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문제 정의
- 이러한 배경 속에서, 국내 친환경 계획요소 도입에 따른 경제적 유발효과에 객관적 평가기준을 재검증할 필요가 있다. 따라서 국내 대표적 친환경 도시개발 사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지를 분석대상으로 하여 친환경 계획요소가 가지고 있는 잠재적인 경제적 유발효과에 대한 계량적 분석기법을 모색하고자 하였다. 본 연구 결과가 기존 선행연구와 차별화 되는 점은 첫째, 주로 도시 및 건축학적 차원에서 접근되었던 친환경 계획요소와 환경경제학 차원의 아파트 실거래 가격간의 영향도 접목을 시도하였다는 점이고, 둘째, 수도권 신도시 실지 사례분석을 통해서 정성적인 친환경 계획요소가 정량적인 경제적 유발효과에 관한 새로운 실증 분석모형을 제시하였다는 점에서 의의를 찾을 수 있다.
- 친환경 계획요소(독립변수)와 아파트 실거래가격(종속변수)간의 영향도 분석을 하기에 앞서 우선 ‘친환경 계획요소’에 대한 용어 및 개념이 구체적으로 기존 학계에 정립되어 있지 않기 때문에 관련 선행연구를 중심으로 이론 및 용어를 살펴봄으로써 개념을 좀 더 구체화하고자 한다.
- 이상에서 여러 선행연구자들이 제시한 다양한 개념과 예시를 토대로 본 연구에서는 친환경 계획요소의 개념을 “지속가능한 생태, 순환체계, 에너지의 자립을 고려하여 지속가능한 생태환경도시를 이룩하기 위한 수단으로써 도입하는 계획요소”라고 정의하고자 한다
- 따라서, 본 연구에서 활용할 분석모형은 무엇보다도 신도시 내 아파트 실거래가격에 충분히 의미있는 영향을 미치는 다양한 친환경 계획요소의 잠재적인 가치의 추정을 가능하게 하며, 친환경 계획요소와 아파트 실거래 가격간의 영향도를 충분히 파악할 수 있어야 한다. 이에 선행연구의 고찰을 통해서 살펴본 바와 같이 신도시 내 친환경 계획요소가 아파트와 같은 재화의 가치에 미치는 영향을 파악하고 친환경 계획요소의 가치와 환경질 개선의 편익을 추정하는 방법으로 매우 적합하고 학계에서 보편적으로 활용되는 특성가격모형(hedonic price model)8)을 선정하고자 한다
- 최근 수도권 제2기 신도시 아파트단지 내의 대부분이 주택건설업별로 특화되고 차별화된 친환경 계획요소를 적용하고 있어서 이미 상당히 보편화 단계에 이르렀다. 이러한 배경에서 본 연구의 목적은 국내 대표적 친환경 도시 조성사례인 수도권 신도시 내 아파트단지에 있어서 친환경 계획요소(독립변수)가 아파트 실거래가격(종속변수)에 어떤 영향을 미치는지를 검정하고, 또한 신도시 권역간 구분에 따라 어떤 유의미한 차이성이 있는지를 특성가격모형에 근거한 통계적 계량기법으로 실증‧분석하는 데 있었다. 구체적인 분석범위 및 표본선정은 국내 친환경 도시 조성을 위한 대표사례인 국내 수도권 제2기 신도시 내 개별 아파트단지 중에서 김포한강신도시(20개 단지), 파주신도시(20개 단지), 수도권 남부권은 동탄신도시(20개 단지), 판교신도시(20개 단지)등 총 80개 개별 아파트단지를 대상으로 하였다.
가설 설정
- 주 1: 매매가격 및 전세가격 관련 전용면적은 부대시설 및 공용면적을 포함하는 분양시 공급면적이 아닌 공용면적을 제외한 개별 입주세대전용 점유면적 개념임.(기준층 세대기준)
- 주 2: 기본가설상에서 실거래가격에 미치는 영향도는 정(+) 또는 부(-)로 구분함.
- 주 2: 기본가설 상에서 실거래가격에 미치는 영향도를 정(+) 또는 부(-)관계로 구분함.
- 주 2: 굵은 이탤릭체 글자는 기본가설로 설정한 실거래가격에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 변수를 표시함.
제안 방법
- 2단계에서는 본 연구에 적합한 분석모형을 선정하여 기본분석틀로 활용하고자 한다. 3단계는 실증분석으로써 국내 친환경 도시 조성의 대표사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지 사례를 분석대상으로 하여 실지 아파트단지 내 도입된 정성적 친환경 계획요소(독립 변수)가 정량적 아파트 실거래 가격(종속변수)에 미치는 영향도를 다양한 통계적 계량기법으로 실증 분석한다. 4단계는 본 연구의 한계점을 살펴보고, 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지 사례분석을 통해서 도출된 친환경 계획요소의 주요 특징 및 경향분석으로 결론을 맺고자 한다.
- 3단계는 실증분석으로써 국내 친환경 도시 조성의 대표사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지 사례를 분석대상으로 하여 실지 아파트단지 내 도입된 정성적 친환경 계획요소(독립 변수)가 정량적 아파트 실거래 가격(종속변수)에 미치는 영향도를 다양한 통계적 계량기법으로 실증 분석한다. 4단계는 본 연구의 한계점을 살펴보고, 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지 사례분석을 통해서 도출된 친환경 계획요소의 주요 특징 및 경향분석으로 결론을 맺고자 한다.
- 본 연구의 목적상 종속변수는 수도권 제2기 신도시 내 아파트 실거래 가격이고, 독립변수는 다양한 친환경 계획요소로 하는 다변량 회귀분석을 기본으로 한다. 여기서, 본 연구에 도입되는 다양한 친환경 계획요소는 특성에 따라 다양한 유형으로 분류할 수 있다.
- 수도권 권역변수에서 지리적 연관성을 감안하여 권역별로 그룹핑(5개 분석모형)한 두 집단간의 유의성 차이를 검정하기 위해서 수도권 광역변수를 집단변수로 설정하였고, 실거래가격 변수(2개), 아파트단지 변수(10개),17) 친환경 계획요소 변수(17개) 등 모두 29개 변수를 검정변수로 설정하였다. 또한, 연구결과의 신뢰도를 위해서 통계 분석상 변수의 유형을 구분해서 첫째, 범주형 변수는 두 집단간 빈도 차이를 검정하기 위한 카이제곱 검정(Chi-squre test)을 실시하고, 둘째, 척도형 변수는 두 집단간 유의성 차이를 검정하기 위한 독립표본의 T-검정(Independent Sample T-test)을 실시한다.
- 개별 아파트단지에 있어서 다양한 친환경 계획요소가 실거래가격에 미치는 영향도를 검정하기 위해서는 통계적 회귀분석이 필요하다. 따라서, 본 연구에서는 편의상 다양한 친환경 계획요소를 다중의 독립변수(검정변수)로 설정하고, 실거래가 조사를 통해 도출한 실거래 가격(전용면적(㎡)당 실거래 매매가격 및 전세가격)을 종속변수(관찰변수)로 설정하여 신뢰도 95% 수준에서 회귀분석을 실시한다. 즉 독립변수(검정변수)가 1단위 변화할 때 종속변수(관찰변수)에 미치는 영향력을 신뢰도 95% 수준에서 다중회귀분석(multiple regression)을 하고자 한다.
- 수정모형(전체 표본 수 N=80 아파트단지)은 본 연구에서 수행하는 다중다선형 회귀분석의 신뢰도 제고를 위하여 분석모형 3을 기본으로 하였으며, 우선 분석모형 3의 17개 투입변수 중에서 다중공선성 문제가 발견되지 않으면서 유의미한 영향도 분포를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)들 중에서 특히 유의확률 0.05 이하인 변수를 선정하면, 4-4(아파트단지 개별동의 남향동 (서남향~동남향) 비율), 4-5(아파트단지 내 녹지율), 4-9(아파트세대 내 실별 자동온도장치 설치 여부), 4-12(아파트단지 내 재활용 생활폐기물 분리수거 및 보관시설 설치), 4-13(아파트단지 내 인공 녹화공간 (수정모형(전체 표본 수 N=80 아파트단지)은 본 연구에서 수행하는 다중다선형 회귀분석의 신뢰도 제고를 위하여 분석모형 3을 기본으로 하였으며, 우선 분석모형 3의 17개 투입변수 중에서 다중공선성 문제가 발견되지 않으면서 유의미한 영향도 분포를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)들 중에서 특히 유의확률 0.05 이하인 변수를 선정하면, 4-4(아파트단지 개별동의 남향동 (서남향~동남향) 비율), 4-5(아파트단지 내 녹지율), 4-9(아파트세대 내 실별 자동온도장치 설치 여부), 4-12(아파트단지 내 재활용 생활폐기물 분리수거 및 보관시설 설치), 4-13(아파트단지 내 인공 녹화공간 (담장녹화 등) 도입 여부), 4-14(아파트단지 내 친환경 자연공간 (비오톱 및 자연지반) 조성 여부), 4-15(아파트단지 내 신‧재생에너지 활용설비 도입 여부)등 7개 변수이다. 수정모형은 선정된 7개 변수 즉, 친환경 계획요소(독립변수)만으로 투입변수를 한정하여 실거래가격(종속변수)의 다중다선형 회귀분석을 실시하였다.
대상 데이터
- 선정 이유는 기존의 국내 수도권 제1기 신도시가 주택공급 물량위주의 녹지훼손 등 난개발이 사회문제화되었던 사실과 대비해서 국내 수도권 제2기 신도시10)가 친환경 계획요소에 대한 최근 입주자 선호도 동향 뿐만 아니라 주택공급업체의 적용사례에서 최신 녹색신기술 경향이 그대로 반영되는 지역임을 감안하였으며, 와 같이 분석범위를 수도권 제2기 신도시를 분석범위로 한정하였다.
- 분석범위는 국제간 기후변화협약에 대응하는 국내 친환경 도시개발의 대표사례인 수도권 제2기 신도시로 선정하였다. 선정 이유는 기존의 국내 수도권 제1기 신도시가 주택공급 물량위주의 녹지훼손 등 난개발이 사회문제화되었던 사실과 대비해서 국내 수도권 제2기 신도시10)가 친환경 계획요소에 대한 최근 입주자 선호도 동향 뿐만 아니라 주택공급업체의 적용사례에서 최신 녹색신기술 경향이 그대로 반영되는 지역임을 감안하였으며, <표 5>와 같이 분석범위를 수도권 제2기 신도시를 분석범위로 한정하였다.
- 표본의 선정은 통계분석 결과상의 신뢰도 제고를 위해서 국내 수도권 권역간 형평성을 충분히 감안하였으며, 표본은 수도권 제2기 신도시별 표본 수를 균등하게 배정하는 기본원칙에 따라 수도권 북부권인 김포한강신도시(20개 단지), 파주신도시(20개 단지), 수도권 남부권인 동탄신도시(20개 단지), 판교신도시(20개 단지)등 4개권역 총 80개 아파트단지를 선정하였다(부록의 ).
- 관련 기초자료의 수집방법은 첫째, 아파트 단지의 현황은 주로 국토해양부 도시계획 관련 도면 및 자료를 열람하고, 부동산 실거래가격은 2012년 3월 말을 기준으로 국토 해양부 부동산거래 관리시스템 홈페이지11)의 정보열람 및 국토해양부 아파트 매매, 전 월세 실거래가 조회 사이트12)를 토대로 하여 현장방문 및 부동산 포털사이트 홈페이지를 통해서 기초자료를 확보하였다. 둘째, 아파트 단지의 접근성 및 거리측정은 구 글 및 네이버 위성지도 사이트 및 시뮬레이션 분석 Arcview 3.
- 본 연구에서 회귀분석을 위한 변수의 설정은 과 같이 통계분석에 있어서 기초자료의 수집이 용이하고 분석이 가능한 변수를 도출하기 위해, 우선 수도권 제2기 신도시 내 아파트에 도입된 친환경 계획요소를 위주로 선정하였으며, 실거래가격 변수 (2개), 아파트단지 변수(10개), 친환경 계획요소 변수(17개) 등 모두 29개의 변수를 임의로 도출하였다.
- 연구편의상 수도권 권역에 따라 그룹화하여 분석모형 1은 수도권 북부권 신도시(김포한강 + 파주운암) 내 40개 아파트단지를, 분석모형 2는 수도권 남부권 신도시(화성 동탄 + 성남판교) 내 40개 아파트단지를, 분석모형 3은 전체 80개 아파트단지를 분석 대상으로 국한하였다. 다만, 본 연구에서는 종속변수(관찰변수)인 실거래가격(전용면적(㎡)당 실거래 매매가격 및 전세가격)이 범주형 변수가 아닌 척도형 변수이기 때문에 로지스틱 회귀분석(logistic regression analysis)21)은 고려하지 않고 선형 회귀분석 중에서도 특히, 여러 독립변수(검정변수) 선정에 따른 다중다선형 회귀분석 (Multiple Linear Regression Analysis)을 실시하고자 한다.
- 이러한 배경에서 본 연구의 목적은 국내 대표적 친환경 도시 조성사례인 수도권 신도시 내 아파트단지에 있어서 친환경 계획요소(독립변수)가 아파트 실거래가격(종속변수)에 어떤 영향을 미치는지를 검정하고, 또한 신도시 권역간 구분에 따라 어떤 유의미한 차이성이 있는지를 특성가격모형에 근거한 통계적 계량기법으로 실증‧분석하는 데 있었다. 구체적인 분석범위 및 표본선정은 국내 친환경 도시 조성을 위한 대표사례인 국내 수도권 제2기 신도시 내 개별 아파트단지 중에서 김포한강신도시(20개 단지), 파주신도시(20개 단지), 수도권 남부권은 동탄신도시(20개 단지), 판교신도시(20개 단지)등 총 80개 개별 아파트단지를 대상으로 하였다. 이상에서 살펴본 분석결과를 토대로 본 연구의 결론을 요약하면 다음과 같다.
데이터처리
- 를 토대로 하여 현장방문 및 부동산 포털사이트 홈페이지를 통해서 기초자료를 확보하였다. 둘째, 아파트 단지의 접근성 및 거리측정은 구 글 및 네이버 위성지도 사이트 및 시뮬레이션 분석 Arcview 3.213)프로그램, 건축설계 프로그램 CAD 등을 연계하여 추출하였으며, 셋째, 통계분석 프로그램은 SPSS 버전 19.07패키지를 활용하였다.
- 친환경 계획요소 변수(17개) 등 모두 29개 변수를 검정변수로 설정하였다. 또한, 연구결과의 신뢰도를 위해서 통계 분석상 변수의 유형을 구분해서 첫째, 범주형 변수는 두 집단간 빈도 차이를 검정하기 위한 카이제곱 검정(Chi-squre test)을 실시하고, 둘째, 척도형 변수는 두 집단간 유의성 차이를 검정하기 위한 독립표본의 T-검정(Independent Sample T-test)을 실시한다.
- 첫째, 정성적(qualitative) 범주형 변수18)에 있어서 집단간 평균통계량에서는 수도권 북부권 신도시보다 남부권 신도시가 전체적으로 높게 나타났지만, 이러한 차이가 과연 수도권 북부권 신도시와 남부권 신도시간에 유의미한 차이가 있다고 할 수 있는지를 확인하기 위해서 신뢰도 95% 수준에서 카이제곱 검정을 실시하였다. 카이제곱 검정 결과를 요약하면, 전체적으로 개별변수는 5개 분석모형 전체에서 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 상당한 유의성 차이가 있음을 확인하였다.
- 둘째, 정량적(quantitative) 척도형 변수19)에 있어서 집단통계량에서는 수도권 북부권보다 수도권 남부권 신도시가 전체적으로 높게 나타났지만, 이러한 차이를 과연 수도권 북부권과 수도권 남부권 신도시간에 유의미한 차이가 있다고 할 수 있는지 확인하기 위해서 신뢰도 95% 수준에서 독립표본의 T-검정을 실시하였다. 단 여기서, ‘levene의 등분산 검정’ 상의 유의확률에 따라 ‘평균의 동일성에 대한 t-검정’에서는 ‘등분산이 가정됨’ 또는 ‘등분산이 가정되지 않음’을 선택하여 사용하였다.
- 따라서, 본 연구에서는 편의상 다양한 친환경 계획요소를 다중의 독립변수(검정변수)로 설정하고, 실거래가 조사를 통해 도출한 실거래 가격(전용면적(㎡)당 실거래 매매가격 및 전세가격)을 종속변수(관찰변수)로 설정하여 신뢰도 95% 수준에서 회귀분석을 실시한다. 즉 독립변수(검정변수)가 1단위 변화할 때 종속변수(관찰변수)에 미치는 영향력을 신뢰도 95% 수준에서 다중회귀분석(multiple regression)을 하고자 한다.
- 연구편의상 수도권 권역에 따라 그룹화하여 분석모형 1은 수도권 북부권 신도시(김포한강 + 파주운암) 내 40개 아파트단지를, 분석모형 2는 수도권 남부권 신도시(화성 동탄 + 성남판교) 내 40개 아파트단지를, 분석모형 3은 전체 80개 아파트단지를 분석 대상으로 국한하였다. 다만, 본 연구에서는 종속변수(관찰변수)인 실거래가격(전용면적(㎡)당 실거래 매매가격 및 전세가격)이 범주형 변수가 아닌 척도형 변수이기 때문에 로지스틱 회귀분석(logistic regression analysis)21)은 고려하지 않고 선형 회귀분석 중에서도 특히, 여러 독립변수(검정변수) 선정에 따른 다중다선형 회귀분석 (Multiple Linear Regression Analysis)을 실시하고자 한다. 분석모형의 적합성 검정은 모형요약의 R제곱(R Square) 결정계수 및 수정된 R제곱(Adjusted R Square) 결정 계수를 통해서 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율을 통해 확인하였고, 회귀 계수에 대한 유의성검정은 분산분석(anova)에서의 유의확률(p-value)을 통해서 재차 확인하였다.
- 05 이하인 변수를 선정하면, 4-4(아파트단지 개별동의 남향동 (서남향~동남향) 비율), 4-5(아파트단지 내 녹지율), 4-9(아파트세대 내 실별 자동온도장치 설치 여부), 4-12(아파트단지 내 재활용 생활폐기물 분리수거 및 보관시설 설치), 4-13(아파트단지 내 인공 녹화공간 (담장녹화 등) 도입 여부), 4-14(아파트단지 내 친환경 자연공간 (비오톱 및 자연지반) 조성 여부), 4-15(아파트단지 내 신‧재생에너지 활용설비 도입 여부)등 7개 변수이다. 수정모형은 선정된 7개 변수 즉, 친환경 계획요소(독립변수)만으로 투입변수를 한정하여 실거래가격(종속변수)의 다중다선형 회귀분석을 실시하였다. 분석결과를 요약하면, 모형요약의 R제곱, 즉 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율이 65.
- 다만, 본 연구에서는 종속변수(관찰변수)인 실거래가격(전용면적(㎡)당 실거래 매매가격 및 전세가격)이 범주형 변수가 아닌 척도형 변수이기 때문에 로지스틱 회귀분석(logistic regression analysis)21)은 고려하지 않고 선형 회귀분석 중에서도 특히, 여러 독립변수(검정변수) 선정에 따른 다중다선형 회귀분석 (Multiple Linear Regression Analysis)을 실시하고자 한다. 분석모형의 적합성 검정은 모형요약의 R제곱(R Square) 결정계수 및 수정된 R제곱(Adjusted R Square) 결정 계수를 통해서 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율을 통해 확인하였고, 회귀 계수에 대한 유의성검정은 분산분석(anova)에서의 유의확률(p-value)을 통해서 재차 확인하였다. 또한 추가로 회귀분석상의 다중공선성 문제22)의 존재 여부는 VIF(variance inflation factor)로 검정하였으며, 또한 독립변수들의 종속변수에 미치는 영향도간의 상대적 비교 분석은 회귀분석 상의 회귀계수인 비표준화 계수 (Unstandardized Coefficients)의 B값23) 및 표준화 계수(Standardized Coefficients)의 베타(Beta)값24)을 감안하였다.
성능/효과
- 따라서 국내 대표적 친환경 도시개발 사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지를 분석대상으로 하여 친환경 계획요소가 가지고 있는 잠재적인 경제적 유발효과에 대한 계량적 분석기법을 모색하고자 하였다. 본 연구 결과가 기존 선행연구와 차별화 되는 점은 첫째, 주로 도시 및 건축학적 차원에서 접근되었던 친환경 계획요소와 환경경제학 차원의 아파트 실거래 가격간의 영향도 접목을 시도하였다는 점이고, 둘째, 수도권 신도시 실지 사례분석을 통해서 정성적인 친환경 계획요소가 정량적인 경제적 유발효과에 관한 새로운 실증 분석모형을 제시하였다는 점에서 의의를 찾을 수 있다.
- 여기서, 본 연구에 도입되는 다양한 친환경 계획요소는 특성에 따라 다양한 유형으로 분류할 수 있다. 첫째, 건물향, 경과연수, 주거면적, 평면구조, 난방방식, 방수, 층수, 내부 인테리어 등 아파트를 구성하는 물리적인 아파트 주거환경과 관련된 유형이 있으며, 둘째, 생활편익시설의 면적과 거리, 지하철역까지의 거리, 통근거리, 용도지역, 시장 병원 간선도로 버스정류장까지의 거리 등 아파트단지 입지환경과 관련된 유형이 있다.
- 셋째, 녹지 및 공원까지의 거리, 비오톱 조성 여부, 녹지면적, 조경면적, 벽면녹화, 혐오시설 입지와 거리 재활용 생활폐기물 분리수거 여부 등 아파트단지 주변환경과 관련된 유형이 있다. 넷째, 아파트 수요자의 만족도, 선호도, 가구특성, 사회 경제적 변화요인 등 기타 유형이 있다.
- 비교 우위분 분석결과는 국내 수도권 제2기 신도시에 있어서 수도권 권역 및 지역 간 구분에 따른 격차가 비교적 큰 것으로 나타났다. 동일 지역 내 인접한 사례라고 하더라도 친환경 계획요소 여부가 아파트 실거래가격에는 상당한 격차로 나타나고 있었 다.
- 다양하고 차별화된 친환경 계획요소의 유형은 주로 수도권 남부권 신도시 중에서도 특히 성남판교 신도시에 편중되어 분포하고 있다. 아파트 실거래가격도 수도권 남 부권과 북부권 권역간에는 상당한 격차가 존재하고 있으며, 특히 수도권 남부권 신도시 중에서도 성남판교 신도시는 다른 신도시와 비교해서 상대적으로 매우 높은 것으로 확인할 수 있었다
- 에 있어서 집단간 평균통계량에서는 수도권 북부권 신도시보다 남부권 신도시가 전체적으로 높게 나타났지만, 이러한 차이가 과연 수도권 북부권 신도시와 남부권 신도시간에 유의미한 차이가 있다고 할 수 있는지를 확인하기 위해서 신뢰도 95% 수준에서 카이제곱 검정을 실시하였다. 카이제곱 검정 결과를 요약하면, 전체적으로 개별변수는 5개 분석모형 전체에서 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 상당한 유의성 차이가 있음을 확인하였다. 즉, 대부분의 친환경 계획요소는 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 상당한 격차가 나타나고 있으며, 그중에서도 특히 성남판교 신도시는 다른 신도시와 비교해서 상대적으로 친환경 계획요소의 차별화 및 특성화가 상당히 진행되어 있음을 확인할 수 있었다.
- 독립표본의 T-검정 결과를 요약하면, 대부분의 친환경 계획요소는 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 차별화 및 특성화가 상당히 진행되어 있음을 확인할 수 있었으며, 그중에서도 특히 실거래가격 변수(전용면적(㎡)당 실거래 매매가격, 전용면적(㎡)당 실거래 전세가격)는 5개 분석모형 전체에 걸쳐서 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 매우 큰 유의성 차이가 존재하고 있음을 확인할 수 있었다.
- 23) 다중다선형 회귀선의 방정식을 Y=Bx+B'x'+B''x''+A로 나타낼 수 있는데, 비표준화 계수(Unstandardized Coefficients) B에서의 (상수)는 Y축 절편에 해당하는 수치이며, 각 변수의 수치는 독립변수가 종속변수에 미치는 영향을 나타내는 척도로서 회귀선의 영향도 기울기(B, B', B''‧‧‧)가 클수록 미치는 영향, 즉 관계의 정도가 커짐을 의미한다.
- 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 자연친화형 주민전용 휴게시설 설치 여부(4-11)’로 분석되었다.
- 분석모형 1(수도권 북부권 신도시 내 표본 수 N=40 아파트단지)의 분석결과를 요약하면, 모형요약의 R제곱, 즉 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율이 79.9% 이상인 뿐만 아니라 분산분석의 유의확률도 0.000으로 회귀모형의 적합성을 확인하였다. 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 자연친화형 주민전용 휴게시설 설치 여부(4-11)’로 분석되었다.
- 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 신·재생에너지 활용설비 도입 여부(4-15)’로 분석되었다.
- 분석모형 2(수도권 남부권 신도시 내 표본 수 N=40 아파트단지)의 회귀분석 결과를 요약하면, 모형요약의 R제곱, 즉 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율이 69.9% 이상인 뿐만 아니라 분산분석의 유의확률도 0.004 이하로써 회귀모형의 적합성을 확인하였다. 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 신·재생에너지 활용설비 도입 여부(4-15)’로 분석되었다.
- 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 녹지율 (4-5)’, ‘아파트단지 내 신·재생에너지 활용설비 도입 여부(4-15)’로 분석되었다.
- 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 녹지율(4-5), 아파트단지 내 신·재생에너지 활용설비 도입 여부(4-15)로 분석되었다.
- 분석모형 3(전체 표본 수 N=80 아파트단지)의 분석결과를 요약하면, 모형요약의 R제곱, 즉 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율이 66.5% 이상인 뿐만 아니라 분산분석의 유의확률도 0.000으로서 회귀모형의 적합성을 확인하였다. 결론적으로 기본가설 상의 실거래가격(종속변수)에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 동시에 가장 큰 영향도를 보이는 친환경 계획요소(독립변수)는 ‘아파트단지 내 녹지율 (4-5)’, ‘아파트단지 내 신·재생에너지 활용설비 도입 여부(4-15)’로 분석되었다.
- 수정모형은 선정된 7개 변수 즉, 친환경 계획요소(독립변수)만으로 투입변수를 한정하여 실거래가격(종속변수)의 다중다선형 회귀분석을 실시하였다. 분석결과를 요약하면, 모형요약의 R제곱, 즉 독립변수에 의하여 설명되는 종속변수의 비율이 65.4% 이상인 뿐만 아니라, 분산분석의 유의확률도 0.000으로서 회귀모형의 적합성을 확인하였다.
- 둘째, 국내 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지에서는 대부분 친환경 계획요소가 전반적으로 아파트 실거래가격에 상당히 큰 유의미한 영향력을 미치고 있음을 실증적으로 확인할 수 있었다.
- 특히 친환경 계획요소 중에서 녹지생태공간비율인 아파트단지 내 녹지율 이외에 신·재생에너지 설비(태양광조명 등) 설치 등의 여부가 아파트 실거래가격에 가장 큰 영향도를 미치고 있는 것으로 확인되었다.
- 이상에서 살펴본 분석결과를 토대로 본 연구의 결론을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 국내 수도권 제2기 신도시에 있어서 권역 및 지역간 구분에 따른 아파트 실거래가격의 격차가 비교적 큰 것으로 나타났다. 특히 수도권 남부권 신도시 중에서도 성남판교 신도시에서의 다양하고 차별화된 친환 경 계획요소가 아파트 실거래가격에 상당한 격차로 나타나고 있었다.
- 특히 친환경 계획요소 중에서 녹지생태공간비율인 아파트단지 내 녹지율 이외에 신·재생에너지 설비(태양광조명 등) 설치 등의 여부가 아파트 실거래가격에 가장 큰 영향도를 미치고 있는 것으로 확인되었다. 셋째, 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지에 있어서 친환경계획요소가 실거래가격에 미치는 영향도는 장기적 수요인 매매가격보다는 단기적 수요인 전세가격에 더 큰 영향력을 미치는 것으로 확인되었다. 여기서, 본 연구가 내포하고 있는 몇 가지 한계점을 지적하면 다음과 같다.
- 여기서, 본 연구가 내포하고 있는 몇 가지 한계점을 지적하면 다음과 같다. 첫째, 본 연구의 통계분석에 투입된 친환경 계획요소는 국내의 객관적 기준이 미흡한 상황이어서 친환경 계획요소의 선정은 연구자의 견해에 따라 매우 다양화되고 차별화될 수 있다는 점이다. 둘째, 다양한 학계나 업계를 중심으로 녹색신기술을 적용하여 경제적 유발효과가 좀 더 개선된 다양한 친환경 계획요소를 경쟁적으로 연구개발(R&D)하고 있는 추세여서 최신 경향을 모두 반영하기에는 한계가 있었다.
- 넷째, 본 연구에 투입된 친환경 계획요소는 연구목적상 국내 수도권 제2기 신도시 아파트 내 실지 적용사례를 대상범위로 한정하였기 때문에 기존 선행연구의 고찰에서 여러 연구자가 예시하였던 광범위한 친환경 계획요소를 모두 반영하기에는 분명히 한계가 있었다. 다섯째, 본 연구의 기본분석틀인 가격특성모형은 아파트의 환경질의 한계편익을 분석하는 데 매우 적합한 이론적 기반이지만, 일반적으로 복잡한 통계분석기법과 그에 따른 기초자료 구축에 많은 어려움이 수반된다. 즉 부동산정책 변동, 시중금리 변화, 부동산 시장 동향 등의 외부 변수들은 아파트 실거래가격에 영향을 미치는 주요 독립요소임에도 불구하고 통계분석에 필요한 기초자료 수집의 어려움으로 인하여 독립변수에서 제외되었음을 밝힌다.
- 즉 부동산정책 변동, 시중금리 변화, 부동산 시장 동향 등의 외부 변수들은 아파트 실거래가격에 영향을 미치는 주요 독립요소임에도 불구하고 통계분석에 필요한 기초자료 수집의 어려움으로 인하여 독립변수에서 제외되었음을 밝힌다. 이러한 한계점에도 불구하고, 본 연구는 국내 수도권 제2기 신도시 내 입주한 아파트단지에서 최신 녹색신기술 및 신‧재생에너지 기법을 도입한 다양한 친환경 계획요소 도입 여부가 실수요자들의 아파트 구매의사에 상당한 영향력을 미치고 있으며, 친환경 계획요소의 지속가능성의 높은 선호도와 긍정적인 인식도를 갖고 있는 실수요자들에 의해서 아파트 실거래가격에 그대로 반영되고 있음을 확인할 수 있었다. 또한, 국내 대표적 친환경 도시개발 사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트 단지를 분석대상으로 하여 친환경 계획요소가 가지고 있는 잠재적인 경제적 유발효과에 대한 계량적인 분석기법을 모색하였다는 점에서 큰 의의를 찾을 수 있을 것이다.
- 카이제곱 검정 결과를 요약하면, 전체적으로 개별변수는 5개 분석모형 전체에서 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 상당한 유의성 차이가 있음을 확인하였다. 즉, 대부분의 친환경 계획요소는 수도권 권역 및 지역간 구분에 따라 상당한 격차가 나타나고 있으며, 그중에서도 특히 성남판교 신도시는 다른 신도시와 비교해서 상대적으로 친환경 계획요소의 차별화 및 특성화가 상당히 진행되어 있음을 확인할 수 있었다.
후속연구
- 친환경 계획요소가 신도시 내 아파트 실거래가격에 미치는 영향도를 분석하기 위해 서는 적합한 분석모형을 선정해야 한다. 따라서, 본 연구에서 활용할 분석모형은 무엇보다도 신도시 내 아파트 실거래가격에 충분히 의미있는 영향을 미치는 다양한 친환경 계획요소의 잠재적인 가치의 추정을 가능하게 하며, 친환경 계획요소와 아파트 실거래 가격간의 영향도를 충분히 파악할 수 있어야 한다. 이에 선행연구의 고찰을 통해서 살펴본 바와 같이 신도시 내 친환경 계획요소가 아파트와 같은 재화의 가치에 미치는 영향을 파악하고 친환경 계획요소의 가치와 환경질 개선의 편익을 추정하는 방법으로 매우 적합하고 학계에서 보편적으로 활용되는 특성가격모형(hedonic price model)8)을 선정하고자 한다
- 둘째, 다양한 학계나 업계를 중심으로 녹색신기술을 적용하여 경제적 유발효과가 좀 더 개선된 다양한 친환경 계획요소를 경쟁적으로 연구개발(R&D)하고 있는 추세여서 최신 경향을 모두 반영하기에는 한계가 있었다.
- 셋째, 아파트 실거래가격은 시계열적인 분석보다는 특정시점을 기준한 횡단면 분석을 토대로 하였기 때문에 시차적 경과에 따른 아파트 실거래가격의 유동성을 충분히 반영하지는 못하였다. 넷째, 본 연구에 투입된 친환경 계획요소는 연구목적상 국내 수도권 제2기 신도시 아파트 내 실지 적용사례를 대상범위로 한정하였기 때문에 기존 선행연구의 고찰에서 여러 연구자가 예시하였던 광범위한 친환경 계획요소를 모두 반영하기에는 분명히 한계가 있었다. 다섯째, 본 연구의 기본분석틀인 가격특성모형은 아파트의 환경질의 한계편익을 분석하는 데 매우 적합한 이론적 기반이지만, 일반적으로 복잡한 통계분석기법과 그에 따른 기초자료 구축에 많은 어려움이 수반된다.
- 이러한 한계점에도 불구하고, 본 연구는 국내 수도권 제2기 신도시 내 입주한 아파트단지에서 최신 녹색신기술 및 신‧재생에너지 기법을 도입한 다양한 친환경 계획요소 도입 여부가 실수요자들의 아파트 구매의사에 상당한 영향력을 미치고 있으며, 친환경 계획요소의 지속가능성의 높은 선호도와 긍정적인 인식도를 갖고 있는 실수요자들에 의해서 아파트 실거래가격에 그대로 반영되고 있음을 확인할 수 있었다. 또한, 국내 대표적 친환경 도시개발 사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트 단지를 분석대상으로 하여 친환경 계획요소가 가지고 있는 잠재적인 경제적 유발효과에 대한 계량적인 분석기법을 모색하였다는 점에서 큰 의의를 찾을 수 있을 것이다. 본 연구물은 향후 국내 신도시 조성을 위한 도시개발정책입안의 기초자료로 충분히 활용할 가치가 있다고 하겠다.
- 또한, 국내 대표적 친환경 도시개발 사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트 단지를 분석대상으로 하여 친환경 계획요소가 가지고 있는 잠재적인 경제적 유발효과에 대한 계량적인 분석기법을 모색하였다는 점에서 큰 의의를 찾을 수 있을 것이다. 본 연구물은 향후 국내 신도시 조성을 위한 도시개발정책입안의 기초자료로 충분히 활용할 가치가 있다고 하겠다. 친환경 계획요소와 관련된 연구과제는 추후 다른 연구자에 의해 지속적으로 친환경 계획요소의 발굴 및 개발, 그에 따른 객관적 평가 등과 관련된 연구논문으로 지속적으로 보완되기를 기대한다.
- 본 연구물은 향후 국내 신도시 조성을 위한 도시개발정책입안의 기초자료로 충분히 활용할 가치가 있다고 하겠다. 친환경 계획요소와 관련된 연구과제는 추후 다른 연구자에 의해 지속적으로 친환경 계획요소의 발굴 및 개발, 그에 따른 객관적 평가 등과 관련된 연구논문으로 지속적으로 보완되기를 기대한다.
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