선택한 단어 수는 입니다.
최소 단어 이상 선택하여야 합니다.
최소 단어 이상 선택하여야 합니다.
선택한 단어 수는 30입니다.
최대 10 단어까지만 선택 가능합니다.
최대 10 단어까지만 선택 가능합니다.
문제 정의
- 본 연구는 미매각 토지의 개념을 가치제고 측면에서 접근하고자 하였다. 미매각 현상과 원인분석을 위한 기초데이터를 체계적으로 구축하였으며, 실제 사업지구를 대상으로 각 사례에서 나타나는 미매각 현상과 원인분석을 통해 향후 미매각 토지의 가치제고 대안모색을 위한 선행적 검토결과를 제시하였다는 점에서 의미를 부여할 수 있다.
- 이에 본 연구는 미매각 토지의 해소를 위한 구체적인 가치 제고 방안을 마련하기 전 단계로서 현재 공사가 보유하고 있는 미매각 토지의 현황을 분석하고, 나아가 가치제고 사업지구를 선정하여 미매각 원인을 진단하고자 한다. 이를 위해 첫째, 회계학적 관점에서 미매각 토지의 개념을 설정하였고, 둘째, 공사에서 진행 중인 220여개 사업지구의 미매각 현황과 특성을 분석하였으며, 셋째, 8개 가치제고 사업지구를 선정하여 미매각 원인을 유형화하고 사업지구별 원인을 진단하였다.
가설 설정
- 첫 번째로 지정매수자의 예산부족에 따라 사업진행을 최대한 늦춰 해당 용지를 매입하려고 하는 경우와 둘째, 계획당시에는 사업적으로 매력 있는 토지였으나 사회경제적 환경 변화로 매입 필요성이 반감되는 경우 등을 들 수 있다. 세 번째로 부동산시장 경기 침체를 미매각 원인으로 설명할 수 있을 것이다. 이러한 토지의 판매부진은 재무여건 악화 등의 원인이 되고 있으며, 이를 해결하기 위한 분양가인하, 토지리턴제 등 판매촉진을 위한 다양한 노력에도 불구하고 판매촉진과 분양활성화에는 한계를 갖고 있다.
제안 방법
- 우선 가치제고 사업지구의 토지용도 별 미매각 비율과 해당 토지의 토지이용 및 건축행위 제약요건을 분석한 뒤, 해당사항에 대한 계획변경 필요성과 가능성을 당해 사업지구의 개발․판매 담당자, 민간업체 인터뷰를 통해 구체화하였다. 그 결과 주요한 미매간 현상과 원인을 외부, 내부, 사업관리 측면에서 도출 제시하였다.
- 이에 전체 사업지구의 미매각 토지의 특성을 토대로 미매각 비율에 따른 사업지구 분류기준 설정하고, 이를 기반으로 사업단계 및 사업유형을 고려하여 후보 사업지구를 선정한다. 다음으로 후보 사업지구에 대해 판매고객센터 담당자 인터뷰를 통해 미매각 비율이 높고 계획적 측면에서 가치제고 가능성이 있는 사업지구를 가치제고 사업지구로 선정한다.
- 둘째, 2012년 기준으로 진행중인 226개 사업지구의 미매각 현황을 분석하고, 미매각의 원인을 대외적 요인과 대내적 요인으로 진단하였다. 우선 미매각 현황을 조사한 결과, 전체 유상면적 195km2의 74.
- 셋째, 가치제고 사업지구를 선정하고 해당 지구의 미매각 현상과 원인을 분석하였다. 가치제고 사업지구의 선정은 우선 전체 유상면적 또는 공동택지의 평균 미매각 비율 이상인 사업지구 중 공사중인 사업지구로서, 신도시개발, 택지개발, 보금자리, 도시개발 사업지구를 대상으로 후보 사업지구로 선정하고, 실무자 및 전문가 의견을 수렴하여 수도권 6개, 지방권 2개 사업지구를 최종 선정하였다.
- 앞서 설정한 사업지구 분류기준을 기반으로 사업단계 및 사업유형을 고려하여 후보 사업지구를 선정하였다. 우선, 전체 유상면적의 미매각 비율이 65% 이상이거나 공동택지(매각공동)의 미매각 비율이 60% 이상인 사업지구를 분류한바 총 135개로 분석되었다.
- 선정된 가치제고 사업지구의 미매각 현상 및 원인 유형화 절차는 다음과 같다. 우선 가치제고 사업지구의 토지용도 별 미매각 비율과 해당 토지의 토지이용 및 건축행위 제약요건을 분석한 뒤, 해당사항에 대한 계획변경 필요성과 가능성을 당해 사업지구의 개발․판매 담당자, 민간업체 인터뷰를 통해 구체화하였다. 그 결과 주요한 미매간 현상과 원인을 외부, 내부, 사업관리 측면에서 도출 제시하였다.
- 이같은 측면에서 8개 사업지구에 대해 미매각 원인을 8개 요인들에 대해 진단하여 각 사업지구가 갖고 있는 특성을 도출하였다. 이들 사업지구는 공통적으로 85m2 초과 공동주택용지, 도시지원시설용지, 블록형 단독주택용지가 많이 미매각된 상태로2), 이는 주로 경기변동 및 시장수요변화 등 외부적 측면과 수요공급불일치 및 경직된 계획기준 등 내부적 측면에 원인을 두고 있다.
- 미매각 토지의 가치제고 방안을 마련하기 위해서는 무엇보다 미매각 토지의 현황분석과 원인 진단이 선행될 필요가 있다. 이를 위해 본 연구는 가치제고 대안의 적용 여건을 감안한 미매각 토지의 개념을 새롭게 정의내리고, 공사 사업지구의 미매각 토지 현황과 원인을 진단하였다. 최종적으로는 이러한 분석결과를 토대로 가치제고가 필요한 대표적인 사업지구를 미매각 비율 등을 중심으로 선정한 뒤, 각 사례별 미매각 원인을 외부․내부․사업관리의 측면으로 구체화하여 제시하였다.
- 본 연구에서는 2010년 12월 말을 기준으로 전국의 226개 사업지구를 대상으로 현황분석을 실시하였다. 이를 위해 사업지구 현황자료를 바탕으로 GIS 데이터를 구축하여 사업유형별, 단계별 미매각 현황을 분석하였다.
- 이에 본 연구는 미매각 토지의 해소를 위한 구체적인 가치 제고 방안을 마련하기 전 단계로서 현재 공사가 보유하고 있는 미매각 토지의 현황을 분석하고, 나아가 가치제고 사업지구를 선정하여 미매각 원인을 진단하고자 한다. 이를 위해 첫째, 회계학적 관점에서 미매각 토지의 개념을 설정하였고, 둘째, 공사에서 진행 중인 220여개 사업지구의 미매각 현황과 특성을 분석하였으며, 셋째, 8개 가치제고 사업지구를 선정하여 미매각 원인을 유형화하고 사업지구별 원인을 진단하였다.
- 이에 본 연구에서는 용지별(전체 유상면적, 공동택지(매각공동), 공동택지 외) 및 사업단계별(전체, 공사 중, 보상 중)로 평균 미매각 비율을 구하고, 이를 토대로 실제 공급이 착수된 공사 중인 사업지구의 평균 미매각 비율을 기준으로 사업지구 분류기준을 설정하였다. 예를 들어, 공사 중인 사업지구의 전체 유상면적에 대한 평균 미매각 비율은 66.
- 앞서 살펴본 바와 같이 미매각 토지는 사업지구의 입지 및 규모, 공동택지 또는 공동택지 외 용지 등 용도별로 상이한 특성을 갖고 있으며, 미매각의 원인 역시 토지특성 및 시장수요에 따라 다양한 것으로 나타난다. 이에 전체 사업지구의 미매각 토지의 특성을 토대로 미매각 비율에 따른 사업지구 분류기준 설정하고, 이를 기반으로 사업단계 및 사업유형을 고려하여 후보 사업지구를 선정한다. 다음으로 후보 사업지구에 대해 판매고객센터 담당자 인터뷰를 통해 미매각 비율이 높고 계획적 측면에서 가치제고 가능성이 있는 사업지구를 가치제고 사업지구로 선정한다.
- 이를 위해 본 연구는 가치제고 대안의 적용 여건을 감안한 미매각 토지의 개념을 새롭게 정의내리고, 공사 사업지구의 미매각 토지 현황과 원인을 진단하였다. 최종적으로는 이러한 분석결과를 토대로 가치제고가 필요한 대표적인 사업지구를 미매각 비율 등을 중심으로 선정한 뒤, 각 사례별 미매각 원인을 외부․내부․사업관리의 측면으로 구체화하여 제시하였다.
대상 데이터
- 41개의 후보 사업지구에 대해 지역본부의 판매고객센터 담당자 인터뷰를 통해 미매각 비율이 높고 계획적 측면에서 가치제고 가능성이 있는 사업지구 8곳을 우선 대상 사업지구로 선정하였다.1) 선정결과 수도권에 위치한 사업지구가 6곳, 지방에 위치한 사업지구가 2곳으로 나타났다.
- 셋째, 가치제고 사업지구를 선정하고 해당 지구의 미매각 현상과 원인을 분석하였다. 가치제고 사업지구의 선정은 우선 전체 유상면적 또는 공동택지의 평균 미매각 비율 이상인 사업지구 중 공사중인 사업지구로서, 신도시개발, 택지개발, 보금자리, 도시개발 사업지구를 대상으로 후보 사업지구로 선정하고, 실무자 및 전문가 의견을 수렴하여 수도권 6개, 지방권 2개 사업지구를 최종 선정하였다. 8개 사업지구의 용지별 매각현황을 분석한 결과, 주로 중대형 공동주택과 도시지 원시설용지.
- 구체적으로 ‘택지개발’ 사업지구 17곳 중에서 F, G, H지구가 선정되었으며, ‘보금(전환지구)’ 사업지구 16곳 중에서 B, C지구가 선정 되었다.
- 본 연구는 2010년 12월 기준의 도시개발, 보금자리, 신도시 및 택지개발지구 등으로 지정된 공사의 전체 사업지구를 분석대상으로 하며, 가치제고 사업지구의 선정 과정은 그림 10과 같다.
- 본 연구에서는 2010년 12월 말을 기준으로 전국의 226개 사업지구를 대상으로 현황분석을 실시하였다. 이를 위해 사업지구 현황자료를 바탕으로 GIS 데이터를 구축하여 사업유형별, 단계별 미매각 현황을 분석하였다.
- 앞서 설정한 사업지구 분류기준을 기반으로 사업단계 및 사업유형을 고려하여 후보 사업지구를 선정하였다. 우선, 전체 유상면적의 미매각 비율이 65% 이상이거나 공동택지(매각공동)의 미매각 비율이 60% 이상인 사업지구를 분류한바 총 135개로 분석되었다. 공동택지 외 용지의 경우 해당 사업지구 대부분이 전체 유상면적 기준에 포함되기 때문에 개별적 고려에서 제외하였다.
- 이외 ‘도시개발’ 사업지구인 A지구와 ‘신도시개발’ 사업지구인 D, E지구가 선정되었다.
성능/효과
- 1) 선정결과 수도권에 위치한 사업지구가 6곳, 지방에 위치한 사업지구가 2곳으로 나타났다. 구체적으로 ‘택지개발’ 사업지구 17곳 중에서 F, G, H지구가 선정되었으며, ‘보금(전환지구)’ 사업지구 16곳 중에서 B, C지구가 선정 되었다.
- 사례 지구의 미매각의 원인은 크게 외부, 내부, 사업관리적 측면으로 구분할 수 있으며, 세부적으로 경기변동, 시장수요변화, 입지요인, 계획체계 및 기준, 수요․공급 불일치, 가격구조, 공급·판매일정계획, 마케팅 전략 등 세부요 인들의 상호작용으로 설명할 수 있었다. 8개 사업지구는 공통적으로 경기변동, 시장수요변화 등 외부적 측면과 수요와 공급의 불일치, 경직된 계획기준 등 내부적 측면의 원인을 두고 있는 것으로 분석되었다.
- 가치제고 사업지구의 선정은 우선 전체 유상면적 또는 공동택지의 평균 미매각 비율 이상인 사업지구 중 공사중인 사업지구로서, 신도시개발, 택지개발, 보금자리, 도시개발 사업지구를 대상으로 후보 사업지구로 선정하고, 실무자 및 전문가 의견을 수렴하여 수도권 6개, 지방권 2개 사업지구를 최종 선정하였다. 8개 사업지구의 용지별 매각현황을 분석한 결과, 주로 중대형 공동주택과 도시지 원시설용지. 블록형 단독 및 연립주택용지 매각이 부진한 것으로 나타났다.
- 다음으로 공동택지(매각공동)의 미매각 비율이 60% 이상인 사업지구는 총 83개로 분석되었으며, ‘보금자리’와 ‘택지개발’ 사업지구가 10개 이상 포함되어 있는 것으로 나타났다.
- 다음으로 용지별 미매각 현황을 살펴보면, 공동택지 중 자체사용을 제외한 매각공동 용지의 미매각 면적은 ‘신도시개발’, ‘세종혁신’, ‘택지개발’ 사업이 가장 많게 나타났고, 공동택지 외 용지의 미매각 면적은 ‘세종혁신’, ‘산업물류연구’, ‘신도시개발’, ‘경제자유’ 사업이 많은 것으로 나타났다.
- 마지막으로 공동택지 외 용지의 미매각 비율이 70% 이상인 사업지구는 총 113개로 분석되었으며, ‘보금자리’와 ‘택지개발’, ‘도시재생’, ‘산업물류연구’, ‘신도시개발’ 사업지구가 10개 이상 포함되어 있는 것으로 나타났다.
- 마지막으로 이들 사업지구를 대상으로 사업유형 중 미매각 면적이 큰 ‘신도시개발’, ‘보금자리’, ‘택지개발’, ‘도시개발’ 사업에 해당하는 지구를 분류한 결과, 총 41개 사업지구가 후보 사업지구로 선정되었다.
- 먼저 전체 유상면적의 미매각 비율이 65% 이상인 사업지구는 총 117개로 분석되었으며, ‘보금자리’와 ‘주거지역’, ‘택지개발’, ‘산업물류연구’ 사업지 구가 10개 이상 포함되어 있는 것으로 나타났다.
- 사례 지구의 미매각의 원인은 크게 외부, 내부, 사업관리적 측면으로 구분할 수 있으며, 세부적으로 경기변동, 시장수요변화, 입지요인, 계획체계 및 기준, 수요․공급 불일치, 가격구조, 공급·판매일정계획, 마케팅 전략 등 세부요 인들의 상호작용으로 설명할 수 있었다.
- 선정결과 ‘보금자리’ 사업지구와 ‘택지개발’ 사업지구가 각각 17개로 가장 많이 차지하고 있다.
- 둘째, 2012년 기준으로 진행중인 226개 사업지구의 미매각 현황을 분석하고, 미매각의 원인을 대외적 요인과 대내적 요인으로 진단하였다. 우선 미매각 현황을 조사한 결과, 전체 유상면적 195km2의 74.8%에 해당하는 146km2가 미매각된 것으로 나타났다. 용지별로는 공동택지(38km2), 산업용지(21km2), 단독택지(16.
- 5%인 95km2가 미매각된 상태이다. 이 중 공동택지는 전체 면적의 58.8%인 34km2가 미매각으로 남아있고, 공동택지 외 용지는 전체 면적의 71.7%인 61km2가 미매각된 상태로, 공동택지보다 공동택지 외 용지의 미매각 비율이 13% 정도 높게 나타났다. 공동택지의 경우, 전체 미매각 토지는 34km2이나 실질적인 미매각 토지는 이 중 자체사용 용지 11km2를 제외한 매각공동 용지 23km2에 해당한다.
- 유상면적 기준으로는 공사 중인 사업지구가 전체의 73%, 보상중인 사업지구가 27%를 차지하고 있다. 전체 미매각 면적 기준으로는 공사 중인 사업 지구가 전체의 65%, 보상 중인 사업지구가 25%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.
- 지역별 현황을 살펴본 결과, 전체 유상면적에 대한 미매각 비율은 수도권과 지방권간 차이가 없는 것으로 나타났다. 하지만 용지별로 보면 수도권은 공동택지보다 공동택지 외 용지의 미매각 비율이 20% 정도 높게 나타났고, 지방권은 이와 반대로 공동택지가 공동택지 외 용지 보다 미매각 비율이 7% 정도 높게 나타났다.
- 사업지구내 토지가 미매각된 상황으로 방치되는 원인은 크게 세 가지 요인으로 살펴볼 수 있다. 첫 번째로 지정매수자의 예산부족에 따라 사업진행을 최대한 늦춰 해당 용지를 매입하려고 하는 경우와 둘째, 계획당시에는 사업적으로 매력 있는 토지였으나 사회경제적 환경 변화로 매입 필요성이 반감되는 경우 등을 들 수 있다. 세 번째로 부동산시장 경기 침체를 미매각 원인으로 설명할 수 있을 것이다.
- 지역별 현황을 살펴본 결과, 전체 유상면적에 대한 미매각 비율은 수도권과 지방권간 차이가 없는 것으로 나타났다. 하지만 용지별로 보면 수도권은 공동택지보다 공동택지 외 용지의 미매각 비율이 20% 정도 높게 나타났고, 지방권은 이와 반대로 공동택지가 공동택지 외 용지 보다 미매각 비율이 7% 정도 높게 나타났다. 공동택지 중 매각공동 용지의 경우, 지방권의 미매각 비율이 83.
후속연구
- 미매각 현상과 원인분석을 위한 기초데이터를 체계적으로 구축하였으며, 실제 사업지구를 대상으로 각 사례에서 나타나는 미매각 현상과 원인분석을 통해 향후 미매각 토지의 가치제고 대안모색을 위한 선행적 검토결과를 제시하였다는 점에서 의미를 부여할 수 있다. 다만 미매각 현상이 다양한 요인에 기인한 복합적 결과란 점을 감안할 때, 미매각의 현상과 원인에 대한 인과관계 분석과 해석에는 다소 제한적인 한계가 있어 이를 개선하기 위한 추가적인 데이터의 수집과 보다 실증적인 분석기법이 보완된 후속연구가 추진될 필요가 있다. 특히, 대부분의 사례지구에서 나타나듯이 사업추진 단계별로 세부 용도별 토지의 공급 추이가 다르게 나타나고, 건설경기 동향 등 외부 변인에 따른 영향력도 다르게 나타나는 점을 감안할 때, 단기 또는 장기 시계열적인 분석방법이 보완될 필요가 있다.
- 따라서 이러한 보완적 성격의 후속연구와 함께 가체제고를 위한 계획적 수단에 대한 다양한 실무적 검토를 통해 미매각 토지의 가치제고를 위한 계획적 수법이 정교화 된다면, 기존의 판매촉진 수단과 함께 미매각 토지의 매각 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
- 이상의 선행연구에도 불구하고 현재 진행 중인 사업지구내 미매각된 토지의 가치를 제고하기 위한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 이에 본 연구결과 제시된 미매각 현황분석과 사업지구별 미매각 원인 진단은 향후 미매각 토지의 해소를 위한 구체적인 가치제고 방안 마련시 기초자료로 활용될 것으로 기대된다.
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.