[논문]실거래가를 이용한 분양 아파트의 적정분양가와 계약률 책정에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

김광석; 박원갑

doi:10.13067/jkiecs.2011.6.4.567

실거래가를 이용한 분양 아파트의 적정분양가와 계약률 책정에 영향을 미치는 요인에 관한 연구
Study on Estimating New Apartment Sales Price Using Transaction price 원문보기

한국전자통신학회 논문지 = The Journal of the Korea Institute of Electronic Communication Sciences, v.6 no.4, 2011년, pp.567 - 572

김광석 (리얼투데이) , 박원갑 (스피드뱅크)

초록
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본 연구의 목적은 완전 경쟁시장에 가까운 중고 아파트 시장의 실거래정보를 이용하여 분양 아파트의 적정 분양가와 계약률을 측정하고자 하는 것이다. 이를 위해 중고아파트 시장을 기준으로 신규주택 시장과의 연관성을 살펴 보았으며 종전 선행 연구의 문제점을 보완한 실증 분석을 실시하였다.

The purpose of the study is aimed at estimating the reasonable price and forecasting the sales rate of the new apartment, using transaction data of the existing apartment that is close to perfectly competitive markets. In the present paper, therefore, attempts were made to determine the relationship between the existing apartment market and the new housing market. Also conducted an empirical analysis that complemented the problems of precedent studies.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 아파트 실거래정보를 활용한 아파트의 적정 분양가와 계약률의 측정에 관한 이론적 체계를 정립하였다는 데에 의의가 있다. 모형으로 산출된 표준주택의 단위면적 당 표준 가격이나 시기별 주택여건 변화의 정보를 담고 있는 더미변수는 실무적으로도 활용도가 있을 것으로 생각된다.
본 연구에서는 완전 경쟁시장에 가까운 중고 아파트 시장의 실거래정보를 이용하여 분양 아파트의 적정 분양가와 계약률을 측정하고자 시도했다. 이를 위해 중고 아파트 시장을 기준으로 신규주택 시장과의 연관성을 살펴 보았으며 종전 선행 연구의 문제점을 보완한 실증 분석을 실시하였다.

가설 설정

아파트 공급 분양가가 아파트의 적정 가격 보다 낮으므로 아파트를 분양받고자 하는 수요가 몰려 높은 계약률을 기록할 것이다. 완전 경쟁시장을 가정한다면 시장가치와 분양가격이 일치하는 가격까지 프리미엄이 붙어 거래가 될 것이다.

제안 방법

둘째 중고주택시장에 비해 신규주택시장이 차지하는 비중이 미미해 상호 연관성이 적게 나타날 수 있다. 셋째 서울 아파트가 동시 분양될 때의 짧은 시계열자료를 가지고 분석을 하였다. 이 같은 영향을 없애기 위한 방법은 분석대상의 범위를 같은 지역으로 한정하여 데이터를 분석하는 방법을 사용 하거나 같은 효용을 가진 단지를 쌍을 이루게 하여 해당 기간의 분양가격 차이를 분석하는 방법과 표본수를 늘려 지역별 편차를 없애는 방법을 생각할 수 있다.
이를 위해 중고 아파트 시장을 기준으로 신규주택 시장과의 연관성을 살펴 보았으며 종전 선행 연구의 문제점을 보완한 실증 분석을 실시하였다. 실거래 정보를 이용한 아파트 분양가와 계약률 추정 이론모델을 구성하였다.
본 연구에서는 완전 경쟁시장에 가까운 중고 아파트 시장의 실거래정보를 이용하여 분양 아파트의 적정 분양가와 계약률을 측정하고자 시도했다. 이를 위해 중고 아파트 시장을 기준으로 신규주택 시장과의 연관성을 살펴 보았으며 종전 선행 연구의 문제점을 보완한 실증 분석을 실시하였다. 실거래 정보를 이용한 아파트 분양가와 계약률 추정 이론모델을 구성하였다.

대상 데이터

서울 강남구, 서초구, 송파구에 위치해 있고, 2005년 이후 입주 조건한 새 아파트의 조건을 만족 시킨 유효 거래 자료 총 4090개가 실증 분석에 사용되었다. 단지특성 정보는 2005년 이후 준공된 아파트 단지의 DB정보와 시세정보를 이용하였다. 단지별 특성 차이를 나타내는 준공 개월수, 면적(전용, 공급면적), 가격(매매, 전세, 전세가비율) 등의 정보와 최고층 정보를 포함하고 있다.
총 분석 가능한 자료는 27만7095개였는데 단지 특성 정보가 포함되어 있지 않은 관계로 단지특성 정보를 연계하여 활용해야 하였다. 서울 강남구, 서초구, 송파구에 위치해 있고, 2005년 이후 입주 조건한 새 아파트의 조건을 만족 시킨 유효 거래 자료 총 4090개가 실증 분석에 사용되었다. 단지특성 정보는 2005년 이후 준공된 아파트 단지의 DB정보와 시세정보를 이용하였다.
수집된 아파트 실거래가격 자료는 2006년 이후부터 2009년 말까지 거래가 된 서울 아파트 실거래가격 정보가 포함되어 있다. 실거래정보는 실거래가격, 위치, 거래시기, 단지명, 전용면적, 거래 층 등으로 구성되어있다.
시세정보는 매주 측정된 패널 자료다. 신규 분양 아파트의 단지 특성정보는 2006년 이후 서울에서 분양된 자료를 이용하였다. 중고 아파트 특성 정보에다 분양가, 분양시기, 청약경쟁률 정보 등의 추가적인 정보를 포함하고 있다.
실거래정보는 실거래가격, 위치, 거래시기, 단지명, 전용면적, 거래 층 등으로 구성되어있다. 총 분석 가능한 자료는 27만7095개였는데 단지 특성 정보가 포함되어 있지 않은 관계로 단지특성 정보를 연계하여 활용해야 하였다. 서울 강남구, 서초구, 송파구에 위치해 있고, 2005년 이후 입주 조건한 새 아파트의 조건을 만족 시킨 유효 거래 자료 총 4090개가 실증 분석에 사용되었다.
단지의 좌표가 구축되어 있어 편의시설과의 거리, 공원과의 거리, 산과의 거리, 학교와의 거리 등을 수리 적으로 측정이 가능하였다. 활용 가능한 DB는 서울시내 위치한 단지규모가 100가구 이상의 11만개 평형이다. 서울 강남구, 서초구, 송파구에 위치해 있고 2005년 이후에 입주한 새 아파트는 총 146개, 총 가구수는 29만2000가구이다.

성능/효과

중고주택시장의 변화를 나타내는 가격지수 데이터는 매달 동일한 표본으로부터 가치의 변화를 측정한 것이지만 신규 분양시장에서 측정되는 데이터는 시기에 따라 다른 표본을 가지고 평균 가격의 변동을 측정한 것이다. 둘째 중고주택시장에 비해 신규주택시장이 차지하는 비중이 미미해 상호 연관성이 적게 나타날 수 있다. 셋째 서울 아파트가 동시 분양될 때의 짧은 시계열자료를 가지고 분석을 하였다.
첫째, 최근 인근 지역에 분양한 사례가 있으면 다행이지만 기존 주택시장에 비해 신규 주택시장에서의 공급은 미미하기 때문에 유사한 한 분양단지 비교 사례를 찾기 자체가 어렵다.
다중공선성 통계량도 모두 10 이하로 문제의 소지는 없었다. 특성 변수 중에서 변수별 가중치를 나타내는 표준화 회귀계수는 단위면적당 전세가격이 가장 큰 것으로 나타났다. 전세가격이 큰 영향을 미친다는 것은 해당 아파트의 거주요건이 미치는 영향이 크다는 것을 의미한다.

후속연구

시간이 흘러 현재가치가 공급 분양가를 웃돌게 되는 시점에서 판매가 이루어진다. 따라서 시간 등 다른 조건의 변화가 없다면 공급 물량 판매를 위해서는 주택 건설업체는 융자금 무이자, 계약금 완화 등의 금융조건 완화, 옵션 상품 추가 지급 등의 혜택을 소비자에게 추가로 제공해야만 미분양 상품을 팔 수 있을 것이다.
본 연구에서 제안한 표준 아파트의 분양가격과 계약률 추정방식은 대형건설사에서 수행하는 사업성 검토와 비교하여 결과물은 비슷한데 반해 비용은 적게 들기 때문에 실무적으로 약식 사업성 평가나 예비사업타당성 검토 단계에서 미흡하나마 활용될 수 있을 것으로 생각된다. 하지만 다양한 특성을 내포하고 있는 개별적인 실거래가를 제약된 설명변수로 해석한다는 것은 오류를 낳을 수 있어서 한계점으로 지적된다.
아파트 공급 분양가가 아파트의 적정 가격 보다 낮으므로 아파트를 분양받고자 하는 수요가 몰려 높은 계약률을 기록할 것이다. 완전 경쟁시장을 가정한다면 시장가치와 분양가격이 일치하는 가격까지 프리미엄이 붙어 거래가 될 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	적정가격이란 무엇인가?	적정가격은 합리적인 매수자와 매도자에 의해 시장에서 거래가 이루어지거나 거래가 될 수 있는 가격을 말한다. 아파트를 사는 매수자는 실수요자 입장에서 자신에 맞는 입지여건 , 단지구성, 생활편의성 뿐만 아니라 가격, 앞으로의 발전 가능성 등의 투자수요측면도 같이 고려하여 주택구매 의사결정을 한다.
	너무 많은 설명변수를 포함할 경우 문제점은 무엇인가?	그래야만 반응 변수의 적합값의 편의(Bias)를 감소시키는 역할을 한다. 그러나 너무 많은 설명변수를 포함하면 데이터 수집 및 관리에 많은 노력과 경비가 필요하게 되고 설명변수 간에 다중공선성(multicollinearity) 문제가 발생할 수 있다. 따라서 반응 변수를 잘 설명하는 범위 내에서 가능한 한 적은 변수를 사용하는 것이 합리적이다.
	분양가격 추정에서 기존 방식의 문제점은 무엇인가?	첫째, 최근 인근 지역에 분양한 사례가 있으면 다행이지만 기존 주택시장에 비해 신규 주택시장에서의 공급은 미미하기 때문에 유사한 한 분양단지 비교 사례를 찾기 자체가 어렵다. 둘째, 유사한 사례를 찾는다고 하더라도 공동주택의 어떤 특성이 가격이나 계약률에 얼마나 영향을 주었는지 알아내기 힘들다. 셋째, 비교 사례단지와의 시점 보정의 문제가 발생한다. 분양시기가 다른 사업지의 경쟁력을 비교하기 때문에 시점 보정이 필수적이지만 신규아파트 시장의 특성을 반영한 보정기준을 찾기 어렵다. 마지막으로, 최근과 같이 부동산시장이 급변하는 시기에는 언제 분양을 하는가에 따라 아파트 계약률이 크게 달라지는데도 불구하고 이를 반영할 합리적인 체계를 찾아보기 힘들다. 다시 말해 유사 비교 분양사례가 없거나 드물 경우, 신규 상품 계약률 예측에는 많은 가정이 들어가게 되어 예측률은 떨어지게 된다. 상품을 얼마에 만들어 몇 개를 팔수 있을지가 사업타당성의 가장 핵심적인 사항임에도 불구하고 일반적으로 주택건설업체의 아파트 사업타당성 검토의 합리적인 의사결정 체계가 부족한 실정이다.

참고문헌 (6)

윤승봉.정봉규.정창무, "서울시 분양 아파트 시장의 평형별 분화에 관한 연구" 대한국토계획, 제 39권, pp. 239-242, 2004.
권태연.이창무.최막중, "아파트 분양가와 입주후 시장가격 간의 관계 분석", 국토계획, 제39권, pp. 171, 2004.
권지혜, "신규주택시장과 기존주택시장의 상호 연관성에 관한 연구", 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, pp. 55-62, 2005.
김광석, " 아파트 실거래가를 이용한 분양가 측정에 관한 연구", 한양대학교 공공정책대학원 석사학위논문, pp. 50-60, 2010.
조주연 역, "부동산 시장 분석론", 부연사, pp. 50-70, 2004.
이정선, "특성가격함수를 이용한 아파트 실거래 가격지수 산정방안에 관한연구" 중앙대 석사학위 논문, pp. 33-39, 2008.

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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