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문제 정의
- 따라서 본 연구는 대구시에서 추진하고 있는 현지개량 지구의 물리적 환경과 사업추진 현황을 분석하고, 현지거주민과 지자체(구청)관계자 및 전문가를 대상으로 실시된 설문조사 분석결과를 토대로 하여 현지개량지구에 대한 주거환경 개선을 위한 대책에 대한 제언을 하기 위한 것에 목적을 두고 있다.
- 본 연구에서는 현지개량지구에 대한 관리방안을 모색하기 위하여 지역의 도시행정을 주도하고 있는 관련 구청 관계자의 의견을 청취하였는바, 그들의 의견을 종합하면 다음과 같다.
가설 설정
- 첫째, 의존적 개발사업의 추진이다. 주민의 대다수가 자력에 의한 주택개량이 곤란한 가구가 많아 민간 영세업자에 의한 개발이 추진됨에 따라 주택개량과정에서 공공성보다는 건축법의 특례조항을 최대한 활용한 개발이익 위주의 고밀도 개발이 초래되었다는 점을 들 수 있다.
제안 방법
- 본 연구는 먼저 선행연구를 검토하고 관련법 및 주거 환경 정비사례를 살펴보며, 대구시의 현지개량지구의 실태를 문헌자료와 현장조사를 통하여 사업추진 실태를 분석한다. 또한 현지개량지구의 개선방안을 모색하기 위하여 현지 주민과 해당 구청관계자를 대상으로 설문조사를 실시함과 동시에 민원 내용을 분석한다.
- 본 연구는 먼저 선행연구를 검토하고 관련법 및 주거 환경 정비사례를 살펴보며, 대구시의 현지개량지구의 실태를 문헌자료와 현장조사를 통하여 사업추진 실태를 분석한다. 또한 현지개량지구의 개선방안을 모색하기 위하여 현지 주민과 해당 구청관계자를 대상으로 설문조사를 실시함과 동시에 민원 내용을 분석한다.
- 즉, 주거환경개선사업의 구체적 목표가 되는 개선계획상 개량대상 건축물의 주택개량률에 따라 “사업완료지구”와 “사업미완료지구”로 구분하였다.
대상 데이터
- 현지개량지구의 관리방향 설정을 위하여 주거개선사업에 대하여 잘 알고 있다고 생각되는 대구시에서 도시계획 관련 전문가(교수 · 연구원 및 도시계획관련회사 종사자 등)를 대상으로 설문을 통한 의식조사를 2008년 8월 18일-8월 24일에 실시하였다. 설문에 응답한 응답자 수는총 54명이며, 설문방법은 응답자에게 현지개량사업과 대구시의 정책방향 그리고 현지의 실태 등 종합적인 내용에 대하여 충분히 설명한 후 설문에 응하도록 하였다. 응답자의 속성은 <표 5>와 같다.
- 현지개량지구 내 거주하는 주민의 의식을 파악하기 위하여 주민 84명(중구14명, 서구24명, 수성구 14명, 동구 16명, 남구 10명, 달서구 6명)을 대상으로 인터뷰를 행하였으며, 그 결과 주민들의 의견을 종합해보면 다음과 같이 요약된다.9)
- 현지개량지구의 관리방향 설정을 위하여 주거개선사업에 대하여 잘 알고 있다고 생각되는 대구시에서 도시계획 관련 전문가(교수 · 연구원 및 도시계획관련회사 종사자 등)를 대상으로 설문을 통한 의식조사를 2008년 8월 18일-8월 24일에 실시하였다.
이론/모형
- 따라서 현시점에서 현지개량지구의 사업목적 달성에 가장 중요 한 지표는 “주택개량률”이다. 이에 본 연구에서는 주택개량률을 사업완료기준으로 설정하였다. 즉, 주거환경개선사업의 구체적 목표가 되는 개선계획상 개량대상 건축물의 주택개량률에 따라 “사업완료지구”와 “사업미완료지구”로 구분하였다.
성능/효과
- 10) 현장조사에서도 나타난 바와 같이 주거지 내부의 도로, 공원, 공공공지 등과 같은 기반시설이 매우 열악하여 주거환경개선이 아니라 오히려 개발의 걸림돌이 되고 있는 제도로 인식하는 경우도 있었다. 둘째, 현지개량사업에 대한 전문가의 평가에서는 도로 정비, 상하수도 정비 등을 중심으로 한 주거 환경개선에는 어느 정도 좋은 성과가 있었음을 인정하고 있었지만 철거재개발사업이 성행하는데 비해 현지개량사업이 더 이상 추진되지 못하고 있는 현시점에서는 다른 유형의 정비사업으로 전환하는 것이 타당하다고 지적하였다.
- 12) 즉, 사업완료지구는 주거환경개선사업의 구체적 목표가 되는 개선계획상 개량대상 건축물의 주택개량률이 100% 달성된 지구이며, 주택개량률이 100% 미만인 경우를 “사업미완료지구”로 설정하였다.
- 8%로 가장 높은 비율을 나타내고 있으며, 서구, 중구, 달서구 순으로 나타났다. 4 m 이상 도로에 접해있는 주택의 비율은 남구가 가장 양호하고 서구가 가장 불량한 것으로 조사되었으며, 과소필지율은 동구가 70.9%로 대상지구내의 필지가 작은 것이 비율적으로 많다는 것을 알 수 있다.
- 둘째, 시범사업 등을 통한 유형변경에 신중을 기하여야 하며, 장기적으로 2011년 대구시 도시 · 주거환경정비기본계획 수립 시 해제내용을 반영할 것을 건의하고 있었다.
- 10) 현장조사에서도 나타난 바와 같이 주거지 내부의 도로, 공원, 공공공지 등과 같은 기반시설이 매우 열악하여 주거환경개선이 아니라 오히려 개발의 걸림돌이 되고 있는 제도로 인식하는 경우도 있었다. 둘째, 현지개량사업에 대한 전문가의 평가에서는 도로 정비, 상하수도 정비 등을 중심으로 한 주거 환경개선에는 어느 정도 좋은 성과가 있었음을 인정하고 있었지만 철거재개발사업이 성행하는데 비해 현지개량사업이 더 이상 추진되지 못하고 있는 현시점에서는 다른 유형의 정비사업으로 전환하는 것이 타당하다고 지적하였다. 또한 이미 투입된 투자비의 회수에 대해서는 의견이 다양하게 나타나고 있었다.
- 로 가장 좁은 지구로 나타났다. 또한 차량통행이 거의 불가능한 4 m 미만 도로 점유율은 동구가 72.8%로 가장 높은 비율을 나타내고 있으며, 서구, 중구, 달서구 순으로 나타났다. 4 m 이상 도로에 접해있는 주택의 비율은 남구가 가장 양호하고 서구가 가장 불량한 것으로 조사되었으며, 과소필지율은 동구가 70.
- 8%만이 지적하였다. 설문 분석 결과 주민들은 현행방식으로는 사업의 한계가 있다고 판단하고 있음을 알 수 있었다.
- 또한, 4 m 미만 도로점유율에서 나타나듯이 아직까지도 접도조건이 매우 나쁜 것으로 분석되고 있어 도로확보의 한계를 드러내고 있다. 셋째, 물리적 환경 위주의 정비로 인한 사회경제적 측면의 인프라정비 미흡이다. 현지개량지구의 경우 정비대상지구 내의 대부분이 소규모의 상점, 가내수공업 등으로 생계를 유지하는 가구가 많으나, 정비과정에서 이러한 지역의 사회경제적 특성이 고려되지 않고 도로확폭위주의 물리적 환경정비가 진행되고 있는 것으로 나타났다.
- 또한 이미 투입된 투자비의 회수에 대해서는 의견이 다양하게 나타나고 있었다. 셋째, 현지개량사업방식의 주거환경개선은 임시조치법의 폐지로 완화규정에 따른 혜택이 사라지고, 단독주택형 건축물의 수요 감소로 주택개량에 의한 주거환경개선을 기대하기는 상당히 어려운 상황임에도 불구하고 일반적으로 저소득층이 생활하는 지구이기에 주민의 자발적인 정비-연구대상지구의 경우 건축물 개량이 최근 몇 년간 거의 전무한 상태임-를 기대하기에는 어려운 실정이기 때문에 현재의 상태가 지속된다면 사업초기에 개량된 주택이 다시 노후화되어 불량주거지구로 회귀 될 우려가 있고, 또한 공동주택 개발이 가능한 주변 지역에 비해 상대적인 재산적 가치하락으로 지구 주민들의 불만이 늘고 있는 시점에서 볼 때 주택재개발사업 등 정비사업이 가능한 사업유형변경을 통한 관리뿐만 아니라 법제도적인 측면에서도 새로운 개발방안을 제시할 필요가 있다.
- 이에 따라 현지개량지구의 주민들은 주거환경의 악화로 인한 도시슬럼화의 확산을 방지하기 위하여 하루빨리 지구를 해제하고 새로운 개발방향을 추구 할 수 있도록 시정해 줄 것을 희망하고 있는 것으로 나타났다.
- 전체적인 경향을 보면 현지개량사업지구로 지정된 지구의 경우 서구가 전체지구 37개 지구 중 37.8%인 14개 지구로 가장 많이 지정되어 있고, 대구시의 도시 확산이나 구조적으로 볼 때 신흥개발지역인 수성구와 달서구가 상대적으로 지구수가 적다. 지정일은 대부분 임시 조치법이 제정된 1988년을 기점으로 지정되어 임시조치법 연장 지정일 이전인 1999년까지 지정되었다는 것을 알 수 있다.
- 첫째, 더 이상 공공이 개입할 여지가 없으므로 지구를 해제해야 한다는 의견이 많았고, 주민의 민원이 빈번하므로 다른 사업이 가능하도록 행정조치가 필요하다는 의견이 지배적이었다. 둘째, 시범사업 등을 통한 유형변경에 신중을 기하여야 하며, 장기적으로 2011년 대구시 도시 · 주거환경정비기본계획 수립 시 해제내용을 반영할 것을 건의하고 있었다.
- 첫째, 분석 대상으로 한 지구의 대부분이 20년이 경과되었음에도 불구하고 아직 사업추진이 완료되지 못하고 답보상태에 있으며, 이에 따라 주민들의 원성은 물론 전문가와 해당 구청의 행정부서에서도 새로운 개발방향을 모색해야 한다는 의견이 지배적이었다.10) 현장조사에서도 나타난 바와 같이 주거지 내부의 도로, 공원, 공공공지 등과 같은 기반시설이 매우 열악하여 주거환경개선이 아니라 오히려 개발의 걸림돌이 되고 있는 제도로 인식하는 경우도 있었다.
- 첫째, 주변지역과 비교하여 상대적으로 낙후 즉 상대적인 피해의식을 가지고 있는 주민이 많고, 그럼에도 불구하고 현실적으로 더 이상 거주환경을 개선하기 힘든 주민이 많은 것으로 판단되었다. 둘째, 현지개량방식으로 개발을 해왔지만 주거환경이 개선되었다는 느낌을 받지 못하고 오히려 주차공간, 공원 등의 공공공간 부족을 호소하고 있다.
- 첫째, 현지개량지구내의 주택개량률이 전체의 65.1%에 그치고 있으며, 중구와 동구의 경우는 40%대로 나타나 사업추진 결과가 매우 저조한 것으로 나타났다. 특히, 구비가 전체 사업비의 50% 이상 차지하고 있는 것을 볼 때 장래 현재의 사업형태로는 원활한 사업이 추진되기에는 어려움이 있다는 것을 알 수 있다.
- 한편, 대상지구 전체의 내용을 살펴보면 주택개량률은 65.1%이며, 대상 건축물 중 노후불량률은 40.0%로 나타났고, 자치구별로는 수성구, 남구, 서구 순으로 개량률이 높게 나타났다. 호수밀도는 서구가 면적대비 가장 높게(87.
- 0%가 공공용지의 추가확보방법이 좋다고 했고, 임대주택건설이나 세금을 통한 환수 등으로 공공을 위한 자금의 회수로 이루어져야 한다고 지적하였다. 한편, 투입된 사업비의 회수 시점에 대해서는 사업비 투입이 완료된 후 10년 이내가 약 57.0%로 가장 높게 나타났으며, 5년 이내가 22.0%로 나타나 사업비의 회수 시점은 일정기간 내에서는 이루어져야 하지만 그 기간이 오래된 경우에는 회수가 불가능하다는 의견으로 집약되어졌다.
- 한편, 향후 현지개량지구의 효율적 관리방안은 “지구별 주거환경 평가 후 주거환경이 개선되지 않은 지역에 대하여는 거점개발 등의 재정비를 실시해야 한다”와 “정비 사업으로 전환이 가능한 경우 적극적 사업방식전환을 도모해야 한다”가 각각 48.1%로 나타난 반면에 “현행 방법을 그대로 유지해야 한다”는 3.8%만이 지적하였다.
- 현지 주민들과 지방자치단체의 의견을 종합해보면 현재 대구시에서 추진하고 있는 현지개량방식으로는 주거환경개선에 한계가 있을 뿐만 아니라 주변의 전면철거 재개발지구 등에 비해 상대적으로 피해의식을 가지고 있는 현 시점에서는 장래 주거환경 개선방법으로는 효율을 높일 수 없다는 것을 알 수 있다.
- 현지개량지구에 대하여 향후 사업완료고시를 하거나 다른 사업방식으로 전환하려고 할 경우에는 어떠한 기준을 우선적으로 고려해야 하는가에 대한 응답결과는 노후불량률(44.4%)이 가장 높고, 주택개량률, 4 m 미만 도로점유율 그리고 과소필지율을 고려해야 한다는 순으로 나타났다.
- 현지개량지구에 있어서 항목별로 개량 정도에 대해서 질문을 한 결과 전반적으로 ‘조금개선’이 높게 나타났으며, 도로와 상하수도 등의 지역의 기반시설이 타 항목보다 개선정도가 높게 나타났다.
후속연구
- 그러나 현행법상으로는 개발유형의 변경기준으로 규정된 사항이 없기 때문에 본 연구에서는 크게 “사업완료지구”와 “사업미완료지구” 2가지 방법을 제시할 수 있을 것으로 사료된다.
- 또한 임시조치법 연장시기에도 연구가 많이 이루어졌다는 것을 알 수 있지만 지정기준이나 정비수법 개선에 대한 연구가 많고, 그 후 도시및주거환경정비법(이하 도정법)적용시기부터는 상대적으로 다소 적은 연구가 이루어졌다. 연구의 방향이나 주제가 제도의 변화에 따라 이루어지고 있는 것을 보면 장래 새롭게 여건변화가 온다면 연구의 진행이 활발해 질 것으로 판단된다.
- 이러한 관점에서 연구 결과를 토대로 하여 기성시가지의 주거환경개선에 대한 방안을 제시한다면 즉, 지속가능한 도시관리를 위해서는 답보상태에 있는 현지개량지구를 타 유형으로 변경할 필요성이 있다고 판단한다. 그러나 현행법상으로는 개발유형의 변경기준으로 규정된 사항이 없기 때문에 본 연구에서는 크게 “사업완료지구”와 “사업미완료지구” 2가지 방법을 제시할 수 있을 것으로 사료된다.
- 이상에서 제안한 개발의 유형을 종합적으로 설명하면 첫째, 사업완료지구는 주민들의 동의절차에서 해당 지자체의 사업완료고시 그리고 개발사업의 시행관계 등을 고려하여 주거환경개선 방안을 고려하는 것이 좋고 둘째, 사업미완료지구의 경우는 그 절차가 좀 더 구체적으로 수립되어야 할 것으로 사료되어진다. 즉, 다른 정비사업에 대한 검토는 물론 아직 미 개량된 건축물 소유자가 개량 의사가 없는 경우에는 개량대상 건축물에서 제외하는 등의 조치가 필요하기 때문에 보다 신중한 접근이 필요할 것으로 판단된다.
- 한편, 대구시를 사례로 현지개량방식에 의한 주거환경개선사업의 실태와 문제점을 분석하였지만, 생활 속의 주거환경을 우선으로 생각하는 지구 내 주민들의 요구와 장기적인 도시공간관리 및 지구지정의 형평성을 등을 고려하는 지자체사이에 상당한 의견차이가 있기 때문에 전국의 모든 지자체에 적용이 가능한 보다 명확한 결론을 내기가 어려웠는바, 지구여건에 맞는 다양한 정비방식 개발을 위한 지속적인 연구가 필요하다고 사료된다.
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