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문제 정의
- 거주민 의식조사는 본 연구의 목적인 원흥이공원이 아파트가격에 영향을 미치는지에 대한 정량적 분석에 앞서 원흥이공원에 대한 인근 거주민들의 의식을 알아보기 위한 기초자료로서 설문분석결과를 참고하여 추후 생태공원의 영향분석 결과해석에 참고하고자 하였다.
- 따라서 본 연구는 청주 원흥이공원의 가치에 대하여 정량적으로 추정해봄으로써 생태공원의 가치를 논리적으로 입증하는데 그 의미가 있다.
- 또한 변수선정에 있어서 대부분의 기존연구들은 선행연구를 참고하여 대상지에 적합한 변수를 선정하였다고 제시하고 있지만 선정방법이나 절차가 나타나있지 않아 그 변수가 선정되어야만 하는 근거에 대한 타당성이 다소 부족하였다. 따라서 본 연구에서는 이러한 한계점을 보완하고자 변수 선정에 있어 보다 구체적으로 제시하고자 하였으며, 변수의 자료 수집 중 거리측정을 요하는 독립변수의 경우 기존 선행연구에서 사용된 인터넷 지도 또는 Auto Cad를 이용한 단순 직선거리가 아닌 Arc GIS의 네트워크분석을 기반으로 하여 데이터를 처리함으로서 헤도닉함수의 추정결과가 바르게 해석될 수 있도록 노력하였다.
- 400 m 이후지역의 분석결과 수정된 결정계수를 기준으로 각 함수별 모형의 적합도는 이중로그함수를 이용한 모형이 가장 적합한 것으로 나타났다. 따라서 이중로그함수 추정결과를 중심으로 살펴보았다.
- 본 분석은 청주시 산남3지구에 위치한 원흥이 생태공원이 주택가격을 결정하는 하나의 차별속성으로서 생태공원의 접근성 정도가 주택가격에 영향을 미칠 것으로 간주하고, 주택가격의 다양한 속성 묶음으로 이루어진 헤도닉 가격모형(Hedonic price model)을 이용하여 원흥이공원이 주택가격에 어느 정도의 영향을 미치는가에 대해 살펴봄으로서 생태공원의 가치에 대해 살펴보고자 한다.
- 본 연구는 생태공원에 대한 경제적 가치를 입증하여 현재 다각적으로 진행 중인 생태환경 보전 및 관리에 대한 당위성을 보다 효과적으로 확보할 수 있는 근거를 마련하고자 하였다. 원흥이공원을 포함한 산남3지구를 공간적 범위로 설정하고, 생태공원의 정성적 가치를 정량적으로 평가하기 위해 헤도닉가격모형을 활용하여 분석을 실시하였다.
- 본 연구는 원흥이 생태공원이 인근 아파트가격에 영향을 미쳤는지에 대하여 헤도닉가격모형을 통해 정량적으로 추정해 보기 위한 미시적 분석으로서 우선 선행연구와 현장조사를 통해 대상지 아파트가격에 영향을 미칠 것으로 예상되는 다양한 특성변수들을 선정한 후, 변수의 정량화를 통해 통계적 분석을 위한 기초자료를 구축한다.
- 본 연구는 원흥이공원의 거리에 따른 지가 변화가 400 m에서 가격 변환점이 나타나는 것[Figure 3]을 근거로 하여 400 m 이내지역과 400 m 이후지역으로 영향권을 나누어 영향권에 따른 아파트가격 결정요인을 계량적으로 분석하고자 한다.
- 또한 생태공원의 영향분석에 들어가기 앞서 원흥이공원에 대한 거주민의 인식을 조사하기 위해 거주민 설문조사를 실시하였다. 이는 거주민의 원흥이공원에 대한 인식 정도를 알아봄으로써 분석과정에 객관적인 근거자료로 활용하고자 하였다.
- 이에 본 연구에서는 원흥이공원의 가치를 정량적으로 추정해봄으로써 생태공원에 대한 경제적 가치를 입증하여 현재 다각적으로 진행 중인 생태환경 보존 및 관리 노력에 대한 당위성을 보다 효과적으로 확보할 수 있는 근거를 마련하고자 한다.
제안 방법
- 변수의 선정과정은 3단계로 이루어졌다. 1단계는 헤도닉가격모형을 이용하여 공원의 가치를 정량적으로 측정한 기존의 연구를 중심으로 변수들을 종합하고 2단계는 기존 분석에 이용되었던 변수가 본 연구에 적합한 변수인지와 함께 사례연구 대상지의 아파트 단지 주변을 조사하여 아파트가격에 영향을 미칠 것이라고 예상되는 변수를 포함하여 최종적으로 분석모형에 사용할 변수를 선정하였다.
- 원흥이공원에 대한 정량적 분석을 위해 거주민 의식조사와 생태공원 인근 아파트의 기초자료를 이용한 정량적 분석를 실시하였다. 거주민 의식조사는 아파트 선택 시 고려 요소와 원흥이공원에 대한 인식수준 등을 조사하였고, 정량적 분석은 비시장재화의 가치를 정량적으로 추정할 수 있는 기법인 헤도닉가격모형을 이용하여 원흥이공원이 아파트가격에 미치는 영향을 분석하였다.
- 지금까지 원흥이공원이 아파트가격에 미치는 영향을 알아보기 위해 생태공원에 대한 거주민의 의식조사와 함께 생태공원을 경제적인 개념으로 접근하였다. 그래서 아파트 가격과 관련하여 원흥이공원에 초점을 두어 생태공원의 가치를 알아보았다.
- 따라서 수정된 결정계수값을 기준으로 모형에 대한 설명력이 가장 높게 나타난 이중로그모형을 통해 대상지 전체에 대한 모형을 해석6)하고자 한다.
- 다만 연구대상과 목적에 맞는 변수를 가장 객관적이고 논리적으로 도출하는 것이 합리적인 연구방법으로 이해될 수 있다. 따라서 헤도닉가격모형을 이용하여 환경변수에 대한 가치를 정량적으로 측정한 기존의 연구들을 토대로 대상지에 적합한 변수들을 선정하였다.
- 또한 생태공원의 영향분석에 들어가기 앞서 원흥이공원에 대한 거주민의 인식을 조사하기 위해 거주민 설문조사를 실시하였다. 이는 거주민의 원흥이공원에 대한 인식 정도를 알아봄으로써 분석과정에 객관적인 근거자료로 활용하고자 하였다.
- 분석모형 설정은 주택가격 분석방법인 헤도닉가격모형을 통해 아파트 평당가격을 종속변수로하고 아파트 평당 가격에 영향을 미칠 것이라 예상되는 변수를 설명변수로 하는 MON_P=f(S, N, E) (MON_P: 평당 아파트 가격, S=주택 특성, N=단지 특성, E=환경적 특성)을 기본 함수식으로 아파트가격을 추정하는 모형을 설정하였으며 일반적으로 사용되고 있는 선형함수, 준로그함수, 역준로그 함수, 이중로그함수의 4가지 형태를 사용하였다. 모형을 추정한 후 각 형태간 추정결과를 수정된 결정계수2)를 기준으로 판단하여 적절한 함수형태를 채택하였다.
- Kim(2005)은 도시여가공간인 공원녹지에 초점을 맞추어 주택가격을 통하여 공원녹지의 가치를 추정하였다. 물리적 특성, 입지적 특성, 환경적 특성을 설명변수로하여 공원녹지의 가치를 추정하였다. 연구결과 공원녹지의 가치는 아파트 평당 50만원으로 추정되었다.
- 본 연구는 청주시 산남동 산남3지구 원흥이공원 인근 아파트를 분석대상으로 하였으며, 가격결정요인은 주택특성, 단지특성, 환경적특성으로 구분하여 분석하였다. 다만, 실증적인 조사 대상단지는 산남3지구 아파트만을 선정함에 따라 전개내용 또한 제한적 일 수밖에 없으며, 아파트가격 영향변수 또한 연구목적과 범위에 따라 이질성을 주는 요인만을 제한적으로 사용하였다.
- 함수추정에 있어 고려되어야 하는 특성변수들은 대단히 많으나, 특성변수간의 다중공선성을 제거하고 설명력이 높은 함수식을 도출하기 위해서는 다수의 변수들이 제외되는 한계점을 가지고 있다. 본 연구에서 다중공선성의 문제는 다중공선성 검토조건을 체크하여 다중공선성의 우려5)가 있는 변수를 회귀식에서 배제하도록 설정하여 모형에 적합한 변수를 채택하도록 설정하였다.
- Bae(2000)의 연구는 녹지요소가 주택가격에 미치는 영향을 분석하여 녹지가치를 추정하였다. 분당, 일산의 아파트 단지를 대상으로 시세와 매매가격을 종속변수로 사용하고 설명변수로서 주택특성, 단지특성, 녹지요소로 나누어 녹지의 가치를 추정하였다. 추정결과 각 가설 검증마다 모형과 유의한 변수 차이가 나타났지만 녹지가격은 전반적으로 400~2,500만원, 평당가격은 12~71만원으로 나타났다.
- 분석모형 설정은 주택가격 분석방법인 헤도닉가격모형을 통해 아파트 평당가격을 종속변수로하고 아파트 평당 가격에 영향을 미칠 것이라 예상되는 변수를 설명변수로 하는 MON_P=f(S, N, E) (MON_P: 평당 아파트 가격, S=주택 특성, N=단지 특성, E=환경적 특성)을 기본 함수식으로 아파트가격을 추정하는 모형을 설정하였으며 일반적으로 사용되고 있는 선형함수, 준로그함수, 역준로그 함수, 이중로그함수의 4가지 형태를 사용하였다. 모형을 추정한 후 각 형태간 추정결과를 수정된 결정계수2)를 기준으로 판단하여 적절한 함수형태를 채택하였다.
- 공원의 가치를 분석한 기존 연구들은 대부분 아파트 가격과 관련된 연구들로 가격에 포함되어 있는 공원의 가치를 정량적인 접근방법으로 진행 시켜 왔다. 선행연구를 통해 추정한 공원의 가치를 알아보는 한편, 이들 연구에서 쓰인 주택가격에 영향을 미치는 요인변수들을 살펴보고 본 연구대상지에 적합한 가격결정요인 변수를 선정하는데 참고하였다.
- 설문지는 거주민이 아파트 선택시 고려한 요소, 원흥이공원에 대한 인식과 인식에 따른 영향요인, 공원의 접근성 및 조망에 따른 인식정도 등 원흥이공원에 대한 주민들의 인식과 응답자의 일반적 사항과 거주특성을 알아보는 설문문항으로 설문을 구성하였다.
- Yoon(2001)은 산, 하천, 공원 등 도시경관자원의 조망 특성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 아파트 매매가격과 평당가격을 종속변수로 사용하였으며 주택특성, 단지특성, 경관특성을 설명변수로 하고 헤도닉가격모형을 사용하여 조망이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 연구결과 공원 조망이 아파트 가격에 2.
- 연구의 방법으로는 헤도닉가격모형을 근거로 하여 독립변수는 정량화된 가격결정변수를 이용하고 종속변수는 아파트 평당가격으로 하였다. 통계분석은 기술통계와 상관 분석, 회귀분석을 실시하였으며, SPSS 12.
- 원흥이공원에 대한 정량적 분석을 위해 거주민 의식조사와 생태공원 인근 아파트의 기초자료를 이용한 정량적 분석를 실시하였다. 거주민 의식조사는 아파트 선택 시 고려 요소와 원흥이공원에 대한 인식수준 등을 조사하였고, 정량적 분석은 비시장재화의 가치를 정량적으로 추정할 수 있는 기법인 헤도닉가격모형을 이용하여 원흥이공원이 아파트가격에 미치는 영향을 분석하였다.
- 원흥이공원의 거리에 따라 아파트가격이 어떻게 분포하는지에 대해 개략적인 경향을 살펴보기 위해 아파트 평당 매매가격과 원흥이공원과의 거리 간 관계를 분포도를 통해 살펴보았다. 그 결과는 [Figure 3]와 같이 나타났다.
대상 데이터
- 대상지 전체를 대상으로 수집된 108개의 표본을 사용하여 분석을 실시하였다. 함수추정에 있어 고려되어야 하는 특성변수들은 대단히 많으나, 특성변수간의 다중공선성을 제거하고 설명력이 높은 함수식을 도출하기 위해서는 다수의 변수들이 제외되는 한계점을 가지고 있다.
- 먼저 400 m 이내에 위치한 개별세대를 대상으로 분석한 표본수는 총 21개로 모든 표본이 한 아파트에 포함되어 있다. 따라서 개별세대의 특성이 아닌 아파트단지의 특성은 동일하기 때문에 동일한 특성변수는 제외하고 총 10개의 변수를 사용하여 분석을 실시하였다.
- 먼저 400 m 이내에 위치한 개별세대를 대상으로 분석한 표본수는 총 21개로 모든 표본이 한 아파트에 포함되어 있다. 따라서 개별세대의 특성이 아닌 아파트단지의 특성은 동일하기 때문에 동일한 특성변수는 제외하고 총 10개의 변수를 사용하여 분석을 실시하였다.
- 본 사례연구는 원흥이공원에 인접한 전체 8개소의 아파트단지 중 6개소의 단지를 분석대상으로 하였다. 이는 통상적으로 임대아파트 가격대비 분양아파트의 가격이 높게 형성되고 있으므로, 이러한 차이를 고려하여 분석대상을 분양아파트로 한정하였다.
- 아파트 가격자료는 온라인 부동산 정보 제공업체 부동산114에서 제공하는 자료를 이용하여 매매가와 평당가격을 추출하였으며 시간적으로는 2009년 10월 1일~10월 30일까지 수집된 자료를 사용하여 총 6개소 단지로부터 50개동의 108세대의 표본을 구축하였다.
데이터처리
- 아파트가격과 특성변수들의 상관성과 영향력을 분석하기 위하여 아파트 평당가격을 종속변수로하고 정량화된 가격결정변수를 독립변수로 하여 상관분석과 다중회귀분석을 실시한다.
- 연구의 방법으로는 헤도닉가격모형을 근거로 하여 독립변수는 정량화된 가격결정변수를 이용하고 종속변수는 아파트 평당가격으로 하였다. 통계분석은 기술통계와 상관 분석, 회귀분석을 실시하였으며, SPSS 12.0 for Windows 통계 패키지를 활용하였다.
이론/모형
- 헤도닉 모형은 이질적인 내구재에 대해 다양한 요소분석이 가능하고, 공원이나 환경 같은 자원은 시장에서 거래되지 않지만 토지나 주택의 시장가격에는 소비자가 원하는 여러 가지 특질이 포함되어 그 속에 공원 등의 가치가 이미 반영되어 있다고 보고 부동산가격을 통하여 가치를 분리해낸다. 그러므로 본 연구는 개별가구의 특성자료를 이용한 주택가격 영향요인 중 환경적 특성요인이 어떠한 영향을 미치는지를 분석하고자 하였으므로 헤도닉가격모형을 적용하였다.
- 본 연구를 위한 이론적 방법론으로 공공재적인 특성을 갖고 있는 비시장재화의 가치를 정량적으로 추정할 수 있는 기법인 헤도닉가격모형(Hedonic price model)을 사용하였다. 이러한 헤도닉가격모형을 가지고 공원의 가치를 평가한 연구는 최근 들어 다수 진행되고 있지만 그 효과는 공원의 유형 및 성격에 따라 달라질 수 있다.
- 본 연구는 생태공원에 대한 경제적 가치를 입증하여 현재 다각적으로 진행 중인 생태환경 보전 및 관리에 대한 당위성을 보다 효과적으로 확보할 수 있는 근거를 마련하고자 하였다. 원흥이공원을 포함한 산남3지구를 공간적 범위로 설정하고, 생태공원의 정성적 가치를 정량적으로 평가하기 위해 헤도닉가격모형을 활용하여 분석을 실시하였다.
성능/효과
- 400 m 이후지역을 대상으로 한 이중로그모형에서는 원흥이 생태공원과의 거리, 단지면적, 층, 주차대수(지상주율), 공공청사와의 거리, 버스정류장까지의 거리, 소음의 특성변수가 통계적으로 유의하게 나타났으며, t통계량에 대한 유의도는 모두 0.05수준에서 유의한 것으로 나타났다.
- 400 m 이후지역의 분석결과 수정된 결정계수를 기준으로 각 함수별 모형의 적합도는 이중로그함수를 이용한 모형이 가장 적합한 것으로 나타났다. 따라서 이중로그함수 추정결과를 중심으로 살펴보았다.
- 4가지 함수형태를 적용하여 회귀분석을 실시한 결과 선형모형, 준로그모형, 역준로그모형, 이중로그모형의 수정된 결정계수값(Adj-R2)이 각각 0.422, 0.430, 0.422, 0.431로 4가지 모형의 설명력이 큰 차이를 보이지는 않았지만 이중 이중로그모형이 가장 높게 나타났다.
- t통계량에 대한 유의도는 모두 통계적 유의수준 0.05하에서 유의한 것으로 나타났으며 이중로그함수 모형의 400 m 이내지역의 추정결과, 향은 남향이면 7.778%의 가격효과가 있으며, 층은 로얄층이 7.251%의 아파트의 편익을 추정할 수 있다.
- 대상지 전체를 대상으로 한 이중로그모형에서 단지면적, 세대수, 층수, 향이 유의한 변수로 나타났고 t통계량에 대한 유의도 또한 통계적 유의수준 0.05하에서 모두 유의한 것으로 나타났다.
- 둘째, 원흥이공원이 아파트가격에 미치는 영향분석 결과, 일정거리(400 m) 이상에서 생태공원이 아파트가격에 영향을 주는 유의한 변수로 확인되었으며, 영향력의 크기를 정량적으로 추정할 수 있었다.
- 따라서 영향권을 나누어 분석해 본 결과 원흥이공원으로부터 일정거리(400 m) 이내지역을 대상으로 한 분석에서는 향과 층이 유의한 변수 나타났으며 원흥이공원은 유의한 변수로 채택되지 못하였다. 이는 400 m 이내의 표본들은 모두 한 아파트에 포함되는 세대들로 모든 세대가 원흥이공원과 근접한 위치에 자리하고 있어 거리적 접근에 있어 차이가 없기 때문이라고 판단된다.
- 따라서 준로그모형과 이중로그모형을 통해 회귀분석 결과를 살펴보면 회귀모형의 결정계수(R2)값이 0.428으로 아파트가격 변동을 약 43%의 설명력을 가진다.
- 이것은 400 m 이후지역에서는 생태공원의 영향이 다른 요인에 비하여 상대적으로 더 많은 영향을 미치는 것을 의미한다. 또한 음(-)의 관계를 가지는 것으로 나타났는데 이는 원흥이공원의 거리가 멀어질수록 아파트가격은 하락하는 것, 즉 일정 정도의 거리에서 생태공원에 가까울수록 아파트가격은 상승하는 관계를 찾아 볼 수 있었으며 추정결과 원흥이 생태공원의 거리가 1%멀어질 때 아파트 가격은 약 0.430% 하락하는 탄력성을 보이는 것을 알 수 있었다.
- 본 연구의 분석결과를 보면 첫째, 원흥이공원에 대한 거주민의 의식을 분석한 결과, 원흥이공원이 삶의 질에 대한 긍정적인 영향으로 인식한 응답자가 절반 이상을 차지하고 있었으며, 이 중 대부분이 생태교육과 생태환경적 측면에서 긍정적으로 인식하고 있었다. 반면 공원이용자의 소음, 방역구역에서 제외, 곤충의 피해, 야간의 어두움 등의 요인으로 인해 부정적인 영향으로 나타났다. 이는 원흥이공원이 주는 생태교육과 생태환경적 측면의 긍정적인 요소와 함께 공원과 가장 인접지역에서는 부정적인 요소도 함께 공존하고 있음을 알 수 있었다.
- 반면에 일정거리(400 m) 이상 지역을 분석한 결과 원흥이공원과의 거리, 단지면적, 층, 주차대수(지상주율), 공공청사와의 거리, 버스정류장과의 거리, 소음이 통계적으로 유의한 변수로 나타났으며, 원흥이공원의 거리변수가 상대적으로 아파트가격에 대한 영향력이 높게 나타났다. 이것은 400 m 이후지역에서는 생태공원의 영향이 다른 요인에 비하여 상대적으로 더 많은 영향을 미치는 것을 의미한다.
- 본 연구의 분석결과를 보면 첫째, 원흥이공원에 대한 거주민의 의식을 분석한 결과, 원흥이공원이 삶의 질에 대한 긍정적인 영향으로 인식한 응답자가 절반 이상을 차지하고 있었으며, 이 중 대부분이 생태교육과 생태환경적 측면에서 긍정적으로 인식하고 있었다. 반면 공원이용자의 소음, 방역구역에서 제외, 곤충의 피해, 야간의 어두움 등의 요인으로 인해 부정적인 영향으로 나타났다.
- 분석 결과 준로그모형과 이중로그모형의 수정된 결정계수값이 0.365로 선형모형, 역준로그모형에 비해 높게 나타났다.
- 아파트 가격과 특성변수와의 상관분석 결과 통계적 유의수준 하에서 절반정도의 변수들이 아파트가격과 상관관계가 있는 것으로 분석되었다. 아파트가격과 상관성이 높은 것은 주택특성, 단지특성의 설명변수들이 다른 변수들에 비해 높게 나타났다.
- 아파트 가격과 특성변수와의 상관분석 결과 통계적 유의수준 하에서 절반정도의 변수들이 아파트가격과 상관관계가 있는 것으로 분석되었다. 아파트가격과 상관성이 높은 것은 주택특성, 단지특성의 설명변수들이 다른 변수들에 비해 높게 나타났다. 이는 산남3지구라는 제한된 주택시장에서 아파트간의 특성차이를 나타내는 가장 대표적인 요소가 세대의 주택규모와 아파트단지자체의 물리적 특성이기 때문으로 판단된다.
- 아파트 매매가격과 평당가격을 종속변수로 사용하였으며 주택특성, 단지특성, 경관특성을 설명변수로 하고 헤도닉가격모형을 사용하여 조망이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 연구결과 공원 조망이 아파트 가격에 2.25%를 차지하고 있음을 알 수 있었다.
- 물리적 특성, 입지적 특성, 환경적 특성을 설명변수로하여 공원녹지의 가치를 추정하였다. 연구결과 공원녹지의 가치는 아파트 평당 50만원으로 추정되었다.
- 원흥이공원 거리에 따른 평당가격 변화를 보면 400 m 이내 인접지역의 평당가격은 대상지 전체 평균 평당가격보다 낮게 나타났으며, 401~500 m에서 평당가격이 증가하여 400 m이 후부터 변화가 생기는 것을 볼 수 있었다. 이는 원흥이공원과의 거리가 400 m 이내의 가장 근거리에 위치한 세대는 한 아파트에 모두 포함되는 세대들로 이 아파트는 아파트 규모 및 내부시설이 타 아파트들 보다 상대적으로 떨어져 가격이 높지 않기 때문인 것으로 판단된다.
- 원흥이공원 인근 아파트 거주민 설문결과, 응답자가 현재 살고 있는 주택구입요소로 많은 영향을 미친 요인은 ‘맑은 공기, 공원, 녹지 등 주변 쾌적성’의 요소가 높은 점수를 보였는데 이는 대상지에 구룡산과 원흥이공원 등 넓은 녹지요소가 작용한 것으로 주택선택에 있어 환경적 요인이 큰 영향을 미치는 것을 알 수 있었다.
- 원흥이공원과 근린공원과의 평균거리는 각각 611.18, 903.85 m로 조사되었으며, 산과 하천의 환경적 인접유무의 경우 더미변수로 처리하여 인접하면 1, 비인접이면 0으로 표시하였고, 각각 평균값 0.67, 0.33으로 나타났다.
- 원흥이공원과 아파트가격은 음(-)의 관계를 형성하고 있음을 알 수 있었으며 거리가 1% 멀어질 때 아파트가격은 약 0.430% 하락하는 관계가 나타났다. 즉, 일정거리에서 생태공원에 가까울수록 아파트가격이 상승한다는 것을 설명하고 있는 것이다.
- 원흥이공원으로부터 400 m 이내지역을 대상으로 한 분석결과 향과 층만이 유의한 변수로 나타났다. 이는 일정기간 내에 구득된 자료 중 400 m 이내의 표본수가 21개에 불과하여 통계적분석을 하기에 충분치 못한 것으로 여겨진다.
- 원흥이공원이 아파트가격에 내재되어 있는지 살펴보기 위한 정량분석 결과, 우선 표본으로 선택된 108세대의 상관분석 결과에서는 종속변수인 아파트 평당가격과의 상관관계에서 아파트규모를 나타내는 단지면적과 동수, 평형이 다른 특성변수에 비해 높은 양(+)의 상관관계를 보이는 것으로 나타났으며, 원흥이공원과 관련된 변수인 생태공원까지의 거리는 높은 상관관계를 나타내지는 않았지만 음(-)의 상관관계를 보이고 있었다. 이는 주택가격에 영향을 주는 특성 중 가장 대표적인 요소가 규모의 변수에 의한 가격차이가 가장 크다는 것을 원인으로 찾을 수 있으며 단지면적, 동수, 평형이 커질수록 아파트 가격이 상승함을 의미하고 음(-)의 상관성을 가진 원흥이 공원과는 거리가 멀어질수록 가격은 하락함을 의미하는 것으로 이러한 요인들이 주택가격에 영향을 미치는 것으로 확인 할 수 있었다.
- 이중로그함수의 추정결과를 중심으로 분석 결과를 살펴보면 모형의 통계적 유의성을 검정하는 F통계량 값이 21.237이고 이에 대한 유의확률이 0.000으로 나타났다. 따라서 유의수준 1%에서 추정된 회귀모형은 유의한 것으로 판단된다.
- 16(만원/평)으로 나타났다. 주택특성을 살펴보면 평균평형은 약 35평형, 방수는 3개, 욕실수는 2개로 나타났으며 실제현장조사 결과에서도 33-35평형이 가장 보편적인 평형으로 공급되고 있었다. 층수와 향은 더미변수로 처리하였는데 먼저 층수는 로열층이면 1, 비로열층이면 2로 처리하였다4).
- 이는 원흥이공원의 거리가 멀어질수록 가격이 하락하는 것, 즉 원흥이공원과의 거리가 가까워질수록 아파트가격은 상승한다는 것을 의미한다. 지상주율의 비율이 높을수록, 소음에 영향을 받을수록 평당가격이 하락하는 것으로 나타났다.
- 56의 평균값을 나타냈다. 총 세대수의 평균값은 613.02로 500세대 이상 1000세대 이하의 중규모의 아파트단지로 대부분 이루어져 있음을 알 수 있다. 초등학교, 버스정류장까지의 거리의 평균은 모두 500 m 이내로 위치하는 것으로 나타났는데 이는 산남3지구 아파트들은 주민편의시설과의 접근성이 대체로 우수한 편임을 알 수 있다.
- 분당, 일산의 아파트 단지를 대상으로 시세와 매매가격을 종속변수로 사용하고 설명변수로서 주택특성, 단지특성, 녹지요소로 나누어 녹지의 가치를 추정하였다. 추정결과 각 가설 검증마다 모형과 유의한 변수 차이가 나타났지만 녹지가격은 전반적으로 400~2,500만원, 평당가격은 12~71만원으로 나타났다.
- Kim(2005)은 서울숲 조성이 성수동 일대 아파트 가격에 영향을 미치는지 여부를 판단하기 위해 아파트 가격을 횡단면 분석 및 시계열 분석하였다. 추정결과 서울숲으로부터 100 m 멀어질 때마다 아파트 평당 가격은 24만원씩 떨어지는 것으로 추정되었다.
- 표준화된 회귀계수를 살펴보면 원흥이공원의 거리변수(-1.000)가 다른 특성변수에 비해 상대적으로 아파트가격에 대한 영향력이 높게 나타났다. 이는 400 m 이후지역에서는 원흥이공원의 영향이 다른 요인에 비하여 상대적으로 더 많은 영향을 미치는 것을 의미한다.
- 이는 원흥이공원이 주변 아파트 단지에 긍정적인 요소로 작용하였음을 예상할 수 있었으며 접근성 및 조망여부에 따라 의식차이가 나타남을 알 수 있었다. 한편 한 질문항목에 복수응답하여 설문분석에서 제외된 응답 중 원흥이공원의 긍정적인 영향과 함께 부정적인 요인으로 소음, 야간에 공원 인근 어두움, 곤충의 피해 등의 응답이 나타난 것으로 보아 이러한 부정적인 요인도 작용하고 있음을 알 수 있었다.
- 회귀계수들을 살펴보면 단지면적과 층, 공공청사와의 거리, 교육청과의 거리가 양(+)의 관계를 나타냈고 그 외 변수들은 음(-)의 관계를 가지는 것으로 나타났다. 이는 원흥이공원의 거리가 멀어질수록 가격이 하락하는 것, 즉 원흥이공원과의 거리가 가까워질수록 아파트가격은 상승한다는 것을 의미한다.
- 회귀분석 결과, 대상지 전체를 대상으로 한 이중로그함수모형에서 단지면적, 세대수, 층수, 향이 유의한 변수로 나타났으며, 단지면적과 세대수가 상대적으로 아파트가격에 대한 영향력이 높게 나타났다. 하지만 원흥이공원과의 거리변수와 다수의 거리적 변수는 유의한 변수로 나타나지 않았다.
후속연구
- 공원과의 인접지역은 생태공원의 특성상 소음과 야간의 어두움으로 인해 오히려 부정적인 영향을 미치기도 하므로 이에 대한 대책으로써 공원 주변에 방음시설 및 주기적인 공원관리 등의 보완책이 요구된다고 할 수 있다.
- 마지막으로 연구대상범위가 특정지역에 한정되어 있어 생태공원의 가치를 규명하는 것에 대해 다소 한계가 있다는 점이다. 때문에 연구결과의 객관화 및 일반화를 위해서는 이러한 유사사례지역들을 대상으로 한 후속 연구의 수행이 필요할 것으로 판단된다.
- 세 번째로 본 연구에서는 실증분석을 위해 6개 단지의 108개 자료를 사용하였으나 같은 단지에 속한 아파트의 동일한 특성을 가지는 변수들 즉, 위계적으로 포섭되어 있는 자료들의 위계적 관련성을 고려하는데 미흡했다는 점이다. 마지막으로 연구대상범위가 특정지역에 한정되어 있어 생태공원의 가치를 규명하는 것에 대해 다소 한계가 있다는 점이다. 때문에 연구결과의 객관화 및 일반화를 위해서는 이러한 유사사례지역들을 대상으로 한 후속 연구의 수행이 필요할 것으로 판단된다.
- 이러한 헤도닉가격모형을 가지고 공원의 가치를 평가한 연구는 최근 들어 다수 진행되고 있지만 그 효과는 공원의 유형 및 성격에 따라 달라질 수 있다. 본 연구 대상지인 원흥이 생태공원은 우리나라의 최초의 양서류(두꺼비)생태공원으로 일반 도시공원과는 다르게 시민들의 자발적인 참여로 보다 나은 생태환경을 만들기 위해 조성된 공원으로서 기존 공원의 가치를 정량적으로 측정한 연구와는 또 다른 연구 가치를 지닐 것으로 예상된다.
- 연구의 한계점으로는 먼저 주택가격과 관련한 연구를 수행하면서 공통적으로 겪었을 문제인 자료취득의 어려움으로 표본수가 충분하지 못하였다는 점이다. 이로 인해본 연구에서 생태공원의 가치에 대한 충분한 결과를 도출하는데 제약조건이 되었다.
- 이는 일정기간 내에 구득된 자료 중 400 m 이내의 표본수가 21개에 불과하여 통계적분석을 하기에 충분치 못한 것으로 여겨진다. 이러한 결과는 본 연구 모형추정의 자료구축의 한계점으로 여겨지며 후속 연구보완의 필요성을 제시하겠다.
- 이러한 연구결과는 생태공원의 경제적 가치를 증명함으로서 생태환경 보존 및 관리 노력에 대한 당위성의 근거를 마련하고 도시개발에 있어 생태환경의 파괴가 아닌 자연과 개발의 상생이 이루어져야 함과 동시에 생태공원을 만들고 관리하는데 재정적인 뒷받침을 위한 참고자료로서 유용하게 사용될 수 있을 것이다.
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