본 연구의 목적은 점차 활성화되고 있는 입체복합개발의 공공 참여를 위한 입지여건을 분석하는 것이며, 이를 통해 앞으로 새로운 도시개발이나 도심재생사업, 역세권개발 등에의 수요에 대응하고 도시의 활성화에도 기여하려는 것이다. 입체복합시설의 개발을 위한 입지특성과 공공의 참여여건을 고려하여 대상범위와 입지여건을 분석한 결과, 입체복합개발에 부합하는 다양한 기능의 수용여부를 고려한 기능복합도의 경우 대규모 도시개발지의 중심상업지역 및 신설역사주변과 기성시가지의 도심이 적합하다고 판단된다. 개발잠재력도 앞의 세 지역과 함께 기성시가지의 역세권 및 도심부적격시설의 이전적지가 높은 것으로 판단된다. 개발규모는 대규모 신규도시개발지의 중심상업지역, 기성시가지의 도심, 부도심, 역세권이 필지, 블록, 지구 등 다양한 규모의 개발이 가능하다. 또한 입체복합개발에 대한 공공의 참여여건 분석결과, 공공부문이 개발하는 대규모 신규도시개발지의 중심상업지역과 도심부적격시설 및 공공기관종전부지 등 이전적지가 적합하게 나타났다. 이는 공공시행자로서 민간과의 협력을 통한 도시의 조기성숙과 개발촉진을 도모하고, 도시부적격시설의 이전과 적지개발사업의 연계를 통한 도시환경개선 및 공공성 제고에도 기여할 수 있을 것이다.
본 연구의 목적은 점차 활성화되고 있는 입체복합개발의 공공 참여를 위한 입지여건을 분석하는 것이며, 이를 통해 앞으로 새로운 도시개발이나 도심재생사업, 역세권개발 등에의 수요에 대응하고 도시의 활성화에도 기여하려는 것이다. 입체복합시설의 개발을 위한 입지특성과 공공의 참여여건을 고려하여 대상범위와 입지여건을 분석한 결과, 입체복합개발에 부합하는 다양한 기능의 수용여부를 고려한 기능복합도의 경우 대규모 도시개발지의 중심상업지역 및 신설역사주변과 기성시가지의 도심이 적합하다고 판단된다. 개발잠재력도 앞의 세 지역과 함께 기성시가지의 역세권 및 도심부적격시설의 이전적지가 높은 것으로 판단된다. 개발규모는 대규모 신규도시개발지의 중심상업지역, 기성시가지의 도심, 부도심, 역세권이 필지, 블록, 지구 등 다양한 규모의 개발이 가능하다. 또한 입체복합개발에 대한 공공의 참여여건 분석결과, 공공부문이 개발하는 대규모 신규도시개발지의 중심상업지역과 도심부적격시설 및 공공기관종전부지 등 이전적지가 적합하게 나타났다. 이는 공공시행자로서 민간과의 협력을 통한 도시의 조기성숙과 개발촉진을 도모하고, 도시부적격시설의 이전과 적지개발사업의 연계를 통한 도시환경개선 및 공공성 제고에도 기여할 수 있을 것이다.
The purpose of this paper is to analysis spatial locations for public sector's development of mixed-use complex. The results of analysis of location characteristics and public sector's participation conditions are as follows. The central commercial district of new town, surroundings of new railway s...
The purpose of this paper is to analysis spatial locations for public sector's development of mixed-use complex. The results of analysis of location characteristics and public sector's participation conditions are as follows. The central commercial district of new town, surroundings of new railway station, and old town center are likely to be appropriate in the case of a functional mixed-use considering acceptable use in accord with mixed-use complex. Development potential is also high at places such as railway adjacent area in old town and relocation of downtown improper facilities including previous three cases. And development of various size such as lot, block and district can be applied at central commercial district of new town, center and subcenter of old town, surroundings of new railway station. The result of analysis of public sector's participation conditions is appropriate in central commercial district of new town by public sector, relocation of downtown improper facilities and old site of transferring public facilities. They can be contribute to grow up new town by public-private partnership and to improve urban circumstances and publicness by development old site coupled with new site of transferring public facilities.
The purpose of this paper is to analysis spatial locations for public sector's development of mixed-use complex. The results of analysis of location characteristics and public sector's participation conditions are as follows. The central commercial district of new town, surroundings of new railway station, and old town center are likely to be appropriate in the case of a functional mixed-use considering acceptable use in accord with mixed-use complex. Development potential is also high at places such as railway adjacent area in old town and relocation of downtown improper facilities including previous three cases. And development of various size such as lot, block and district can be applied at central commercial district of new town, center and subcenter of old town, surroundings of new railway station. The result of analysis of public sector's participation conditions is appropriate in central commercial district of new town by public sector, relocation of downtown improper facilities and old site of transferring public facilities. They can be contribute to grow up new town by public-private partnership and to improve urban circumstances and publicness by development old site coupled with new site of transferring public facilities.
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문제 정의
향후에도 대규모 신규도시개발의 지속적인 수요가 있느냐에 대해 찬반양론이 적지 않게 존재하고 있다. 그러나 본 연구에서는 찬반의 입장에 서기 보다는 장래주택수요에 부응하기 위해 대규모 신규도시개발이 필요하다면 그 규모는 어느정도인가에 초점을 두고자 하였다.
이는 민간이 전체지분의 80%이상을 출자하는 민간주도형 사업방식으로서 민간영역과 공공부문의 장점을 결합하여 시너지 창출 및 민간시장 활성화를 도모하려는 목적을 갖고 있다. 따라서 대규모 신규도시개발지의 수요를 분석해 봄으로써 입체복합개발의 입지잠재력이 가장 클 것으로 판단되는 입지의 특성을 파악해 보고자 하였다.
앞으로 새로운 도시개발이나 도심재생사업, 역세권개발 등의 수요는 꾸준히 발생할 것으로 예상되며, 사업수법이나 제도적 지원도 더욱 보완·발전될 것이다. 따라서 본 연구는 점차 활성화되고 있는 입체복합개발에 공공 참여를 위한 입지여건을 분석하고자 하며, 이를 통해 앞으로 새로운 도시개발이나 도심재생사업, 역세권개발 등 새로운 수요에 대응하고 도시의 활성화에도 기여하고자 한다.
여기서 개발수요와 분양/공급여건 및 재원조달의 경우에는 사업주체와 입지특성에 따라 차이가 크고, 또한 구체적인 시장조사·분석을 거쳐야 어느 정도 가능하다고 판단된다. 따라서 본 연구에서는 공공이 참여하기에 적합하다고 판단되는 입체복합시설이 입지할 수 있는 조건을 설정하고 이에 부합하는 대상지의 입지와 규모를 추정하고자 한다.
본 연구에서는 한국토지공사(2009)에서 제시한 장래 주택 건설수요 예측값을 토대로 향후 2020년까지의 신도시 건설 수요를 추정하고자 하였다. 즉 한국토지공사(2009)의 추정면적 824,078천m2 (수도권 489,638천m2 )을 기준으로 과거 1,2기 신도시의 주택건설호수 대비 전국 주택건설호수 비율을 고려하여 장래 신도시 개발면적을 추정하였다.
한국토지주택공사 등 공공에서는 그동안 신도시 등 대규모 도시개발지의 조기성숙과 생활 편익의 증진을 위한 선도사업의 일환으로 도시의 중심지에 프로젝트 파이낸싱(PF)사업방식의 복합단지개발에 민간업체와 함께 참여하여 왔다. 이는 민간이 전체지분의 80%이상을 출자하는 민간주도형 사업방식으로서 민간영역과 공공부문의 장점을 결합하여 시너지 창출 및 민간시장 활성화를 도모하려는 목적을 갖고 있다. 따라서 대규모 신규도시개발지의 수요를 분석해 봄으로써 입체복합개발의 입지잠재력이 가장 클 것으로 판단되는 입지의 특성을 파악해 보고자 하였다.
실제로 신도시나 일부 역세권의 경우 공공부문이 단독으로 시행하기 보다는 민간과 컨소시엄을 구성하여 공공부문은 공공성과 신뢰성을 제고하고 민간부문은 자본과 기술력을 활용하여 상호간의 시너지 효과를 기대하며 사업이 추진되고 있다. 이처럼 본 연구는 공공의 참여가 복합개발사업을 긍정적인 방향으로 가는데 보탬이 될 수 있는 조건의 입지를 찾아보는데 초점을 두었다.
지난 ’09.12.29일 ｢도시재정비촉진을 위한 특별법｣을 개정하여 기존의 ‘주거지형’과 ‘도심지형’으로 구분하던 유형에 ‘고밀복합형’을 추가하고 지구지정에 필요한 최소면적기준도 10만m2이상으로 규정함으로써 고밀복합개발의 활성화를 도모하고자 하였다.
가설 설정
8%를 곱하면 약 459천호가 산출된다. 이 정도의 규모가 향후 대규모 신규도시개발을 통해 공급할 수 있을 것으로 가정하여 신도시의 평균주택건설규모인 44천호로 나누면 약 10개 정도의 대규모 신규도시개발수요가 있을 것으로 추정하였다. 또한 수도권의 경우 2020년까지의 주택호수 추정치인 3,497천호에 위의 산출과정을 대입해 보면 약 6개 정도의 신규도시개발수요가 있는 것으로 산정되었다.
제안 방법
먼저 대상지는 앞서 살펴본 바와 같이 대규모 신규도시개발지, 기성시가지 및 이전적지로 구분하였다. 각 대상지 중에서 전략적 입지가능지역으로 대규모 신규도시개발지의 경우 중심상업지역, 신설역사, 공공시설용지를, 기성시가지는 도심, 부도심, 역세권을, 이전적지는 도시부적격시설과 공공기관종전부지를 설정하였다. 개발목적은 대규모 신규도시개발 지의 경우 전략적 입지에 따라 각각 도시개발의 촉진, 대중교통 여건제고 및 기능복합화로 편익증대, 공공시설복합이용에 따른 예산절감 등의 목적을 갖는 것으로 판단하였다.
먼저 대상지는 앞서 살펴본 바와 같이 대규모 신규도시개발지, 기성시가지 및 이전적지로 구분하였다. 각 대상지 중에서 전략적 입지가능지역으로 대규모 신규도시개발지의 경우 중심상업지역, 신설역사, 공공시설용지를, 기성시가지는 도심, 부도심, 역세권을, 이전적지는 도시부적격시설과 공공기관종전부지를 설정하였다.
이를 위해 먼저, 입체복합시설의 개발을 위한 입지특성과 공공의 참여여건을 고려하여 대상범위를 검토하였다. 적정한 입지대상지로서 대규모 신규도시개발지와 기성시가지로 공간을 구분하고, 대규모 신규도시개발지의 경우에는 중심의 상업지역을, 기성시가지의 경우에는 도심 및 부도심 또는 지역중심의 도시재생사업지, 역세권개발지, 도심지내 이전적지를 입체복합개발사업의 주요 대상지로 설정하였다.
이와 같이 공공참여가 적합하다고 판단되는 입지대상의 수요와 특성을 분석하여 공공의 참여여건을 도출하였다.
본 연구에서는 한국토지공사(2009)에서 제시한 장래 주택 건설수요 예측값을 토대로 향후 2020년까지의 신도시 건설 수요를 추정하고자 하였다. 즉 한국토지공사(2009)의 추정면적 824,078천m2 (수도권 489,638천m2 )을 기준으로 과거 1,2기 신도시의 주택건설호수 대비 전국 주택건설호수 비율을 고려하여 장래 신도시 개발면적을 추정하였다.
입체복합개발의 입지수요분석결과를 바탕으로 대상입지와 사업특성을 정리하면 표 13과 같다. 특성은 전략적 입지, 개발목적, 기능복합도, 개발잠재력, 개발규모, 공공의 참여여건 등으로 구분하여 검토하였다.
대상 데이터
23개 도시 중 기본계획을 의무적으로 수립해야 하는 인구 50만인 이상의 도시는 18개이며, 50만인에 미달되지만 지자체가 임의로 수립한 도시는 의정부시, 의왕시 등 5개 도시이다. 50만인에 미달하는 도시의 경우에도 모두 대도시권에 위치한 중규모 도시들로서 잠재적 개발수요가 있을 것으로 판단되어 분석대상에 포함하였다. 지역별 및 사업유형별로 정비예정구역 지정현황을 정리하면 표 4와 같다.
대규모 신규도시개발지의 경우, 면적 330만m2 이상으로 규모가 큰 신규 도시개발로 인해 중심상업·업무기능 등 고차중심기능의 입지가 필요하다고 판단하여 대상으로 선정하였다.
도시재정비촉진사업의 경우 서울시를 비롯하여 각 지역에서 추진되고 있는 도시재정비촉진사업을 중심으로 검토하였다. ‘09.
기성시가지의 역세권개발의 경우 도시정비사업이나 도시재정비촉진사업으로 추진될 것으로 판단되나 비교적 입체복합개발의 잠재력이 큰 적지로 판단되어 추정에 포함하였다. 또한 도심지내 이전적지의 경우, 개발수요가 있을 것으로 예상되는 대도시의 도심지내 교도소, 공해시설 등 기피 또는 위해시설 중에서 이전예정인 지역을 대상으로 하였다.
먼저, 도시정비사업의 경우 ｢2010년 도시 및 주거환경정비 기본계획｣을 수립한 23개 도시를 대상으로 도시정비사업의 계획물량을 추정하였다. 23개 도시 중 기본계획을 의무적으로 수립해야 하는 인구 50만인 이상의 도시는 18개이며, 50만인에 미달되지만 지자체가 임의로 수립한 도시는 의정부시, 의왕시 등 5개 도시이다.
현재 사업타당성 등을 거쳐 2011년까지 용산, 수색, 성북, 대전역 등 16개 역세권을 대상지로 선정하여 추진하고 있다. 아울러 용산역을 시작으로 24개소 23개역에 대한 중장기계획을 수립하였다.
이를 위해 먼저, 입체복합시설의 개발을 위한 입지특성과 공공의 참여여건을 고려하여 대상범위를 검토하였다. 적정한 입지대상지로서 대규모 신규도시개발지와 기성시가지로 공간을 구분하고, 대규모 신규도시개발지의 경우에는 중심의 상업지역을, 기성시가지의 경우에는 도심 및 부도심 또는 지역중심의 도시재생사업지, 역세권개발지, 도심지내 이전적지를 입체복합개발사업의 주요 대상지로 설정하였다. 이외에도 잠재적 입지로 고려될 수 있는 경우는 많지만 입지를 특정하기 어렵고 공공의 역할 가능성도 낮을 것으로 판단되어 대상에서 제외하였다.
또한 철도역 구내의 나대지와 철도시설을 연계하여 역무시설, 상업, 주거, 문화 등 대규모 복합기능시설로 개발하는 역세권개발사업도 추진중에 있다. 현재 사업타당성 등을 거쳐 2011년까지 용산, 수색, 성북, 대전역 등 16개 역세권을 대상지로 선정하여 추진하고 있다. 아울러 용산역을 시작으로 24개소 23개역에 대한 중장기계획을 수립하였다.
성능/효과
개발잠재력도 앞의 세 지역과 함께 기성시가지의 역세권 및 도심부적격시설의 이전적지가 높은 것으로 판단된다. 개발규모는 대규모 신규도시개발지의 중심상업지역, 기성시가지의 도심, 부도심, 역세권 등이 필지, 블록, 지구 등 다양한 규모의 개발이 가능할 것으로 보았다.
입체복합개발에 대한 공공의 참여여건을 종합적으로 판단해 보면 공공부문이 개발하는 대규모 신규도시개발지의 중심상업지역과 도심부적격시설 및 공공기관종전부지 등 이전적지가 가장 적합한 것으로 판단된다. 이는 도시개발사업의 시행자로서 민간과의 협력을 통한 도시의 조기성숙과 개발촉진을 도모할 수 있으며, 도시부적격시설의 이전과 적지개발사업의 연계를 통한 도시환경개선 및 공공성 제고에도 기여할수 있을 것이다.
후속연구
또한 서울역, 용산역 등 주요 역세권을 중심으로 복합개발사업이 완료 또는 추진 중에 있으며, 도심 및 부도심의 재생을 위한 도시환경정비사업 및 도시재정비촉진사업에서도 다각적으로 검토되고 있다. 교정시설 등 도심부적격시설의 이전적지나 혁신도시 등 지방으로 이전하는 공공기관의 종전부지 등도 입지여건에 따라 향후 복합개발이 가능한 대상지로 고려될 수 있을 것이다.
현재 서울, 동인천, 영등포, 부천, 부평, 안양, 수원, 대구, 용산, 신촌, 왕십리, 평촌 등 12개가 운영 중이며, 청량리, 창동, 의정부, 노량진, 천안, 성북 등 6개가 추진 중이다. 또한 향후 복합역사 개발사업의 추진을 위한 단계별 중장기 계획을 수립하여 추진하고 있다.
본 연구에서는 공공참여가 바람직하다고 판단되는 입지수요들을 분석하여 총론적으로 제시하였다는 점에서 한계를 갖는다. 또한 입체복합개발의 특성을 선행연구 및 관련사업자료 등을 바탕으로 분석함에 따라 객관적 판단근거의 문제도 내포하고 있다.
앞으로 새로운 도시개발이나 도심재생사업, 역세권개발 등의 수요는 꾸준히 발생할 것으로 예상되며, 사업수법이나 제도적 지원도 더욱 보완·발전될 것이다.
또한 입체복합개발의 특성을 선행연구 및 관련사업자료 등을 바탕으로 분석함에 따라 객관적 판단근거의 문제도 내포하고 있다. 이와 같은 연구방법론과 분석기법의 문제들에 대하여는 향후 보다 심층적인 시장수요분석과 입지특성 분석을 토대로 공공참여가 가능한 입체복합개발의 특성과 세부적인 수요추정 및 참여방안을 모색할 필요가 있다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
한국토지주택공사 등의 공공기관이 프로젝트 파이낸싱(PF)사업방식의 복합단지개발에 민간업체와 함께 참여한 이유는 무엇인가?
한국토지주택공사 등 공공에서는 그동안 신도시 등 대규모 도시개발지의 조기성숙과 생활 편익의 증진을 위한 선도사업의 일환으로 도시의 중심지에 프로젝트 파이낸싱(PF)사업방식의 복합단지개발에 민간업체와 함께 참여하여 왔다. 이는 민간이 전체지분의 80%이상을 출자하는 민간주도형 사업방식으로서 민간영역과 공공부문의 장점을 결합하여 시너지 창출 및 민간시장 활성화를 도모하려는 목적을 갖고 있다. 따라서 대규모 신규도시개발지의 수요를 분석해 봄으로써 입체복합개발의 입지잠재력이 가장클 것으로 판단되는 입지의 특성을 파악해 보고자 하였다.
입체복합개발의 목적은 무엇인가?
입체복합개발은 경직된 토지이용 및 도시개발의 틀에서 탈피하여 입체적이고 복합적인 개발기법을 통해 도시공간에 활력을 불어넣고자 하는 것이다. 일본을 비롯한 여러 서구 국가들은 이미 도심재생 및 개발수법으로 활용해 왔으며, 최근 우리나라도 역세권, 도심재개발, 신도시 및 혁신도시의 중심지역 등에 입체복합개발의 개념을 도입하고 있다.
역세권개발사업은 어디와 연계하여 활발히 진행되고 있는가?
역세권개발사업은 대규모 철도역사, 특히 서울역, 용산역, 광명역, 대전역, 광주역, 부산역, 동대구역 등 KTX역사 신축과 연계하여 활발하게 진행되고 있다. 한국철도공사는 일반 철도의 주요역사에 대해서도 민간자본유치를 통해 현대식 종합역사를 건립․운영하는 방식의 복합역사 개발사업을 추진해 오고 있다.
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