 정리하기 위하여 2001년부터 2008년 4월까지 부산시에서 분양된 298개 단지를 대상으로 회귀 분석을 실시하였다. 독립변수로는 3개월 시차를 둔 철근, 레미콘, PHC파일, 동관의 가격과 단지 전체 세대수와 건설회사 인지도, 분양 단지의 각 세대규모 중 중위수를 이용하였으며, 종속변수로는 공동주택 3.3m²당 평균 분양가격을 활용하였다.공동주택 분양가를 결정짓는 요소에는 본 연구에서 분석하고자 하는 건설자재 가격외에도 많은 요인들이 영향을 끼치지만, 이를 모두 변수로 활용할 순 없으므로 선행연구들에 의해 공통적으로 분석된 단지 규모와 세대규모(김연준 등, 2004; 장세웅 등, 2009), 건설회사 브랜드(최열 등, 2008)만을 포함하고자 한다.
본 연구는 이제껏 많은 연구들이 아파트 분양가격 구성요소를 건설회사의 인지도와 단지의 입지적 요인 등 부동산의 가치평가적 측면에서 접근했던 것과 달리 기본적인 건축물로서 건설경기의 대표적인 건설 원자재의 가격 변동의 입장에서 평가하고자 한다. 즉 건설 원자재의 가격 변화에 따른 아파트 분양가격의 변화를 살펴보고자 2001년 1월부터 2008년 4월까지로 월별 건설 원자재의 가격 변화와 부산지역 아파트 분양가격의 변화를 분석한다. 건설 원자재의 가격 변동 자료는 (사)한국물가정보의 월별 자료를 활용하였으며, 부산지역의 아파트 분양가격은 (주)부동산 114의 통계자료를 이용하여 분석하고자 한다.

대상 데이터

즉 건설 원자재의 가격 변화에 따른 아파트 분양가격의 변화를 살펴보고자 2001년 1월부터 2008년 4월까지로 월별 건설 원자재의 가격 변화와 부산지역 아파트 분양가격의 변화를 분석한다. 건설 원자재의 가격 변동 자료는 (사)한국물가정보의 월별 자료를 활용하였으며, 부산지역의 아파트 분양가격은 (주)부동산 114의 통계자료를 이용하여 분석하고자 한다.
본 절에서는 건설자재 가격 변동에 따른 공동주택 분양가 영향 분석을 전체적으로 정리하기 위하여 2001년부터 2008년 4월까지 부산시에서 분양된 298개 단지를 대상으로 회귀 분석을 실시하였다. 독립변수로는 3개월 시차를 둔 철근, 레미콘, PHC파일, 동관의 가격과 단지 전체 세대수와 건설회사 인지도, 분양 단지의 각 세대규모 중 중위수를 이용하였으며, 종속변수로는 공동주택 3.

성능/효과

각 변수의 영향정도를 살펴보면 건설자재 가격 특성 변수중 철근가격을 제외한 레미콘과 PHC파일, 동관의 가격이 정(+)의 영향을 끼치는 것으로 나타났다. 표준화 계수값에 따르면 동관 가격의 변동이 공동주택 분양가격에 가장 큰영향을 끼치며, 다음으로 레미콘 가격이며, 다음이 PHC파일 가격인 것을 알 수 있다.
3m²당 평균분양가격의 최솟값은 299만원이며, 최댓값은 2,373만원으로 전체 평균은 653만원이다. 건설자재 가격 변수인 철근가격은 최솟값 32만원, 최댓값 615,000원으로 평균값은 431,278원이며, 레미콘의 평균가격은 46,013원, PHC파일의 평균가격은 177,619원, 동관의 평균가격은 1,903원이다. 단지특성 변수인 단지규모는 최솟값 30세대부터 최댓값 3,000세대로 평균은 483세대이며, 단지전체 분양세대 중 중위값에 해당되는 세대규모는 최솟값 42.
건설자재 가격 변수인 철근가격은 최솟값 32만원, 최댓값 615,000원으로 평균값은 431,278원이며, 레미콘의 평균가격은 46,013원, PHC파일의 평균가격은 177,619원, 동관의 평균가격은 1,903원이다. 단지특성 변수인 단지규모는 최솟값 30세대부터 최댓값 3,000세대로 평균은 483세대이며, 단지전체 분양세대 중 중위값에 해당되는 세대규모는 최솟값 42.9부터 최댓값 280.5까지 전체 평균 123.78이다. 건설회사 인지도는 100대 건설회사와 그렇지 않은 경우로 나누어 더미변수 처리하였다.
둘째, 건설자재 가격 변동과 공동주택 분양가격의 상관성을 분석하기 위해 건설자재 가격 변동과 공동주택 분양가격의 상관관계를 분석한 결과에 따르면 철근, 레미콘, PHC파일, 동관에서 공통적으로 3개월 시차를 두었을 때 건설자재의 가격 변화가 공동주택 분양가격에 가장 큰 영향을 끼치는 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 이러한 상관관계는 다소 감소하기는 하나 6개월 시차와 9개월 시차, 1년간 시차를 두었을 때도 지속되는 것으로 나타나 건설자재의 가격 변동이 공동주택 분양가격에 막대한 영향을 끼치고 있음을 알수 있었다.
독립변수들간에 상관계수가 높은 경우 다중공선성으로 말미암아 모형의 값이 높게 나타날 수 있다. 따라서 이에 대한 검토에 반드시 필요한데, 본 분석에서는 모든 변수의 분산팽창계수(VIF)값이 10이하이므로 다중공선성의 문제는 존재하지 않는 것으로 나타났다.
건설자재의 가격변화와 공동주택 분양가격의 변화는 동시에 일어나는 것이 아니라 건설자재의 가격변화가 이후 분양가격 변화의 원인이 되기 때문에 이에 대한 시점 차이를 어느 정도 두느냐가 중요한데, 이를 찾기 위해 건설자재 가격과 공동주택 분양가격의 상관관계를 3개월 시차, 6개월 시차, 9개월 시차, 1년 시차를 두었을 때로 각각 나누어 분석하였다. 분석결과에 따르면 건설자재별로 약간의 차이는 존재하지만 대부분의 경우 3개월 시차에서 가장 높은 상관성을 가지며 이후 차츰 감소하긴 하지만 1년 시차까지 꾸준한 영향을 가지는 것으로 나타나 건설자재의 가격 변동이 공동주택 분양가에 미치는 영향이 크다는 사실을 알 수 있다.
분양원가 공개를 위한 주요 자재 기준단가표의 결과에 의하면 건축비에서 가장 큰 비중을 가지는 자재는 건축비의 5.51%를 차지하는 고강도철근이며, 다음으로는 5.53%를 차지하는 레미콘, 다음은 1.28%의 PHC파일, 그리고 1.21%를 차지하는 동관임을 알 수 있다. 대한주택공사의 공사비 분석 자료 역시 1m²당 가장 많이 소요되는 자재가 레미콘, 철근, 가구류 등으로 이와 크게 다르지 않은 결과를 보여준다.
둘째, 건설자재 가격 변동과 공동주택 분양가격의 상관성을 분석하기 위해 건설자재 가격 변동과 공동주택 분양가격의 상관관계를 분석한 결과에 따르면 철근, 레미콘, PHC파일, 동관에서 공통적으로 3개월 시차를 두었을 때 건설자재의 가격 변화가 공동주택 분양가격에 가장 큰 영향을 끼치는 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 이러한 상관관계는 다소 감소하기는 하나 6개월 시차와 9개월 시차, 1년간 시차를 두었을 때도 지속되는 것으로 나타나 건설자재의 가격 변동이 공동주택 분양가격에 막대한 영향을 끼치고 있음을 알수 있었다.
첫째, 본 연구는 공동주택의 대표 건설자재로 건축비에서 가장 큰 비중을 차지하는 철근과 레미콘, PHC파일, 동관총 4가지 자재를 대상으로 분석을 실시하였는데, 철근과 동관의 경우 각각 연평균 14.03%, 14.91%로 높은 가격 상승을 보인 반면, 레미콘은 연평균 0.86%, PHC파일은 2.41%의 상승으로 거의 가격 변동이 없는 것으로 나타나 자재별 가격 변동의 격차가 크다는 사실을 알 수 있었다.

후속연구

본 연구는 건설자재가격과 공동주택 분양가격과의 연관성을 살펴보기 위한 연구이므로 대표적인 공동주택 건설자재를 정리할 필요가 있다. 공동주택 건설의 경우 철근, 레미콘부터 목재, 각종 배관, 유리, 창호, 타일류까지 매우 다양한 건설자재를 필요로 하며, 특히 최근 마감재의 고급화 추세에 따라 가구류나 인테리어를 위한 자재의 경우 단지별로 소요비용이 천차만별이기 때문에 이를 공동주택 건설 자재비용의 기준으로 삼을 순 없다.
최근 철근과 레미콘 등 건설자재 가격의 급격한 가격 상승이 공동주택 분양가를 상승시킬 것이라는 기사가 언급되었다. 이러한 현상으로 당분간 지속될 것으로 예상되므로 건설자재 가격 변동과 실제적인 관점에서 건설공사비 나아가서 공동주택 분양가에 대한 연관성 연구는 향후 지속적으로 추이를 살펴볼 필요가 있을 것이다. 특히 시계열 분석을 활용한 건설자재 가격의 변동이 공동주택 분양가에 미치는 영향에 대한 분석은 공동주택 건축원가 산정 기준설정 및 관리의 측면에 꼭 필요한 연구가 될 것이다.
이러한 현상으로 당분간 지속될 것으로 예상되므로 건설자재 가격 변동과 실제적인 관점에서 건설공사비 나아가서 공동주택 분양가에 대한 연관성 연구는 향후 지속적으로 추이를 살펴볼 필요가 있을 것이다. 특히 시계열 분석을 활용한 건설자재 가격의 변동이 공동주택 분양가에 미치는 영향에 대한 분석은 공동주택 건축원가 산정 기준설정 및 관리의 측면에 꼭 필요한 연구가 될 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	아파트 분양가상한제는 어떤 목표를 가지고 있는가?	참여정부가 부동산 가격 안정화를 위해 발표한 많은 정책 중 하나인 아파트 분양가상한제는 신규 주택시장의 분양가 속에 내재된 거품을 제거함으로서 신규 주택시장과 기존 주택시장의 부동산 가격 안정화를 기한다는 목표를 가지고 있었다. 그러나 정책이 시행이후 분양가상한제의 실효성에 대해 많은 문제점이 제기되었으며, 결국 아파트 건축비 산정에 대한 명확한 기준의 부재로 인해 분양가상한제가 분양가 하락에 아무런 기여를 하지 못하는 결과를 초래했다.
	2008년 아파트 분양가의 상승 요인으로 지목된 것은 무엇인가?	따라서 다른 상품과 달리 주택만은 분양가에서 실질적인 건축비가 차지하는 비중의 중요성에 대해 별달리 관심을 가지지 않았다. 그러나 2008년 철근과 레미콘을 비롯한 건설 원자재 가격이 가파르게 오르자 이들이 아파트 분양가의 상승 요인으로 지목되었다.
	2001년부터 2008년까지 건설자재 가격의 변동에 따른 부산시 공동주택의 분양가 변동을 분석한 주요 분석결과는 어떻게 나타나는가?	주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 공동주택의 대표 건설자재로 건축비에서 가장 큰 비중을 차지하는 철근과 레미콘, PHC파일, 동관 총 4가지 자재를 대상으로 분석을 실시하였는데, 철근과 동관의 경우 각각 연평균 14.03%, 14.91%로 높은 가격 상승을 보인 반면, 레미콘은 연평균 0.86%, PHC파일은 2.41%의 상승으로 거의 가격 변동이 없는 것으로 나타나 자재별 가격 변동의 격차가 크다는 사실을 알 수 있었다. 둘째, 공동주택의 분양가와 건설자재 가격의 변동에 관한 연관성을 분석한 결과에 의하면 철근과 레미콘, PHC 파일, 동관 모두 공통적으로 3개월 시차에 의한 영향이 가장 높게 나타났으며, 6개월 시차, 9개월 시차를 둘수록 그 영향력은 조금씩 감소했다.

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최열(1999) 근리환경 및 공공시설에 대한 주거형태간 평가특성,국토계획, 제34권 제2호, pp. 79-91.
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최열, 김형수, 박명제(2008) 주택하부시장 특성을 고려한 신규분양가와 입주후 가격변화에 관한 연구, 대한토목학회논문집,대한토목학회, 제28권 재4D호, pp. 523-531.
Allen C. Goodman and Thomas G. Thibodeau (1998) Housing market segmentation, Journal of Economics, Vol. 7. pp. 141-151.
Tse, Raymond Y.C. (2002) Estimating neighbourhood effects in housing prices: Towards an new hedonic model approach, Urban Studies, Vol. 39, No. 7. pp. 1165-1180.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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