[논문]공동주택 공사의 현금흐름 예측 모델 개발에 관한 연구

장주환; 김주형; 지남용

doi:10.5345/jkibc.2012.12.3.257

공동주택 공사의 현금흐름 예측 모델 개발에 관한 연구
Development of a Cash Flow Forecasting Model for Housing Construction 원문보기

한국건축시공학회지 = Journal of the Korea Institute of Building Construction, v.12 no.3, 2012년, pp.257 - 265

장주환 (Graduate School, Hanyang University) , 김주형 (Department of Architectural Engineering, Hanyang University) , 지남용 (Department of Architectural Engineering, Hanyang University)

초록
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공동주택 건설사업에서 건설사들은 다수의 프로젝트를 동시에 수행하고 있으며, 최적의 공정관리와 자원투입으로 프로젝트의 현금흐름을 정확히 예측하는 것은 합리적 자금운용과 경쟁력 향상을 위하여 필수적이다. 기존의 현금흐름 예측 방법은 수입과 지출요소의 차이가 크게 발생하여 정확성이 낮아졌다. 본 연구는 K 건설사의 공동주택 공사관리 실태를 조사하여 현금흐름 예측의 문제점을 파악하였다. 기존의 원가관리 시스템의 개선을 위해 업무프로세스와 공사관리 시스템의 통합이 필요하였다. 현금흐름 예측모델 구축을 위해 수입과 지출요소 및 지출방법 등을 종합 현금흐름 예측창에 표시하였다. 또한, K사의 실시간 손익실행금액과 매출기성을 산정할 수 있는 TO-BE 업무 모델을 구축하여, 수입과 지출의 부정확한 요소를 배제한 현금흐름 예측 모델을 제안하였다.

Abstract ▼ AI-Helper

Many construction companies are simultaneously carrying out numerous projects in the housing construction industry. It is essential to accurately forecast the cash flow of a project through optimal process management and resource input in order to manage funds rationally and enhance the competitiveness of a company. Current cash flow forecasting methods offer lower accuracy due to a large gap between the revenue and expenditure element. Expenditure elements depends on the real-time changing actual cost for work performed. This research survey was conducted on the actual state of construction management of K company to investigate the problems of cash flow forecasting. To achieve this, the work process and construction management system were integrated to improve the cost management system of K company. To accurately forecast the cash flow of a project, revenue and expenditure elements were displayed in the total cash flow forecast window. This research is expected to assist in the implementation of a system of cash flow forecasting on housing construction by excluding negative elements of revenue and expenditure.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 본 연구에서는 현금흐름 예측의 지출요소로서 유동성 지표인 실시간 손익실행 원가금액(이하 손익실행금액)의 산출을 위한 To-Be 업무모델 구축과 지출방법의 반영을 통하여 공동주택 공사의 현금흐름(Cash Flow) 예측을 정확히 함으로써 시공단계의 특정시점에서 프로젝트별 현금 과부족을 최소화하여 건설사의 생존 경쟁력인 합리적 자금운용 능력을 갖추는데 목적이 있다.
본 연구는 자료 수집이 용이하고 대단지 공동주택 사업을 수행하는 국내 K 건설사의 공동주택 현장을 중심으로 기존의 공동주택 프로젝트의 시공단계에서의 공사원가관리와 현금흐름 예측에 관한 실태조사를 알아보았다. 이를 바탕으로 도출된 문제점을 해결하기 위하여 시공 단계에 있어서 수입요소인 매출기성과 지출요소인 실시간 손익실행 금액 산출을 통한 현금흐름 예측을 정확히 하기 위하여 새로운 업무 프로세스인 To-Be 업무모델 구축 방안을 연구의 범위로 한정한다.
본 연구는 현금흐름 예측에서 지출요소인 손익실행금액을 정확히 산출하고 지출방법을 반영함으로 예측오차 최소화로 시공단계 중 특정시점의 현금 유동성 위기에 대응하기 위해 기존 공사원가관리 시스템을 개선한 사례 연구이다. 현금흐름 예측의 정확성을 높이기 위하여 공정-공사비 연계 공정표 DB구축, 업무프로세스와 공사관리 시스템의 통합, 종합 현금흐름 예측창 , 매출기성 산출, 진행현장의 Migration, 실시간 손익실행금액 산출에 대한 새로운 업무 모델 프로그램과 시스템 구축 주요화면을 제시하였다.

제안 방법

기존 진행 중인 현장에 새로운 공사원가관리시스템(KAUS)을 적용하여 손익실행금액 및 매출기성의 정확한 산출을 위하여 공사관리, 분양관리, 영업관리, 자금관리 시스템의 자료를 대규모 변환작업을 실시하였다. 과거 도급액, 실행예산, 손익실행, 외주 및 자재비 계약 내역 등 집행원가 자료를 내역별로 파악할 수 있도록 주요 내역 변환작업(Migration)을 실시하여 시스템을 구축하였다.
기존 진행 중인 현장에 새로운 공사원가관리시스템(KAUS)을 적용하여 손익실행금액 및 매출기성의 정확한 산출을 위하여 공사관리, 분양관리, 영업관리, 자금관리 시스템의 자료를 대규모 변환작업을 실시하였다. 과거 도급액, 실행예산, 손익실행, 외주 및 자재비 계약 내역 등 집행원가 자료를 내역별로 파악할 수 있도록 주요 내역 변환작업(Migration)을 실시하여 시스템을 구축하였다.
K사의 공동주택 마스터 공정표는 동별 공정표를 기초로 층수별, 공사기간별로 구분하여 공구 분할 등을 반영한 후 작성하였다. 또한 계획기성 산정을 위한 보할 공정율은 수많은 프로젝트의 현장 특성을 상세하게 분석하여 지역별, 규모별, 기간별, 지반특성 등으로 구분하여 DB화하여 구축하였다. K사의 통합 공정-공사비 연계 공정표는 현장 특성인 지하층수, 흙막이공법 적용 등의 공사비를 균등(1/n) 배분하지 않고 가중치를 산정하므로 계획기성 산출을 위한 보할 공정율의 신뢰도를 높일 수 있었다[12].
수입요소에서 지출요소를 차감하여 현금흐름을 실시간 예측하였다. 11년 9월 말 현재 81억원의 매출 영업이익이 창출된다.
시공 단계에서 어떠한 방법을 통해 현금흐름이 예측되는지를 파악하기 위하여 관련된 공사원가관리 시스템인 Job Costing Management(이하 JCM)의 업무 절차를 분석하였다. 프로세스 분석을 통해 나타난 현금흐름 예측에 관한 구체적이고 세부적인 실태조사를 실시하였다.
Table 6은 현금흐름을 실시간 보여주는 종합 현금흐름 예측창이며 당 월뿐만 아니라 차기 월의 현금흐름의 예측을 실시간 나타내는 창이다. 영업활동 측면(A)에서의 수입요소는 Main현장의 매출기성과 분양수입금(Sale), Sub현장의 매출기성, 기타 수입금으로 분류하였으며 지출요소는 원가지출, B2B어음의 만기상환금과 전자어음, Sub현장의 원가분담금 등으로 분류하였다.
프로젝트별 라이프 싸이클 관리를 강화하고 수입요소인 매출기성 산출과 지출요소인 손익실행 금액 산출 및 지출방법을 반영하기 위한 업무 프로세스와 공사원가 관리시스템의 통합 (Figure 2)이 필요하다. 이를 위해 Group Ware(GW)와 Knowedge Management System(KMS), Document Management System(DMS)을 활용하여 실질적 시스템 통합[14]을 구축하였다.
조사는 자료수집과 전문가 면담을 통하여 기초적인 조사를 실시하였다. 조사방법은 다수 현장에 대하여 객관적인 조사가 가능하고, 모든 조사자에게 동일한 방식으로 질문함으로써 오류를 최소화하기 위하여 질문지법을 사용하였다.
조사는 자료수집과 전문가 면담을 통하여 기초적인 조사를 실시하였다. 조사방법은 다수 현장에 대하여 객관적인 조사가 가능하고, 모든 조사자에게 동일한 방식으로 질문함으로써 오류를 최소화하기 위하여 질문지법을 사용하였다. 조사는 ‘09년 5월 1일 ~ ’10년 4월 30일에 걸쳐 실시되었다.
조사는 ‘09년 5월 1일 ~ ’10년 4월 30일에 걸쳐 실시되었다. 조사의 신뢰도를 확보하기 위하여 현장방문조사, 본사 및 현장담당과 면담/인터뷰, 전산자료 조사를 병행하였다.
공동주택 사업의 현금흐름 예측의 주요한 수금 요소인 매출기성은 아파트 공정-공사비 통합을 기준으로 공사비를 산출함으로써 정확성과 신뢰도를 높일 수 있었다. 즉 실행 예산 내역(Item) 체계와 공정표상의 공정내역 체계를 통합하여 K사의 기존 JCM 시스템인 대 공종별 원가관리 방법에서 KAUS (Kumho Asiana Ubiquitous System) 구축으로 실행예산 내역별로 분개 후 투입된 원가를 내역별로 관리할 수 있도록 매출기성 산출방법을 시스템화 하였다. Figure 4는 재무-회계 시스템으로 현장의 공사비와 본사에서 투입하는 매출기성에 해당하는 인건비, 설계비, 감리비, 공과금 등을 기준으로 매출기성을 정확히 산출할 수 있다.
시공 단계에서 어떠한 방법을 통해 현금흐름이 예측되는지를 파악하기 위하여 관련된 공사원가관리 시스템인 Job Costing Management(이하 JCM)의 업무 절차를 분석하였다. 프로세스 분석을 통해 나타난 현금흐름 예측에 관한 구체적이고 세부적인 실태조사를 실시하였다.
본 연구는 현금흐름 예측에서 지출요소인 손익실행금액을 정확히 산출하고 지출방법을 반영함으로 예측오차 최소화로 시공단계 중 특정시점의 현금 유동성 위기에 대응하기 위해 기존 공사원가관리 시스템을 개선한 사례 연구이다. 현금흐름 예측의 정확성을 높이기 위하여 공정-공사비 연계 공정표 DB구축, 업무프로세스와 공사관리 시스템의 통합, 종합 현금흐름 예측창 , 매출기성 산출, 진행현장의 Migration, 실시간 손익실행금액 산출에 대한 새로운 업무 모델 프로그램과 시스템 구축 주요화면을 제시하였다.

대상 데이터

실태조사는 공동주택 건설 사업을 시행하고 사업의 수행 능력이 많은 국내 K 건설사의 15개 공동주택 사업장을 대상으로 하였다. 조사대상자는 공동주택 사업을 기획하고 사업성을 분석하는 부서와 공사관리를 주관하는 부서인 본사의 건축기획관리팀, 주택분양팀, 주택사업팀의 담당자와 공사를 담당하는 현장 관리자와 실행예산을 관리하고 집행하는 공무과장으로 하였다.
본 연구는 자료 수집이 용이하고 대단지 공동주택 사업을 수행하는 국내 K 건설사의 공동주택 현장을 중심으로 기존의 공동주택 프로젝트의 시공단계에서의 공사원가관리와 현금흐름 예측에 관한 실태조사를 알아보았다. 이를 바탕으로 도출된 문제점을 해결하기 위하여 시공 단계에 있어서 수입요소인 매출기성과 지출요소인 실시간 손익실행 금액 산출을 통한 현금흐름 예측을 정확히 하기 위하여 새로운 업무 프로세스인 To-Be 업무모델 구축 방안을 연구의 범위로 한정한다.
실태조사는 공동주택 건설 사업을 시행하고 사업의 수행 능력이 많은 국내 K 건설사의 15개 공동주택 사업장을 대상으로 하였다. 조사대상자는 공동주택 사업을 기획하고 사업성을 분석하는 부서와 공사관리를 주관하는 부서인 본사의 건축기획관리팀, 주택분양팀, 주택사업팀의 담당자와 공사를 담당하는 현장 관리자와 실행예산을 관리하고 집행하는 공무과장으로 하였다. 조사대상 현장은 Table 3과 같다.

성능/효과

또한 투자활동 측면(B)에서는 투자자산 매각으로 1,378억원의 현금유입이 발생되어 +1,459억원의 현금 흐름으로 매우 양호하나, 11년 11월에는 현금흐름이 -159억원이 예상되고 있다. K사의 현금흐름은 영업현금과 투자현금을 합산한 것이 일일 또는 당월 현금보유가 되어 현금흐름 예측의 신뢰성이 향상되었다. To-Be 모델 시스템 구축으로 현금흐름의 예측치와 실적치의 허용오차는 프로젝트별 2011년 10월말 기준 ± 3%이내인 프로젝트 평균 ±1.
결과적으로 실시간 손익실행금액 산출과 지출방법을 반영한 현금흐름 예측 방법는 기존 JCM 프로그램을 운용할 때보다 KAUS 프로그램 구축으로 계획대비 실적치의 오차는 허용오차 ± 3%이내인 프로젝트 평균 ± 1.52%가 발생되어 신뢰도가 향상되었다.
공동주택 사업의 현금흐름 예측의 주요한 수금 요소인 매출기성은 아파트 공정-공사비 통합을 기준으로 공사비를 산출함으로써 정확성과 신뢰도를 높일 수 있었다. 즉 실행 예산 내역(Item) 체계와 공정표상의 공정내역 체계를 통합하여 K사의 기존 JCM 시스템인 대 공종별 원가관리 방법에서 KAUS (Kumho Asiana Ubiquitous System) 구축으로 실행예산 내역별로 분개 후 투입된 원가를 내역별로 관리할 수 있도록 매출기성 산출방법을 시스템화 하였다.
그리고 총 투입 누계원가를 알 수 있어 현금흐름 예측창의 정확성을 높일 수 있었다. KAUS 창(Figure 6)에서 실시간 손익실행금액을 확인해 보면 건축공사 실행금액은 3,569 백만원이고 추정 손익실행금액은 3,622 백만원으로 실행금액 대비 56백만원이 초과투입 될 예정이며, 기계공사의 실행금액은 1,607 백만원이고 추정 손익실행금액은 1,491백만원으로 실행금액 대비 116 백만원이 절감된다.
또한 실시간 손익실행금액 산출은 외주관리 시스템과 자재관리 시스템에서 현설 후 계약과 동시에 실행예산 내역과 B2B 계약 내역과 비교하여 KAUS 에서 산출하여 손익실행금액은 K사의 허용오차 기준인 ± 2%내인 평균 ± 1.41%로 신뢰성이 향상되었다.
매출기성의 산출이 시스템화 되어 매출기성은 K사의 허용 오차 범위인 ± 2%이내인 평균 ±1.57 %로 최소화 되었다.
현금흐름 예측의 주 요소인 손익실행금액의 정확한 산출은 수주 시부터 시공단계, 준공단계, 하자보수단계까지 실행예산 세부내역을 기반으로 실 집행 내역을 시스템적으로 산출하여야 현금흐름 예측의 정확성을 높일 수 있었다. 새로운 관리-회계 통합시스템(Figure 5)으로 손익실행금액 산출은 도급액과 실행내역을 기초한 공종별 외주비, 자재비, 본사 투입비, 설계변경과 물가변동에 의한 계약변경 등의 모든 집행 관리전표를 회계전표로 동시 처리할 수 있게 되어 시간을 단축할 수 있었다.
기존의 공사원가관리 시스템(JCM)과 같이 현장공무가 매월 실적 공정율을 입력하지 않아도 정확히 손익실행 원가를 산출할 수 있다. 회귀분석이론 등의 통계적기법의 문제점인 실적자료에 의한 수학적 산출 방법이 아닌 실시간 손익실행 금액을 기준으로 수입요소인 매출기성을 산출할 수 있어 현금흐름의 정확성을 향상시킬 수 있었다.

후속연구

기존의 이론은 착공 전 단계의 타당성 조사차원에서 연구가 이루어졌으나 시공단계에서 공동주택 건설공사의 시공사 측면에서 수입과 지출에 따른 현금흐름 예측은 추가 연구가 필요한 것으로 분석되었다. 수입요소인 매출기성 산정에서 실시간 손익실행금액에 따른 투입 원가율로 반영되지 않고 실행예산 작성 시점의 원가율로 매출기성이 산출되어 실제 차이가 발생하였다.
Park[1]은 국내 D 건설사의 현금흐름 예측시스템에서 프로젝트 단위의 현금흐름 예측모델을 근간으로 프로젝트 장기 현금흐름을 예측하고, 본 지사는 사업계획을 통해서 회사 전체의 현금흐름을 구축하는 시스템을 구축하였다. 이 시스템에서 제시한 모델은 기성계획과 원가계획의 변화에 따라 오차의 변화가 크게 나타날 수 있어 오차의 범위를 초과할 수 있으므로 프로젝트 시공단계에서 지속적인 보할(전체 공사비에서 해당 공종의 공사비 비율)값의 변화로 계획기성과 원가의 수정이 요구되는 한계성이 문제점이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	대형 건설사들은 여러 프로젝트의 효율적 관리를 위해 필요한 것은 무엇인가?	최근 공동주택 건설 프로젝트는 대형화, 전문화, 고도화되는 추세로 가고 있으며 주택 건설업체는 다수의 공동주택 건설을 동시에 수행하고 있다. 대형 건설사들은 여러 프로젝트의 효율적 관리를 위해서 최적의 자원을 투입할 필요가 있다. 최근 2008년 글로벌 금융 위기로 국내 건설사들은 현금 유동성 위기로 부도위험에 직면하여 100대 기업 중 약 30%에 해당하는 기업이 워크아웃 또는 법정관리로 도산하였다.
	최근 공동주택 건설 프로젝트는 어떤 추세인가?	최근 공동주택 건설 프로젝트는 대형화, 전문화, 고도화되는 추세로 가고 있으며 주택 건설업체는 다수의 공동주택 건설을 동시에 수행하고 있다. 대형 건설사들은 여러 프로젝트의 효율적 관리를 위해서 최적의 자원을 투입할 필요가 있다.
	공동주택 프로젝트의 현금흐름을 연구하는 목적은 무엇인가?	따라서 본 연구에서는 현금흐름 예측의 지출요소로서 유동성 지표인 실시간 손익실행 원가금액(이하 손익실행금액)의 산출을 위한 To-Be 업무모델 구축과 지출방법의 반영을 통하여 공동주택 공사의 현금흐름(Cash Flow) 예측을 정확히 함으로써 시공단계의 특정시점에서 프로젝트별 현금 과부족을 최소화하여 건설사의 생존 경쟁력인 합리적 자금운용 능력을 갖추는데 목적이 있다.

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Jang JH, Hwang GP, Jung GS. Kumho Asiana System of Construction & Cost Management. Seoul (Korea): Kumho E&C; 2010. 167 p.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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